马鞍山市房地产市场研究报告.docVIP

第一部分马鞍山市宏观经济及城市特征研究1. 马鞍山市近年国民经济总体运营状况分析1.1. 马鞍山市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升马鞍山经济总量快速增长。2007年，全市GDP达540亿元，按可比价比上年增长17.2，人均GDP达5600美元，08年上半年全市GDP达310亿元，人均GDP达3629美元，按可比口径计算，同比增长18.3%,增长速度列安徽省第1位。固定资产投资较快增长。2007年，全市完成固定资产投资330亿元，同比增长25.8%，投资额居全省第3位。其中工业性投资完成210亿元，占全部投资额比重为63.6%。马鞍山市连续5年GDP的总量增幅超20左右，（按照国际惯例，城市房地产业发展的起步阶段为人均GDP达1000美元3000美元时，30008000美元为高速发展期），与同等规模的城市而言，经济等级和发展速度相对较快。截至2007年底马鞍山市人均GDP已经突破5000美元达到5600美元，标志着马鞍山市房地产市场进入高速发展期。马鞍山市经济持续高位增长，为马鞍山市房地产市场持续发展打下坚实基础。1.2. 人均可支配收入逐年上升，城市居民消费购买力持续增强2007年，马鞍山全市城市居民人均可支配收入16100元，同比增长17.4，居全省首位。随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，有力地推动了马鞍山市房地产市场的良性发展。1.3. 马鞍山市固定资产投资情况分析马鞍山市固定资产投资额呈现逐年上升趋势，2005年全年全社会固定资产投资91.38亿元，其中房地产投资26.41亿元,比2004年增长分别增长31%、33.9%，2006年马鞍山全社会固定资产投资182.13亿元，其中房地产投资24.28亿元,同比增长分别增长26%、30.2%；2007年，全市完成固定资产投资330亿元，同比增长25.8%，投资额居全省第3位。其中房地产投资完成34.66亿元，占全部投资额比重为10%。马鞍山市全社会固定资产投资及房地产投资额逐年增长，且房地产投资额所占比例逐年递增，市场供应趋势逐渐加强。1.4. 招商引资逐步加强，荣列国家统计局发布的投资环境百佳城市榜马鞍山市的招商引资工作在创新中加力推进，对外开放水平全面提升。积极创新招商方式，全市组建100个招商小分队进驻沿海和经济发达地区，建立了覆盖广泛的招商网络。精心组织参加香港徽商大会、中博会、 台商大会、南京重洽会等大型招商活动，取得一批重要招商成果。狠抓招商引资责任落实，吸引广州立白、家乐福等大项目落户，促成圣戈班、中橡等一批外来投资企业增资扩股。全年实际利用外资2.05亿美元，实际利用内资100亿元，分别增长40.1%和120.5%。马鞍山经济开发区实际利用外资1.5亿美元，各项经济指标继续位居省级开发区前列。慈湖经济开发区基础设施日趋完善，区内完成固定资产投资突破20亿元；工业销售收入达到46亿元，增长64.1%；实际利用外资3384万美元，增长65%。经济开发区发展框架进一步拉开，各项经济指标快速增长。三个区和当涂县的各类工业集中区都获得长足发展。积极实施“走出去”战略，完成外贸进出口总额20亿美元，增长62.5%。其中出口5亿美元，增长59.2%，机电、高新技术产品出口均实现成倍增长。外经营业额增长15%，外运量增长3倍，境外劳务输出356人，常年来马帮助工作、从事技术服务的境外专家多达百人。与国内外友好城市交往不断增多。区域经济合作取得新进展。加快了与长三角城市对接的步伐，与皖江城市的协作进一步加强。成功承办中部崛起与安徽发展、南京都市圈发展等论坛。马钢与宝钢签订了战略联盟框架协议；成功重组合钢主业，马钢合肥年底扭亏为盈的目标提前3个月实现。