[从业资格考试]2010房地产估价师真题打包.docVIP

2010年房地产估价案例与分析真题（网友版）一、问答题 （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题 （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000、69000.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（D）；地上一四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（D）；B座总建筑面积为67500，办理了销售许可证，其中8000已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5的质量保证金，截至目前已付工程款93。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1A座、B座合计抵押建筑面积为（ ）。 A124500 B127000 C132500 D135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（D），地上一四层的客观租金水平为3.0元/（D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。 A租约期内和租约期外都取客观租金 B根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者 C根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者 D租约期内取租约租金，租约期外取客观租金 3该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。 A810 B132025 C2835 D4860 （二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。 4采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。 A自己开发 B溢价转让 C被迫转让 D自愿转让 5采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。 A0.03 B0.83 C0.85 D1.25 6采用成本法估价时，可计入开发成本的是（ ）。 A办公楼开发费用 B食堂开发费用 C宿舍开发费用 D浴室开发费用 7采用成本法估价时，应（ ）。 A按照预算额测算在建工程价值 B按工程已结算额测算在建工程价值 C按综合完成的形象进度测算在建工程价值 D结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值 三、指出并改正下面估价报告片断中的错误 本次估价背景情况如下： 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方建筑安装公司获取了相关成本等资料。 以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断： （一）估价的假设条件 1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。 2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。 3.本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。 4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。 遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。 5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。 6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。 7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。 8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。 9注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。 （二）估价的限制条件 1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。 2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。 3.根据 市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。 4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。 参考答案 一、问答题 （一）答： 1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。（3分） 2.根据城市房屋拆迁估价结果指导意见规定： （1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（1分） （2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（1分） （3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（1分） （4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（1分） （5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。（1分） 3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。（2分） 或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。（2分） 或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。（2分） （二）答： 在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意： （1）预测开发完成后的价值宜谨慎。（2分） （2）开发费用可能发生变化。（2分） （3）开发周期可能延长。（2分） （4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。（2分） （5）折现率或利润率水平可能发生变化。（2分） （三）答： 1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。（2分） 2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用： （1）建筑物拆除费用。（2分） （2）土地开发费用（如七通一平费用）。（2分） （3）其他成本费用（如财务成本、管理费用）。（2分） 3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。（2分） 二、单项选择题 1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 三、改错题 错误：本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。 改为：本次估价以委托人（或房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。 错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。 改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。 错误：自本报告估价时点起半年内有效。 改为：自本报告出具之日起半年内有效。 错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。 改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。 2010年房地产估价理论与方法真题一、单项选择题 1下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（ ） A高层建筑地价分摊 B房地产投资价值评估 C因环境污染导致的房地产价值减损评估 D城市房屋拆迁中的停业损失评估 2从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ） A估价对象的真实价值 B估价对象的重置价格 C估价对象的实际成交价格 D合格估价师的重新估价结果 3一个估价项目中的估价时点本质上是由（ ）决定的 A估价委托合同签订时间 B估价目的 C实地查勘估价对象的时间 D委托人意愿 4房地产供给有限特性的本质是（ ） A土地的总量有限 B房地产的不可移动性 C房地产的独一无二性 D房地产的价值量大 5下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（ ） A土地使用期限 B土地使用管制 C土地面积大小 D土地权利性质 6某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元 A2500 B3000 C3500 D4000 7某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。 A技术上的可能 B经济上的可行 C价值最大化 D法律上许可 8有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 A乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C甲土地的价值高于乙土地的价值 D甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 9某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150 万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（ ）元/m2。 A8571 B10000 C13393 D15625 10某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m2。 A2585 B2393 C2955 D2964 11评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/m2。 