精品文案-广州芳村陆居路步行街策划报告.doc

“珠江印象”策划报告芳村陆居路步行街2005.7.目 录前 言6一、总体商业环境分析7（一）宏观商业环境分析91、全球宏观经济分析92、广东经济环境分析9（1）广东经济环境现状9（2）广东未来发展情况分析93、广佛都市圈11（1）广佛都市圈(G-F megalopolis) 简介11（2）广佛都市圈在广东经济所起的作用11（3）广佛都市经济体系优势12（二）中观环境分析151、广州的商业分析15（1）广州商圈现状分析15（2）广州商圈未来发展182、芳村现状分析193、芳村的商业环境分析204、芳村荔湾并区后的发展245、芳村商贸未来发展趋势25（三）微观环境分析261、陆居路在芳村的地位262、陆居路现状与分析273、酒吧街的现状与未来284、步行街未来发展趋势31（四）环境分析综述32二、步行街专案分析33（一）关于步行街34（二）步行街和形式的商业地产的区别34（三）步行街在城市中的地位35（四）步行街发展状态分析35（五）步行街案例分析36北京路步行街37上下九步行街41上海新天地步行街48中山孙文路商业步行街55（六）总体分析60（七）步行街规划要点621、规划设计的效益622、规划设计要点623、芳村步行街规划中注意的方面69三、项目定位70（一）项目基本情况71（二）项目SWOT分析721、优势(Strength)722、劣势(Weakness)743、机会(Opportunity)754、威胁(Threats)765、结论77（三）项目定位79（四）定位诉求81（五）项目战略发展82四、项目规划84（一）方案分析85（二）方案综合比较91（三）情景设计92五、步行街的招商96（一）招商总体思路97（二）招商主要策略98六、步行街的推广99（一）总体推广策略100（二）总体推广时间安排101（三）分阶段推广方案102七、步行街的经营管理104（一）经营概念105（二）商业经营管理的诠释106（三）商业经营管理体系设计1071、商业经营理念1072、商业经营模式107八、步行街商业预测108（一）步行街社会地位预测109（二）步行街人流预测110（三）步行街商业收益预测1121、陆居路商铺租价1122、花地湾商铺租价1123、芳村大道商铺租价1134、珠江印象步行街租金预测114结 束 语118附件目录119前 言非常荣幸，能有机会与贵司共同探讨芳村步行街项目的策划和经营方面问题。芳村步行街有着得天独厚的营商条件，因此，本集团队本项目充满信心。同时，本集团将秉承“致力于创造最高商业价值”的宗旨，为项目提供最佳的运营方案。栢城集团拥有“专注、专心、专业”的服务精神，因此 有我们就有可能！芳村步行街不仅要打造成为芳村的现代商业文化中心，而且还是广州的“第三步行街”；这个广州第三步行街正好位于广州的西大门，广佛都市圈的中心。因此，芳村步行街的定位，必须从广东经济发展与广佛都市圈的关系中，找到广州第三步行街的准确定位。一、总体商业环境分析宏观经济环境核心位置重要组成重要部分广东经济经济不断增长广佛都市圈经营和影响力在区域中不断扩大芳村迎来新的发展机遇广州西联战略加快广州商圈中心位置总体商业环境分析示意图（一）宏观商业环境分析1、全球宏观经济分析近几年来，欧美各国以及东北亚地区的日本、韩国等国家和地区正在进行新一轮的城市发展及城市产业结构的调整，尤其是把城市功能定位及城市发展中产业结构的重新部署作为新一轮调整的重点。当前全球竞争已经发展到一个以大都市区之间综合经济实力的较量的时间。“制造型城市”转型为“服务型城市”、打造和提升“城市特色竞争力”已成为世界新的发展潮流。随着经济的日益全球化，国际间越来越流行的说法是“得城市者得天下”。2、广东经济环境分析（1）广东经济环境现状改革开发以来，广东一直处在全国经济发展的领先地位。近年来，在广东的经济发展中，以广州深圳为中心的珠江三角洲城市群迅速崛起，工业化和城市化进程相互促进，使城市经济成为广东经济发展的主要推动力量。 （2）广东未来发展情况分析广东未来发展是建设广州和深圳两个国际城市和一批区域中心城市、产业中心城市及一大批优长专业镇为中心，形成层次分明、功能协调的城市体系和差别化、个性化的城市产业结构，以城市建设、管理和产业优化为重点，提高、完善城市功能。提高整体竞争力。广东经济发展将有一个战略性的转变，发展的主线将集中于城市化，城市化将为广东经济的发展提供广阔空间。n “城市经济”是广东未来发展的战略重点珠江三角洲地区的城镇化水平约为72.7，高出全省平均水平17个百分点，是广东省城镇化水平最高的地区，已初步形成了连片的城市群，人口和产业高度聚集，辐射能力强劲。n 将成为世界级的城镇群珠江三角洲城镇群协调发展规划(20042020)提出，珠三角将建设成为重要的世界制造业基地和充满生机活力的世界级城镇群。