建筑法规复习 限2班1 修改.docx

第一章 建设法规概述一、建设法规的调整对象P11、建设活动中的行政管理关系2、建设活动中的经济协作关系3、建设活动中的民事关系二、建设法律关系的三要素P51、建设法律关系主体：自然人、国家机关、社会组织（自然人、法人、其他组织）2、建设法律关系客体：财、物、行为、智力成果3、建设法律关系内容：建设法律主体之间的权利和义务三、建设法规体系的构成P9宪法至上上位法优于下位法特别法优于一般法新法优于旧法四、建设行政执法1、建设行政决定2、建设行政检查3、建设行政处罚4、建设行政强制执行第二章 工程建设程序法规一、工程建设前期阶段P18审批立项三种方式（项目建议书的审批）：审批、核准和备案二、工程建设准备阶段P191、规划2、获取土地使用权3、报建4、工程发包与承包规划阶段（两证）：在城市规划区工程建设，需取得：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，方可获得土地使用权。报建阶段：凡未报建的工程项目，不得办理招标手续和发放施工许可证，设计，施工单位不得承接该项目的设计、施工任务3、 工程竣工验收阶段与保修阶段P211、竣工验收合格文件建筑工程质量管理条例第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。2、发包人擅自使用未经验收的建设工程出现质量问题的处理“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合同使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。3、对竣工日期的争议问题建设工程竣工前，当事人对工程质量发生争议，工程质量经鉴定合格，应以提交竣工验收报告之日为实际竣工日期。建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期。工程按发包人要求修改后通过竣工验收的，承包人修改后提请发包人验收的日期为实际竣工日期。第三章 城乡规划法规一、城乡规划的种类城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划、详细规划。详细规划分为控制性详细规划、修建性详细规划。二、我国在城乡规划管理中设定了红、绿、蓝、紫、黑、橙和黄等7种控制线1、规划红线一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线。2、规划绿线是指城市各类绿地范围的控制线。3、规划蓝线一般称河道蓝线，是指水域保护区， 即城市各级河、渠道用地规划控制线。4、规划黑线一般称“电力走廊”，指城市电力的用地规划控制线。5、城市橙线是指为了降低城市中重大危险设施的风险水平，对其周边区域的土地利用和建设活动进行引导或限制的安全防护范围的界线。 6、规划黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。7、规划紫线是指历史文化街区的保护范围界线。三、“一书两证”制度1、选址意见书P33选址意见书是指建设工程在立项过程中，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。2、建设用地规划许可证制度P35（1）、建设单位和个人取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上土地管理部门申请用地。未取得该许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地责令收回。建设用地规划许可证的申领（2）、建设用地规划许可证的申领以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目经有关部门批准、核准、备案后、提出建设用地规划许可申请依据控制性详细规划核定核发建设用地规划许可证以出让方式提供国有土地使用权的建设项目签订国有土地使用权出让合同（确定规划条件的地块）建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同领取建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设。获得该项许可后，建设项目才能申请办理开工手续。贯彻“先规划，后用地”的原则4、建设工程审批后的管理建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。第四章 土地管理法规制度一、土地管理法基本概念根据土地用途，土地分为：农用地、建设用地、未利用用地二、土地使用权（出让、划拨）1、土地使用权出让方式P151协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。、协议出让全国各地区的商业、旅游、娱乐、写字楼和商品住宅等各类经营性用地都必须以招标拍卖挂牌出让。、招标出让、拍卖出让2、土地使用权出让的最高年限居住用地70年；工业用地50年；教育科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游娱乐用地40年；综合或其他用地50年。三、耕地保护1、闲置土地土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。闲置土地的处理：（超过出让合同约定的动工开发日满一年而未动工开发的）征收土地闲置费、（满两年未动工开发的）无偿收回土地四、建设用地宅基地使用权 “一户一宅”原则农村村民一户只能拥有一处住宅基地。五、国家征用土地1、征用土地的审批凡征用基本农田、或征用非基本农田的耕地超过35公顷的或征用其他土地超过70公顷的，都必须报经国务院批准。征用上述规定以外的其他土地的，由省、自治区、直辖区人民政府批准，并报国务院备案。