房地产可行性研究报告(益阳).doc

第一章 项目总论4 1.1、项目概况4 1.1.1项目开发公司简介4 1.1.2项目简介4 1.1.3项目简介开发用地的取得5 1.2、编制依据51.3、结论5第2章 项目背景及必要性62.1、项目背景6 2.1.1、益阳市地理概况6 2.1.2、益阳市近期经济概况6 2.1.3益阳市东部新区概况7 2.2、项目建设必要性7 2.2.1、项目建设的宏观意义7 2.2.2、项目建设符合东部新区的规划发展7 2.1.3项目建设迎合东部新区的需求10第三章 市场分析103.1、房地产市场现状分析103.2、益阳市房地产现状11 3.2.1、益阳市市场状况11 3.2.2、益阳市房地产投资现状11 3.2.3、益阳市房地产市场价格走向133.3、区域房地产市场状况13 3.3.1、区域房地产现状 13 3.3.2、区域竞争对手分析14 3.3.3、项目目标客户分析16第四章 营销策略16 4.1、项目定位16 4.1.1、项目地理位置定位 16 4.1.2、项目产品定位17 4.1.3、价格定位19 4.1.4、项目SWOT分析 20 4.2、销售方案21 4.2.1前期宣传21 4.2.2、销售计划 22 第五章 项目建设方案 245.1、项目规划设计方案245.2、项目建设内容、规模245.3、项目配套设计概况25 5.3.1项目内交通系统 25 5.3.2项目内绿化系统25 5.4、项目结构、水电设计26 5.4.1、结构设计26 5.4.2、给排水设计26 5.4.3、电气设计275.5、项目建设进度安排28第六章 投资估算与资金筹措296.1、估算编制依据296.2、总投资估算296.3、用款计划和资金筹措32 6.3.1、资金来源32 6.3.2、投资计划与资金筹措32第七章、财务效益评价337.1、销售收入计划337.2、销售税金347.3、 现金流量表分析34 7.4、利润表分析 367.5、风险分析377.6、盈亏平衡分析387.7、敏感性分析38第八章 结论与建议398.1、结论398.2、建议39第一部分：总论一、项目概况（一）项目名称：蓬莱仙府（二）开发企业：益阳市益工房地产开发有限公司（三）项目位置及总占地 本项目位于益阳大道南侧，申湘公司用地东侧 项目总用地面积约约5265.02m2（约7.9亩），建筑密度为25%,容积率为2.7，绿地率为30%（四）建设内容和规模规划用地性质：居住用地；用地使用强度：容积率 1.8 建筑密度 27.54 绿地率35；出让年限：70年；产权类型：大产权房；设计要求建筑高度：多层住宅建筑，建筑限高20米满足机场净空要求；（五）项目进度 本项目拟于2015年4月开始进行项目的前期准备，勘探设计和工程招标等工作，拟于2015年10月开始正式进行工程建设，于2016年3月之前完成全部的工程建设，共24个月。住宅楼拟于2017年4月开始销售。（六）承建企业情况1、基本情况项目单位：益阳市益工房地产开发有限公司法定代表人：张智强地址：益阳大道南侧，申湘公司用地东侧单位性质：有限责任公司经营范围：主要经营房地产开发，物业管理，注册资本1008万元（七）报告编制依据1、国家经济建设方针和长远建设规划2、可靠的自然、地理、气象和地质等资料3、政府主管部门的批准资料、国土开发规划、交通路网规划和工业规划4、益阳市城市总体规划（8） 技术经济指标项目单位数量规划总用地平方米23134.4总建筑面积平方米41622.13标准层建筑面积平方米36325.51阁楼层建筑面积平方米2060.15半地下储藏室建筑面积平方米1575.35（按1/2计算）总居住户数户312建筑密度27.45容积率1.8绿地率35停车位（地上）辆108第二部分：项目背景一、建设背景经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化的运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。近年来，随着国家住房制度改革的深化，城市建设步伐的加快和人名生活水平的一高，房地产市场潜力逐步释放，对房地产投资需求日益增长益阳市房地产市场交易活跃，呈现出房地产开发企业数量不断增多，投资稳步增长，房地产市场需求旺盛，价格稳中有升的发展态势二、建设的必要性（1）改善城市环境，加大城区的建设力度，加快城市化进程根据益阳的城市规划，未来的益阳将是一个以主城区为中心的由中等城市、其他地级县等共同组成的城市群，未来的城市发展一方面是主城区的扩大，另一方面是中等城市、县级的形成。