杭州土地市场分析报告.doc

杭州土地市场分析报告浙江大学房地产研究中心2008年3月2010年杭州土地市场分析报告 本文土地出让数据来自杭州市国土资源管理局，金融和股市方面数据来自中国人民银行、中金公司和金通证券，特此说明。浙江大学房地产研究中心执笔人，田传浩，杨鸿，感谢任超群在数据收集和整理方面所做出的贡献。这是最好的年代，这是最坏的年代。狄更斯如果把2005年当作近十年来杭州市房地产市场发展的一个分界点，或者把此后称为后宏观调控时代，那么2010年的杭州市房地产市场可以说是后调控时代最火爆的盛宴。在这场盛宴中，杭州市住宅市场的成交量和成交价格的增幅都创下近三年的新高，市场一度重现当初的连夜排队购房的盛况，而在这一切的背后，土地市场发挥着举足轻重的作用。的确，2010年的杭州市土地市场上演了一幕幕波澜壮阔、精彩纷呈的好戏。一系列的高地价迅速推升了地块周边的房地产价格，导致杭州市局部房价呈跳跃性增长。当然，这其中也有平淡的土地成交，甚至流拍，年末的几宗土地出让已经显示出市场观望的迹象，市场从硝烟弥漫又归于平静。本文将对2010年杭州市土地市场的成交情况进行梳理，对地价变化、土地市场空间变化进行分析，最后对后续趋势进行展望。一、2010年土地政策回顾2010年的土地政策涵盖土地税费、土地储备、土地出让方式、土地开发期限和土地供给比例等多方面，涉及范围相当广泛，对房地产市场也产生了一定的影响。作为2006年土地政策的延续，关于修改的决定、关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知、关于取消部分地方税行政审批项目的通知、全国工业用地出让最低价标准等一系列政策文件开始在2010年正式实施，城镇土地使用税提高为原来两倍、新增建设用地有偿使用费提高一倍，开发企业土地增值税开始清算、工业用地必须招拍挂出让而且有最低出让价限制，所有这些措施在一定程度上增加了土地使用成本。2010年10月，国土资源部出台招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定和关于打击开发商囤地的四条办法。前者规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书；未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。后者实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间和加大闲置土地的处置力度等四个办法来打击土地囤积行为。两个文件对维护市场秩序，保持市场稳定起到了一定的作用。2010年11月，土地储备管理办法出台，试验、推广了十多年的土地储备政策终于以成文的形式确定，结合2010年2月份出台的土地储备资金财务管理暂行办法，土地储备的政策体系显著完善。对于杭州而言，土地储备已经实践了将近10年，土地储备的制度建设和操作经验都走在前列。2010年的房地产宏观调控主要着力点在于保障低收入家庭的住房困难，8月份，国务院出台了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，提出“廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”，对土地供应结构和比例影响巨大。总体而言，2010年的土地政策着力温和，不少政策是将之前已经在各地实行的措施以文件或者法律的形式予以确定。2010年最有代表性的土地政策是打击土地囤积的四条措施，四条措施中市场反应最大的是对闲置土地的处置和开发建设时间的规定，但实际层面上，这两条措施的效果并没有那么明显，存在规避的途径。二、2010年杭州市土地市场的交易情况分析（一）市场概况：成交面积和金额创新高，市场出让呈季节性根据杭州市国土资源局数据，2010年杭州市共出让经营性房地产用地89宗，总成交面积6140.18亩，总成交金额531.45亿元。2006年杭州市共出让经营性房地产用地53宗，总成交面积2892.4亩，总成交金额166.49亿元。相比2006年，2010的土地成交宗数增长67.92%，成交面积增长112.29%,成交金额增长219.21%。