开放环境进一步改善，荣列国家统计局发布的投资环境百佳城市榜。1.5. 城市财政收入稳步增长，增幅居安徽省首位据最新统计数据显示：2008年 17月马鞍山财政收入和城市居民人均可支配收入双双大幅增长。2008年17月份，全市累计财政收入达74.57亿元，同比增长47.2%，全市累计完成财政支出24.57亿元，同比增长15.9%。17月份，城市居民人均可支配收入稳步增长，达到了10781元,同比增长15.4%。17月份，人均消费性支出6128元，同比增长9.4%。上述数据表明现阶段马鞍山市的经济环境是很理想的，同时出于城市发展规划的需要，市政府也在花大量的资金不断改善城市内外部经济环境。1.6. 支柱产业马钢利润增长速度大幅放缓众所周知马钢是马鞍山市的支柱性产业，受美国次贷危机，致使全球金融市场持续动荡，国际经济增长速度进一步放缓。国际钢铁市场需求不断下降，价格回落。中国固定资产投资增长放缓，国内钢材市场需求转弱，钢材价格大幅回落，企业利润急剧下滑。根据马钢股份08年上半年年报称，马钢股份上半年营业业利润为31.26亿元，同比增长118.84%净利润22.61亿元，同比增长103.52%，而到了今年第三季季报称马钢集团实现营业收入人民币198.71亿元，同比增长44.68%，净利润7亿元，同比增长56.46%，支柱性产业利润增速放缓。由于马钢是马鞍山地区的支柱产业，现阶段国际金融市场动荡，在一系列多米诺骨牌效应的影响下，马鞍山市的经济增长速度大为放缓，对马鞍石市整体经济走势将产生较大影响，因此，将在一定程度上影响其房地产市场的发展。1.7. 综合分析1.7.1. 城市发展前景乐观，城市综合实力跃上新平台马鞍山市正朝着现代化大都市的目标迈进，城市化进程加快。2004年以后经济各方面表现出迅速增长的态势，城市作出新的区划和城市扩容后，经济运行出现了符合国家宏观调控要求的积极变化。马鞍山市的经济总量登上了一个新台阶，人民的生活水平得到进一步的提升，预示着马鞍山市经济发展正逐步进入快车道，工业化和城市化进程全面提速。马鞍山市城市综合实力越上新台阶。1.7.2. 经济发展在安徽省内名列前茅，有力推动房地产行业发展从上述的分析我们可以看出，马鞍山市的经济发展水平名列前茅，经济实力雄厚，具有很强的竞争力。这无形当中在一定的程度上推动了房地产的发展。另外马鞍山市城镇居民的户均存款超过5万元，居民潜在消费能力较强，有利于促进房地产的消费，但近期由于国际金融市场动荡影响该地区支柱产业发展，未来市场环境有待进一步观察。2. 马鞍山市整体城市规划研究分析2.1. 地理位置及特性研究马鞍山市与长江三角洲地区之间的关系 上海都市圈杭州都市圈南京都市圈南京芜湖杭州上海皖江经济带马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部，地处北纬314642311726与东经11821381185244之间；东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界；西濒长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。马鞍山市最北点在慈湖河入江口，最南点在黄池镇水阳江中心航道线上，最西点为江心洲与和县之间长江主航道中心线，最东点处于石臼湖中心线。全市总面积1686平方公里，南北最大纵距544公里，东西最大横距46公里。 马鞍山是20世纪50年代后期崛起的新兴钢铁工业城市，现辖三区一县。建市时，马鞍山建成区面积只有07平方公里，人口565万人，经40多年发展与建设，马鞍山已由原来名不见经传的小村庄发展为人口达125万人、国内生产总值371亿元、市区面积354平方公里的新兴工业城市。马鞍山不仅城市生态环境优美，而且地理位置独特，形成了九山环一湖，翠螺出大江独特的城中有园，园中有城的城市风光。