对房地产业来说，这就意味着发展机遇不仅仅停留在主城区，各中等城市、县级都将有很好的发展空间。随着益阳市经济的发展，城镇居民人均可支配收入也得到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈,加之城市化进程的加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对益阳市城的居住、教育、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现益阳市城市建设规划、提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将大大提高市区居民的住房条件，降低城镇住房压力，缓解城市人口交通压力，扩大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资源的优化配置。具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。（2）良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件推动目前房地产行业兴起的主要因素是中国的住房体制改革，从广义上讲，住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房，从小住房升级到大住房，随后的城镇化进程的加快和中国经济多年积累的成果到来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。从这几年的益阳发展，市民的消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也一直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民广泛关注。而在购置房屋的过程中，其交通配套、居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。交通配套是购房者最为关注的因素之一。本项目所在地为益阳大道与大桃路交汇点，位居益阳中心，其优越的地理位置和周边的交通环境，必将 成为吸引消费者的有利条件。居住环境也是购房者考虑的重要因素，随着益阳市的城市建设进一步加快，周边的扩张以成为不可逆转的趋势。根据人口抽样调查结果和省统计局评估确认，2013年益阳市户籍总人口484.2万人，常住总人口437.29万人，中心城区常住人口达55万人左右，还有大量的外来人口，以初步形成较大规模的居住环境，随着城市道路交通网络和基础设施的完善，这一区域市场认知度正在逐步提升。旺盛的消费需求，本项目周围，各类教育、购物、餐饮氛围以形成，人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之一。第四部分：市场分析与销售方案一、全国房地产市场分析1、房地产开发投资完成情况2014年1-8月份，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2，增速比1-7月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资40159亿元，增长12.4，增速回落0.9个百分点，占房地产开发投资比重为68.1。1-8月份东部地区房地产开发投资33525亿元，同比增长13.6,增速比1-7月份回落0.5个百分点；中部地区投资12289亿元，增长10.6，增速回落1个百分点；西部地区投资13160亿元，增长14.4，增速回落0.3个百分点。1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积652953万平方米，同比增长11.5，增速提高0.2个百分点。其中，住宅施工面积465243万平方米，下降14.4。房屋竣工面积49759万平方米，增长6.7，增速提高2.2个百分点。其中，住宅竣工面积38036万平方米，增长4.8。1-8月份，房地产开发企业土地购置面积20787万平方米，同比下降3.2，降幅比1-7月份收窄1.6个百分点，土地成交价款5694亿元，增长12.8，增速提高3个百分点。2、商品房销售和待售情况 1-8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0，办公楼销售面积下降8.9，办公楼销售额下降19.5，商业营业用房销售额增长7.5。