通过高水平的设施建设和政府间的高效作,整合轴线上的重要城镇节点和产业地区，聚合区域高新技术产业、高端服务功能和交通枢纽功能，与港澳优势互补，形成辐射“泛珠三角”的区域性服务与创新中心，提升区域核心竞争力。3、广佛都市圈（1）广佛都市圈(G-F megalopolis) 简介都市圈（megalopolis），既指特大城市，又指以特大城市为中心的人口稠密区，也称都市连绵带、大都市经济圈。广佛都市-就是以广州、佛山为中心的城市集群经济带。两市面积共有11181平方公里，占珠三角的37.5；城市人口1233.7万人，占珠三角的42，城市化水平80.7。圈核心城市广州市区人口达700万人，副中心佛山市区人口接近100万；两大城市周围有顺德、三水、高明、南海、增城、番禺等小城市和更多的卫星城。（2）广佛都市圈在广东经济所起的作用在全国综合实力前三位的城市中，广佛都市圈在面积上将超过上海，在GDP上将超过北京，在人口上将超过以上两个大城市(上海、北京)。广佛一体化将大大强化广州作为珠三角的中心和龙头的地位，扩大中心城市的区域辐射力，广佛都市圈既是珠三角、广东地区的地理中心及产业链条中心、行政管理中心，也是未来泛珠三角的中心。广佛都市圈核心功能区，是未来珠三角最重要的区域中心，是未来大珠三角区域中与深港都市圈发挥同样辐射带动作用的区域中心，也是华南的中心城市。 广佛都市经济数据参考（2000年数据）GDP工业产值零售总额出口总数3333.1亿元5148.8亿元1458.7亿元275亿元占珠三角4054%45%43%占全省3530%3630%（3）广佛都市经济体系优势n 集约化程度高：广佛都市圈产业的集约化程度相当的高，一体化将大大强化广州作为珠三角的中心和龙头的地位，扩大中心城市的区域辐射力，广佛都市圈既是珠三角、广东地区的地理中心及产业链条中心、行政管理中心，也是泛珠三角的中心。n 交通优势突出：广佛的交通规划和产业链的优势现在看来更为突出。连接广佛之间有：广佛铁路、广佛高速公路、广佛轻轨（筹建中，预计2006年投入使用）。辐射交通：广佛轻轨将延伸至顺德，并与广州地铁一号线、二号线、三号线连接；规划建设的广珠西线、广州东二环连通广州、佛山，广州华南快速干线规划延伸到佛山。完善的道路网络形成了强大的交通系统。强大的交通系统将相距25公里的广州和佛山连成一体，形成“1小时生活圈”n 分工明确，形成互补：在总体定位上，广佛都市圈的发展方向为：广东的核心型都市圈，开放的、多元的突出岭南风格的文化型都市圈，是珠三角最为重要的枢纽型都市圈。在都市集群中，产业互补、城市协作的指导思想确定为“错位发展，优势互补，资源整合，政府引导，市场运作”。并且承担着各自的功能，很好的融合在一起发展。广州佛山各自定位和分工：广州佛山定位作为区域中心城市作为区域副中心城市, 产业中心城市重点发展重点是二三产业的平衡发展和综合配套，侧重第三产业，主要功能是对周边地区经济的带动和对周边地区产业的服务；主要发展第二产业，发展侧重点是产业的聚集和产业规模，城市的部分服务功能应该由邻近的区域中心城市去完成。广佛都市圈建设中，双方的城市功能相互促进，相互融合，协调发展。（二）中观环境分析1、 广州的商业分析（1）广州商圈现状分析n “一点两线，多点分布”的分布格局广州已成为珠三角乃至于整个华南地区的商都，广州城区如今形成了“一点两线，多点分布”的格局。一点：以天河城为重点成放射性分布的天河商圈两线：以传统步行街为主的上下九、北京路步行街商圈多点：指分布在广州市内多个专业的批发市场。广州商圈分布图n 拓展“四线”商业带广州市政府就新出炉的广州市商业网点发展规划(2003-2012)提出，广州商业网点的发展将沿着东、西、南、北四个方向的快速轨道和快速干道交通放射线，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。 向广州经济技术开发区、黄埔区、增城市推进，发展东部商业带利用芳村区位优势，打造以现代物流业、商贸业、餐饮业、休闲旅游业等为重心的西部商业带加快建设为大空港、大产业和新城区服务的国际物流园区、批发市场园区和零售服务商业功能区向番禺、广州新城、南沙等地跳跃式发展南部商业带 东南西北 （2）广州商圈未来发展从未来发展空间来讲，北京路、上下九是传统初级商业阶段的典型代表，以天河城为中心的巨大商业圈只是起飞前商业阶段和起飞型商业阶段的杰出代表，它们代表的只是广州商都或者珠三角商都。广州还缺少代表华南商都的市场容量、品牌形象、成长空间和巨大的都市级的辐射力。而在广州，只有珠江两岸具有这一巨大潜力。此外，从全球大商都的形成看，无一不以河岸和港湾为轴心，如东京的东京湾、香港的维多利亚湾、上海的黄浦江等。因此，珠江两岸商业带将是广州商业最大的发展空间，是未来的商都轴心。