国际村项目12(2).doc

增城国际村项目预可行性研究报告第一部分 国际村项目总论1项目总体概况1.1 项目背景1.1.1 项目背景改革开放特别是九十年代以来，增城及珠三角经济社会持续快速发展，工业化、城市化和现代化加速前进，经济社会发展取得了举世瞩目的辉煌成就，并成为世界最著名的制造业基地和亚太地区最具发展活力的经济亮点。但珠三角地区目前还没有一个超大规模的集商贸、购物、展览、娱乐、观光、高级酒店、教育、研发、居住等于一体的国际化综合性商贸城。面向新世纪，加入WTO，进入发展新阶段，全面建设小康社会，率先基本实现现代化，以广州、香港为中心的大珠三角经济圈将与日繁荣，广州区域性国际中心城市将融入国际社会，尤其增城南部及广州东部板块开发，使增城国际村项目建设的条件已日趋成熟。1.1.2 项目名称增城国际村1.1.3 承办单位由美国中部委员会创始人及主席汤姆麦纳先生等组织的增城国际村投资集团有限公司。该公司由美国等国家的零售商业、主题公园、博览、酒店、银行、住宅等跨国公司和香港裕达隆集团有限公司共同出资设立。1.1.3 项目提出过程增城国际村项目是由香港裕达隆集团有限公司提出，后得到了汤姆麦纳主席为主的美国专业公司的积极响应与支持。 美国中部委员会首席执行官MR.THOMAS H MINER（麦纳）已三次到达增城石滩国际村进行了实地考察，已邀请了CB Richard Ellis(魏理士)、Urban Retail Properties CO（城市房产）、 TVs International（TVS国际）、 Forrec Ltd等四间国际咨询公司开展了国际村项目的规划和策划，邀请国际金融家MR.A ROBERT ABBOUD（阿布德是原芝加哥第一国家银行董事局主席以及第一位在1978年将美国银行带入中国的国际著名银行家）为国际村项目的总体设计师。麦纳先生已在有关中国国家领导人访美期间初步介绍了该项目，有关国家领导人和美国大使表示了积极的关注。麦纳先生及其与项目相关的美国公司，已对在增城建设国际村项目表示出了极大的兴趣，他们还将邀请更多的美国公司一道，联合组建国际投资集团公司，来全力参与开发和建设这个世界独一无二、辐射南中国及东南亚的国际村项目。1.2 项目概况1.2.1 地理位置增城国际村项目位于增城市石滩镇（含仙村镇有一部分），即东江、西湖河、广惠高速公路、增江增莞深高速公路（拟建）之间，广深（九）铁路两侧。1.2.2 项目定位华南地区最大的国际性商贸、购物、展览、娱乐、教育和休闲居住商贸城。1.2.3 建设规模与目标预计建设规模：规划占地面积13平方公里预计建设目标：预计2012年各种营业收入180亿美元(1500亿元人民币)，年创造的GDP增加值18亿美元(150亿元人民币)，财政收入2.6亿美元(22亿元人民币),提供就岗位15万个。1.2.4 功能分区国际村分为6个功能区，即国际商贸购物展览区、娱乐主题公园区、国际交通与物流区、洒店服务与办公区、时尚居住区、国际科学园与学院区。1.2.5 主要建设条件国际村项目位于广州东部“黄金走廊,投资宝地”，地处广州东莞深圳香港大城市群轴线上，区位优越，地势平坦，交通网络日渐完善，是珠三角尚未开发的一块难得的“处女地”。国际村依托的珠三角是世界著名的制造业基地之一，工商企业众多，经济发达，人口多，购物娱乐消费市场巨大。 1.2.5 项目总投资及主要经济指标（预计）项目总投资：3 0亿美元；第一期投资10.3亿美元。年成本费用176亿美元；年利润总额4亿美元；年净利润2.8亿美元；净资产利润率15%；年上缴税收2.5亿美元；静态投资回收期11年。（报告各指标预测建立于粗预算之上，具体详细数据有待参与该项目之美国各专业公司详细预算后给出。）第二部分 国际村项目投资环境与市场分析2. 投资环境及市场机会分析2.1 宏观环境分析2.1.1 国际环境经济全球化与国际产业转移科学技术日新月异，信息网络加快延伸，经济全球化与国际产业转移步伐进一步加快，发达国家（地区）出现了资金技术密集型工业、新型工业和第三产业（如现代商贸、物流、金融、旅游、中介服务等）不断向发展中国家转移的新趋势。中国加入WTO之后，高速发展的国民经济、巨大的市场需求潜力、低廉的投资创业成本和稳定的政治环境，使得中国日益成为了世界产业转移和产业集聚的重要目的地，外商投资和进出口商品贸易大幅度增加。2002年中国利用外资超过500亿美元，已是世界上接受外商投资最多的国家和全球经济发展的亮点。因此，经济全球化与国际产业转移，将为增城国际村建设创造良好的国际环境。2.1.2 国内环境发展新阶段与全面建成小康社会经过20多年的改革开放和发展，中国生产力水平有了很大的发展，社会主义市场经济体制初步建立，已经实现社会主义现代化建设前两步战略目标，并进入全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化的发展新阶段。“引进来”、“走出去”、中国东盟自由贸易区建设、西部大开发、扩大内需、北京举办奥运会、上海举办世博会等，将使中国工业化、城市化步伐不断加快。