1-8月份，东部地区商品房销售面积30485万平方米，同比下降15.0%，降幅比1-7月份扩大0.2个百分点；销售额24128亿元，下降15.5%，降幅扩大0.3个百分点。中部地区商品房销售面积17410万平方米，下降1.7%，1-7月份为增长0.2%；销售额8709亿元，增长1.6%，增速回落2.3个百分点。西部地区商品房销售面积17093万平方米，下降1.1%，降幅扩大0.6个百分点；销售额8824亿元，增长2.7%，增速回落0.7个百分点。8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。其中，住宅待售面积增加590万平方米，办公楼待售面积增加54万平方米，商业营业用房待售面积增加227万平方米。3、房地产开发企业到位资金情况1-8月份，房地产开发企业到位资金79062亿元，同比增长2.7%，增速比1-7月份回落0.5个百分点。其中，国内贷款14664亿元，增长13.8%；利用外资341亿元，下降0.9%；自筹资金32618亿元，增长11.6%；其他资金31440亿元，下降8.9%。在其他资金中，定金及预收款18905亿元，下降10.7%；个人按揭贷款8697亿元，下降4.5%。4、房地产开发景气指数8月份，房地产开发景气指数为94.79，比上月回落0.03点。二、益阳市房地产市场分析（一）2013年益阳市人均GDP为3800美元，房地产处于胜春、改善需求兼有阶段。且益阳市居民人均可支配收入不高，但近年来保持了稳定增长趋势，城镇居民人均可支配收入达2200元。居民消费倾向较高。平均达到0.75。益阳1.7-1.13商品房商品房成交量出现大幅上涨，成交234套，成交面积2.49万平方米，环比分别上涨了61.4%和75.4%。从益阳主城区来看，成交商品房重点是在赫山区和高新区，分别成交了86套和133套。上周益阳主城区取得预售许可证的项目共有2个，总供应套数为172套。其中云顶上品为4#楼，预售许可证为2013-0001，预售面积9957.24平米，可售套数72套，户型为四室二厅144.73平米和三室二厅131.86平米，理想均价为3700左右（以实际销售为准）；其中盛世东方为4#楼，预售许可证为2012-0141，预售面积11473.32平米，可售套数100套（不包括非住宅套数2套），户型为三室二厅122-125平米和两室二厅88.54平米、94.75平米以及三室二厅122.43平米、125.75平米，理想均价为3850左右（以实际销售为准），目前已签约2套。价格方面由于上周银城壹号商铺高达2万均价的影响，令本周商品房的成交均价环比出现微幅下跌，成交均价为4241元/平方米，环比小幅下跌6.2%。从区域来看，成交价格最高的区域是高新区，成交均价为550元/平方米；成交价格较低的则是赫山区和资阳区，成交均价分别为3555元/平方米3662元/平方米。从个盘来说，在上榜了上周商品房销售TOP10楼盘中，排行榜首位的是高新区的碧桂园项目，周成交58套，成交价格为6020元/平方米。高新区的银城壹号项目周成交27套，成交均价11495元/平方米，仅次于碧桂园位列第二。排名第三和第四的分别是位于高新区的金山俪园和赫山区的香槟花苑，分别成交了16套和13套，成交均价分别为3417元/平方米和3072元/平方米。赫山区的华盛丽都以成交12套的成绩位列第五，成交均价为2990元平方米。其余成交较好的还有会龙、溪谷、滨江花园等项目。房地产开发投资增速放缓。2014年，全市完成房地产开发投资101.12亿元, 同比增长0.2%，增速比2013年回落8.8百分点。从开发企业登记注册类型来看，内资企业完成投资99.62亿元，增长0.4%，占房地产开发投资的比重与去年相比基本持平，为98.5%；港澳台商和外资企业完成投资1.29亿元，增长26.9%，占房地产开发投资的比重较小，仅为1.3%，比上年高0.3个百分点。从房屋类型来看，住宅完成投资73.73亿元，增长0.7%，增速比上年回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.9%，比上年增加了0.4个百分点，其中：90平方米及以下中小户型完成投资13.85亿元，增长25.6%；144平方米以上大户型房屋完成投资12.05亿元，下降24.0%；商业营业用房完成投资21.99亿元，增长24.6%；办公楼完成投资同比下降较多，降幅达77.5%。房地产开发投资占第三产业固定资产投资的比重约为21.9%，2013年为27.7%,2012年为35.7%，占比呈逐年下降趋势。