从地块用途性质上看，在2010年已出让的土地中，住宅用地48宗，占53.9%；商住用地、商业办公用地等共计41宗，占46.1%，在用途比例上与2006年接近。从成交时间上看，第一季度出让27宗，第二季度出让10宗，第三季度出让33宗，第四季度出让18宗。相比之下，2006年第一季度出让6宗，第二季度出让8宗，第三季度出让12宗，第四季度出让27宗（具体数据如图1所示）。图1 20062010杭州市经营性用地成交季度数据在竞争市场上，交易量是市场景气的有效指标之一，但土地市场基本由政府供地计划控制，属于垄断市场，因而市场的成交宗数并不体现市场的趋势变化。只有政府推出土地，才可能有成交，而且通常只要推出，大部分都会成交（极少数流拍除外），不同的只是价格，但政府土地出让计划自身也往往随房地产市场变化而调整。2006年第四季度和2010年第一季度的成交量放大主要受到2006年底的大量土地供应影响，2010年一季度成交地块中有17宗是2006年年底计划供应的土地。（二）地价分析：高价地块频频拍出，带动房价跳跃性增长虽然土地成交宗数不能很好体现市场的景气变化，但土地成交的过程和价格增量可以很好描述这种变化。2010年杭州市土地市场的热度从年初第一场土地拍卖会就开始酝酿，此后愈演愈烈，天价地块频频出现。不妨看几个震撼房地产市场的典型案例。2010年1月17日第一次土地拍卖中，浙江正达置业有限公司经过12轮激烈竞争以楼面价9692元/平米拍下上城区某住宅用地，超过起拍价一倍多；5月30日，绿城集团等三家公司经过17轮的竞价，最终以34.9亿拿下钱江新城某核心地块126.4亩的住宅用地，涨幅高达120.75%，楼面价11759元/ M2；6月25日，浙江旅游西城房产有限公司以16.01亿取得拱墅区某地块61.3亩的土地，楼面价高达12245元/M2；7月9日，宁波雅戈尔置业有限公司经过90轮的紧张厮杀，以14.76亿竞得杭商地块54.2亩的土地，楼面价高达15712元/M2；7月9日，中天房产分别以15.1亿和15.6亿拿下三墩两个地块177.8亩和167.7亩的土地，楼面价超过邻近地段新建住宅销售均价。通过对比成交地块出让起价和最终成交价可以看出（图2），2010年杭州市经营性房地产用地成交价高于出让起价20%以上的有56宗，占总出让宗数的63%；成交价高于出让起价30%以上的有50宗，占总出让宗数的56%；成交价高于出让起价50%以上的有37宗，占总出让宗数的42%；成交价高于出让起价100%以上的有21宗，占总出让宗数的24%。另外，有4宗土地的成交价高于出让起价两倍，这四宗地分别是由位于钱江新城的46号地块、位于留下的34号地块、以及位于滨江区的39和40号地块。图2 2010年杭州市土地出让地价涨幅这些地块的高价成交直接推动了周边区域的房价上涨，这点可以从销售市场得到印证。这种局部地区的房价跳跃进而影响了开发企业的行为，一些开发企业为了获取更多利润，选择推迟开盘，待价而沽，进一步影响了市场的供求关系。同时，高地价的出现直接影响了市场的购房预期，很多购房者改变了购房计划，加速了购房行为，导致了市场的紧张气氛。此外，这种市场预期会在短期内造成市场需求迅速增加，直接加剧了市场投机。（三）区域分布：西湖、江干依然主力，空间新格局逐步显现在杭州当前的城区格局中，市中心区已经鲜有地块可以出让，近两年出让的稍大地块大多来自工厂或者学校搬迁，虽然价格不菲，但已经不是土地出让市场的主力。相比之下，西湖区和江干区由于城区面积较大，仍有相当一部分土地可供出让，从近两年的土地出让数据也可以看出。拱墅区、滨江区和下沙也有较大空间，特别是拱墅区在运河开发、城北配套改善之后，潜力很大。2010年成交的地块中，在成交宗数方面（见图3），西湖区和江干区均出让23宗，两者相加占总出让宗数的52%；接下来是滨江区、下城区和拱墅区，分别为11宗、11宗和9宗；上城、下沙和之江也分别有6宗、5宗和1宗土地成交。图3 2010年杭州市各城区土地出让宗数（单位：宗）从成交面积看（见图4），西湖区、下沙开发区和江干区各出让1791亩、1400亩和1040亩，三个城区占总出让面积的69%；拱墅区、滨江区和下城区分别出让为627亩、442亩和377亩；之江和上城区各出让290亩和173亩。