深圳万科商品房交付流程作业指引0701.doc

商品房交付流程作业指引1. 目的合理地安排商品房交付工作，确保商品房交付工作顺利有序地进行。2. 适用范围适用于公司所有托管开发项目的商品房交付组织工作。3. 术语和定义3.1. 商品房交付：指按照买卖合同的约定，将经竣工验收合格的商品房按约定的时间移交给业主，并提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的过程。3.2. 交付异议：特指客户在办理交付手续因房屋质量等原因对所购商品房提出强烈异议并且拒绝签署保修意见征询表的情况。3.3. 交付催告：指对已具备商品房交付的条件但无正当理由拒绝接收商品房的买受人再次发出商品房交付使用的通知，督促买受人尽快办理商品房交付使用手续。4. 职责4.1. 总经理办公室统筹商品房交付准备及现场工作的组织安排。4.2. 工程管理部负责组织商品房交付前房屋接收、商品房交付后工程返修事务的处理、商品房交付异议处理、以及客户意见的统计分析工作。5. 工作程序5.1. 商品房交付的界定及客户接收需具备的条件：5.1.1. 符合以下三个条件的商品房视为交付：a） 经竣工验收合格；b） 按约定的时间移交客户；c） 提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。5.1.2. 具备接收商品房的客户条件：a） 按揭付款的客户交清首期款、办妥按揭手续，银行已将贷款全部付给发展商或客户已办理按揭手续并经银行确认审批通过客户按揭申请的，由按揭经办人界定，并在明源系统中予以确认。b） 一次性付款的客户已付清全款，并签署买卖合同，港澳及外籍人士已办理完公证手续的，由签约经办人界定，并在明源系统中予以确认。c） 集中入伙时因其他特殊原因（如房屋质量，拖欠首期款等）暂时不能交付，现已解决的，由销售现场负责人界定，以邮件形式知会销售管理组。d） 如遇到客户未具备接收商品房条件而又要求受托管公司交付商品房的特殊情况，必须营销总监同意，方可开具商品房交付通知书。5.2. 商品房交付通知书发放管理。5.2.1. 项目销售组审核并确认具备商品房交付条件的客户名单，并对以下情况予以标识：a) 样板房及其交付时间；b) 装修套餐房屋及其交付时间；c) 其他影响商品房交付的特殊情况。5.2.2. 集中交付时通知书的发放。a） 对在集中的商品房交付时间办理的商品房交付手续，商品房交付通知书一律采用明源系统中商品房交付通知书“格式一”。b） 由项目销售组将确认的客户名单以特快专递邮寄给客户，由邮递单位签署的邮寄清单以及每份资料邮寄证明均要存档备案。c） 因地址更改等原因通知书未送达的客户，由客户凭身份证来公司重新开具商品房交付通知书，通知书上发出日期同原通知日期，物业管理费按规定计收。d） 如确属一线公司工作失误未能送达，由客户凭身份证到公司开具商品房交付通知书，发出日期同原通知日期，所延误期间的物业管理费由公司代为支付。5.2.3. 零星交付通知书的发放：在集中交付后陆续具备商品房交付条件的房屋，由项目销售组电话通知客户凭身份证前来公司领取商品房交付通知书，商品房交付通知书一律采用明源系统中商品房交付通知书“格式二”，不再邮寄；如客户电话变更而无法通知到的，以特快专递方式邮寄。5.2.4. 客户邮寄地址的变更以书面确认为准，并由销售后台在明源系统中修改。5.3. 商品房交付前期的准备工作5.3.1. 商品房交付开始前1.5个月，由总经理办公室牵头成立商品房交付前期准备工作小组，小组人员包括公司领导、项目销售组、总经理办公室，制定商品房交付工作计划安排表，明确相关部门的工作内容及完成时间。并于交付前至少每半个月组织一次沟通会，对计划落实情况进行验证。5.3.2. 房屋及移交现场准备：a） 项目竣工验收后，工程管理部至少于商品房交付开始前1.5个月组织房屋接收工作，具体流程按房屋接收作业指引执行。b） 集中交付现场包装工作由营销部负责。5.3.3. 商品房交付资料准备a) 工程管理部组织编写住宅使用说明书、住宅质量保证书，项目销售组安排印刷住宅使用说明书、住宅质量保证书，其内容审批按公司文件收发控制程序执行。b) 交付时与物业管理相关的文件资料由物业公司负责准备。c) 项目销售组确定需面积补差的客户名单，必要时由项目事务部联系国土局测绘大队人员在商品房交付现场咨询面积补差事宜。具体操作要求按面积差办理作业指引执行。5.3.4. 工作人员组织及培训a） 总经理办公室确定商品房交付工作小组人员名单，成立商品房交付现场工作小组，并发出交付工作通知。b） 项目销售组负责组织集中交付现场工作人员培训，介绍工程、设计、销售、物业管理等方面的情况。