（二）商品房销售市场不景气，库存增加。2014年，全市完成商品房屋销售面积312.11万平米，同比增长0.7%，增速比2013年回落19.7个百分点。其中，住宅销售面积272.91万平方米，下降5.1%。2012-2014年，全市商品房屋待售面积分别为79.7万平方米、121.1万平方米和132.5万平方米，房屋存量不断增加，分别比上年增长76.3%、51.9%和9.4%。（三）房地产市场规模和速度仍处于中低位水平。2014年，全市商品房销售面积312.11万平方米，占全省总量的比重为5.7%，销售面积居全省第8位，增速居全省第7位。全市房地产开发完成投资101.12亿元，仅占全国总量的3.5%，同比增长0.2%，比全省平均增速低9.5个百分点。全市房地产开发投资额在全省排第11位，增速在全省排第11位。 （四） 2014年完成商品房屋销售额9.4亿元，同比下降3%，全市商品房屋销售均价为3012元/平方米，同比下降3.9%；中心城区销售均价为3997元/平方米，与2013年基本持平。销售均价最高的为高新区（4240元/平方米），同比下降7.5%；价格波动最大的区县为大通湖区，2014年销售均价为1851元/平方米，同比增长18.1%。（五）各区县（市）差异明显。从房地产开发投资来看，赫山区投资增长最快，增长45.8%；大通湖区、桃江县、安化县的增速均高于全市平均水平，分别完成房地产开发投资1.17亿元、10亿元、7.24亿元，比上年分别增长31.8%、9.3%、5.7%。但资阳区（-62.8%）、南县（-20.2%）、沅江市（-17.6%）、高新区（-4.8%）均低于全市平均增速。从商品房屋销售面积来看，有5个县（市）商品房屋销售面积增速超过全市平均水平，分别为大通湖区（19.9%）、沅江市（18.7%）、高新区（10.9%）、安化县（6.2%）、桃江县（2.5%）。资阳区、赫山区、南县均呈下降趋势，同比分别下降62.7%、13.4%、19.2%。三、促销策略促销是与潜在消费者进行沟通的艺术，它是房地产项目营销组合的一个关键环节。选择的促销方法有广告、宣传、现场展示、举办活动、直接推销等。由于本项目客户群定位于高素质、收入比较高的人群。所以他们接触的媒介也很多，同时由于这部分客户群对细节、品牌及形象非常关注，因此要加强广告和公共关系的促销力度（1）广告促销广告是将产品以非人身式的形式介绍和推广给潜在的客户或代理商。要吸引客户，需要在广告设计方面考虑消费者的喜好，创造出适当的印象。在项目现场、区域主要通道树立巨幅灯光形象广告牌，让人们眼前一亮的视觉亲和力。开盘前以公司的品牌形象展示为主，开盘后以小区的景观效果图为主要内容。用标准字体在项目现场的围墙四周标明：楼盘标识、开发商、施工单位、监理单位、设计单位名称以及售楼电话。定期在报纸做全版宣传广告，形成高暴露点。宣传内容：项目价值、地块价值、发展潜质。投放车身广告：选择路径小区的公交车，在车身刷上楼盘的形象广告。邮寄项目资料：经过筛选的潜在客户给他们邮寄一份简明扼要的项目资料，这是成本不高，效果很好的方法。（2）公共关系营销公共关系营销是从处理全方位的社会关系来寻求企业及其产品与目标消费者共同利益点。主要的公关方式新闻报道：把有价值的信息传递给新闻媒体，用以吸引公众对房产或公司服务的注意力。 宣传报道：宣传报道房产的社会意义和人文属性 信息沟通：开展内部和外部的信息交流，以促进本企业与其他企业之间的理解。 游说：通过游说处理好企业与政府官员之间的关系，以促进政府能通过对企业有利和优惠的政策及条款。 咨询：提供有关公众事务及企业定位和形象方面的咨询。 列出本公司相关的各种社会群体名称、性质、价值、作用。 收集各大新闻机构及其记者的资料：地址、电话、传真、邮箱等。 明确公关定位要达到的目标。主要的公关方法创造和利用新闻-由公关部门编写有关企业、产品、优秀员工等新闻，或举行公司活动，以创造吸引新闻界和公众的注意力的机会，扩大影响，提高知名度。例如奠基仪式为残疾人举行义演，开展义卖活动等。举行演讲、报告会、纪念会、发布会、样板房技术方面的展览会或研讨会、开幕式或闭幕式。开展各项社会活动，引起公众的兴趣，提高房产的声誉。例如，参与赞助活动、资助活动、救助活动，承办演艺文化活动、有奖知识竞赛、开展义卖等。撰写书面材料，宣传产品特色或经营特色。包括公司的年度报告、业务通讯、期刊、书籍、论文和小册子。（3）营业推广现场展示：进行房地产项目模型或样板间的现场展示，会给客户代理商留下深刻鲜明的印象。