出让面积和出让宗数不一致主要因为出让地块大小的差异较大，当前中心区域很难再有大宗土地出让，而下沙等周边区块的出让土地规模都较大，下沙出让的18号、35号、51号地块，面积分别达到352亩、415亩和435亩。 图4 2010年杭州市各城区土地出让面积（单位：亩）从成交金额看（见图5），西湖区、江干区和拱墅区的出让金额高达165.16亿、118.30亿和94.7亿，分别占31%、22%和18%；下沙、上城区、下城区和滨江区分别成交49.93亿、43.67亿、35.78亿和20.61亿。 图5 2010年杭州市各城区土地出让金额（单位：亿元）当前杭州市的周边区块中，西北角的三墩板块经过几年的酝酿已逐步趋于成熟，周边房价普遍超过万元每平米，虽然当前居住成熟度还不够，但新城西中心的地位已经确立。东南角在“城市东扩”以及钱江新城开发的政策带动下，已经成为仅次于市中心的热点区域，邻近钱江新城的三堡、七堡、乃至九堡地块的市场规模和开发热度都已经显现，九堡地块将成为连接下沙和市中心的节点，同时也影响着下沙的前景。相比前两个区块的热度，留下闲林余杭这片城西区域一直不温不火，即便市场火爆的07年表现也较冷淡，一方面与该区域供应规模较大有关系，另一方面该区域的市政配套严重缺乏是区域发展最大阻碍。除了上述三个区域之外，杭州的西南角和东北角正处于开发中，此前也未能吸引市场的关注。但通过2010年各个城区土地出让的空间分布可以看出，这两个区域正在酝酿新的市场前景。东北角的丁桥板块在经济适用房小区的带动下已经展示出较好的市场潜力，大型居住区的规划也保证了该区域的市政配套。07年的土地市场中，丁桥板块出让了7宗住宅用地，总面积约450亩，成交金额约26.4亿，多数地块楼面价已经突破4000每平米。从地理位置看，如果丁桥板块被激活，对东北方向的天都城和临平是利好，因此，在城东北这个区域，丁桥已经成为一个重要节点。在西南角的龙坞、转塘区域，由于靠近风景区，周边开发不多，且主要以高档别墅为主。2010年该区域共出让了7宗住宅用地，总面积约494亩，总出让金额约47.6亿，楼面价基本都在5000元每平米以上，最高的已经突破一万元每平米。由于区域规划的限制，该区域基本上是高端定位，加上景区的休闲娱乐和自然景观，市场仍有一定潜力。但同样是受限于区域特点和定位，该区域虽然开发力度加大，市场空间却不会太大。三、 2010年杭州土地市场火热的内在原因房价上升的原因可以从供给和需求两个方面分析，就当前而言需求面对市场的影响更大，供给面影响较为稳定。在2010年的杭州土地市场中，尽管土地供应量增加，但并没有满足土地市场的旺盛需求。虽然分析者喜欢用“稀缺”、“绝版”、“珍藏”来描述和解释土地市场供应的特点，不过，稀缺和增值潜力并不是2010年才存在，杭州土地市场的升温还有更本质的推动因素。市场对土地的需求本质上是一种引致需求或者说是派生需求，需求土地是为了通过地上的住房等载体来满足人们的生产生活需要。也就是说土地本身不是最终产品，它的价值需要依靠最终产品的价值来实现。在当前的政策制度环境下，地价的上升是因为对土地需求的增加，对土地需求的增加是因为开发企业对住房市场的预期相当乐观。换句话说，开发企业正是因为预期房价将来会上升到某一水平，才会以当前较高的地价去拿地。因此，导致地价上升的一个基本动力就是房地产市场的快速回暖，房价的稳步上升，以及市场信心的恢复。（一）垄断性的土地供给制度：地价上涨的制度原因当前地价上升的因素除了房地产市场回暖的驱动外，土地供给是一个重要影响因素。当土地需求增加时，如果土地供给能够相应增加，地价的上涨就会受到抑制。但是，土地是稀缺的，在绝对数量上，杭州市区可供出让的土地越来越少；在相对区域上，地段良好的土地更是稀少。2010年杭州市一级土地市场中出让的土地大部分集中在城市边缘低段，老城区地块已经非常少见，这在很大程度上决定了房地产市场发展的趋势。同时，当前城市土地一级市场由地方政府垄断，通过土地储备中心一个渠道供地，土地供给更加受到限制。因此，土地自身的稀缺性导致了土地市场的激烈竞争，而土地的垄断供给加剧了这种供求关系的失衡。由于这种土地供给制度短期内不可能改变，因此只要市场对土地的需求增加，地价的上涨就不可避免。