其城市建设和环境保护先后受到国家有关部委的多次表彰，先后荣获“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”、“中国人居环境范例奖”、“联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖”等荣誉称号，马鞍山市已成为扬子江畔一颗璀璨的明珠。马鞍山市的地理区位、经济区位、交通区位都具有得天独厚的优势，马鞍山市置身于长江三角洲的大环境中，在皖江经济带、南京都市圈的双重影响下, 构筑了一个优势互补、资源共享、充满活力的区域经济合作体系。2.2. 马鞍山市行政区域划分原则马鞍山市下辖三区一县： 花山区、雨山区、金家庄区与当涂县2.3. 马鞍山市整体城市发展格局“南进 东扩” 马鞍山市整体城市现阶段形成了“南进、东扩”的一个发展格局，南部将会是未来马鞍山市政府所在地，也是市政府着力拓展的重点区域，东部则是马鞍山市新东区，着力与南京靠拢并形成联动发展；2.4. 马鞍山城市地位长江中下游重要的制造业基地 长江中下游地区现代加工制造基地； 国内外著名的资源密集型工矿城市； 长江中下游地区休闲旅游基地；2.5. 马鞍山市行政区域之间的竞争关系分析金家庄区：老工业基地以马鞍山钢铁公司为龙头的钢铁产业为主、物流中心、农业基地；花山区：现行的行政中心、商贸中心、旅游、教育中心（大学城）；雨山区：规划中的马鞍山市的行政中心、大型交通枢纽、物流中心、高新科技产业区、钢铁配套采矿区；综合分析：现阶段项目所在区域属于花山区境内，主要定位为马鞍山市老城区的衔接地带，区域在定位上不具备很强的综合市场竞争优势，在区域定位、住宅定位上明显弱于雨山区，区域整体竞争功能有待提高。这为本项目的开发带来了一定的开发难度，也对项目的主题定位提出了更高的要求。2.6. 马鞍山市重要城市规划研究2.6.1. 马鞍山市城市人口稳步增长，城市化进程加快2000年2005年2010年市域总人口（万人）102125160城市化进程水平37%45%51%主城区人口规模（万人）132235从人口发展趋势看来，主城区的人口增长被控制，有更多的人会迁到城外进入新城区，随着城市人口的持续增长，郊区化居住逐渐成为趋势2005年, 城市常住人口为125万人，与2000年11月1日零时第五次人口普查的常住人口102万人相比，增加了23万人，增长20外来人口的增加将导致消费者对住房需求的增加，这在很大的程度上促进了马鞍山市房地产业的发展。2.6.2. “南进东扩”城市发展主轴确立，与南京、芜湖形成联动效应马鞍山市域已经形成“南进东扩”的城市发展方向。南进：加快市政新区及高新经济开发区建设逐步与芜湖形成产业联动；东扩：依托大学城建设，新东区向东扩张逐步发展慈湖，加强马鞍山与南京的联系， 马鞍山城市“南进东扩”城市发展主轴的确立，进一步加强乐城市与南京芜湖间的联系，有利于形成联动效应带动马鞍山经济整体发展；2.6.3. 马鞍山市区已经形成“5纵10横”的路网体系 五纵： “五纵”即宁芜路、红旗路、湖西路湖东路主要解决城市南北向交通联系，东环路建成通车后其过境交通功能减弱，成为市内一条主要货运通道，湖东路是城市经济和交通发展的主轴 十横：“十横”即联合路、幸福路-葛羊路、湖北路、湖南路、雨山路、印山路、九华路、采石河路、太白路和提署路，主要解决城市东西向的交通联系问题。其中太白路和提署路为现状当涂县城发展的主轴线，“十横”交通骨架承担了城市绝大多数东西向的交通联系交通联系，另一方面也起到了联系巢湖与南京、上海等地区的过境交通作用。 城市外部交通路网的完善，将有效地提升马鞍山与周边城市特别是南京的联系，有利于促进马鞍山经济的进一步提升。2.6.4. 马鞍山长江大桥、新东区规划等重大基础设施建设的落实将有效提升马鞍山城市竞争力 马鞍山长江大桥:马鞍山长江大桥项目总投资估算60亿元。