2、征用土地的补偿（1）征收耕地的补偿土地补偿费安置补助费地上附着物和青苗补偿费（2）征收城市郊区的菜地补偿新菜地开发建设基金第五章 建筑法法律制度一、建筑许可制度1、建筑工程施工许可P69新建、扩建、改建的建设工程，建设单位必须在开工前申请领取建设工程施工许可证。未领取施工许可证的，不得开工。2、申领的范围在我国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工。 3、无需施工许可证的情况工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300以下的建筑工程按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程抢险救灾工程临时性建筑工程农民自建两层及两层以下住宅工程军事房屋建筑工程施工许可的管理4、申请领取施工许可证应具备的条件：P70已经办理该建筑工程用地批准手续。在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。有满足施工需要的施工图纸及技术资料，且施工图设计文件已按规定进行了审查。有保证工程质量和安全的具体措施。按照规定应该委托监理的工程已委托监理。建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料，以及银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。法律、行政法规规定的其他条件。5、施工许可证的申请主体：建设单位6、施工许可证的管理规定建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过3个月，即有效期最长为9个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况，因故不能按期开工超过6个月的，应当重新办理开工报告的批准手续二、从业资格许可P711、工程建设从业单位的划分P73、房地产开发企业、勘察单位和设计单位、工程监理单位、建筑业企业2、建筑业企业分类施工总承包企业、专业承包企业、劳务分包承担业务方式P125施工总承包企业：对工程实行施工总承包；承接的工程全部自行施工；将非主体工程或劳务作业分包专业承包企业：承包专业工程；承接工程全部自行施工；将劳务作业分包劳务分包企业：承接施工总承包或专业承包分包出来的劳务作业3、工程勘察资质工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。4、工程设计资质工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专业资质、工程设计专项资质。三、执业资格制度1、从业资格从业资格是政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准，通过学历认定或考试取得，供用人单位参考。（绝大部分的职业资格证书证明）2、执业资格执业资格是具有对某些文件签字的权利。在某些责任较大、社会通用性强，关系公共利益的专业技术工作。专业技术人员依法独立开业或从事某种专业技术工作学识、技术和能力的必备标准，必须通过考试方法取得。3、专业技术人员执业资格的共同点有哪些？、参加统一考试、需要注册、有各自的执业范围、接受继续教育4、三销一回、“吊销”是行政处罚措施的一种，行政许可是合法取得的，只是后来干了违法的事被吊销了。、“撤销”适用于行政机关或者被许可人任何一方有违法行为的情形，也就是行政许可本身不是合法取得的。、“撤回”主要是指行政许可的实施以及被许可人从事许可事项的活动本身并不违法，但基于客观情况发生了变化，行政机关收回已经颁发的行政许可的情形。、“注销”是一种程序性行为，是对许可证书的处理，没有否认性评估的含义，一般不涉及价值判断。四、建筑工程发包与承包1、总承包分为：施工总承包、工程总承包工程总承包是指从事工程总承包的企业受建设单位的委托，按照工程总承包合同的约定，对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。施工总承包是指发包人将全部施工任务发包给具有施工总承包资质的建筑业企业，由施工总承包企业按照合同的约定向建设单位负责，承包完成施工任务。2、建设工程总承包的规定、提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。、建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位。3、我国目前提倡的工程总承包方式：设计采购施工（EPC）、交钥匙总承包；设计-施工总承包（D-B）、设计-采购总承包（E-P）、采购-施工总承包（P-C）4、共同承包、大型或结构复杂的建筑工程；、联合体各方承担连带责任；、以联合承包方中资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程5、建设工程分包的规定、建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。、施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。、建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。、总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。、禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。、分包单位不可以超越其资质许可范围承揽分包工程、分包前需取得建设单位的认可6、违法分包的表现、分包人将专业工程或者劳务作业分包给不具有相应资质条件的分包工程承包人；、建设工程总承包合同中未约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分专业工程交由其他单位完成；、施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；、分包单位将其承包的工程再分包。