围绕这一商业带，可形成购物中心、物流中心、会展中心、休闲中心等。该商业带正逐步起到凝聚广州河南河北两岸商业能量的中心作用，在广州也只有珠江两岸商业带才能形成华南商都的辐射动力，代表广州的品牌形象。在未来5年，这一商业带可能仍然处于发育状态，尽管从西到东已经有了若干个重要商业节点，但这还只是零散的商业状态，还处于两岸商业的“低洼地区”。随着珠江两岸的持续开发和琶洲会展中心、广州大学城、珠江新城、芳村商圈等的开发，在未来10年至20年内，它一定会成为带动广州商业起飞的龙头。所以广州未来商业最大的发展空间是珠江两岸商业带。2、芳村现状分析地理位置：芳村区位于广州市区西南面，东靠珠江航道，南至佛山水道，西与佛山市南海区接壤，北临珠江，是广州市通往西南各省、县市的门户。芳村区位于广佛都市圈中心，珠江对岸是广州市荔湾、海珠和番禺三个区，西联佛山市南海区的盐步、平洲和黄歧，是广州连接珠三角的重要交通枢纽。经济地位：芳村区位于广佛都市圈核心，是广州城市向外扩散和经济辐射最有利的地段。芳村区新的功能定位将是广佛都市圈的中心城区、广州西联的交通枢纽和物流中心、文化深厚的生态休闲居住城区。交通地位：芳村是广州和佛山两个大城市的主要交通枢纽，是连接两地的桥梁。所以这里的交通路网发展迅速，已经响成一个完整的交通体系。3、芳村的商业环境分析芳村商贸历史悠久，形成了有特色的经济体系。接着广佛都市圈的组建形成，芳村全力打造以花地地区为核心、十里长堤景观带为依托、地铁沿线各出入口上盖地块为连接点、功能全、辐射力强、影响大的广州西部区域性商贸中心。专业市场聚集地：芳村聚集了多个大型专业市场，其商业辐射范围由广佛商圈扩大到广东甚至整个华南地区。这些专业市场已经成为了区域当中不可或缺的经济组成部分。芳村主要专业市场分布情况：专业市场区域分布茶叶市场芳村大道花鸟鱼虫市场花地大道花卉植物市场芳村和佛山接壤文体用品批发市场花地大道芳村专业市场分布图芳村商业格局示意图芳村商业格局:芳村旧有的商业格局是以,陆居路为主要商业中心辐射开来，是单线幅射形式，随着地铁的建成，住宅区的不断发展，如今芳村已经形成了，几大板块的点射形商业格局。形成一定规模的商业板块有花地湾板块、长堤板块（陆居路为主）、芳村大道板块。n 花地湾板块以大型商贸中心为主，包括东百、好又多。n 长堤板块（陆居路为主）是以传统的零售业，街铺经营为主。n 芳村大道板块主要以专业市场为主，包括茶叶市场。新型商贸不断涌现进入新时期，芳村不断根据自身特点发展特色商贸经济。白鹅潭风情酒吧街、金海马和东方家园家居博览中心、汽车城等等新型的商业项目，为芳村注入了新的元素。4、芳村荔湾并区后的发展芳村荔湾并区示意图在市政府对新荔湾建设成“广州最具岭南特色的中心城区”的期望下，芳村，受商业配套与市政规划与荔湾“大一统”的利好，大规划带来芳村区大环境、大交通、大配套等各方面的全方位改变，无疑使芳村再次迎来了新的发展大机遇。多年来，芳村一直游离于广州中心城区之外，近年，由于珠江隧道、地铁、珠江大桥以及正在修建的新隧道等市政利好不断，芳村成为楼市新生力量。“这次芳村归入荔湾区，对努力向中心城区靠拢的芳村和一直想寻找向外发展空间的荔湾来说，当然是双赢。”芳村区并入荔湾区，是“西联战略”的进一步深化落实，其初衷就是凭借新的荔湾区与佛山南海相邻的优势地理位置，着力推动“广佛都市圈”的发展，使新的荔湾区在未来的发展中，与佛山地区在功能上配合协调，从而形成“广佛都市圈”强劲的核心发展磁场。甚至还有文章指出，“大荔湾”的行政规划的落实，势必使本来就如火如荼的广佛都市圈的楼市发展更具“磁力”！5、芳村商贸未来发展趋势未来，芳村加快花地大道沿线商贸业的发展。抓好沿线商贸大市场的功能性开发和建设，提高百货业和餐饮业的规模实力和服务水平，加快发展名牌连锁经营、现代服务业和文化产业。n 按照现代城市特色和水秀花香的城区特点总体规划芳村的未来发展。n 着力将沿线零散商业点整合成片，营造浓厚的商业氛围n 精心打造集聚辐射力强和有现代气派的陆居路中心商贸区，抓好沿珠江文化商业带的建设。n 用一条主线把芳村整体的文化氛围串起来，形成一个“文化芳村”的概念。n 并区后的，资源的重新整合，将为芳村带来新的发展机遇。（三）微观环境分析1、陆居路在芳村的地位陆居路位于交通干到芳村大道和花地大道的交界处，是芳村大道和芳村码头的主要连接干到，同时陆居路连接着许多的重要建筑。如：码头、酒吧街、沿江休闲绿化长廊、文化宫、房管局，地铁出入口、商业中心等等。2、陆居路现状与分析陆居路现状陆居路是芳村传统的商业中心，主要经营百货、时装、通讯器材、电器等产品，还有文化宫、文化广场、电影院、新华书店等文化机构。这里主要为周边的居民日常消费服务。如今陆居路的商业价值已经逐渐被周边新兴的商圈所替代，失去了往日的光彩。现在区域的业态都以中低档的为主。而商铺主要是临街商铺，没有大型立体的综合性商业。