在项目现场搭建售楼处，对售楼形象进行全面包装，突出特色;在售楼处摆放模型（建筑模型、环境模型、区域沙盘模型），模型应强调展示性，突出户外的形象效果及室内的通透性，特别是夜间的展示效果；采取精装修样板件房供客户参观，刺激潜在客户的购买欲望。直接推销：同一位或多为潜在购买者、决策者、使用者、影响者之间进行面对面的交流，目的是将潜在的因素转变为有效的购买行为。邀请潜在客户、代理商、当地社会名流，参加项目的说明会、开盘等活动。可以举行隆重的开盘仪式，力求引起轰动效应；购置或租用看楼专车，用看楼专车接送参观楼盘的潜在客户；到非常时期，可采取购房赠装修，摸奖送电器等活动促销。项目说明及使用手册：在举行活动、现场展示等促销活动中，都会散发一些有关项目的说明及使用手册。手册的内容一般包括项目的位置、面积、规划、售价、特色、可能提供的物业管理服务等，要做到图文并茂，手册的设计及印刷要精美。尽快制作印刷、装帧精美的楼书和宣传手册，楼书和手册应传递一种新的生活方式；制作平面景观效果图；制作引诱楼盘标识的手提袋，雨伞等纪念品。推广节奏：开盘时间定在春展后期，夏展前期做入市最佳点，通过会展做市场接受度的探视。春夏季房交会为客户积累最佳时机，历年春季展会是新项目入市的高潮期，而春展会为客户积累最佳的效果。项目选择此时间段做展示，并与前期增加报广发布频次，引起市场的关注度。从产品前期运作到开盘销售以及到最终后期产品，整体操盘有一个连贯性。第四部分：项目的建设方案一、基本原则1、以人为本，以住户的生活舒适方便为本。2、符合项目定位。3、充分考虑将来物业管理的便利性。4、方便项目营销。二、规划设计理念1、体现以人为本的理念，满足现代都市生活需要，营造一个与周边环境相融合的综合功能区，创造方便、舒适、安全、优美的居住小区。2、保持与环境相协调的前提下，充分利用居住建筑固有的造型要素，加强本住宅小区的个性及特色塑造，加强居住小区的识别性和居民的归属感。3、结合规划用地的特点，采用开放社区的思想，利用小区提供的公共服务实施在小区内形成特色街道，努力创造具有“品牌效应”的居住区，创造更多的卖点，为住户以及周边地区营造优质的居住和休闲娱乐环境氛围。4、规划布局、环境塑造、单体建筑设计三者完美结合，将建筑的融入自然流畅的景观之中，对特定区域（广场、花园、绿地）采用普通的，相似的铺装作背景，既保证小区具有良好的规划结构和形态布局，又能使建筑单体拥有良好的朝向、通风采光和开阔的视野，让优美的外部环境渗透到住户的家中，创造有品位的建筑，使其具有良好的卖相。5、充分考虑小区的定位、客户群的居住及生活习惯，强调户型的通透性，户型设计的紧凑、实用，提高户型的实用率及灵活性，以适应市场的需求，同时将小区定位在有品位的、精致的、中高档生活型的住宅区。三、项目总体布局1、功能分区 本项目总占地面积约35亩，总建筑面积14215平方米，容积率为1.8，绿化率为30，纯住宅，一次性建完，由6栋多层高层组成，共312户；住宅以交叉错开布局为主，采用错落等方法在内部形成不同形式的院落和空间环境；整齐灵活的主题造型，构成具有浓郁居住氛围的幽雅居住小区。2、道路交通 小区道路分为小区级主干道、次干道、各种小道路三个等级。小区主干道宽5米，次干道宽4米，各种小道路宽1.5米。各种道路交通严格实行人车分流原则，确保各居住区的住户活动安全和安宁。 小区共设有人行出入口2个，机动车出入口1个，除住宅底层为停车库之外，地面上还设有停车位，包括公共建筑的停车位在内，小区共设停车位130个。四、建筑方案根据益阳气候特点，小区内建筑以条形建筑为主，有利于通风、采光。住宅设计有多重类型，既要符合买家要求，也要顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求，设计出不同的新房型，同时有体现舒适性、合理性、功能性、经济性和美观性。调控房产价格，共规划了二室一厅，三室一厅等两种户型，其中建筑面积分别是98平方米和118平方米各占一半。在住宅设计中为节约用地，采用加大进深、缩小面宽等手法，立面设计在阳台、屋面屋顶处等作细部处理，创造力求简洁且富有变化有区别的建筑体型。五、规划设计特点 楼距：超宽楼距，每栋楼距在20米以上，保证每户都能享受到温暖的阳光。 景观：本项目环境规划设计，以城市生态承载设计模型构建为基础，着重强调的是环境保护、环境利用和项目建设的可持续。在环境设计中，项目的建筑规划和环境规划相互协调、相互统一、一气呵成。环境规划设计利用原有资源和精致的人工园林相融合。 在本项目环境规划设计中，保护和利用自然资源是整个设计的核心。