5.4. 商品房集中交付现场办理5.4.1. 交付事务办理：a） 物业管理处接待客户办理商品房交付、装修申请手续，负责核验商品房交付资料。b） 项目销售组负责于商品房交付时完成竣工面积补差工作。c） 对商品房交付时客户提出的返修要求，由工程管理部工程维修组统一安排维修，具体流程按工程维修作业指引执行。5.4.2. 交付信息沟通管理a） 交付情况每天由项目销售组组织现场沟通会并形成快报，由项目销售组以邮件形式发总经理办公室及公司经理级（含）以上人员。b） 项目销售组在邮寄商品房交付通知书后，以商品房交付明细表的形式及时知会物业管理处。c） 物业公司将每天的交付情况记录在商品房交付情况明细表中，每天报送工程管理部及项目销售组备案，项目销售组对当天未按规定时间办理交付手续的客户情况进行跟踪。d） 集中交付结束后第二天，物业公司整理交付情况，以商品房交付情况明细表的形式报项目销售组和工程管理部。5.5. 商品房零星交付办理：5.5.1. 项目销售组在发出商品房交付通知书后，以零星客户办理商品房交付明细表的形式及时知会物业管理处。5.5.2. 客户凭商品房交付通知书自行前往物业管理处办理相关手续。5.5.3. 项目销售组在与客户签署样板房物资销售确认单后两天内需将样板房物资销售确认单传物业公司房产后勤管理部，并书面知会其按期将样板房物品搬迁完毕，交付时间要预留至少三天的清理时间。5.5.4. 交付通知书发出后第十六天，由物业公司统计客户实际办理交付手续的情况，以商品房交付情况明细表的形式知会项目销售组。5.6. 商品房交付异议处理5.6.1. 交付异议：特指客户在办理交付手续时因房屋质量等原因对所购商品房提出强烈异议并且拒绝签署保修意见征询表的情况。5.6.2. 客户提出异议，经劝解无效的，集中交付时由工程管理部值班人员负责处理；零星交付时由各项目客户大使负责处理。5.6.3. 客户或工程管理部（工程管理部）工作人员填写商品房交付异议记录单，双方约定答复时间。5.6.4. 到期后由工程管理部负责答复客户并将处理结果邮件知会销售管理组、管理处，跟进确认交付情况。5.6.5. 遗留问题处理a） 遗留问题包括提出交付异议的客户以及签署了保修意见征询单但提出较尖锐问题且反应激烈的客户。b） 问题处理由工程管理部主导，项目销售组及物业管理处协助，做好回访工作。c） 解决过程要建立项目“交付遗留问题专档”，书面或录音证据集中妥善保管，并指定专责小组负责继续跟踪，视不同情形，采取协商或者诉讼方式解决。5.7. 商品房交付催告5.7.1. 对商品房交付通知书未能送达客户以及送达但未按时办理交付手续客户的催告：a） 因客户地址变更等原因无法送达通知书的客户，在收到退回的交付通知后，由销售管理组邮寄商品房交付使用催告函（格式一）。b） 超过商品房交付通知书中规定交付时间十五天仍未办理交付手续的，由项目销售组邮寄商品房交付使用催告函（格式一）。5.7.2. 对商品房交付通知书送达但未按时办理交付手续客户的催告a） 特指对在办理交付手续时对房屋交付提出异议的客户的催告。b） 一线公司在双方约定时间答复后客户仍未按时办理交付手续的，由工程管理部知会项目销售组统一邮寄商品房交付使用催告函（格式二）。 5.8. 商品房交付后续工作。5.8.1. 工程管理部负责收集汇总及分析集中交付时的相关信息，提交产品及服务质量分析报告，报公司总监级以上领导、总经理办公室及报告所涉及的各部门。5.8.2. 如需出具纠正/预防措施报告，由工程管理部负责，按纠正和预防措施控制程序执行。5.9. 商品房交付过程记录存档要求。房屋交付过程产生的质量记录是公司重要的档案资料，必须妥善保存：5.9.1. 商品房交付通知书存根，由作为日常工作记录项目销售组保存。5.9.2. 商品房交付通知书客户联、保修意见征询单，在客户办理交付手续时签署后交由物业管理处存档。5.9.3. 所有邮寄证明在集中交付完成后，交总经理办公室入客户档案保管。5.9.4. “两书”、报刊公告审批件及正本、客户名单确认资料、商品房交付工作计划安排表、交付工作内部通知及快报，由经办人收集并及时交总经理办公室存档。5.9.5. 商品房交付异议记录单、商品房交付使用催告函、商品房交付情况明细表，由经办人收集保管，相关事宜处理完毕后移交总经理办公室存档。5.9.6. 重大异议处理资料由责任人收集保管，完成后移交总经理办公室专题建档。6. 支持性文件6.1. 纠正和预防措施控制程序6.2. 工程维修作业指引6.3. 房屋接收作业指引6.4. 面积差办理作业指引6.5. 样板房管理作业指引7. 相关表格7.1. 商品房交付客户名单审批资料7.2. 商品房交付安排通知7.3. 商品房交付快报7.4. 住宅使用说