据中国权威经济学家的预测，未来20年中国经济年增长速度将保持在7%以上。因此，发展的新阶段与全面建成小康社会，是增城国际村建设大有作为的重要战略机遇期。2.1.3 经济强省建设与珠三角经济圈的繁荣改革开放以来，广东省紧紧把握时代脉搏，开拓进取，经济社会发展取得了举世瞩目的辉煌成就。面向新世纪，广东省与时俱进，在经济大省的基础上，确立了建成经济强省和率先实现现代化的目标。要完成这一目标，就是要以发展为主题，通过实施外向带动、科教带动、制度创新、可持续发展等战略，加快工业化、城市化步伐，推动全省经济实现新跨越。珠三角借助天时地宜人和之势实现了20多年超常规发展，并成为亚太地区最具活力的地区之一和世界著名的制造业基地，全世界十分之一的消费品在这里制造。为了全面提升国际竞争力、率先实现现代化和称雄亚太，珠三角正在有序展开建设完善的高速公路网、城际轨道交通网、天然气网（LNG）、优质供水网、电网和信息网，奠定区域经济持续协调发展的基础，这为国际村建设创造了良好的区域环境。2.1.4 广州区域性国际中心城市及国际大都市打造经过改革开放20多年国民经济年均14%的快速发展，广州城市经济综合实力已跃居全国前列，具有2000多年历史的南国古老名城已成为了华南地区商贸、金融、科教、文化、信息、交通、服务中心和综合性工业基地。根据十六大提出的新任务新要求，广州市确定到2010年率先实现现代化，全市人均国内生产总值达到1万美元，到2020年力争使全市人均GDP达到2万美元左右，到2050年力争全市人均GDP总值比2020年再翻两番，整体达到发达国家水平。尤其是广州“大变”规划和中心城市都会区的“东移”，将为地处广州东部板块的增城国际村建设提供难得的机遇。2.2 行业发展和政策环境2.2.1 中国“十五”计划提出大力发展现代服务业 国家 “十五”计划提出要大力发展第三产业特别是现代服务业，优化第三产业内部结构。要着重发展商贸流通、交通运输、市政服务行业，推行连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式；大力发展旅游业和文化产业。要适应加入WTO的新形势，全面提高对外开发水平，认真做好对外贸易工作，继续积极利用外资，优化外商投资结构，引进商贸、旅游、会计、审计等方面有信誉的境外大型企业和中介组织，加快我国服务业发展，这为国际村项目提供了政策依据。2.2.2 加快服务业发展的意见已出台按照“十五”期间加快服务业发展若干政策措施的意见，要改变服务业部分垄断经营严重状况，放宽外贸、教育、文化、中介服务等行业市场准入的资质条件，有步骤地扩大对外开放；根据我国经济发展需要以及加入WTO的承诺，有步骤地进一步开放银行、保险、证券、电信、外贸、商业、文化、旅游、医疗、国际货运代理等领域。这也为国际村项目建设提供了可操作的政策依据2.2.3 党的“十六大”提出全面建设小康社会的目标 党的十六大提出全面建设小康社会的奋斗目标，即我们要在本世纪头二十年，集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会，使经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐，人民生活更加殷实。要大力发展服务业，走新型工业化道路；全面繁荣农村经济，加快城镇化进程；坚持“引进来”和“走出去”相结合，全面提高对外开放水平，充分利用国际国内两个市场，优化资源配置，进一步扩大商品和服务贸易，进一步吸引外商直接投资，提高利用外资的质量和水平；要千方百计扩大就业，不断改善人民生活，拓展消费领域，优化消费结构，满足人们多样化的物质生活，要大力发展科学、文化事业等，为国际村项目建设提供了最新的政策依据。2.3 入世商机2.3.1 国外企业大举进入中国，中国企业阔步走向世界加入WTO后，我国将进一步推动全方位、多层次、宽领域的对外开放，更积极地引进国外的资金、先进技术和管理经验，进一步开放旅游、外贸、商业、物流、文化、教育、咨询等服务领域，吸收和借鉴国外服务业展的先进经营方式和管理方法，国外服务企业会大举进入我国；加入WTO后，中国与世界各地的经贸往来会因此更加密切，享受的最惠国待遇及其有利的国际营运环境为我国产品扩大出口、“走出去”创造了稳定的条件，这为国际村建设提供前所未有的机遇。2.3.2 中国已是世界上外商投资最多的国家中国是世界上投资环境最好和最安全的国家，廉价的劳动力资源、价廉物美的商品和巨大的市场潜力对海外投资者具有较大的吸引力，中国加入WTO后，许多还没有到中国投资的跨国公司正准备把它的生产基地、服务基地、采购中心、营销总部和研发中心搬到中国，已到中国投资的国外企业正计划增资扩产。大量的外国企业、客商和公民进入中国投资创业和生活居住，以及观光旅游，对国际贸易、购物、娱乐等的需求越来越大，这为国际村建设提供了机会。2.3.3 进出口商品大幅度增加进出口商品大幅度增加，对国际贸易、物流、仓储、运输、配送等服务的需要量大。