自然林地的保护不仅仅为城市发展提供了生态和谐要素，更重要的是提升本项目的居住品位，保持区位内得天独厚的舒适环境。小区景观绿色走廊，将入口，中心水景和绿色园林串联在一起，组成了绿色生态交响曲。 在本项目景观设计中，美丽的绿色植物与环绕着小区内的道路穿插交错，都将成为本项目环境规划的亮点。还会结合社区文化活动，儿童成长活动设置相应的空间和器材。 人车一体化，采用地面停车场；由于现在有的住户不愿意把车停在地下车库，觉得麻烦，因为建的是少栋楼群，所以地面停车场不会显得拥挤，也不会因为车停在地面上造成交通困扰，同样也是因为给住户减少停车时间，不会像以前停车时在地下车库左转右转的，耗费了很多时间，并且在停车坪采用现代智能安保技术措施，保证住户的财产安全。 配套设施：由于是在益阳大道旁边，且离益阳的市中心较近，附近各种的商业配套设施比较完善，各种住户生活能用到的，周边都齐全，且距离非常近，无论是生活休闲还是上班，出行都是非常便利的。文化氛围浓厚，附近有医专，湖南城市学院等高等院校。六、项目实施进度1、实施原则 本工程项目的实施，首先应符合国内基本建设项目的审批程序，同时各有关单位应协调配合，为项目的顺利实施创造良好的条件。建立专门的机构作为项目执行单位，负责项目实施的组织、协调及管理工作，委派专人担任项目的法人代表，负责项目实施过程中的决策、指挥、执行及对内、外谈判与联络工作。在建设过程中项目法人单位应与项目履行单位协商确定项目的实施进度计划，并履行前通知有关各方。2、项目建设工期本项目工程进度安排计划，项目拟利用18个月（2015年4月-2016年12月）完蓬莱仙府项目的建设。工作如下： 项目实施进度表项目2015年2016年2季度3季度4季度1季度2季度3季度可行性研究报告方案报批施工图设计土建施工及设备安装交付准备交付使用第六部分：投资估算与资金筹措一、投资估算1、内容本项目投资估算内容包括：住宅、车位等建筑安装工程；室外管网、场地、景观绿化等工程；设备及工具购置费；工程建设其他费用；建设期贷款利息。2、估算依据（1）项目建议书；（2）投资项目可行性研究指南；（3）工程项目，辅助工程一览表。（4）设备价格，运杂费率，当地材料预算价格3、投资估算结果本估算为蓬莱仙府项目的投资估算，总投资估算值见下表6.1项目总投资及开发成本估算6.1.1土地费用土地费用：房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用，包括土地出让金、土地征用费、城市建设配套费用、拆迁安置补偿费等。该地块是以出让方式获得的，故土地费用即为土地出让地价款。土地费用预估为7205.86万元，详见表6-1 。 表6-1 土地费用估算表序号项目价格（万元）1土地出让金6144.5（23134.4 m2*2656元/m2）2拆迁安置补偿费 3城市基础设施建设费1061.36 （41622.13m2*255元/m2）合计7205.866.1.2建安工程费建安工程费：建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。预估为每平方米1500元，总建安成本为6243.2万元，建安工程费计算如下：41622.13*1500=6243.2万元。6.1.3基础设施建设费基础设施建设费：基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 预估为760.82万元。详见表6-3。 表6-3基础设施建设费用估算表序号项目价格（万元）1供电工程416.222供水工程166.53供气工程62.435排污工程+道路工程46.276路灯工程+环卫工程11.577绿化工程34.78外部道路23.13合计760.82计算过程如下： 1.供电工程：按100元/平方米*总建筑面积41622.13平方米估算，约为416.22万元。2.供水工程：按40元/平方米*总建筑面积41622.13平方米估算，约为166.5万元。3.供气工程：按15元/平方米*总建筑面积41622.13平方米估算，约为62.43万元。4.排污工程+道路工程：按20元/平方米*土地面积23134.4平方米，约为46.27万元。6.路灯工程+环卫工程：按5元/平方米*土地面积23134.4平方米，约为11.57万元。7.绿化工程：按15元/平方米*土地面积23134.4平方米，约为34.7万元。 8.外部道路：100元/平方米*土地面积23134.4平方米*10%，约为23.13万元。合计费用为760.82万元。6.1.4前期工程费预估为381.96万元。详见表6-4。 