7、转包工程分包后，未在施工现场设立管理机构和派驻人员的，未对该工程的施工活动进行组织管理的。8、禁止转让、出借企业资质证书或以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程。分包工程发包人没有将其承包的工程进行分包，在施工现场所设项目管理机构的项目经理、技术负责人、项目核算负责人、质量管理人员、安全管理人员不是工程承包人本单位人员的，视同允许他人以本企业名义承揽工程。五、建设工程监理制度P801、建设工程监理单位的资质许可制度工程监理企业资质分为：综合资质、专业资质和事务所资质。2、监理单位质量管理的义务、建设工程监理企业与被监理工程的承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系或者其他利害关系。、建设工程监理企业不得转让工程监理业务。、工程监理单位应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。监理师应当按照工程监理范围的要求，采取旁站、巡视、平行检查等，实施监理。六、建设工程安全管理概述P821、安全生产管理的基本方针坚持安全第一，预防为主，综合治理2、建筑生产中最基本的安全管理制度安全生产责任制度3、职工群众进行预防和治理安全的一种制度建筑安全生产的群防群治制度七、建设单位安全责任1、建设单位的安全责任、办理施工许可证或开工报告时应当报送安全施工措施依法批准开工报告的建设工程，建设单位应当自开工报告批准之日起15日内，将保证安全施工的措施报送建设工程所在地的建设行政主管部门或有关部门备案。、应当将拆除工程发包给具有相应资质的施工单位建设单位应当在拆除工程施工15日前，将下列资料报送主管部门或有关部门备案。(一) 施工单位资质等级证明(二) 拟拆除建筑物、构筑物及可能危机旁边建筑物的说明(三) 拆除施工组织方案(四) 堆放、清除废弃物的措施2、工程监理单位的安全责任、安全生产事故隐患报告义务发现安全施工隐患，应要求施工单位整改；情况严重的，要求施工单位暂止施工，并报告建设单位。施工单位拒不整改或不停止施工，应及时向主管部门报告。3、施工单位的安全生产责任、施工总承包单位和分包单位的安全责任的划分分包合同应当明确总分包双方的安全生产责任总承包单位自行完成建设工程主体结构的施工施工总承包单位和分包单位对分包工程承担连带责任分包单位应接受总承包单位的安全生产管理，由于分包单位不服从管理而导致事故，应由其承担主要责任。、施工单位的安全生产责任制度施工单位主要负责人的安全生产方面的主要安全责任：(1)建立健全安全生产责任制度和安全生产教育培训制度。(2)制定安全生产规章制度和操作规程。(3)保证本单位安全生产条件所需资金的投入。(4)对所承建的建设工程进行定期和专项安全检查，并做好安全检查记录。项目负责人的安全责任主要包括：(1)落实安全生产责任制度、安全生产规章制度和操作规程；(2)确保安全生产费用的有效使用；(3)根据工程的特点组织制定安全施工措施，消除安全事故隐患；(4)及时、如实报告生产安全事故。、编制安全技术措施及专项施工方案的规定建设工程安全生产管理条例第二十六条施工单位应当在施工组织设计中编制安全技术措施和施工现场临时用电方案，对下列达到一定规模的危险性较大的分部分项工程编制专项施工方案，并附具安全验算结果，经施工单位技术负责人、总监理工程师签字后实施，由专职安全生产管理人员进行现场监督：(一)基坑支护与降水工程；(二)土方开挖工程；(三)模板工程；(四)起重吊装工程；(五)脚手架工程；(六)拆除、爆破工程；(七)国务院建设行政主管部门或者其他有关部门规定的其他危险性较大的工程。对前款所列工程中涉及深基坑、地下暗挖工程、高大模板工程的专项施工方案，施工单位还应当组织专家进行论证、审查。、对安全施工技术要求的交底建设工程安全生产管理条例第二十七条建设工程施工前，施工单位负责项目管理的技术人员应当对有关安全施工的技术要求向施工作业班组、作业人员作出详细说明，并由双方签字确认。、危险部位安全警示标志的设置建设工程安全生产管理条例第二十八条施工现场安全警示标志的设置施工现场入口处、施工起重机械、临时用电设施、脚手架、出入通道口、楼梯口、电梯井口、孔洞口、桥梁口、隧道口、基坑边沿、爆破物及有害危险气体和液体存放处等危险部位、劳动安全管理规定建设工程安全生产管理条例第三十八条施工单位应当为施工现场从事危险作业的人员办理意外伤害保险。意外伤害保险费由施工单位支付。实行施工总承包的，由总承包单位支付意外伤害保险费。意外伤害保险期限自建设工程开工之日起至竣工验收合格止。、安全防护用具及机械设备、施工机具的安全管理建设工程安全生产管理条例第三十四条施工单位采购、租赁的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件，应当具有生产(制造)许可证、产品合格证，并在进入施工现场前进行查验。施工现场的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件必须由专人管理，定期进行检查、维修和保养，建立相应的资料档案，并按照国家有关规定及时报废。建设工程安全生产管理条例第三十五条施工单位在使用施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施前，应当组织有关单位进行验收，也可以委托具有相应资质的检验检测机构进行验收；使用承租的机械设备和施工机具及配件的，由施工总承包单位、分包单位、出租单位和安装单位共同进行验收。验收合格的方可使用。、特种人员培训和持证上岗建设工程安全生产管理条例第二十五条垂直运输机械作业人员、安装拆卸工、爆破作业人员、起重信号工、登高架设作业人员等特种作业人员，必须按照国家有关规定经过专门的安全作业培训，并取得特种作业操作资格证书后，方可上岗作业。