房地产计税成本讲解.ppt

房地产开发企业 计税成本讲解 何道成 2006.8. 开发产品计税成本概念 是指房地产开发企业在开发土 地，建造住宅、商业用房以及其他建 筑物、附着物、配套设施等开发产品 时所发生的按照税收规定进行核算与 计量的各项耗费。 开发产品计税成本分类 开发企业的各项耗费按其性质和因果关系 可以区分为: 期间费用和开发产品成本 开发产品会计成本与计税成本 已销开发产品与未销开发产品计税成本 完工开发产品与未完工开发品计税成本 成本对象的确定原则 成本对象是为归集和分配开发产品 开发、建造过程中的各项耗费而确定的费 用承担者。计税成本对象的确定有6个原 则: (一)可否销售原则。开发产品能够 对外经营销售的，应作为独立的成本对象 进行成本核算；不能对外经营销售的，应 作为配套设施费用摊入其他成本对象。 成本对象的确定原则 （二） 定价差异原则。开产品因其 预期售价存在较大差异的，应分别作为成 本对象进行核算。 （三） 产品差异原则。开发产品因 建筑上存在明显差异可能导致其建造成本 出现较大差异的，要分别作为成本对象进 行核算。 成本对象的确定原则 （四）分类归集原则。对同一开发地 点、开竣工时间相近、结构类型相似群体 开发的项目，可以作为一个成本对象进行 核算。 （五）功能区分原则。开发项目某组 成部分相对独立，且具有不同使用功能相 时，可以作为一个成本对象进行核算。 成本对象的确定原则 （六）权益区分原则。开发项目属于 受托代建的或多方合作开发的，应结合上 述原则分别划分成本对象进行核算。 计税成本的种类 根据以上计税成本确定原则，开发 企业应将土地、房屋、配套设施和代建工 程作为4类成本对象分别核算。 计税成本的种类 （一）土地开发成本。指房地产开发 企业开发土地（即建设场地）所发生的各 项费用支出。 1为转让、出租而开发的商品性 土地，其完工后直接列为开发产品进行税 务处理。 2为开发商品房、出租房等房屋而 开发的自用土地，应按规定摊入可售开发 产品成本。 计税成本的种类 （二）房屋开发成本。指房地产开发 企业开发各种房屋所发生的各项费用，其 完工后直接列为开发产品进行税务处理。 1为销售而开发的商品房，其完 工后直接列为开发产品。 2为出租经营而开发的房屋，其 完工后视同销售的，则按固定资产进行税 务处理；未视同销售的，按开发产品进行 税务处理。 计税成本的种类 （二）房屋开发成本 3为安置拆迁居民而开发建造的 周转房，其完工后应按房屋类固定资产折 旧年限摊提的费用，直接在税前扣除。 计税成本的种类 （三）配套设施开发成本。指房地产 开发企业开发的为主体建筑物配套服务的 各项辅助设施而发生的各项支出。 1能够有偿转让的商业性配套设 施，其完工后按开发产品进行税务处理。 2不能有偿转让的公共配套设施所 发生的各项支出，应按规定摊入可售开发 产品成本。 计税成本的种类 （四）代建工程开发成本。代建工程 是指开发企业接受委托单位的委托，代为 开发、建造的各种工程。 上述四类成本对象的进一步划分， 由开发企业在开工之前按照税收规定自行 确定。成本对象一经确定，不能随意更改 或相互混淆。 计税成本项目 开发产品计税成本支出项目有6个: （一）土地征用费及拆迁补偿费。指 为取得土地开发使用权（或开发权）而发 生的各项费用，主要包括土地买价或出让 金、大市政配套费、契税、耕地占用税、 土地使用费、土地闲置费、土地变更用途 和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补 偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、 危房补偿费等。 计税成本项目 （二）前期工程费。指在取得土地 开发权（或开发权）之后、项目开发之前 发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计 、可行性研究、筹建、场地通平等前期费 用。 计税成本项目 （三）建筑安装工程费。指开发项目 开发过程中发生的各项建筑安装费用，包 括开发企业以出包方式支付给承包单位的 建筑安装工程费和以自营方式发生的列入 开发项目施工预算范畴内的各项费用。主 要包括开发项目建筑工程费和开发项目安 装工程费等。 计税成本项目 （四）基础设施建设费。指开发项目 在开发过程中所发生的各项基础设施支出 ，主要包括开发项目内道路、供水、供电 、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区 管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林 环境工程费。 计税成本项目 （五）公共配套设施费：指开发项目 内发生的、独立的、非营利性且产权属于 全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府 公用事业单位的公共配套设施支出。主要 包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力 站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车 棚等。 计税成本项目 （六）开发间接费。指开发企业为直 接组织和管理开发项目所发生的，且不能 将其归属于特定成本对象的成本费用性支 出。主要包括管理人员工资、职工福利费 、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳 动保护费、工程管理费、周转房摊销以及 项目营销设施建造费等。 计税成本核算的一般程序 计税成本核算的一般程序分为5步: （一）对当期实际发生的各项支出， 按其性质、经济用途及发生的地点、时间 区进行整理、归类，并将其区分为应计入 开发产品计税成本对象的成本和应在当期 税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚 未发生但应由当期负担的预提费用和当期 已经发生但应按受益期分摊的待摊费用， 按税收规定进行确认。 