加入WTO，中国与世界经济的联系更加密切和频繁，商口进出口及贸易量将大幅度增加，商品的大量流通，必然对包括贸易、物流、运输、配送等综合物流服务产生更大的需求量，尤其是有“世界制造基地”之称的珠三角，商品及人员的大进大出，为国际村的商贸、购物、酒店等服务业提供了千载难逢的机会。 2.4 项目附近地区相关项目分析2.4.1 零售购物项目广州已是华南地区的零售购物中心，有天河城、广百、友谊、新大新、百佳、万佳、好又多、王府井、东百、华联、宏城、吉之岛、太平洋电脑城等大型零售商店（连锁店）和北京路、上下九、农林下路等商业街，广州零售购物已处于竞争白热化状态。深圳已有罗湖商业城、商业步行街、沃乐玛、国贸大厦、万佳购物中心等，东莞也有一些大型零售商店（如时装城）和购物中心等。香港已是世界购物娱乐天堂。香港、广州、深圳已是国内外客商云集的目的地。珠三角零售购物项目已趋于饱和，但珠三角及广州还缺乏超大规模、大容量、国际化、环境宽松舒适的超级现代化零售商场。2.4.2 商贸展览、物流与批发市场项目珠三角地区已有国际化的广交会、留交会、会展中心、深圳高交会、东莞电博会、虎门服交会、沙溪服装节、顺德乐从家具市场、顺德家电博览会、花都狮岭皮具市场、新塘牛仔服装市场、佛山陶瓷博览城、盐步内衣博览会、西樵纺博会、黄埔国际玩具中心等各种产品展销会、商贸节和商品批发市场；广州正规划建设3大国际枢纽物流园区和5大区域性综合物流园区及若干配送中心，打造国际物流中心城市；深圳计划建设6大物流园来打造国际物流中心；东莞、佛山也正在规划建设大型物流园区和物流中心等。这些项目都是有时间性或功能相对单一的项目，与规划建设的综合性国际村项目存在一定的差距。2.4.3 娱乐和主题公园项目深圳有世界大观、欢乐谷、民族文化村等主题公园，广州有世界大观、航天奇观、香江野生动物园、东方乐园、华南植物园等主题公园；珠海有园明园等。这些主题公园除部分经营有方、吸引的游客较多外，其它都不令人满意，主要原因是炎热天气长、缺乏足够吸引力、经营管理经验不足、市场推广不够和缺乏持续不断的创新主题。香港迪斯尼公园已开工建设，将成为大珠三角未来一大娱乐中心。2.4.4 大型居住项目国际村周边已有若干高品质的房产社区，如碧桂园凤皇城、华南新城、珠江新城、金湖、南湖山庄、紫云山庄、香江花园、中海康城、广州碧桂园、珠江花园等。但这些项目完全是为生活居住而建设的单一房产项目。2.4.5 小结尽管珠三角已有若干零售购物中心、商业街、商品展销会与展览节、批发市场、主题公园、大型房产小区等，这些项目的竞争已非常激烈，但这些项目都是功能单一、规模不大、时间集中、环境空间层次不高、辐射范围与容量有限和对顾客的吸引力有限的项目。随着珠三角经济社会发展及其全面建设小康社会，珠三角地区急需超大规模的集商贸、购物、展览、娱乐、观光、酒店、教育、研发、办公、居住等综合功能于一体的国际级项目，为珠三角国际化发展及中外客商、消费者、生产者提供多方面的功能服务。3. 市场前景和潜力分析3.1 区位优越国际村地处增城南部的石滩镇（含仙村镇有一部分），广九铁路两侧，属广州东部板块和珠三角“A”字型地区范围，周边有广州开发区（含广州高新区、广州出口加工区、广州保税区和广东科学城）、云埔工业区、新塘工业园、增城南部工业区、东莞松山湖科技工业园、黄埔国际枢纽型物流园区、增城物流园等，正好处在连结经济发达的广州东莞深圳香港四个大城市及城市群的轴线上，属珠三角“世界制造业基地”的核心区范围，国际村直接辐射珠三角及华南地区，集散腹地非常广阔，素有“黄金走廊，投资宝地”之称。国际村项目是依托珠三角及港澳，辐射华南地区，它的发展概念非常好，选址石滩风水宝地。9年前，美国迪斯尼公司也曾挑选石滩做迪斯尼乐园，需要用地20平方公里，以广州、香港、澳门、深圳的高速公路、铁路作为交通网。这足以证明石滩的地理位置十分优越。3.2 交通网络日渐完善，交通便捷国际村扼广州的“东大门”，既是粤东各市县到广州中心城市的必经之地，又是广州通往深圳、香港、惠州等地的交通咽喉；南北向与东西向交通干线在国际村及周边交织成网，并与大珠三角交通网络连为一体，交通位置十分重要。公路：广惠高速公路（在建）、广园东路、增莞深高速（在建）等区域性主干道从国际村穿过，荔新公路，广汕公路、广深高速公路、广深公路（107国道）、新（塘）新（中新）、等与国际村紧密相连并与珠三角发达的公路连通成网，公路直达珠三角各市及港、澳，到广州市区、荔城、东莞、深圳等地的公交非常密集和便捷。铁路：广九（深）铁路在国际村中部经过，位于用地区内的石滩新火车站正在兴建。广州东郊列车站正在新塘兴建，连接穗、深、港的大珠三角轨道交通网正在逐步延伸。广深铁路、广汕铁路、京广铁路、广三铁路及广州火车站、广州火车东站，每天发至全国各地的列车达百余次，其中京广线、广九线是全国最繁忙的铁路干线。港口：国际村所在的珠三角地区有港口50多个。其中近在咫尺的广州超亿吨大港可直达全国各地及世界五十多个国家和地区；新塘港年货运量超过100万吨，客运量超过5万人次；深圳盐田港是中国第二大货柜码头。航空：国际村周边有广州、香港、深圳、珠海和澳门五大机场。