整个街区给人非常破旧的感觉，而现在的消费人群已经逐渐转变为以外来人员。3、酒吧街的现状与未来n 酒吧街的现状白鹅潭风情酒吧街坐落在三江交汇的白鹅潭南岸，与白天鹅宾馆隔江相望。本项目东起芳村下市涌，西至珠江隧道，北临珠江南岸白鹅潭绿化休闲广场，现已建首期全长680米、占地面积8133，建筑面积约2.4万平方米。曾经，酒吧街是珠江南岸旅游、休闲、娱乐、美食、购物一体化的标志，吸引着广州年轻的白领。如今，酒吧街已经不复存在，只剩下几个经营餐饮的商家继续经营，其他的都已经纷纷结业。酒吧街的败落可以归结于以下几点：1、 定位失误：广州传统的酒吧消费场所聚集在环市路的区庄和沿江路，芳村本身缺乏必要的商业氛围，同时也缺原始市场，酒吧街的消费群体非常特定，所以在芳村酒吧街在前期的定位存在着严重的失误。2、 没有统一的推广宣传酒吧街没有统一的推广宣传，导致商户各自为政，所以不能很好的形成总体效果。3、 缺乏管理：整个酒吧街缺乏有效的管理，导致商家之间形成恶性竞争，引致暴力事情经常发生，直接损坏了酒吧街的形象。4、 交通不便：直接连接酒吧街的交通几乎没有，所有的陆上交通，都是要穿过长长的陆居路才能到达酒吧街的，到晚上没有夜班的交通工具回市区，十分不便。5、 周边环境恶劣到酒吧街需要通过陆居路，而当时的陆居路是灯光夜市，环境比较杂乱。总体影响了酒吧街的形象！步行街的开发需要在酒吧街失败的案例中提炼原因，加以修正n 酒吧街的发展展望芳村酒吧街曾经是广州标志性景点，被列入广州市商贸业重点项目和珠江夜游观光点，并已在市、区有关知名专家论证的基础上，申报作为广州市的4A特色旅游景点。所以还是有相当影响力。酒吧街通过市场的筛选，只剩下几家有特色的以餐饮为主的商家。我司分析酒吧街的重新盘活，有可能在特色餐饮这方面发展。所以步行街在规划上需要充分考虑与酒吧街餐饮相适应的业态。4、步行街未来发展趋势芳村区计划投入资金1000多万元，按照现代城市特色和水秀花香的城区特点，将全长550米的陆居路进行高标准、高档次的整饰，重新铺设灯饰、街心景观、绿化、城市雕塑等景点，并准备以点带面，把城市管理重点逐步延伸到陆居路、长堤路、明心路一带约4万平方米的长堤小区。建成继北京路、上下九路之后的“广州第三步行街”。未来，芳村区以陆居路、长堤路为核心的长堤中心商业区，将是一个集休闲、购物、旅游等功能的商业区，将成为广州西部商贸中心的窗口。（四）环境分析综述n 由国际经济发展和中国区域的发展状况来看，城市化、城市集群已经成为区域的发展方向。并且已经逐渐显露出其优势。n 广佛都市圈的形成，城市集群的出现为该经济实体注入强将的动力。未来广佛都市圈的核心竞争力将会在整个广东乃至于整个华南商圈起领头的作用。n 广佛都市圈的发展将带动总体的区域发展。因此，处在广佛都市圈中心位置的芳村，芳村步行街提供了良好的发展机遇n 荔湾与芳村的合并，可以使原芳村的一江之隔的分隔打破，使广州与大佛山的联系更加直接、紧密，使 “广州西联战略”的进一步深化落实,芳村步行街的辐射范围将更加广阔。n 在市政府的建造“广州第三条步行街”思想指导下，芳村步行街得到了政府强而有力的支持。n 芳村独特的历史文化背景，为芳村步行街融入了更多的历史文化元素。n 陆居路传统的商业环境，为芳村步行街提供了很好的商业氛围芳村步行街拥有得天独厚的商业环境和发展机遇综合分析步行街的案例，从中可以得出对于本项目有参考价值的经验与此同时，能总结出相关的缺陷，为本项目借鉴，在前期的构思规划和后期的经营管理加以修正。为本项目的发展经营起到指导意义。二、步行街专案分析步行街在城市商贸旅游占重要的地位（一）关于步行街步行商业街简称步行街，街内禁止任何车辆通行，消费者以步行的形式自 由地进行购物、餐饮、服务等消费活动及其他娱乐、休闲或社交商务活动。（二）步行街和形式的商业地产的区别n 以街区为主体的商业组合步行街是一个独特的商业形式，它主要依赖街区的组合形成整个商业的载体，其他的商业主要依赖交易场所为其商业的载体。n 成为提升城市形象的最好商业形态一条商业步行街就是一个城市商业的缩影，其影响力比任何的商业业态都要强。n 步行街商业辐射范围较大由于步行街是以街区组合为载体，所以商业辐射范围能随着街区而扩展，从而影相到整个区域的少贸发展。n 步行街容易成为旅游的景点步行街集商业、休闲、旅游为一体，其在旅游价值上能很好的发挥其作用。这点和其他形式的商业业态有很大的不同。（三）步行街在城市中的地位任何一个城市都有自身的文脉和传统。步行街不只是美化环境规划的一部分，而且还是繁荣城市商业活动和有机活力的重要手段。 在规划中设立步行街区，可增加商店，使原先单一的街道发展为网状，互相沟通的步行街区，并在功能上集文化、购物、娱乐、休息、历史保护为一体。 由于它外部空间采用人的尺度，所以它既能创造富有生气的商业气氛，又可减少在闹市区对汽车的依赖。 （四）步行街发展状态分析步行街在中国城市兴起，已成为一种时尚，著名的商业步行街已是城市的名片，反映着城市的形象。在世纪交替之际，我国许多大中城市纷纷建设商业文化步行街，据初步统计已有100多座大中城市规划建成了规模不同、风采各异的步行街。北京的王府井、上海的南京路、天津的和平路、重庆的解放碑、广州的下九街，以及许多城市著名步行街已陆续建成使用，形成中国城市的一个亮点。进入新世纪，步行街建设和发展倍受城市政府领导和有关建设管理部门的重视，也为城市商界高度关注，受到城市广大市民的欢迎。天津和平路步行街重庆的解放碑步行街上海南京路步行街（五）步行街案例分析广州：北京路步行街现代和历史的结合1. 现状：北京路地处广州市中心，是广州城建之始的所在地，也是有史以来广州地区最繁华的商业黄金宝地。北京路步行街北起中山五路，南至惠福路，全长440米，沿街商铺138户， 以经营服装、百货、鞋类、餐饮、珠宝为主。2. 步行街定位：北京路商业步行街定位独特“现代都市特色、岭南建筑风格、浓厚文化氛围、窗口示范作用”，实力打造以经营高档商品为主，功能配套完善，高档次的商业旅游步行街3. 业态分布：可以看出，步行街的业态还是以零售业为主，主要的是中高档的名牌商家。但餐饮的比例相对较小只有14，反映出，北京步行街的饮食的配备比较丰富。4. 步行街特点：北京路步行街是一条充满传奇色彩的千年古道，自古以来一直是广州城的中心，见证了羊城2000多年的历史变迁。千年古道、千年古楼遗址等历史文化景点，展示着北京路深厚的历史文化内涵。北京路也是一个生机勃勃的商业中心，汇集了众多名牌专卖店和精品店、国际连锁快餐店、综合性大型商厦。5. 参考价值：与旅游有效的结合节日的装饰为北京路增添无限色彩北京路步行街，不单单是拘泥于周边商圈，而是把目光扩大到把旅游和商业步行街有效的结合。把旅游、文化古迹与现代化建设揉合起来，进而构成“羊城商业旅游区”，发挥广州城市中心商业黄金宝地的主导作用，辐射全市，带动华南，使这里真正成为岭南旅游倔起的新热点世界品牌聚集，提升总体形象在这不足0.38平方公里的商业旺区，不仅有广州百货大厦，新大新百货公司、丽的百货公司等商业翘楚，也有皮尔卡丹、堡狮龙、佐丹奴、百图、多利安奴、卡佛莲、科春得、莱尔斯丹、耐克、阿迪达斯、苹果等香港乃至世界著名品牌的连锁店100多家。而且还有光明广场、名盛广场等大型商厦即将开业。世界品牌的聚集，将北京路步行街的总体形象提升。完好的保存古迹是北京路的一大亮点积聚了浓厚的文化底蕴北京路是广州的商业黄金宝地，号称“岭南第一街”，汇集了千年古道、千年古楼、千年水关、千年古寺（大佛寺），有着深厚的岭南文化底蕴。这些千年的文化，在北京路都得以很好得保存，游客在购物得同时，可以得到一次历史的教育。6. 步行街缺陷：低档服务性商业逐渐退离由于租金的昂贵，所以利润较低的抵挡餐饮服务行业逐渐退却到北京路外围，如：餐饮、小吃等等。这样使到步行街的餐饮这一项逐渐减少，这对于一条综合型步行街来说是不利的。上下九步行街浓郁的西关风情1. 现状：广州市商业步行街地处荔湾区（俗称西关）的上九路、下九路、第十甫路，是广州市三大传统繁荣商业中心之一，蜚声海内外。全长约1218米（现只开放下九路、第十甫路共833米），共有各类商业店铺238间和数千商户。2. 步行街定位：一条西关风情的商业步行街，是最能反映广州特色的一个商贸中心。也是游客必到的地方之一。3. 业态分布：作为传统的商业老城区，上下九步行街已着手升级改造，强化“两翼”、“五强”，将从线状向网块发展，辐射形成一轴两翼的态势。主轴为现已成熟的步行街，而两翼的范围是：左翼有“荔湾广场”、“名汇商城”、右翼有“东急购物新天地”、“赛博数码生活广场”，“十甫名都”则在后面相呼应，构成一个首尾相应的巨大商圈。再加上周边的专业市场，与步行街形成相辅相成的格局。同时，五座购物广场的特点和经营理念各不相同，形成一个“强强联合”的有机整体。4. 步行街特点：上九路步行街地处西关，历史悠久，人口密度大，商店林立，尽管大型百货公司不多，但以货真价实为特色。随着上、下九路的商业气氛日益增旺，其周边亦衍生出多个与之相关的专业集市，时过百年，至今亦可寻到一些历史痕迹：东有杨巷路布匹市场；德星路服装配料市场；南有蜚声中外的十三行路“故衣街”服装市场、十八甫路布匹市场，全国闻名的清平农副产品市场，其中包括国家批准经营的大型中药材市场；西有第十甫路（现为步行街路段）的百年老店陶陶居，莲香楼，欧成记面店，伍湛记及第粥，偶济轩面店，南信双皮奶，杏花楼姜撞奶等大小名食肆；北有长寿路理发用品专业市场、金银加工行业、金银珠宝业；历史悠久的西来正玉器墟、酸枝家具街；源胜“古玩街”等。独特的建筑风成为上下九不可刻划缺的元素东南西北构织成纵横近.