房地产项目的规划设计.ppt

8 房地产项目的规划设计 导 读 房地产项目规划设计，是政府为了确立城市 性质、规模和发展方向，以实现城市经济和社会 发展目标，合理利用城市土地、协调城市空间和 各项建设的综合部署。规划设计既要符合有关管 理部门的要求，又要取得良好的社会效益和环境 效益。理解规划设计的地位和作用，有助于做好 房地产项目的规划设计。 8 房地产项目的规划设计 8.1 规划设计的指导思想和原则 8.1.1 规划设计的指导思想 v坚持以人为本的规划设计思想。 v还要坚持科学的开发，实现可持续发展。 v还要坚持人文的开发观念、理念和精神。 8 房地产项目的规划设计 8.1.2 房地产项目规划设计的基本原则 （1）依据城市总体规划和分区规划，体现社会、经 济和环境效益相结合的原则。 （2）坚持依据国家和地方政府有关法律，法规，严 格履行规划管理手续的原则。 （3）房地产规划设计要做到统一规划、合理布局、 因地制宜、综合规划、配套建设的原则。 （4）遵循价值规律和市场供求法则，坚持按照经济 规律办事的原则。 （5）坚持集约利用土地的原则。 （6）体现以人为本，可持续发展的原则。 8 房地产项目的规划设计 8.1.3 房地产项目规划设计应满足的基本要求 （1）使用要求。 （2）卫生要求。 （3）安全要求。 （4）经济要求。 （5）施工要求。 （6）美观要求。 8 房地产项目的规划设计 8.2 居住区规划设计 8.2.1 居住区布局结构 居住区一般实行三级布局结构，即“居住区 居住小区住宅组团”。住宅组团是由若干栋 住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的 、在生活上有密切联系的住宅组织形式，它是居住 区中最基本的布局结构形式；若干个住宅组团的有 机结合构成居住小区，它是由城市道路以及自然界 线(如河流)划分的完整居住地段；居住小区的再次 组合就是居住区。 8 房地产项目的规划设计 8.2.2 居住区道路系统 居住区布局结构一般是通过区内的道路系统分 割而成的，与居住区的布局结构相对应，居住区道 路也分为居住区级、居住小区级和住宅组团级 （1）房地产项目道路规划主要为区内服务，不应有过 境交通穿越，以保证房地产项目内居民的安全和安 宁。 （2）道路走向应符合人流走向。 （3）尽端式道路长度不宜超过200m,在尽端应留有回 车空间。 8 房地产项目的规划设计 （4）住宅单元入口至最近车行道之间的距离一般不宜 超过60m。 （5）道路应结合地形布置，尽可能结合自然分水线和 汇水线设计，以利于排水和减少土石方工程。 （6）在旧住宅区改造时，应充分利用原有道路系统及 其他设施。 8 房地产项目的规划设计 8.2.3 住宅设计 （1） 住宅选型 v按层数划分：有低层住宅、多层住宅和高层住宅； v按建筑形式划分：有花园式住宅(别墅)、公寓式住 宅、错层式住宅、退台式住宅、跃层式住宅、复式 住宅； v按平面特点划分：有点式住宅、条式住宅、大进深 住宅、大开间住宅； 8 房地产项目的规划设计 v按使用对象划分：有青年公寓、铺面住宅、综合性 商住楼； v按面积大小划分：有小套(一室户)、中套(二室户) 、大套(三室户、四室户等)； v按结构形式划分：有砖混结构、砌块结构、砖石结 构、大模板结构、大板结构、框架轻板结构等。 8 房地产项目的规划设计 常用的住宅类型有： v点式住宅。 v条式住宅。 v错层式住宅。 v跃层式住宅。 v复式住宅。 v退台式住宅。 v花园别墅。 8 房地产项目的规划设计 （2）住宅的布置 住宅的平面组合布置有4种基本形式：周边式布 置、行列式布置、混合式布置、和自由式布置。 各种布置方式的特点见下表8.1。 表8.1 住宅布置比较表 常见见 形 式 特 点 行列 式 按一定的房屋朝向和间间距成排布置，大部 分是南北向重复排列，其优优点是每户户 都有好的朝向，而且施工方便，但形式 的空间较为单调间较为单调 。 周边边 式 沿街坊或院落周围围布置，其优优点是内部环环 境比较较安静，土地利用率高，但其中部 分住宅的通风风和朝向均较较差。 混合 式 采取行列式和周边边式相结结合的方法进进行布 置，可以采纳纳上述两种形式之长长，形 成半敞开式的住宅院落。 自由 式 结结合地形、地貌、周围围条件，不拘泥于某 种固定的形式，灵活布置以取得良好的 日照通风风效果。 8 房地产项目的规划设计 （3）住宅户型选型 在选择住宅户型时，要注意以下几个问题： v动静分开。 v公私分开。 v主次分开。 v干湿分开。 8 房地产项目的规划设计 8.2.4 公共建筑规划布置 布置居住区公共建筑，首先要确定居住区公共 建筑的项目、数量、规模、用地面积，然后根据公 共建筑的不同性质和功能，合理地布置居住区内各 项公共建筑 。 8 房地产项目的规划设计 公共建筑的规划布置应按照使用的频繁程度分 等级，与人口规模相适应、成套配置和集中与分散 相结合的原则进行。布置的基本要求是： v各级公共建筑应有合理的服务半径，便于居民使用 。 v应设置在交通较方便、人流较集中的地段，符合人 流走向。 v产生噪音、气味、污染物的公共建筑应和住宅保持 适当的距离。 v在满足居住区内居民需求的同时，兼顾区外服务， 提高经济效益。 8 房地产项目的规划设计 8.2.5 绿地规划布置 （1）要形成绿化系统。多元化配置。 （2）节约用地，尽可能利用一些劣地、坡地和洼地， 充分利用建设用地中原有的绿化，形成开放式空间 ，加强内外绿化的联系。 （3）与经营结合起来，发挥绿化的经济效益。 （4）注意景观要求，合理选种、配置，花草结合，常 绿与落叶树结合，乔木灌木相间，使居住环境四季 常青。 8 房地产项目的规划设计 8.2.6 规划区设计的主要指标 （1）平均层数。 （2）居住建筑密度。按基地面积计算。 （3）居住面积密度。按居住面积计算。 （4）居住建筑面积密度。按居住建筑总面积计算。 （5）建筑容积率。居住建筑总面积（平方米）/居住 建筑用地面积（平方米） （6）人口净密度。 （7）居住建筑用地指标。 （8）建筑间距。 8 房地产项目的规划设计 8.3 房地产规划设计方案评价 8.3.1 规划设计方案评价的主要因素 （1）外墙周长系数。 （2）有效面积系数。 （3）层高。 （4）层数。 （5）单元组合。 （6）容积率。 （7）绿化率。 （8）单方造价。 8 房地产项目的规划设计 8.3.2 规划设计项目评价 （1）评价的基本原则 v严格执行国家设计规范； v执行国家有关的建设标准； v符合城市总体规划要求； v合理利用土地；满足使用功能要求，保证方便生活 ，方便工作； 8 房地产项目的规划设计 v正确处理使用、辅助、交通三大部分关系，对建筑 空间进行合理组合，优化设计； v正确处理装修构造和选择设备标准； v满足卫生、防火、日照、通风和安全疏散的要求； v正确选择结构形式和建筑材料，降低工程造价，缩 短建设工期，提高工程质量。 8 房地产项目的规划设计 （3）综合评价方法 v综合评分法：对规划设计方案的各评价