大桥选址及路线目前已经正式敲定：南起皖苏交界处的当涂县牛路口，马鞍山至江苏溧水高速公路江苏段，跨江后进入巢湖，止于和县，路线全长约33公里，其中大桥长约10公里，南岸接线长约17公里，北岸接线长约6公里，全线采用6车道高速公路标准建设。 新东区规划:马鞍山市新城东区位于城市未来发展的战略主轴，是城市总体规划确定的东部新城区的起步建设区和近期集中发展区。西至东环路（宁马芜高速公路），北至城市主干 道湖南东路（承接花山旅游园），南至规划中的南京禄口国际机场高速路，东靠城郊森林公园，中部有慈湖河自然水系穿越，距城市中心区4公里，有多条高速公路、城市主干道、公交线路与城区紧密连接，生态环境优美，基础设施配套，旅游资源丰富，人文氛围浓郁，交通十分便捷。新城东区规划总面积12 平方公里，进驻高校6-8所，人口约6万人，以教育、研发用地为主，商业、旅游、居住配套用地为辅，重点突出生态园林建筑特色。由大学校园区、科技产业园 区、核心共享区、旅游园区和中高档居住区五大功能区组成，呈现“一心引两带”的规划结构和拉动式“圈层+扇形”的共享布局模式。2.6.5. 马鞍山市产业结构整体研究 第一产业（%）第二产业（%）第三产业（%）2007年458382006年4.261.335.52005年4.763.830.52004年5.26727.8从产业结构看，马鞍山目前产业结构整体呈现“二、三、一”形态，第三产业增长趋势明显目前区域经济发展由传统向现代转型、制造业由轻工业的迅速增长转向高新科技产业的迅速增长的关键时期，工业结构的调整和优化将成为必然。符合国际化竞争的要求。产业结构的不断优化，第三产业比重的不断增加这在一定的程度上说明马鞍山市经济发展具有很强活力，这将为房地产业的发展带来巨大的促进作用。2.6.6. 马鞍山市就业中心整体布局研究行政中心就业中心大学城就业中心（规划中）东部采矿区就业中心高新区就业中心花山旅游风貌区就业中心（规划中）行政中心就业中心（规划中）东部新区就业中心（规划中）马钢就业中心滨江就业中心马钢就业中心马鞍山的产业区划分为：传统产业带、城市生活产业带、高新技术东部产业带，就业中心主要有10个（含规划中）主要集中在中心行政就业中心、新区、马钢传统就业中心、高新区就业中心； 本项目属于新东区花山旅游风貌区规划部分，受城市规划发展制约，项目周边的大型就业中心形成尚需时日，同时项目距传统就业中心较远，具有一定的心理抗性。 2.7. 综合分析2.7.1. 城市经济高速增长，推动城市扩容马鞍山市位于皖江经济圈与南京都市圈交汇核心地带，得天独厚的区位优势和所在双重经济动力的推动下为马鞍山市的经济发展提供了有利的背景。同时根据马鞍山市制定的20022020年马鞍山 市到2010年将建成具有180万市域人口的中型城市，年平均增长约10万人，在城市产业人口扩容的推动下，将有效的促进马鞍山房地产市场的发展。2.7.2. 产业链进一步优化，吸纳外来资本能力不断增强2007年实际利用外资3.7亿美元，实际利用内资148.8亿元，分别增长81.5%和33%。马鞍山经济开发区实际利用外资1.5亿美元，各项经济指标继续位居省级开发区前列。慈湖经济开发区基础设施日趋完善，区内完成固定资产投资突破20亿元；工业销售收入达到46亿元，增长64.1%；实际利用外资3384万美元，增长65%。经济开发区发展框架进一步拉开，各项经济指标快速增长。三个区和当涂县的各类工业集中区都获得长足发展。马鞍山城市吸纳外资的能力不断增强，同时对外来人口接纳能力也增强，有利推动乐马鞍山房地产市场的发展。2.7.3. 交通路网发达，带动区域联动发展马鞍山现阶段交通路网已经形成内部成网外部成环的构架，交通十分便捷，马鞍山距离南京、芜湖的距离均为45分钟车程，这将在很大的程度上推动区域的联动效应，促进区域内房地产行业的整体发展。