房地产经营与管理(10).ppt

房地产经营与管理（一） 同济大学 施建刚 教授/博士生导师/博士 2003.11 房屋土地资源信息研究中心主任 建设管理与房地产系副主任 本提纲为02秋、03春MBA所准备， 将结合实例讲解，推出新理念、新方法 ，希望能对交流者在今后的工作和学习 中有点滴启示。 房地产经营与管理（一 ）分八部分讲解 一、对房地产市场相关概念的前沿探索 二、房地产开发相关数据及房地产开发管理 三、房地产市场个别问题探讨 四、房地产市场营销管理 五、房地产交易与权属登记管理 六、租售比的实质与管理 七、上海住宅建设“十五”计划的主要内容 八、房地产价格评估新方法拓展 一、对房地产市场相关 概念的前沿探索 导致我国房地产业掀起和发展 的三大政策支柱：土地有偿使用、 房屋商品化、住房制度改革。 （一）（房地产）管理概念的不同认识 n“management” 意指经营、管理、 操纵、驾驶等。 n“administration”意指管理、经营， 尤指公共事务、国家政策等管理。 1、（房地产）管理的概念 成思危：“（房地产）管理是 （房地产）管理者在多变的客观环 境下设法运用各种资源来达到既定 目标的各种活动和全部过程。” 2、机制（生产流通消费） 3、城市建设的怪圈 n区位-第一代住宅 n配套-第二代住宅 n环境-第三代住宅 n生态-第四代住宅 （二）房地产概念的定位 1、房地产： 房产和地产的总称，经 济体。财产、不动产（例） 2、房地产业：开发、经营、管理和服 务的行业。 （三）土地概念的拓展 n土地：地球陆域表层， 包括内陆水域，沿海滩 涂和岛屿。（经济体） 有限性 n土地的特点： 集资性 扩延性 生地 n劳动产品 毛地 熟地 n土地的价格：土地 使用权的交换价格 （价值），不是土 地的购买价格（买 未来） （四）土地权属的改变 1、所有权：占有、使用（性质可变 ）、收益和处分的权利。 2、使用权：依法享有利用（性质不 可变）土地的权利。 （五）土地使用制度的历史沿革 （六）土地使用方式的认识 n收土地使用费 n出让（协议、招标、拍卖）+挂牌 n转让 n划拨 n其他（出租、作价入股等） 二、房地产开发相关数 据及房地产开发管理 （一）房地产开发相关数 据 1、公司数 2.批租数 历年上海市土地使用权出让情况表 年 份1988-1991199219931994199519961997 出让地块数（幅） （ 1+1+3+7 ）12 2052546234996401029 出让面积（万）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75 年 份19981999200020012002 累计 出让地块数（幅）1326111913251981119610209 出让面积（万）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27 3.相关数据 住宅投资（增加值）/GDP5%-供不应求 住宅投资（增加值）/GDP8%-供过于求 上海6.9%离10%还有较大的空间。 2002年13.1平方米/人，合建筑面积26平方米。 2005 13.9平方米/人，合建筑面积28平方米。 2007 14.9平方米/人，合建筑面积30平方米。 2010 16.6平方米/人，合建筑面积32平方米。 2015 19.2平方米/人，合建筑面积35平方米。 （二）房地产开发程序管理 1、多余的话 House（Housing）（房） Home（家） Family（家庭） n开发的是房，好的住宅不仅仅是一套 漂亮的房子，而且应该提供和引导一 种新的生活方式。 2、住宅建设工程实施与规划管理关系图 住宅建设工程实施过程 城市建设管理过程 可行性研究报告 建设工程施工 建设工程使用土地 建设工程竣工 建设工程设计 建设项目选址意见书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 规划管理监督检查 工程竣工规划验收 建设用地 规划管理 规划实施 检查监督 建设工程 规划管理 3、开发程序 （1）决策 （2）前期 a、美国熊猫（中国）公司策划经 过、单独设计与整体设计 b、出让土地及实例 c、审图公司 （3）施工（建设施工） 抓好：三 控（进度、质量、成本控制） 二 管（合同、信息管理） 一协调（组织协调） （4）竣工验收与交付使用验收、物业管 理（谁开发谁管理） 新建住宅交付使用许可证-验收合格可使用 。 物业管理早期介入 前期物业管理 物业管理 项目设计启动 项目竣工验收出售 业主委员会成立 （三）房地产开发项目可行性研究 1、项目背景与概况 2、基本数据 3、成本估算（华联 房产公司打桩 、阳光厅、东方明 珠选址及玻璃等） 4、进度安排 5、资源供给 6、市场分析 7、财务评价 8、风险分析（西宝 兴路） 9、国民经济评价 10、结论（唯一） （四）房地产项目评估管理 1、市场研究（基本面） A、一般因素分析（宏观 ） B、相关因素分析（微观） 2、财务评价（技术面） a、传统评估技术 b、现金流评估（价与时间不成比例） c、财务内部收益率评估（重点） 财务内部收益率 投资回收期 衡量项目盈亏的主要指标 三、房地产（管理 ）个别问题探讨 （一）居住房地产投资价值的疑惑 （二）关于居住小区环境的思索 1、空间环境硬件 2、生态环境（ISO14000） 生态环境是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循 环过程中形成的一个统一的有机整体。 生态系统 非生命物质 生命物质 无机物质（氧、二氧化碳、水、无机盐等） 有机物质（腐殖质等） 气候因子（太阳辐射能、温度、湿度、降水） 生产者（绿色植物） 消费者（各种动物） 分解者（细菌、真菌、食腐动物） 智能住宅小区智能化内容：信息通信系统、安全防范系统 、建筑设备监控系统、物业管理系统四大部分。有基本配置和 可选配置。 3、视觉环境 4、人文环境 5、交通环境 （三）房型与价格的误区 1、房型 （1）是板式还是点式 （2）户室（比） （3）建筑面积 （4）车库 2、价格 （四）经营123 四、房地产市场营销管理 （一）房地产市场营销分析 三个阶段： 宣传、沟通阶段； 谈判阶段； 签约阶段。（大定、小订） （二）房地产市场宣传的主要手 段 （三）房地产定价方法与策略 1、方法 2、策略（技巧） 五、房地产交易与 权属登记管理 房地产价格申报制度、房地产价格 评估制度、房地产价格评估人员资格认 证制度和房地产权属登记发证制度（另 一项是土地使用权出让制度）。 六、租售比的实质与管理 （一）租售并存 合理租售比价的原则：在住房 有效使用年限内的租金总支出大于 或等于同期售价的总支出，这样买 房才比租房合算。 （二） 租售比价推算 七、上海住宅建设“十五” 计划的主要内容 （一）指导思想 （二）总体思路 n“一个出发点” n“两个目标” n“三个面向” n“四个必须” （三）发展目标 （四）发展