计税成本核算的一般程序 （二）对当期应计入开发产品成本中 的各项实际支出、预提费用、待摊费用等 合理的划分为直接成本、间接成本和共同 成本。 计税成本核算的一般程序 （三）对当期已完工成本对象的计税 成本进行结算，并按房地产主管部门核定 的可售面积计算其单位工程成本。 可售面积单位工程成本=成本对象总 成本总可售面积 计税成本核算的一般程序 （四）对当期已实现销售的可售面积 ，按其单位工程成本计算出已销产品开发 产品的计税成本，并在当期纳税申报时进 行扣除。 已销开发产品的计税成本=已实现 销售的可售面积可售面积单位工程成本 计税成本核算的一般程序 （五）对前期已完工开发产品本期应 负担的成本费用按已销开发产品和未销开 发产品进行分配，其中应由已销开发产品 负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除 。 计税成本项目的结转方法 开发企业发生的应计入开发产品成 本中的费用其直接成本和能够分清成本负 担对象的间接成本，直接计入成本对象。 共同成本和不能分清负担对象的间接成本 ，应按受益的原则和配比的原则分配至各 成本对象，具体分配方法有3种。 计税成本项目的结转方法 （一）应由各期成本对象共同负担的 ，首先按各期开发用地可售成本对象占地 面积占开发用地占地总面积的比例进行分 配；然后作为期内各成本对象的共同成本 进行分配。 各期开发用地可售成本对象占地面 积为期内开发用地占地面积减除应由各期 成本对象共同负担的占地面积 计税成本项目的结转方法 （二）应由期内成本对象共同负担的 ，按期内各成本对象的直接开发成本占期 内全部成本对象直接开发成本的比例进行 分配;也可按期内各成本对象预算造价占 期内全部成本对象预算造价的比例进行分 配。 计税成本项目的结转方法 （三）应由期内各成本对象单独负担 的，应按可售面积单位工程成本在已销开 发产品成本对象和未销开发开品成本对象 之间进行分配。 特定事项的税务处理 自用的土地和公共配套设施： 作为独立成本对象进行核算的，在 结算已完工可售成本对象时，按以下规定 进行分配： （一）自用土地和公共配套设施已完 工的，可将其实际发生的计税成本按前条 规定分配至可售成本对象。 特定事项的税务处理 自用的土地和公共配套设施： （二）自用土地和公共配套设施未完 工的，可将其预算造价按前条规定分配至 可售成本对象。 特定事项的税务处理 土地使用权成本： 开发企业以非货 币交易方式取得土地使用权的，分两种情 形进行处理。 特定事项的税务处理 （一）其投入方以换取开发产品为目 的，将土地使用权投资开发企业的，按下 列规定进行处理： 1换取的开发产品如为该项土地开发、建造的 ，接受投资的开发企业在接受土地使用权时暂不确认其 成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（ 包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土 地使用权转移过程中应支付的相关税费计算计算确认该 项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成 本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 特定事项的税务处理 （一）其投入方以换取开发产品为目 的，将土地使用权投资开发企业的，按下 列规定进行处理： 2换取的开发产品如为其他土地开发、 建造的，接受投资的开发企业在投资交易发生 时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使 用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该 项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权 的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应 收到的补价款。 特定事项的税务处理 （二）企业、单位以股权的形式，将 土地使用权投资开发企业的，接受资的开 发企业应在投资交易发生时，按该项土地 使用权的市场公允价值和土地使用权转移 过程中应支付的相关税费计算确认该项土 地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使 用权的取得成本还应加上应支付的补价款 或减除应收到的补价款。 特定事项的税务处理 代建工程成本和提供劳务成本： 代建工程和提供劳务不超过12个月 的，可在合同完工之日按实际发生的支出 计算确认相关的成本并准予在当期税前扣 除；代建工程和提供劳务持续时间超过12 个月的，可采用完工百分比法按季确认相 关的成本并准予在当期税前扣除。 特定事项的税务处理 利息支出： 包括各类借款利息支出、发行债券 的利息支出及其相关的折价或溢价摊销、 安排专门借款所发生的辅助费用、与借入 资金相关且作为利息费用调整额的外币借 款产生的差额等项。 特定事项的税务处理 利息支出： 开发企业为建造开发产品借入资金 而发生的符合税收规定的借款费用，属于 成本对象完工前发生的，应计入成本对象 ；属于成本对象完工后发生的，可作为财 务费用直接扣除。 应计入成本对象的借款费用按下列 规定进行税务处理: 特定事项的税务处理 利息支出： (一)能直接归属于某一成本对象的， 直接计入该成本对象。 (二) 属于不同成本对象共同负担而 不能直接归属于某一成本对象的，按期内 各成本对象直接开发成本占期内全部成本 对象直接开发成本的比例进行分配;也可 按期内各成本对象预算造价占期内全部成 本对象预算造价的比例进行分配。 特定事项的税务处理 利息支出： (三)上述以外的借款费用,首先应在 未销开发产品和各类在建成本对象之间进 行分配,然后再将应由各类在建成本对象负 担的借款费用分配至具体成本对象。 各类在建成本对象应负担的借款费 用按其预算造价占未销