2.7.4. “南进东扩”城市发展战略确立，城市东部面临发展机遇；在马鞍山城市“南进东扩”战略的引领下，马鞍山城市南部经过近3年的发展已经初具规模，马鞍山中心城区向南的延伸区域主要以产业群规划为主。东部区域是在马鞍山市大学城规划构想下逐步建立起来的，起点较高，规划具有前瞻性。未来发展格局将是多个中心，多种特色的。而随着河海大学、安徽工业大学的进驻，城市东部区域将面临更大的发展机遇。 3. 马鞍山房地产市场发展状况及特征分析3.1. 2008年上半年马鞍山房地产产业发展特点3.1.1. 房地产发展起点低，中低价商品房成为市场销售热点；分析2006年马鞍山商品房成交情况，目前马鞍山市场3000元以下的中低价商品房 供应比率低于需求比率，在较长的一段时间内中低价商品房仍然保持相对短缺势态。从2001年开始，房价一直在较低的水平运行，但市场运行平稳，这主要是由于马鞍山市从2003年开始着力建设经济适用房，连续建设且规模较大，对商品房价格的攀升产生了一定的制约作用。3.1.2. 房价仍作为第一购买因素，消费者对产品关注度逐年提升从销售角度来看，由于宏观调控的影响，高总价大面积项目的销售量有所缩水，说明马鞍山消费者的购房理念已经趋于理性消费，并不是一味的追捧高价楼盘，相反消费者更加注重对楼盘产品细节、品质及实用性的考虑 。市场中小面积（舒适两房、经济型三房）、低总价房源更能得到市场认同；3.1.3. 城市拆迁创造市场需求，拆迁客户仍然是市场消费主力随着马鞍山城市“南进东扩”城市发展战略的确立，城市改造力度逐年加大。根据2006-2007年全市旧城改造计划，两年拆危旧房34万平方米，5479户，后三年按10万平方米计算。仅旧城改造一项就创造乐45万平方米住宅需求，这意味着平均每年有不低于9万平方米的住房需求。3.1.4. 房产开发模式不断创新，但整体产品水平仍较低；随着土地获取的难度以及成本加大，房地产企业将开始转变以往的开发模式，产品向着精细化、个性化方向发展。房地产开发从户型、景观、产品、营销等方面不断创新，小区环境设计、产品理念设计、物业管理意识得到加强，注重倡导健康居住方式、建设绿色生态住宅，为城市和社会的可持续发展提供健康住宅产品。3.1.5. 楼盘开发进入大盘时代2005年起马鞍山房地产市场开发的楼盘日趋规模化，如东方明珠、中加国际华城等大型楼盘日见增多；进入2007年，海外海集团等两个总建面积超50万平方米的大盘启动，宣告马鞍山房地产市场大盘时代已经到来。3.1.6. 外地品牌开发商进入马鞍山市场，竞争日趋激烈，产品品质得到提高马鞍山宽松的投资政策，良好的投资环境，吸引了越来越多的外地房地产企业进入。首先是浙江企业的纷纷入驻，其中以万马、海外海较为代表性，房市的激活也同这批企业的进入有很大关系。同时大量的全国知名开发商也相继进入马鞍山，他们多来自市场较为成熟、房价也较高的地区，拥有丰富的市场化运作手段和充足的资金，从而导致市场竞争的日益加剧，但另一方面更带来了先进的居住理念，创造了公平激烈的竞争氛围，对于推动马鞍山房地产市场的繁荣发展起到了积极的促进作用。3.1.7. 高端市场仍是市场一片空白，现有高端物业销售状况非常好根据目前市场整体调查来分析，现阶段马鞍山基本上没有一个高档项目，市场上堪称最高档的项目海外海名筑，现阶段销售均家已经超过5000元/平方米，但是市场销售形势非常好，同时市场上其他一些项目设计有的一些高档叠加产品，基本上都被市场抢购一空。随着市民的经济收入水平的不断提高，马鞍山高端住宅产品市场已经出现了比较旺盛的需求，这为本项目提供了很好的入市时机，同时也为本项目开发成为马鞍山最高档居住社区提供了很好的市场平台，项目未来发展机遇比较大。3.2. 