A7020 B7091 C7380 D8580 12评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（ ） A0.4、0.4、0.2 B0.3、0.4、0.3 C0.4、0.2、0.4 D0.4、0.3、0.3 13某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。 A5286.72 B7552.45 C9939.23 D14198.90 14某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元/m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/m2，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。 A96.80 B592.81 C691.61 D667.22 15.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ） A净收益包括有形收益和无形收益 B运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C通常只有客观收益才能作为估价依据 D应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 16下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。 A毛租金乘数法 B潜在毛收入乘数法 C有效毛收入乘数法 D净收益乘数法 17某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。 A17.13% B18.30% C18.61% D21.47% 18城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（ ）。 A投资价值 B谨慎价值 C快速变现值 D市场价值 19某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。 A61.84 B78.35 C84.88 D173.17 20下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ） A围墙工程费 B电力设施工程费 C居委会用房建设费 D人防工程费 21参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ） A各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 22假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ） A最佳用途 B最佳规模 C最佳集约度 D最佳开发时机 23现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。 A9616.83 B10161.05 C12021.04 D12800 24某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。 A0.5和1年 B0.5年和1.5年 C0.5年和2年 D1年和1.5年 25某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。 A平均发展速度法 B平均增减量法 C数学曲线拟合法 D中位数法 二、多项选择题 1下列关于房地产估价本质的说珐正确的有（ ）。 A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 B房地产估价是替相关当事人为房地产定价 C房地产估价是为委托人提供价格保证 D房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内 E房地产估价既是一门科学也是一门艺术 2对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（ ）。 A放弃这个项目 B努力学习，边学边干 C埋头苦干，克服困难完成项目 D找别人完成项目，签自己的名 E对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助 3关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。 A标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱 B熟地通常比生地或毛地的变现能力弱 C小商铺通常比大商铺的变现能力弱 D厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱 E郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱 4某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有（ ）。 A该房地产的实际价格等于名义价格 B该房地产的名义价格为50万元 C该房地产的实际价格为50万元 D该房地产的实际价格高于50万元 E该房地产不存在名义价格 5关于投资价值和市场价值的说法正确的有（ ）。 A市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值 B投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同 C在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税 D国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估 E在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估 6下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有（ ） A交通便捷程度 B朝向、楼层 C周围环境和景观 D建筑规模 E外部配套设施 7城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（ ）等。 A建筑高度 B建筑结构 C容积率 D土地使用权来源 E土地用途 8某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（ ）。 A应采用客观成本而不是实际成本 B应采用实际成本而不是客观成本 C应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 9在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（ ）。 A待开发房地产的价值 B待开发房地产取得的税费 C续建开发成本 D销售费用 E销售税金 三、判断题 1对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（ ） 2在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（ ） 3甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元/，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元/，容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6%） （ ） 4在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（ ） 5房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ） 6市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。（ ） 7在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（ ） 8根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ） 9某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.7，则该宗房地产的价格为25万元。（ ） 10建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。（ ） 11成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。（ ） 12在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。（ ） 13在运用移动平均珐预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。（ ） 14路线价法字质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。（ ） 15在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除因客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。（ ） 四、计算题 1某宗出租的房地产，建筑面积为40000，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，请计算该房地产在2010年10月1日的价值 2某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，每利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。2010年房地产基本制度与政策真题（一）单项选择题 1我国土地用途管制的核心是（ ）。 A实行土地有偿有限期使用制度 B经营土地有偿使用 C不能随意改变农用地的用途 D不能随意改变建设用地的用途 2征收集体土地的补偿费归（ ）所有。 A县级以上人民政府土地管理部门 B乡(镇)人民政府 C土地使用者 D农村集体经济组织 3某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（ ）年。 A15 B25 C35 D55 4房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。 A3 B5 C7 D10 5超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（ ）以下的土地闲置费。 A5% B10% C15% D20% 6转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（ ）土管部门备案。 