平方公里的庞大商业网络，网罗了各类型的商品，适应了不同类型的货商和市民的需求。5. 参考价值：（1）西关风情的浓缩：n 浓郁的西关文化人们在步行街购物之余，可以此为中心，领略具西关风情特色的华林禅寺、五眼井、文塔、西关大屋保护区、陈家饲、仁威庙以及沙面欧陆风情区。在步行街上几乎每一条街、每一条巷都有一个美丽的传说及深厚的历史由来。老字号皇上皇n 保留特色建筑文化传统西关房屋建筑包括西关大屋、骑楼、竹筒屋等，步行街的骑楼建筑连绵千米，始建于清代，是一条既吸取了南欧建筑特色和中国北方满洲式装饰，又保留了西关传统建筑风格，适应南方炎热多雨气候，可供商户、顾客在任何天气下环境下进行商业活动的实用又美观的建筑长廊，吸引了海内外无数游客观光旅游，现日人流量以十万数计。n 独具风味的饮食文化步行街内大小食肆数十家，既有百年老店陶陶居，亦有国家特级酒家广州酒家，还有老字号皇上皇，聚集了一批经营西关名小食的南信甜品店、欧成记面店、西关人家等特色小食店，也尽聚了制作广式月饼的著名传统饼店-莲香楼、陶陶居、趣香饼家、广州酒家。（2）配置休闲广场上下就步行街，修建了大型的广场，很好的进行聚焦。而且大型的休闲广场能很好的聚集人流，为大型的活动提供足够的场地。大型广场有效进行商业聚焦（3）业态分布均匀步行街的业态分布均匀，而且各自相对交错，形成了良好业态动线。（4）丰富的文化元素在上下九步行街，到处都可以看到非常丰富的文化元素。如建筑的风格，雕塑，历史照片等等这些，都极大营造了西关文化氛围。细部装饰凸现文化内涵细致的雕塑更显西关风情6. 步行街缺陷（1） 周边缺少足够的停车位由于步行街位于老成区，所以停车位方面非常欠缺。如今上下九只有荔湾广场可以提供车位，显然不能满足有车一族的需要。（2） 空间狭小，课持续发展空间有限老城区空间狭小，步行街经过3此大规模的扩张之后，街区的商业功能已经发挥到极限，继续扩展难度较大。外地：上海新天地步行街1. 现状：上海新天地位于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心”。 上海新天地占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米。上海新天地是在原破旧的上海石库门居住区（上海近代建筑的标志之一）中，经改造之后注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。2. 步行街定位：上海新天地定位是具有国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心（社区Mall）。Mall是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所，是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，是目前世界上最先进、最高级的商业形态。目标群体是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。上海新天地街区3. 步行街特点：保留了很多里历史建筑的元素新天地分为南里和北里两个部分。南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于2002年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专卖店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。4. 参考价值：（1） 社区Mall启动整个商业强调调综合性，将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起的社区Mall。它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。（2） 历史文化特色成为都市旅游景点成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城市的时尚消费群。（3） 建筑群外表很好的保留保留了旧有建筑元素新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；亲身体会新天地独特的理念：昨天、明天，相会在今天。上海新天地夜景（4） 成为国际交流和聚会的地点让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。成了全国时尚消费的“桥头堡”。（5） 统一经营、统一管理整个商业项目自租不售，这样很好的对商业街进行管理。（6） 成为社交商圈上海新天地成为了上海小资的社交圈新天地里面的每座建筑内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，真有穿越时空之感！