离全国第三大枢纽机场广州国际机场和深圳黄田机场不超过1小时。3.3 腹地广阔，经济发达国际村的直接腹地有珠三角及广东省。珠三角的广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、江门、惠州、肇庆、顺德等已经成为了世界著名的制造业基地之一，工商企业密集，外向型企业众多，贸易进出口量大，是我国经济发展水平最高的地区之一。2001年珠三角GDP8364亿元，人均GDP31040元（约合3740美元）；工业企业1.5万家，工业总产值14790.6亿元；外商投资企业4万户，外贸出口总额908亿美元。作为珠三角中心城市的广州市，已是华南地区的经济、金融、信息、商贸、信息、交通、文化等中心，国内生产总值居全国第三位，具有产业规模大，货运需求旺盛，经济外向度高的特点。2001年广州GDP2685.8亿元，人均GDP38007元，工业总产值3393.2亿元，社会消费品零售总额1248.3亿元。项目所在地的增城市2001年工业总产值达341亿元，外贸出口4.1亿美元，外资企业近1500户，GDP158.1亿元，经济发展呈现良好势头。表1：珠三角主要经济指标占广东全省的比重类别指标占全省比例人口2694.6万人36%国内生产总值8364亿元83%人均国内生产总值31040元/工业总产值14790.6亿元79%社会消费品零售总额3184.4亿元71%外贸出口908亿美元95%城市化水平45.5%/大城市/中等城市9个/11个75%/50% 资料来源：广州统计年鉴（2001） 经过改革开放20年的发展，广东已经成为名副其实的经济大省，2001年全省GDP10556.5亿元，占全国的10%，社会消费品零售总额4515.3亿元，占全国的12%，海关进出口1764.9亿元，占全国的34.6%，个人储蓄存款超过1万亿元，工业总产值18540.5亿元，占全国的10%，工业产品中的60%70%销往省外和国外。 据预测，包括广州在内的珠三角地区仍将是我国未来经济增长最有潜力的地区之一。未来十年广州的GDP增长速度可达1113%，珠三角地区将超过10%，广东省将超过8%，经济发展的前景非常广阔。3.4 消费群体巨大，消费能力强据不完全统计，珠三角分布着6个国家级高新区、2个软件园、12个“863”基地、1个国家级大学科技园。电脑资讯产品、IT产品、家用电器、纺织服装、家具、皮具、建筑陶瓷、五金制品、灯饰等制造产业犹如满天星斗分布于上百个城镇，造就了一批海内外颇具行业规模的专业化产业基地。2001年珠三角人口达2694.6万人（其中广州市712.6万人），流动人口约2500万(其中广州市为250多万人)，社会消费品零售总额4515.3亿元，居民人均可支配收入超过13000元，农民人均可支配收入超过4800元，珠三角已进入了小康社会，居民的消费向更多层次、更高水平的方向变化，娱乐、旅游、文化、教育等已成为生活的一部分。在珠三角投资创业和居住生活的港澳台同胞、外国人士约5万人。2001年广东省人口达7565.3万人，进入广东境内的国内外游客超过5000万人次。相距约130公里的香港，2000年人口672.5万人，国民生产总值12667亿港元，人均国民生产总值190045港元，香港已是全球著名大都会和经济、金融、信息、商贸、购物消费和娱乐旅游中心。 资料来源：广州统计年鉴（2001）3.5 全面建设小康社会全面建成小康后，我国居民消费将向更多层次、更高水平的方向变化。一是发展型和享受型消费在人们的消费中占有更加重要的位置；二是发展型消费和享受型消费大众化。按照十六大的蓝图，再过20年，大多数人的收入将比较宽裕，在享受更高品位的物质产品的同时，精神生活也会更加丰富，文化、娱乐、旅游、健身和教育等，不再是生活的点缀，而成为生活的重要组成部分。国际村项目位于珠三角核心区，它的选址打破了广州东部板块的概念，未来将成为集商贸、购物、展览、娱乐、观光、酒店、住宅等于一体的华南第一的美国式国际村，直接拉动的消费人口超过5000万。3.6 项目选址条件较好 （1）国际村项目主体位于增城市南部的石滩镇（含仙村镇有一部分），北纬23062309，东经1132511327之间，属于南亚热带海洋性气候，常年高温多雨，年平均降雨量为1567.5毫米，年平均气温24，常年风向南北风。（2）地势北高南低，北部为丘陵，南部为东江冲击平原，地势较低。增江呈东北西南向穿过国际村，东江紧靠国际村南侧。（3）土地集中连片，地势平坦、广阔，土地平整工程量不大，目前基本上为农业用地，耕地以种植水稻和发展荔枝、芒果为主，丘陵地植被茂盛，单位土地的产出效益比较低；园区周边土地储备充裕，是珠三角发达地区少数几块尚未可供大规模开发的“处女地”。用地区内村庄少，拆迁和安置量不大。土地价格远低于广州市区和东莞市，企业进入门槛和运营成本明显低于珠三角其它地区。3.7 基础设施容易配套国际村附近地区有高压走廊经过，周边有大型变电站和若干中小型变电站；国际村有东江和增江穿过，供水容易保证；紧邻石滩中心镇区，通讯设施及信息网络容量较大，其它各种基础设施和社会服务设施容易配套。