房地产的基本知识.ppt

房 地 产 的 基 本 知 识 （一）房地产名词 1、房地产:主要是指土地建筑和固定在土地上 不可分割的部分,由于其位置不可移动,因而 又称为不动产. 2、土地使用权 :使用国有土地所使用的权利,主要指建 筑内容,使用年限. 3、产证:是房屋竣工验收后,由房管部门合法拥有房产 的最主要证明材料. 4、三通一平:水,电,路(通).场地平整. 七平一同：供热、水、电、汽（天燃气）道路、给 排水，排污。场地平整 5、配套设施:主要是为方便提供各种设施. 6、容积率:建筑面积与土地总面积之比. 7、占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园, 基地线以内. 8、基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积. 9、建筑面积:整个建筑每一层加起来的面积总和. 10、容积率:建筑面积与占地面积的一个比值(限制 小区人口密度比). 11、绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比. 12、得房率(公摊):套内使用面积与建筑面积比. 13、日照间距:日照间距指前后两排南向房屋之间 ，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小 时的满窗日照而保持的最小间隔距离。 14、中线:指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离 都一样. 15、层高:本层地面至上一层地面的高度,标准层高 为2.8米. 16、净高:本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板 厚度=层高. 17、承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,只起到 把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上 为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响. 18、非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只 起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程 图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响. 19、房型:指几房几厅几卫几阳台. 20、动线:进门后,各个功能房之间的活动距离,动静 分开,干湿分开,厅与卧室不在一条直线上. 21、预置板:指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时 候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低, 但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用。 22、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板 。 （二）房地产建筑形态： 低层：13F的建筑称为低层建筑。 多层：7F以下的建筑称为多层建筑。 小高层：711F的建筑称为小高层。 高层：1230F的建筑称为超高层。 超高层：30F以上的建筑称为超高层。 板楼：有称排楼，即由多个双拼组成，座向统一 ，并排兴建而成建筑群体者。多为多层。 双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户 。 三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一体三户 。 独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。 双拼别墅：两栋连在一起的别墅。 连栋别墅：多栋连在一起的别墅。 越层：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可 为几层，称为越层。 店面：又称门市房，用作商业，多为一楼， 沿街。 经济适用房：价位较低，适用于大多数消费 的商品房，称之为经济使用。 商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通 称为商品房。 （三）房地产结构材质： 砖混结构 框架结构 钢架结构 框架结构 框架结构（frame structure） 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成 承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等 轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高 ，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构 的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越 高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这 时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑， 框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为 建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。 编辑本段特点 分类 房屋 的框架按跨数分有单跨、多跨；按层数分有单层、多层；按立面构成分 有对称、不对称；按所用材料分有钢框架、钢筋混凝土框架、预应力混 凝土框架、胶合木结构框架或钢与钢筋混凝土混合框架等。 受力特点 水平方向仍然是楼板，然后楼板应该搭在这个梁上，梁支撑在两边的柱 子上，这就把重量递给了柱子，沿着高度方向传到基础的部分，即梁、 板、柱构成的承重体系。框架结构的特点非常突出：所有的墙都不承重 跟厂房的承重没有关系，那个承重，是板搭在梁上，梁传给了柱子，墙 都是后坐上去的用于其他的轻质材料，墙都不会承重，应用的时候都很 灵活，如想要大房间不要墙，就要大房间，不想要大房间，想要小的， 就可以在其中用其它的轻质材料来进行房间的划分，房间划分成若干个 小房间，因此它的墙不承重，及起着一个划分空间的作用，仅起着一个 保温，隔热，隔声的部分。 框架结构 注意：框架结构：指梁、板、柱的承重体系。框架建筑的主要优 点是空间分隔灵活，自重轻，有利于抗震，节省材料；同时具有 可以较灵活地配合建筑平面布置的优点，利于安排需要较大空间 的建筑结构；同时框架结构的梁、柱构件易于标准化、定型化， 便于采用装配整体式结构，以缩短施工工期。框架结构体系的缺 点为：框架节点应力集中显著；框架结构的侧向刚度小，属 柔性结构框架，在强烈地震作用下，结构所产生水平位移较大， 易造成严重的非结构性破性；对于钢筋混凝土框架，当高度大 、层数相当多时，结构底部各层不但柱的轴力很大，而且梁和柱 由水平荷载所产生的弯矩亦显著增加，从而导致截面尺寸和配筋 增大，对建筑平面布置和空间处理，就可能带来困难，影响建筑 空间的合理使用，在材料消耗和造价方面，也趋于不合理。钢 材和水泥用量较大，构件的总数量多，吊装次数多，接头工作量 大，工序多，浪费人力，施工受季节、环境影响较大。 （四）何为五证二书： 建设用地规划许可证 国有土地使用权证 建筑工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预（销）售许可证 商品房使用说明书 商品房质量说明书 （五）何谓物业管理： 对社区安防、绿化、内部设施进行、房屋结构 ，进行维修，养护的管理，称为物业管理。 （六）何谓智能化： 管理建筑物的软件体设施，称之为智能化。 （七）住宅基础配置： 1、水：一次供水，即自来水公司的统一正常供 水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另设一 独立蓄水装置，以供使用。 2、排水：排水管路，包括厨房、厕所的排水 管道及统一的排水装置。 3、通风管：多设在厨房或厕所。 5、电信设施：电话、电视。 6 、供电：220V和380V。 （八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具 房地产广告的类型有那些： 1.报纸（NP）：报纸是房地产广告适用最广泛的媒体，利 用报纸作房地产商品广告，内容可以比较多，包括房地产 外观立体图、房地产外观的照片、房地产内部结构布局平 面图、房地产地理位置图、房地产有关特征的文字描素和 说明等。利用报纸作房地产企业广告，其内容一般比较简 单，有时房地产企业推销自己的时候也会在广告中放几张 已成功开发的项目照片，来炫耀自己的水平和业绩。 2.广播（RD）：广播也是房地产广告使用比较广泛的媒 体，利用广播作房地产广告内容一般较简单，广播房地产 商品一般多为启示性广告，其任务仅仅是告诉潜在投资者 某一待销的房地产，并不作详细介绍。广播房地产商品广 告通常是房地产商品广告的一种补充形式。利用广播作房 地产企业广告是事宜的，因为企业广告可以不做描述，口 号式的宣传即可增加企业的知名度。 （三）电视（CF）：用电视作房地产广告形式可以 多种多样，首先可以用摄像技术真实的再现房地 产商品的外型、内容、结构、各种房间的装修， 以至房地产的周围环境，给人以真实感；其次画 面上可以出现房地产商品的地理位置图和房地产 结构平面图，并有解说人介绍；第三，可以表演 各种以房地产为中心和基本背景的生活小品，这 有助于引起观众的联想；其四，电视也可以播放 带启示的房地产广告，仅仅用简单的文字说明一 下待出售（出租）的房地产；其五，简单介绍一 下房地产开发商或经纪人，目的仅仅在于向观众 传达一个简单的信息；最后，房地产商还可以通 过对各种社会公益活动和电视剧拍摄的赞助，在 电视新闻和电视剧的片头或片尾注上企业赞助字 样而作企业广告。