、施工单位三类管理人员施工单位的主要负责人、项目负责人、专职安全生产管理人员八、建设工程重大安全事故的处理1、建设工程安全事故的分类特别重大事故、重大事故、较大事故、一般事故（一）特别重大事故，是指造成30人以上死亡，或者100人以上重伤（包括急性工业中毒，下同），或者1亿元以上直接经济损失的事故；（二）重大事故，是指造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重伤，或者5000万元以上1亿元以下直接经济损失的事故；（三）较大事故，是指造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上50人以下重伤，或者1000万元以上5000万元以下直接经济损失的事故；（四）一般事故，是指造成3人以下死亡，或者10人以下重伤，或者1000万元以下直接经济损失的事故。2、事故报告生产安全事故报告和调查处理条例第十一条安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的有关部门逐级上报事故情况，每级上报的时间不得超过2小时。生产安全事故报告和调查处理条例第十二条报告事故应当包括下列内容： （一）事故发生单位概况； （二）事故发生的时间、地点以及事故现场情况； （三）事故的简要经过； （四）事故已经造成或者可能造成的伤亡人数（包括下落不明的人数）和初步估计的直接经济损失； （五）已经采取的措施；（六）其他应当报告的情况。九、建筑工程质量管理1、标准的分类P209按约束性：强制性和推荐性标准标准化法规定：国家标准、行业标准、地方标准、企业标准2、建设单位的质量责任P98建设工程质量管理条例第七条 建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。建设单位不得将建设工程肢解发包。建设工程质量管理条例第八条 建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标。建设单位对其选择承当责任。建设工程质量管理条例第九条 建设单位必须向有关的勘察、设计、施工、工程监理等单位提供与建设工程有关的原始资料。原始资料必须真实、准确、齐全。建设工程质量管理条例第十五条 涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程,建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的,不得施工。3、勘察、施工单位的质量责任设计单位不得指定生产商、供应商。4、施工单位的质量责任建设工程质量管理条例第二十八条 施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，应由原设计单位负责，不得偷工减料。施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当及时提出意见和建议。建设工程质量管理条例第三十条 施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。建设工程质量管理条例第二十九条 施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用。建设工程质量管理条例第三十一条 施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测。十、建筑工程竣工验收制度1、建筑工程竣工验收条件建设工程质量管理条例第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。2、工程验收备案管理制度房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第四条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。十一、建筑工程质量保修制度1、建筑工程质量保修的范围和期限建设工程质量管理条例第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年；(三)供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2 年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。第七章 城市房地产管理法律制度一、房地产的转让1、房地产不得转让得情形、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的、依法收回土地使用权的、共有的房地产，未经其他共有人书面同意的、权属有争议的、未依法登记领取权属证书的、法律 行政法规规定的其他禁止转让的情形2、“五证”国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证3、预售商品房的转让不得转让二、房地产抵押1、租赁与抵押先出租后抵押，租赁合同继续有效先抵押后出租，抵押权实现，租赁失效2、买卖不破租赁规则租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。3、不定期租赁 可随时解除合同租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。4、优先购买权出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。出租房屋和共有房屋出售时，应先征求共有人和承租人的意见，在同等条件下承租人和共有人有优先购买权。共有人和承租人如放弃优先购买权的，应有明确的书面意思表示。物权可以对抗债权，从法理上讲，在同等条件下共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。三、国有土地上房屋征收与补偿1、征收主体 市、县人民政府负责2、补偿方式货币补偿和房屋产权调换、被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征