A规划 B土地 C房地产开发 D建设 7修建性详细规划应当符合（ ）规划。 A控制性详细 B区域 C近期建设 D分区 8施工单位签署质量合格的文件上，必须有（ ）的签字盖章。 A注册建筑师 B注册结构工程师 C注册建造师 D注册监理工程师 9商品房预售合同登记备案的申请人是（ ）。 A商品房销售代理机构 B商品房预售人 C商品房购买人 D商品房购买人和商品房预售人 10抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（ ）。 A不受该抵押权影响 B应当解除 C没有效力 D不得对抗抵押权 11人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是（ ）个月。 A1 B3 C6 D12 12房屋预告登记后，债权消灭之日起（ ）内未申请登记的，预告登记失效。 A30日 B3个月 C1年 D2年 13下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是（ ）登记。 A预购商品房预告 B房屋转移 C在建工程抵押权 D房屋抵押权 14住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（ ）。 A风险基金 B保证金 C预留金 D周转金 15住宅专项维修资金的使用须经（ ）同意。 A房产管理部门 B物业服务企业 C业主委员会 D业主大会 16实施加成征税，加二成等于加正税的（ ）。 A10% B20% C30% D40% 17甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（ ）万元。 A8.00 B11.76 C16.80 D24.00 18耕地占用税的计税依据是纳税人（ ）面积。 A经批准占用的耕地 B经批准占用的土地 C实际占用的耕地 D实际占用的建设用地 19个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税（ ）形式向税务机关缴纳。 A预交款 B预订金 C订金 D保证金 20关于个人住房公积金的说法，正确的是（ ）。 A个人住房公积金的利息所得免征个人所得税 B住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15% C个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额 D每年的1月1日为职工住房公积金的结息日 21在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是（ ）。 A宏观区位 B中观区位 C微观区位 D其他区位 22 通常是构成居住区的基本单位是（ ）。 A居住小区 B居住组团 C独幢住宅楼 D分户家庭 23根据国家城市区域环境噪声标准，3类标准适用于（ ）。 A疗养区 B居住区 C工业区 D大学区 24框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是（ ）。 A独立基础 B条形基础 C整体式筏式基础 D箱形基础 25在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（ ）。 A沉降缝 B伸缩缝 C温度缝 D防震缝 26假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为（ ）万元。 A1130.00 B1165.43 C1910.00 D2003.70 27在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是（ ）。 A概算指标 B概算定额 C预算定额 D施工定额 28下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是（ ）。 A地籍图和房产分户图 B宗地图和房产分户图 C地形图和房产分户图 D宗地图和房产分丘图 29下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是（ ）。 A提高贷款利率 B提高购房最低首付款比例 C提高法定存款准备金率 D提高房地产交易环节税收 30某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为（ ）亿元。 A4000 B5000 C7000 D7500 31下列股东权利中，属于自益权的是（ ）。 A股票过户的权利 B表决权 C查询公司经营状况的权利 D出席股东大会的权利 32张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是（ ）万元。 A96 B104 C140 D166 33在强制拍卖中，拍卖的主体是（ ）。 A人民法院和拍卖公司 B竞买人和买受人 C人民法院和拍卖标的所有权人 D拍卖公司和拍卖标的所有权人 （二）多项选择题 1下列用地，法定出让年限为50年的有（ ）。 A居住用地 B工业用地 C体育用地 D娱乐用地 E旅游用地 2建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括（ ）。 A当事人的名称和住所 B土地界址、面积 C宗地平面界址图 D开发投资强度 E市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件 3房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（ ）。 A估价方法选用 B估价结果确定方式 C估价师的职业道德 D估价技术路线 E估价参数选取 4根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得（ ）。 A涉及贷款服务 B出现融资的内容 C承诺为入住者办理户口 D利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 E使用建筑设计效果图 5商品房销售中，禁止的行为包括（ ）。 A返本销售 B实名制购房 C未取得商品房预售许可证收取定金 D成套住宅分割拆零销售 E预购人将购买的期房再行转让 6关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（ ）。 A抵押权末登记的，按照债权先后清偿 B抵押权未登记的，按照债权比便清偿 C抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿 D抵押权未登记的，经过公证的优先清偿 E抵押权登到顺序相同的，按照债权比例清偿 7根据房屋登记办法可以办理预告登记的有（ ）。 A预购商品房设定抵押 B在建工程设定抵押 C房屋所有权转让 D房屋所有权设定抵押 E购买预售商品房 8根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有（ ）。 A缓刑期未满的人员 B现职公务员 C年龄超过65周岁的人员 D具有完全民事行为能力的人员 E申请在2个房地产估价机构执业的人员 9城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有（ ）。 A名胜古迹自用的房产 B寺庙出租的经营用房产 C校办工厂的房产 D房地产开发企业建造未售但自用的房产 E地下停车场 10下列污染类型中，属于辐射污染的有（ ）。 A灯光污染 B视觉污染 C高压输电线污染 D垃圾臭气污染 E医疗照射 11建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（ ）。 A确定项目合理规模 B确定功能分区 C选择建设地点 D工程变更 E设计方案评价 12房产分户图的主要内容有（ ）。 A房屋权界线 B房屋建筑面积 C用地面积 D四面墙体的归属和楼梯走道等部位 E房屋边长 13在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有（ ）。 A众数法 B最小二乘法 C时距扩大法 D中位乘数法 E移动平均法 14在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有（ ）。 A资产类账户 B负债类账户 C期间成本费用账户 D期间收人账户 E所有者权益账户 15拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（ ）。 A委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人 B委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错 C拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质 D买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵 E买受人的误解可能直接导致拍卖标的瑕疵 （三）判断题 1房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。（ ） 2工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（ ） 3国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（ ） 4城市房屋拆迁估价是评估被拆迁房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（ ） 5拆迁公益事业房屋时，如不能优先选取用市场比较法估价，则主要选用收益法估价。（ ） 6以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得十地使用权证后，房地产开发项目即可转让。（ ） 7房地产开发企业转止房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（ ） 8城市供水设施用地的界线由城市黄线控制。（ ） 9单位建设面积为240的健身房，可以不申请办理施工许可证。（ ） 10地上房地产抵押人不一定就是债权人。（ ） 11地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。（ ） 12订立房地产抵押合同，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。（ ） 13公告是房屋登记的必经程序。（ ） 14构筑物登记也属于房屋登己办法的调整范围。（ ） 15二、三级资质房地严估价机构不得设立分支机构，但可承接外地业务。（ ） 16王某2006年取得房地产估价师资格，如在2010年申请初始注册时应提供继续教育合格证明。（ ） 17注册房地产估价师撤销注册可由利害关系人提出请求。（ ） 18物业共用设施的更新、改造费用，可计入物业服务成本。（