目前，国内房地产的电视广告 很少，主要是因为目前的房地产商品以预售为主 ，无法发挥电视真实展现商品的作用。 （四）夹报（DM）：即全页海报广告夹在报纸中被一 起发行出去。夹报广告与报纸广告的内容完全一样，如 可以登房地产外形图、相片、说明书等。利用夹报做房 地产广告应尽量做大版广告或若干房地产广告和在一起 的专业广告，这样可以使读者打开报纸便看到，提高他 们的注意率。 （五）海报（DM）：又称张贴广告。房地产海报广告 包括的内容较多，由于通常是一张海报推广一项房地产 ，因而海报可以同时印有房地产的全貌照片、结构图、 地理位置图、文字说名等。海报广告是房地产推广所用 的一种次要广告形式，其主要作用是在一定时期内造成 一种声势，烘托一种气氛。 （六）说明书：说明书不一定都是广告，附在商品包装 内，仅仅说明商品的安装、使用方法的说明书不是广告 ，只有那些向外散发，以说服客户购买为目的的说明书 才是广告。说明书广告的最显著特点是内容详细、信息 丰富。说明书广告是房地产广告的主要形式，因为房地 产购买属投资行为，投资者在决策时需要占有比较详尽 的资料，说明书广告供投资者做决策分析，研究参考。 (七）直接邮寄广告：直接邮寄是对广告的散发 方式而言的，被邮寄的可能是海报、说明书、 或类似的印刷品。直接邮寄广告也是房地产促 销活动常有的形式。 (八）路牌广告（POP）：路牌是房地产普遍采 用的一种广告媒体形式，房地产开发建筑工地 通常都会竖立起正在开发项目的路牌广告，房 地产路牌也可以竖立在一些主要路口上。 （九）车厢广告：车厢广告是房地产普遍采用 的一种广告媒体形式，多为将房地产商品的外 观效果图，附至车身上，以此扩大知名度。 （十）SP： SP活动是房地产较场用的一种广 告形式，可以是大型的演出活动。房地产开发 商利用这种机会做赞助或冠名，以此来推销自 己及房 地产商品。也可以是自行举办的抽奖文 艺活动，不但可以吸引大批客户促进销售，亦 可吸引人潮制造话题。 （十一）罗马旗：罗马旗为销售中心内外，或 沿街飘挂的宣传旗帜。其上可印有外观效果图 及代表性的标志或字样，罗马旗多挂于销售中 心的街路边，不但有宣传作用，也可用于引导 客户至售楼处。 （十二）小赠品：销售中心现场多准备一些小 礼品，如纸杯、纸袋、圆珠笔、笔记本、台历 等。每逢大型活动时，回加做一些宣传效果长 久一些，如：T恤衫、纸扇、雨伞，上面印有房 地产商标图案及字样，不但可以作为礼品拉进 彼此的感情，在使用上让人加深记忆，增加对 产品的认识。 （十三）杂志广告：房地产广告中，杂志广告 的内容与报纸广告的内容相类似。 （十四）网络广告：利用网络做房地产商品广 告，其内容可以很多样化。可以作为网页形式 ，内容详实，信息丰富，图文并茂，以激发客 户潜在购买欲望为目的。 （十五）展示会：在大型的展会中设展示台，展示台的 设计可于房地产商品的风格一致，附以外观立面效果图 等大量图片信息，及现场销售人员的介绍，展示会上还 可以派发一些小礼品，可扩大知名度，挖掘潜在客源。 （十六）接待中心：接待中心是一种综合性的房地产广 告媒体。首先，接待中心配有房地产商品的各种详细图 表及说明，并由专职人员进行讲解。其次，接待中心通 常放置房地产商品的模型，供来访者参观。其三，接待 中心也是一种散发说明书广告的理想场所。最后，接待 中心可以有专人详细回答来访者提出的各种问题，消除 他们的疑问。 （十七）样品屋：样品屋与被陈列在橱窗里的自行车、 照相机、电视机等样品商品同样性质，所不同的是由于 房地产商品自身的特殊性，样品屋本身是一个容器，而 不像其他商品那样被放置在特定的容器内。样品屋的设 立方法可以有多种，比如在建筑完工推销期间选择其中 一个各方面条件比较标准化的单位作为样品屋，对外开 放，供有意购买者参观等。样品屋具有其他任何房地产 广告媒体所不能代替的地位，样品屋最大的特点就是真 实性，样品屋的布置应产生强大的吸引力，吸引潜在投 资者做出投资快速的决策。 （十八）透视图：将各案外观立面以美化写意 方式不同角度表达，而广泛用于平面媒体或销 售现场上者，称为透视图。 （十九）模型：模型就是依照某一实物的形状 和结构按比例缩小（或放大）的仿制品。房地 产模型一般是房地产的总体模型，通常包括周 围的绿化与附属设施，房地产建筑模型则包括 道路的连接，给观看人提供俯瞰房地产全景的 机会，同时，精美的房地产模型广告是有诱惑 力的，但是房地产模型广告仅仅反映了房地产 的外形，给人提供的信息是有限的，因此，模 型广告只能用于面上的宣传，只能作为一种补 充广告。 （二十）销海：即销售海报，销售海报是商品 现场销售的必备品，内容包括房地产商品的全 貌、结构户型图，及文字说明，主要突出其商 品的特点，内容丰富，供购房者做决策分析， 研究参考。 （二十一）家具配置图：