3.8 小结中国加入WTO、2008年举办奥运会、2010年上海举办世博会，全世界都把目光聚焦在中国。国际村选址石滩交通枢纽地带，广惠高速公路、广园东快速路即将开通，项目面向全国制造业名城东莞，背靠人口达1千万的中心城市广州，直接腹地是中国经济较发达的珠三角，毗邻港澳，周边是日渐繁荣富裕的大珠三角城市群。国际村项目具有天时地宜人和之优势。4. 项目建设的作用及意义4.1 有利于扩大利用外资，发展中美经贸合作与交流增城国际村项目包括国际级的商贸大厦、商品展览馆、购物城、主题公园、洒店、住宅等，将是中国服务业投资最大、世界独一无二的美国式的国际级开发项目。该项目如果能得到中央及国家有关部门的立项，能得到省、市政府的支持和立项，能得到美国公司的积极投资和开发，初步预计可直接从美国引进外资达30亿美元。这笔巨额的投资项目仅次于珠三角大亚湾石化基地46亿美元的投资，无凝是中国及广东省利用外资最巨大的项目之一，并会带动和辐射相关的投资项目及经济发展，引进美国相关的跨国公司投资、人才、技术和经营、管理经验，集聚国外从事商贸活动人士和购物娱乐消费人群，无凝对广东省及我国扩大利用外资，加强中美经贸、文化等的交流与合作有重要作用和意义。4.2 有利于加快珠三角及广东国际化步伐，再创发展新辉煌增城国际村项目投资开发和建成以后，将使一大批国际著名大公司的品牌、地区总部向此汇集，将使国内外公司的进出口商品在此聚集和展示，国际村因此而成为国际商务活动和国际贸易场所，成为一个永不落幕的国内外企业品牌展示贸易中心，成为外国和国内消费者购物、娱乐、餐饮、文化教育、居住等场所，成为广州及珠三角一个高度国际化的商贸城，对带动珠三角及广东国际化，加快经济社会发展具有重要作用。4.3 有利用于扩大就业，改善周边农村发展面貌，增加农民收入 国际村建成后，将是中国境内的世界一流的商贸城，超级购物商场、商贸中心、商品展览馆、主题公园、酒店、公共服务等将直接提供就业岗位约5万个，间接就业岗位近10万个，这对扩大就业、缓解就业压力具有重要作用。同时，国际村所在地的周边农村经济发展还较落后，农田投入产出低，农民收入增长缓慢。通过建设国际村，改变现有用地性质，改变国际村所涉及的农民就业和居住方式，发展第三产业，带动周边经济发展和农产品消费，从而改变周边农村面貌和增加农民收入。4.4 有利于改善投资环境和形象国际村占地面积达13平方公里，内部的商务大厦、商品会展中心、购物商场、主题公园、交通路网与其它基础设施、园林绿地、住宅区等将按高标准的要求进行建设，国际村与周边的区域交通主干道将建设专用的连接线，建成后的国际村是一个现代化的高品质商城和国际社区，具有一流的基础设施、公共设施和居住、创业环境，对改善区域投资环境、提升区域形象有重要作用。同时，该项目将建立起中西投资者、消费者、批发商、零售商、供应商等之间的桥梁，改善中国与其他国家的营商关系及环境。4.5 有利于加快增城南部及广州东部板块开发，拉动经济发展 国内外的事实证明，重大项目的开发和实施对一个城市、区域、国家的经济社会发展有重大的推动作用。如六运会、九运会拉动了广州天河区的开发和发展，广州开发区、天津开发区、苏州开发区、浦东开发区等的开发和建设，促进了广州、天津、苏州、上海等市的经济发展。深圳特区的开发建设更是崛起了一个现代化的特大城市。增城国际村的开发建设，将有效地聚集商流、人流、物流、资金流、信息流和智力流，成为国内外商贸购物娱乐中心和经济发展的重要亮点，直接带动增城南部及广州东部板块的开发，扩大内需要，加快广州东部城市化、现代化步伐，拉动广州中心城区东移，带动增城、广州及珠三角经济社会持续快速发展。 4.6 结论国际村选址增城石滩镇，属广州东部板块及交通枢纽地带，地处珠三角核心区，广九铁路穿过国际村，与国际村连通的广惠高速公路、广园东快速路即将开通，项目面向全国制造业名城东莞，背靠人口达1千万的中心城市广州，依托珠三角，毗邻港澳，直接辐射我国经济较发达的珠三角及华南地区。国际村区位优越，交通发达而便捷，投资环境较佳，具有良好的国际国内环境，有美国等投资财团的投资开发和支持。加入WTO后我国进出口商品大幅度增长，外资大规模的进入中国市场，国外客商和旅游客人不断云集珠三角及全国各地。珠三角经济发达，腹地广阔，城市化水平较高，流动人口较多，外来投资较多，已是世界著名的制造业基地，但珠三角地区尤其是位于广州与香港之间的地区，目前还没有一个超大型的集国际商贸、购物娱乐、商品展览、酒店、教育、研发、住宅等于一体的国际化场所。按照十六大的宏伟蓝图，全面建设小康社会，我国居民消费将向更多层次、更高水平的方向变化，大多数人的收入将比较宽裕，在享受更高品位的物质产品的同时，精神生活也会更加丰富，购物娱乐、旅游、文化、健身、教育等将成为生活的重要部分。尤其是外向型经济发达、工商企业众多、国际商贸活动频繁、国外商务及游客较多、国内富裕人口较多的珠三角地区，国际商贸、购物娱乐、商品展示、酒店、国际教育培训等的市场和消费群体巨大，使具有“黄金走廊，投资宝地”的国际村项目开发具有广阔的发展前景和潜力。