（二）流动性过剩：土地资产价格上涨的货币基础流动性过剩是导致从2006年开始的全国资产价格全面上涨的源头。从2004年开始，中国的货币供应量一直处于快速上升通道。2006年M2的增长率为15.77%，2010年为14.77%。M2的增长率均超过当年的GDP增长率。这直接导致中国近年来资产价格的迅速上涨。图6 中国大陆20062010年M2供应量从全国层面来看，2006年主要是股市大幅上扬，沪市A股（上证指数）从2006年初的1224点到年末的2815点，再到2010年底的5521点；深成指2006年初2873点，2006年底6436点，2010年底达到17700点。借助股市的春风，沪深房地产上市公司市值一路高歌猛进，从2006年初1240.93亿元上升到2010年末9444.04亿元，最高时曾经达到11229.23亿元（2010.08.31），短短两年期间实现了市值翻三番。 图7 20062010沪深股市房地产开发与经营业板块总市值流动性过剩还是2010年CPI上涨的重要原因。2006年CPI涨幅为1.5%，2010年CPI涨幅达到了4.8%，是1997年以来的年度最高。据国家统计局局长谢伏瞻说，这一轮的流动性过剩是全球性的，2010年，印度CPI涨幅为5.2%，俄罗斯为9.4%，美国预计达到了2.8%，欧元区涨幅也在2%以上。（三）房地产市场重新回暖：地价上涨的市场动力住房的需求可以分为居住需求和投资（投机）需求两个层面。就杭州而言，经济的迅速发展、人均可支配收入的较快提高、城市吸引力增强、城市化进程加速等因素共同导致了居住需求的旺盛。同时，由于当前国内人民币流动性过剩、股市不确定性增加、人民币升值压力较大、以及房地产业自身高利润的吸引，房地产投资也逐步活跃。房地产价格的扩散效应推动了2010年全国性的房地产市场繁荣。虽然2006年长三角楼市和土地市场波澜不惊，但是珠三角地区和北京地区的房价高速上扬，大量的资金进入这两个地区的楼市，这种疯狂的上涨势头一直延续到2010年下半年。这种疯狂上涨激起了全国性的房地产投资热情，使得资金大量进入楼市，杭州楼市也在2010年进入新一轮增长周期。楼市的繁荣吸引了大量的境外资金。2006年，月度购房结汇量基本维持在1亿美元左右，进入2010年，购房结汇量开始快速增长，2010年9月的月度购房结汇量已经达到5亿美元。国外资金的进入又进一步推动了房地产市场的繁荣。股市与楼市的联动效应进一步推动了杭州土地市场的繁荣。房地产上市企业从股市中募集了大量资金。2006年，沪深股市中地产板块上市公司首发融资60.11亿元，增发融资119.72亿元，总融资179.83亿元；2010年，地产板块首发融资15.86亿元，配股13.48亿元，增发融资391.04亿元，总融资420.37亿元，是2006年的2.34倍 中金公司数据。这一方面要求企业大量储备土地以满足公司未来持续成长的需要，另一方面融资也为公司拿地提供了金融支持。以雅戈尔为例，2006年年初雅戈尔股价为3.77元，2006年完成股改后股价一路攀升，2010年6月底股价达到31.60元，2010年7月9日，宁波雅戈尔置业有限公司经过90轮的紧张厮杀，以14.76亿竞得杭商地块54.2亩的土地，楼面价高达15712元/M2，接近临近地块正在出售的商品房价格。这种土地出让给了杭州房地产市场一针强心针，直接导致2010年下半年楼市与土地市场的双重疯狂，楼市惜售和捂盘现象开始泛滥，标王地块接二连三的出现。四、2008年杭州市土地市场走势判断（一）中国宏观经济前景面临重大挑战房地产市场与宏观经济形势与金融紧密相连。而2008年可能是中国宏观经济前景最困难一年，面临国际形势、经济环境的重大挑战（温家宝，2008）。美元持续疲软，次贷危机使得美国经济形势更加严峻，这一方面可能会影响到我国出口企业，另一方面又使得人民币升值压力进一步加大。这些都增加来我国外汇管理的压力，积聚了货币管理的风险。在我国的外汇管理体制下，外汇储备的增加直接导致了M2的增加。2006年和2010年，外汇储备年增长接近50%，而且这个趋势在2008年还将持续一段时间。图 20042010中国国家外汇储备国内股市和楼市都已经积累了相当大的风险。沪深股市房地产开发与经营业板块的市盈率已经从2006年初的20倍上涨到2010年末的85倍。这固然反应了投资人群对