而精彩纷呈的街头表演、新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感的现代时尚风采，成为现代潮流的领导者。如今新天地已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是具文化品味的本地市民和外籍人士的聚会场所。5. 上海新天地发展战略n 第一个阶段强调综合性，将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起的社区Mall。它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。n 第二阶段成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城市的时尚消费群。n 最后阶段要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。成了全国时尚消费的“桥头堡”。中山孙文路商业步行街1. 现状： 中山孙文路步行街是在繁华的孙文西路上，西接商贸中心石歧西区，东接传统商业中心。全长约529 米，路宽15米，占地200亩，先后分一、二期工程建设，总建筑面积约14万平方米，共有商铺137家。是中山路旅游的首选地方，同时也是中山展现历史文化的最佳地点。2. 步行街定位：步行街定位；文化旅游步行街文化：浓缩了中山商业的历史旅游：是游人必到的旅游景点3. 业态分布：由于整条步行街规模不大，所以业态分布比较齐全和均匀。而且整条步行街经营高中低档的商铺都有，构成了多业态架构。4、步行街特点：孙西步行街两侧的低层建筑风格是十九世纪末、二十世纪初欧式殖民地风格建筑与岭南骑楼建筑的混和，建筑 学上称为“南洋风格建筑“，是欧亚混杂的“南洋“文化的重要表现。“南洋骑楼“极具历史文化欣赏价值，又有 不可估量的经济价值，无论刮风、下雨、日晒，游人顾客均不受天气的影响。骑楼建筑往往几座或十余座毗连一 起，形成参差错落的连续界面效果，外观统一。建筑均以2-3层为主，少量4层（如中国银行钟楼、思豪大酒店 等），从地面至女儿墙平均高度在16米左右，街道宽度为12米，与建筑的平均度成3:4的空间比例关系，在正常视 角内，形成了舒适宜人的外部空间尺度和步行街形象。孙文路步行街一段5、参考价值：（1） 浓郁的历史元素孙文路是中山传统的商业中心，中山商贸的历史从这里开始，如今的步行街，蕴含着非常多的历史元素。雕塑、旧有建筑、和随处可见的历史文化照片，等等都让人了解到中山的过去，可以这样说，孙文西路步行街就像是中山发展的博物馆。（2） 显赫的位置成为连接商贸桥梁孙文西路是中山的商贸大道，连接着中山的繁华的西区和市中心，起到了桥梁的作用。（3） 观光旅游的必到之地孙文路步行街以其浓郁的文化底蕴和显赫的位置，加上政府把它定位为：文化旅游步行街，从而带动了整个旅游业，旅游业的进驻同时也为了步行街的经营与发展带来新机！（4） 独特的建筑元素再现了旧时南洋建筑风情欧式殖民风格突特的建筑十分吸引人，粉黄、粉绿、粉蓝、这是建筑的主色调；木窗、木雕、灰塑，这是欧亚混杂的“南洋”文化的重要表现；一幢幢的骑楼商铺建筑连起来，就是一条半室内的长廊，逛街时不必担心日晒雨淋；加上弯曲自然的街道，铺上彩色方砖的路面，让人仿如置身于异国他乡！6、 步行街缺陷：（1） 规模比较小孙文路步行街规模比较小，而且不能像其他的步行街有辐射带，周边根本备有其他的商业，商业主要集中在步行街中央，商业辐射面太小。而且整条步行街只有500米，游客只需十多分钟就能走完，不能很好的起到逗留的作用。（2） 商业布局的缺陷导致“旺丁不旺财”步行街每天的人流都非常多，但大多数是外来人员和旅客，他们都是带有参观的目的进步行街，中山人极少进去消费，所以缺少了社区的消费，只靠旅客的消费，形成了脆弱的消费金字塔。从而“旺丁不旺财”（六）总体分析以上四个步行街的案例可供步行街提供宝贵的经验参考：北京路n 体现城市文化特色，与历史积淀、文化理念相匹配。（芳村步行街在规划上要能突出特定的历史文化元素）n 同一营运，管理者有先进的管理理念。（芳村步行街要有统一的经营管理，而且有先进的理念）上下九n 能满足一般市民的消费方式。（芳村步行街在功能上成为社区消费的中心）n 具有经营特色，保持经营特色的一致性，打造商业街的诚信和品牌。（芳村步行街经营要有特色，并且要打造第三步行街的品牌）上海新天地n 制定完善的发展目标。（芳村步行街制定完整的发展战略目标：1、成为社区服务的中心 2、形成城市商贸旅游的中心 3、打造广州第三步行街）n 统一推广宣传。