国际村项目具有天时地宜人和之优势，其建设既具有可行性，又具有必要性。由跨国投资集团公司投资的国际村项目是未来珠三角巨型的投资建设项目和新的经济增长点，对我国扩大利用外资、发展中美经贸关系、加快珠三角及广东省国际化步伐、改善区域投资环境和形象、扩大就业、加快广州及珠三角经济发展具有重大作用，对珠三角、华南乃至国家都会产生良好的经济社会效益。第三部分 国际村项目开发及技术方案5. 项目概念构想5.1 总体定位（1）总体定位：华南地区最大的国际性商贸购物娱乐城。 （2）功能定位：综合性、多功能的国际购物娱乐中心，永不落幕的世界商品展示和集散中心。主导功能有国际商贸、购物、娱乐、会展、物流、营销、酒店、美食、休闲居住、教育、研发等。 （3）区域定位：华南及南中国最大的国际购物娱乐城。 （4）项目定位：中国最大的外商投资服务项目之一，珠三角及华南地区的国际购物娱乐中心和国际社区，未来华南地区最具活力的新经济增长点，广州“大变”及建设国际大都市的重大项目。5.2 目标与规模5.2.1 建设目标第一，到2012年，基本建成依托珠三角，服务华南，辐射国内外的综合性、多功能、特色化的国际性购物娱乐中心，永不落幕的世界商品展示和集散中心。 第二，华南地区的国际商贸、展览、物流、营销、酒店服务和国际教育中心。国内外客商和企业家聚会、交流和活动的场所。 第三，外国人进入中国创业和生活的最理想的社区。第四，成为中国一流的国际化商城。集散国际商流、物流、信息流、资金流和人流的枢纽。5.2.2 建设规模规划占地面积13平方公里（约2万亩）。5.2.3 经济目标到2010年预计各种营业收入180亿美元，年创造的GDP增加值18亿美元，财政收入2.6亿美元，总体投入资金达30亿美元。5.3 功能设定 从功能定位上看，国际村是综合型、多功能的国际性商贸娱乐城。具体功能包括国际商务、贸易、会议、商品会展、商品博览、购物、现代物流服务、娱乐、休闲、观光、酒店、餐饮、国际文化交流、教育、培训、研发、信息咨询、生活居住、金融保险、办公、中介服务等功能。但主导功能有以下6项。 （1）国际商贸和购物：加入WTO后，“引进来”与“走出去”战略的互动，开放领先的珠三角国际化进程日益加速，珠三角作为世界制造业中心的地位日渐提升，大量的港澳台同胞和外国公民涌入珠三角，珠三角百姓的消费水平日渐提高，高层次的购物消费活动日益普及，国际商贸和购物活动异常频繁，使作为珠三角中心的增城国际村发展国际商贸和购物的潜力巨大。 （2）国际商品博览与物流：中国全方位的开放和经济国际化，一方面使国外商品大规模的进入中国市场，另一方面也使中国商品大规模的进入国际市场，尤其是不断增加的国际制造企业，迫切需要一个国际一流的商品展示、营销、宣传和物流的平台。增城国际村可利用交通网络发达、周边城市和企业众多、区位优越等优势，建设永不落幕的国际商品展销中心和国际物流中心，为企业品牌展示、商品促销、交易、快速物流配送等提供服务场所。（3）娱乐观光：依托国际村的国际商贸、购物活动人流和日益富裕的珠三角人，建设娱乐主题公园和观光农业园，为进入国际村的国内外客商和珠三角的购物、娱乐、休闲人士提供场所和服务。（4）酒店与餐饮服务：随着广州中心城市发展“东进”、增城南部地区开发和国际村建设，国际村及周边常住人口、流动人口将会大量的增加，尤其是国际村大量的商务客人和购物消费群体，对酒店、餐饮、美食服务的需求量越来越大。国际村建设星级酒店群、连锁快餐店、特色美食店具有广阔的市场前景。（5）国际研发与教育培训：建设国际科学园，为中外跨国公司、高科技公司和科研机构开展产品研发、中试、孵化等提供一流的环境。建设国际学院，为珠三角经济社会国际化培养国际型人才。（6）生活居住：依托国际村，配套建设环境优雅的美国式或欧陆式的别墅区和住宅区，为进入国际村创业的公司、个人提供时尚的生活居住社区，为国际村办公与服务人员提供居住公寓，为进入国际村的购物、娱乐人士提供临时高品质居住服务。5.4 空间布局规划5.4.1 空间布局国际村按照超前性、国际化的世界一流标准要求，在“整体规划、分期建设、重点推进、滚动发展”的思路指导下，规划构筑由国际商贸购物展览区、娱乐主题公园区、国际交通与物流区、酒店服务与办公区、时尚居住区、国际科学园与学院区组成的空间布局结构。5.4 功能区及主要项目（1）国际商贸购物展览区位于国际村北部，规划发展为华南地区规模最大的国际商贸城。该城包括国际商务大厦、国际购物广场、国际商品展览中心（含国际汽车、IT产品展销中心）和中国名优特产品商场。国际商务大厦：计划建设成提供24小时商务活动的商贸综合大楼，附设国际会议中心，并成为广州国际大都市及珠三角国际化的新标志。国际购物广场：规划建设成为中国规模最大的美国式的综合购物广场（中心），集国内外所有的名优特产品，重点吸引外国客商、游人、商务活动人士和华南地区的高消费群体。国际商品展览中心：规划建设成为中国最大的永不落幕的集世界各国的商品展览、宣传和营销中心，吸引世界各国商品的生产商、供应商和需求商在此进行商品的展销和交易。该中心设置汇集世界各国汽车产品和IT信息产品的国际汽车、IT产品展销中心。