表6-4 前期工程费用估算表序号项目计算依据价格（万元）1规划设计费建安工程费3%314.542可行性研究费建安工程费0.1514.213水文、地质勘察费按占地面积3元/平方米6.944“三通一平”费按占地面积20元/平方米46.27合计381.966.1.5开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。以建筑安装工程费的0.6%估算，开发间接费用约为62.91万元。6.1.6管理费用管理费用是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。预估为566.88万元，取以上5项之和的3。计算如下： (7205.86+10484.61 +760.82+381.96+62.91)*3%=566.88万元6.1.7 公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。本项目不设派出所、托儿所及幼儿园。1.居委会、公共厕所等公建设施：2200*(101.08+226.98+100)=94.17万元2.停车场：按120元/平方米*停车场面积（按10占地面积计 ）估算，约为27.76万元。合计：121.93万元。6.1.8财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。本项目共向银行融资10683.58万，贷款2年，自2015年4月到2016年12月，贷款季利率为1.7%，2016年1月开始采用等额还本付息法还款，2016年12月还清。建设期借款利息计算根据借款还本付息计划表得到。由附表6知，本项目的银行利息共为1591.55万元。本项目利息以外的其他财务费用，以占利息的1%左右计算，约为15.92万元。故财务费用为1607.47万元。 6.1.9销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用。预估为534.42万元。详见表6-5。 表6-5 销售费用估算表序号项目计算依据价格（万元）1广告宣传及市场推广费销售收入0.53176.72预售许可证申领费销售收入0.53 176.7 3其他销售费用销售收入0.54 181.02合计 534.42 6.1.10开发期间税费开发期间税费是指与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。预估697.1万元。 表6-6 开发期间税费估算表序号类别计算依据交纳税额（万元）1固定资产投资方向调节税2配套设施建设费建安工程费6629.083供水管网补偿费按0.3t/人，600元/t 16.854供电贴费、用电权费按3kVA/户，480元/kVA 44.935电话初装费按200元/户 6.24合计697.16.1.11 不可预见费 不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。按照风险因素的性质划分，预备费又包括基本预备费和涨价预备费两大种类型。不可预见费分别按以上各项费用合计3的比例核定。总计673.66万元。 6.1.12 其他费用 表6-7其他费用估算表序号项目计算依据价格（万元）1临时用地费和临时建设费 2标底编制费建安工程费0.12%12.583标底审查费建安工程费0.03%3.154招标管理费建安工程费0.03%3.155合同公证费 6工程监理费建安工程费0.08%8.357建设工程质量监督费建安工程费0.15%15.758施工许可证费 9工程保险费建安工程费0.03% 3.15合计 46.136.1.13项目开发总成本表6-8：项目总投资估算表 单位：万元序号项目名称总投资1土地费用46502前期工程费381.963基础设施建设费 760.824建筑安装工程费62435公共配套设施建设费 121.936开发期间接费用62.917管理费用566.888财务费用 1607.479销售费用534.4210开发期间税费 697.111不可预见费673.6612其他费用46.1313合计 16346.28项目开发总成本为 16346.28万元。6.1.14经营资金估算经营资金是指用于开发企业日常经营的周转资金。该项目不考虑经营资金。6.1.15项目总投资该项目的总投资预估为 16346.28万元，为项目开发成本与经营成本之和，详见附表1。6.2销售收入估算本项目总建筑面积为41622.13平方米。根据销售进度安排,2016年10月实行预售,销售单价为4500元/，2017年2月开始为现售,销售单价为4600元/。