（芳村步行街在宣传推广上要有总体性，做到统一宣传推广）中山市孙文路步行街n 具有独特的建筑特色，建筑设计与经营商品、城市风格相吻合。（芳村步行街在建筑设计上要有自己的特色）n 和旅游有效结合。（芳村步行街一定要和旅游有机的结合，以旅游载体，将社区服务和都市圈商贸紧密联系在一起）。（七）步行街规划要点1、规划设计的效益 步行街的规划设置，有以下四个方面的效益： 社会效益：它提供了步行、休息、社交聚会的场所，增进了人际交流和地域认同感，有利于培养市民一种维护、关心市容的自觉性； 经济效益：极大地促进城市社区经济的更加繁荣； 环境效益：减少空气和视觉的污染，交通噪声，并使建筑环境更富有人情味； 交通效益：步行街区可减少人车混行和汽车对环境所产生的压力，减少交通事故，改善城市交通拥挤状态，为城市的可持续发展打下良好的基础。2、规划设计要点n 良好的交通体系 步行街的成功与否，交通问题是关键。设计中应考虑步行街所在的地段，全城的交通情况、停车的难易、路面的宽窄、投资渠道和居民意向等因素。另外还应考虑停车场。在步行等旁增加城市支路，引导非浏览、非购物人流通过，作为它的辅助道路进货，也作为步行街的疏散道路和消防通道。即：人车分流、以汽车道(仅考虑公交线路、专用车辆、必须的货运等)为联系路，与城市道路网相联，独立形成网络状，加上必备的环境设计，可形成环境质量高，集购物、娱乐、文化、饮食一体化的城市新型商业步行街区。 n 完整的空间环境意象 构成城市意象的五个要素：道路、边界、区域、结点和标志。实际上就是人们认识与把握城市环境秩序的空间图式。从城市设计角度看，街道的意象是建筑和街区空间环境的综合反映，有特色的街道空间环境自然可反映街道特色，高质量有特色的街道空间环境比建筑更宜体现街道特色，街道的意象特色依赖于空间环境特色。 步行街前地地面装饰有海浪形的图案,消除了广场的空旷感,增加了步行的趣味街道的装饰是步行街一个重要的元素道路 作为城市商业环境中的道路，其作用体现为渠道(人、车的交通、疏散渠道)、纽带(联结商店、组成街道)、舞台(人们在道路空间中展示生活、进行各种活动)。规划中对道路与两边建筑物的高宽比以H/D=1为主，穿插一部分H/D=2的建筑。这样的空间尺度关系既不失亲切感，又不显得过于狭窄，从视觉分析上是欣赏建筑立面的最佳视角，容易形成东主独特的热闹气氛的空间。 区域 作为城市中心区，由于城市商业活动本身的“集聚效应”，公建布局相对较为集中，由于人们生理与心理因素的影响，步行街长度取600800米为宜。(即城市主干道的间距)，加上购物的选择性与连续性，销售的集合性和互补性，最终形成集中成片的网络化区域系统。 中心 中心即一定区域中有特点的空间形式，结合步行街的特点，规划以一至二个广场，可作为步行街的中心、高潮，为其带来特色与活动。 广场的设置起到很好的经典聚焦和人流汇集的作用步行街设置标志性建筑标志 入口，对于步行商业街，入口的重要性在规划中应充分考虑。在连接城市主干道的地方设置牌坊等作为步行街的入口，大量的人流由此进出，不许机动车辆进入，入口处设灵活性路障或踏步，并设管理标志符号。由于它起着组织空间、引导空间的作用，街道形成了第二个没有屋顶的内部空间，既起框景作用，其本身也是街道空间中的重要景观，它是整个街道空间序列的开端。既可适合市民的心理需求，给人们以明显的标志，还可突出历史文化名城的风貌。 路灯作为步行街的细部装饰显得尤为重要n 注意细部构成步行街具有独特的构成因素，这些因素也是满足现代城市生活的需要，构成城市环境风貌和组成部分。步行街由两旁建筑立面和地面组合而成，故其要素有：地面铺砖、标志性景观(如雕塑、喷泉)、建筑立面、展示柜台、招牌广告、游乐设施(空间足够时设置)；街道小品、街道照明、邮筒、休息坐椅、绿化植物配置和特殊的如街头献艺等活动空间，其设计繁杂程度决不亚于设施建筑，不过最关键的还是城市环境的整体连续性、人性化、类型的选择和细部。n 注意保留有特色的建筑商业步行街很多都是在有浓郁商业氛围的街区营建的，这些街区往往有很多的历史，这些历史最好的表现就是以建筑风格。保存有特色的建筑风格，往往能把整个街区的氛围提高，从而在规划设计上有了侧重点。它能有效地渲染出不同的环境气氛和空间特色，它是一种内在的构成要素，其表现力和感染力是丰富、深刻的。步行街应该要注意保留有特色的建筑n 丰富的空间形式 步行街区的布局形态可以是丰富多变的，线状沿街道布局店铺沿街道两侧呈线状布置，鳞次栉比，店面凹凸，街道空间呈现一定的不规则状。如北京琉璃厂、天津古文化街，线面组合布置大都有明显的步行商业街，与路段上某些商业地块联系起来，形成组合布局，如合肥城隍庙步行商业街；面状成片布局商业街区在城市主干道一侧集中布置，形成网状形态，如上海城隍庙、南京夫子庙等。根据我国的功能和环境要求，步行街可分为多种形式：封闭式、半封闭式、转运式和步道拓宽式。 随着历史的发展，步