中国名优特产品商场：依托珠三角外向型经济优势，规划建设成为集中国名优特商品于一体的特大型商场，吸引国外客商、消费者在此购买和消费中国商品。（2）娱乐主题公园区位于国际村中部，规划建设成为具有迪斯尼公园和环球影城之娱乐功能的，汇集世界各地人文景观、融入中国人文景观与自然景观、汇集世界各地最新的游戏、音乐、电影、科普等娱乐节目，天人合一、人与自然互动、能领略春夏秋冬四季变化的高尚娱乐休闲主题公园。并以各景区景点为基础，运用高科技手段和自然条件，让游客亲自体验各种电影、游戏、海空航行、农业生产等逼真场景，增强游客的参与性和游乐性，并进行不断的主题创新。该园区分娱乐主题公园区和现代农业观光园。该园区通过放射状的路网与周边各功能区紧密联系，并成为与周边各功能区互动发展的格局。娱乐主题公园：集世界各国主题公园之精华，汇集世界各地最新的娱乐节目，融入中国传统文化，集趣味性、参与性、体验性等于一体，享受四季绿野、繁花盛开的娱乐主题园现代农业观光园：规划建设具有珠三角农业生产特色，参观、欣赏农作物，学习、体验现代农村生产和生活的主题园。（3）国际交通与物流区位于国际村广深（九）铁路两侧，拟规划建设为国际村提供快捷交通、中转联运、仓储、商贸配送、高速物流、人流等服务的中心和枢纽。该功能区重点项目包括国际村交通中心和国际物流服务中心。国际村交通中心：依托国际村的广深铁路和交汇于国际村的高速路网及连络路，建设标志性的现代化火车站（成为广州东部的火车客货二级大站）、直升飞机杨（位于火车站楼顶）和公交中心、货运站，为国际村整合周边的物流、人流提供高速的国际国内交通运输及中转服务。国际物流服务中心：以高速交通网络及国际村交通枢纽为基础，依托珠三角各大企业、物流园区和国外第三方物流公司，规划建设成为外向型大企业和物流园区提供商品配送、仓储、中转运输、供应链管理、物流信息等于一体的国际高速物流服务中心，重点为珠三角外向型企业提供高速的国际物流服务。（4）酒店服务与办公区位于国际村东部和西部，娱乐主题公园两侧的地块。拟规划建设成为提供酒店、餐饮、美食、办公、管理、信息、金融和中介等服务的中心。该区重点项目包括星级酒店群和国际办公服务大厦。国际办公大厦：规划建设成为集生产服务、公共服务、管理服务、信息咨询、中介服务等于一体的综合办公服务大楼，为国际村提供综合办公服务和场所。星级酒店群：拟规划建设成中西不同风格的酒店，包括五星级酒店3间，四星和三星级酒店各一间，为进入国际村的中外商务客人、购物娱乐消费人群等提供酒店、餐饮和商旅服务。（5）国际科学园和国际学院区位于国际村西南部，紧邻东江和增江。依托珠三角的国际化，规划建设为国内外跨国公司、高科技公司的研发基地和国际教育培训基地。该区内还有中、英文系列的国际中小学。国际科学园：规划建设为跨国公司研发中心、高科技公司和科研机构提供一流的研究、开发环境和设施。国际学院：规划通过引进国内外一流的大学，合作建设国际学院或国际分校，培养国际型高层人才的重要摇蓝，以适应我国全面加入WTO、融入国际社会和全面建设小康社会的要求。（6）时尚居住区位于国际村东南部，增江与东江之间的地块。规划配套建设别墅区和时尚居住区，为进入国际村的外国创业和生活居住人士，提供高尚的居住环境和设施，为国际村办公和服务人员提供居住社区。5.5 实施进度 建设工期：规划建设工期为10年，即20032012年。 实施进度安排：分三期。第一期：20032005年，建设国际村基础设施和路网，建设国际购物广场、国际商务大厦、主题公园、观光农业园、火车站和1间五星级酒店，初步奠定国际村建设的基本骨架。第二期：20062010年，继续建设和完善国际村基础设施，建设与周边地区衔接的交通路网和客货运站场，建设完善娱乐主题公园，建设国际商品展览中心、直升机场，建设五星级、四星级和三星级酒店各1间，建设别墅区、时尚居住区、国际科技园和国际学院，整个国际村基本成形。第三期：20112012，建设中国名优特产品商场和五星级酒店一间，继续完善第二期各项建设项目，形成国际一流的购物娱乐天堂和商务活动中心。5.6 环境影响评价国际村以商务、购物和娱乐项目为主，并在中部建设大型主题公园和观光农业园，各功能区之间和铁路线两侧有绿化隔离带，整个国际村的容积率低，绿化覆盖率高，绿地（含林地、草地、水域等）面积比例达60%以上；国际村将建设有雨、污分流的排水系统，现代化的污水处理厂、垃圾转运站；国际村内部交通以电车为主，林草围村，村在林中，环境幽静，四季繁花盛开，人工景观与自然景观、人与自然合谐和统一。因此，国际村是一个无污染的生态型国际服务项目，其建设对周边的环境影响非常小。5.7 开发与营销策略5.7.1 开发建议（1）国际村得到中国有关部门批准立项后，CB Richard Ellis、Urban Retail Properties CO、 TVs International、 Forrec Ltd等四间国际咨询公司和阿布德总设计师将按照土地利用及城市发展规划要求，开展国际村项目的详细规划和策划，并邀请美国等国家的相关大公司组成投资集团开展投资开发工作。