住宅销售收入为18768.7万元，详见表6-9。表6-9 住宅销售收入估算表序号销售比例销售面积（）销售单价（元/）销售收入（万元）110%4162.214500 1872.9215%6243.3245002809.35315%6243.3245002809.35415%6243.3245002809.35515%6243.3245002809.35620% 8324.445003745.8710% 4162.2446001914.52合计18768.7车位 70000元/个 总价为7万元*108=756万元6.2.2销售税金及附加估算营业税及附加：销售收入的5.05% =18768.7*5.05% =947.826.3投资使用计划与资金筹措方式6.3.1投资使用计划该项目各季度的投资使用计划见附表。6.3.2资金筹措方式该项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，。具体安排如下：1、自有资金投资为4672.19万元，约占总投资（不含财务费用）的35%。2、 其余资金向银行贷款，贷款额为10682.35万元，约占总投资（不含财务费用）的65%，银行贷款季度利率为1.7%,按等额偿还本金和利息。资金筹措表见附表5。 6.3.3贷款本金的偿还及利息支付该项目向银行贷款10683.58万元，2015年10月初开始采用等额还本付息法还款，2016年12月还清。银行贷款季度利率为1.7%,按等额偿还本金和利息,借款还本付息表见附表6。 6.4项目财务评价6.4.1项目财务报表 6.4.1.1损益表该项目的所得税按利润总额的25%计提。税后利润由三部分组成：盈余公积金、公益金、可分配利润，其中盈余公积金、公益金分别按税后利润的10%、5%计提。损益表见附表7。6.4.1.2全部投资现金流量表全部投资现金流量表见附表8,年基准收益率取12%，季度基准收益率为2.87%。 6.4.2项目财务评价6.4.2.1盈利能力分析a.投资利润率：该项目的投资利润率 = 4608.01/16346.28 *100% =28.19%。b.资本金净利润率：该项目的资本金净利润率=所得税后利润总额/资本金*100=4892.92/ 4672.19*100%=104.72%。c.财务净现值：财务净现值是指按照投资者最低满意收益率或设定的折现率i，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。该项目基准收益率取12%。由全部投资现金流量表得出税后财务净现值FNPV=2626.92万元，税前财务净现值FNPV= 3981.15万元。d.财务内部收益率：财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。由全部投资现金流量表得出季度税后财务内部收益率FIRR8%，；季度税前财务内部收益率FIRR10%, 均大于季度基准收益率2.87%。e.盈利能力分析：该项目的静态评价指标：投资利润率为28.19%，资本金净利润率为104.72%，与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故该项目从静态盈利能力分析来看是可行的；该项目的动态评价指标：全部投资税后财务净现值为2626.92万元0，税前财务净现值为3981.15万元0，税后财务内部收益率为36%12%,税前财务内部收益率为46%12%,故该项目动态盈利能力评价是可行的。6.4.2.2清偿能力分析由借款还本付息表可以看出，该项目向银行贷款10683万元，2015年10月初开始采用等额还本付息法还款，2016年12月还清。银行贷款季度利率为1.7%，按等额偿还本金和利息。资金来源为销售收入，具有很强的借款偿还能力，故该项目从清偿能力分析来看是可行的。6.4.3项目财务评价结论综上，由该项目的盈利能力分析、清偿能力分析来看，该项目在经济上是可行的。7项目风险分析7.1敏感性分析影响该项目经济效益的不确定性因素中最有可能发生波动的是建安工程费和销售价格。因而，该项目针对建安工程费和销售价格分别上下波动5%、10%进行敏感性分析，评价指标为财务净现值变化值和财务净现值变化幅度。计算结果详见表7-1和表7-2。-10%-5%0%5%10%建安工程费（元/平方米）13501425150015751650财务净现值（万元）4638.134315.753981.153627.293302.12财务净现值变化值6