（2）国际村的开发按照“整体规划、分期建设、重点推进、滚动发展”的思路和总体规划、策划的要求，坚持项目带动发展的原则，首先超前建设现代化的基础设施（尤其是交通基础设施），按照开发时序实现“土地预征制度”，并逐步进入“土地实征”和土地开发阶段，“一览子”的解决土地征用所迁涉的各种问题（如农民安置、就业、养老保险等），达到开发一片、见效一片和滚动发展，并通过持续不断的资金投入，促进国际村有序和有效的开发。 （3）商贸、购物和娱乐项目的开发必须充分结合而相得益彰，整个项目建设的质量和复杂性必须大幅度超过珠三角的同类项目和设施。要达项目规划的概念目标，需要策划和创造项目强有力凝聚点和独特性、新颖性，需要持续不断的创新主题。国际村项目受益于强有力的铁路和公路交通，但国际村内部与对外交通需要在国际村开发时高标准的配套和完善，第一期项目开发时就要考虑建设与周边区域交通主干道的方便联系的连络道路和密切联系以广州、香港机场为中心的直升机场，第二期项目开展时要考虑接驳广州地铁及珠三角的轨道交通网、交通枢纽。（4）以购物作为国际村第一期开发的推动力乃至整个商贸城建设的成功，必须慎重的规划、计划、策划和实施，尤其一开始就要考虑项目的大规模、国际化、品牌独特性、项目吸引力和顾客的经济背景。国际村要依靠主题公园吸引顾客，其设计和经营的主题就必须考虑天气、消费能力、重游的可能性、与周边主题公园的竞争及其它大中城市范围以外的因素。（5）零售购物商场、商品展览中心、主题公园、酒店群、住宅区等项目的内部必须与整个国际村的环境相协调和平衡，并成为国内外独一无二的购物娱乐基地。各项目的分布和组织必须以产生好奇性、广泛性、规模性、突发性、创新性和体验性的乘数放大效应。国际村项目开发时，需要对周边的石滩镇、仙村镇的规划、建设进行调控和管理，使周边的建筑、环境等与高品位的国际村相协调。5.7.2 资金筹措资金是国际村建设的命脉。初步匡算国际村各项目共需投资（含拟规划建设项目、基础设施、配套设施、征地等投资）30亿美元左右。这笔巨额投资完全依靠引进外资，即由美国中部委员会主席麦纳先生和金融专家阿布德先生、香港裕达隆集团有限公司张松先生策划，组织美国等国际的商贸零售、旅游娱乐、房产、金融等大公司组成投资集团，筹集国际村开发所需资金。5.7.3 项目策划包装与宣传（1）项目策划包装与宣传由投资开发商负责。增城市政府、美国麦纳先生、香港张松先生及相关投资商负责申请项目立项，使国际村列为中国重大的外资项目。（2）项目依托“大广州”，立足“珠三角”及港澳、华南地区，辐射国内外，以“华南第一、美国式国际村”和“国际商贸购物娱乐城”等概念对国际村进行整体包装和促销宣传。（3）根据国际村开发时序，不同阶段策划不同的主题项目，营造良好的环境，锁定国内外市场，尤其是国际商贸、商品展示、购物、娱乐、酒店消费、教育等进行全方位的对外宣传和促销，吸引国内外大型工商企业、客商和购物娱乐群体集聚国际村消费、办公、创业和居住。（4）借助新闻媒体（电视、报刊、网站）、新闻发布会、研讨会、推介会、广告宣传画册、实地考察、中介组织等途径向国内外投资发展商、生产供应商、消费商等推介国际村项目，让国际村成为国内外关注和发展的“热点”。第四部分 国际村项目经济可行性分析6投资估算与融资方案6.1 投资估算国际村占地面积13平方公里，其开发和发展将依托珠三角，立足华南地区，面向国内外，提供国际商贸、商品展览、购物娱乐、表2：国际村主要项目投资估算表序号投资项目投资额（亿美元）20032005年20062009年20102012年1征地及拆迁安置1.01.5/2基础/公共服务设施1.00.50.53火车站及直升机场0.50.34国际购物广场A1.3/5国际商务大厦1.2/6五星级酒店A1.0/7现代观光农业园0.5/8娱乐主题公园1.521.09国际物流服务中心/1.00.510国际商品展览中心/1.50.511国际购物广场B/1.0/12五星级酒店B/1.0/13四星级洒店/0.7/14三星级酒店/0.5/15时尚居住区10.5/16别墅区/10.517国际科技园/1.0/18国际学院/1.0/19中国名优特商场/1.020五星级酒店C/1.521其它1.01.01.0小计9.014.06.5总计30注：表中基础与公共设施投资包括国际村内外交通路网、供水、供气、供电、电讯、邮政、排水排污、土地平整、医疗卫生、体育等方面的投资。观光、酒店、办公、教育、研发、物流等服务。根据投资各项目的单位投资成本估算。预计国际村项目建设共需要投资30亿美元。其中，首期（20032005年）投资10.3亿美元；第二期投资（20062010年）13.7亿美元；第三期投资6亿元。各项目初步估算投资见表2。6.2 融资方案（资金来源）国际村项目投资建设所需的30亿美元资金全部来源于外资，即由美国中部委员会主席麦纳先生和金融专家阿布德先生、香港裕达隆集团张松先生策划，组织美国等国家的商贸零售、旅游娱乐、房产、金融等大公司组成的投资集团公司，筹集项目所需要的全部资金。7. 财务评价分析7.1 投入产出