2006年4季度马鞍山房地产市场土地供应量分析2005年马鞍山市区共成交住宅地317亩，较2004年同比减少42，全年市区累计出让土地成交金额 1.38亿元，同比上涨6.1，2006年截至11月29日，马鞍山市区共出让住宅地402亩，成交总金额达到5.7亿元，同比增幅达到17； 根据以上的数据分析，我们不难看出，由于受到宏观政策的调控，马鞍山市一级土地市场出现了明显的结构性调整。第二部分：马鞍山房地产现状特征分析1. 市场区域划分及特征分析1.1. 马鞍山房地产市场板块划分原则马鞍山市房地产板块按照城市行政区域划分为:金家庄板块、花山板块、雨山板块三大板块； 1.2. 板块间竞争关系1.3. 综合分析综合以上分析，本项目未来的竞争态势比较严峻，虽然区域定位为马鞍山市未来的新东区，以大学城为核心并具有一定产业人口支撑，但现阶段看来，该区域在本地消费者心中认同度较差，区位抗性较大。再加上其它板块在区位、规模、品质、配套、交通、教育、投资前景方面的明显优势，预计在未来的项目定位当中本项目主要是从差异化竞争上寻求突破，这是项目成功运作的关键所在。2. 马鞍山住宅市场各板块竞争对手研究和分析金家庄板块花山板块雨山板块花山板块 城市中心成熟居住区、城市东扩主战场；雨山板块 高新区产业居住区、规划中的市政新区居住区，城市南进主阵营； 金家庄板块成熟产业（马钢）居住区，现阶段多为经济适用房（未见商品房项目）。2.1. 花山板块房地产市场特征分析区域花山板块产品多层、小高层、高层、别墅（联排、叠加）价格区间（元/ ）普通住宅：3480-5000别墅：5000-7250市场综述1、 地段优势明显2、 交通、周边配套好3、 区域向东发展，规划优势明显市民认可度较高；4、 城市中心物业总价较高，去化较快，东部新区价格优势明显。市场接受度高。消费群体1、中心区域（住宅、别墅）主要消费群体为政府官员，公务员，私营业主与马钢高级管理人员为主。2、沿江东大道的楼盘以马钢、电厂、市区工作的工薪阶层为主要购买人群。2.1.1. 花山板块市场竞争项目概况表一楼盘名称金汇城市花园中央花园（三期）西湖花园项目地址中级人民法院对面益寿路与湖东路交叉口江东大道与马濮路交叉口开发商浙江省经协集团有限公司马鞍山华龙置业浙江西湖房地产集团规划设计单位马鞍山汇华设计院南京第回航务勘测设计院马鞍山汇华设计院代理商马鞍山金汇开发有限公司南京大功务实马鞍山西湖物业管理有限公司占地面积（万）6.582.6726总建面积（万）102.236建筑形式多层、高层、叠加别墅、商铺商铺、小高层、高层多层、小高层容积率1.52.141.35绿化率35%35%37.4%车位配比1：0.81：31：0.3装修标准(元/)毛坯毛坯毛坯均价(元/)高层：3850高层:5800多层：5000小高层：3900面积区间（）高层：100-140高层:50-140多层：95-106小高层：71-124总价区间(万元)高层：38.5-53.9 高层:29-81.2多层：47.5-53小高层：27.7-48.36主力面积（）高层：13050多层：110小高层：120住宅总套数（套）约700114约2500首次推出时间2003年12月28日2008年7月19日2003年8月近期开盘时间2007年1月2008年7月19日2008年9月近期开盘推出产品高层高层公寓小高层销售率（全案）只有约10尾房在售80%90%内部配套沿街商业商业、银行、邮政、托儿所、幼儿园、垃圾站、变电室、煤气站商业、银行、邮政、托儿所、幼儿园、小学内部健身设施无暂未公式阅览室、棋牌室、健身室、壁球、乒乓球、羽毛球、篮球场桌球、游泳池、足球场、高尔夫后续供应()约1.4万约8000约3.6万表二楼盘名称东方明珠世纪花园山明水秀三期秀水山庄项目地址江东大道与桥山路交界处花山区葛羊路江东达到北首开发商马鞍山金申置业有限公司马鞍山市恒生房地产开发有限责任公司安徽新都建设管理发展有限公司规划设计单位上海天华暂未公式暂未公式代理商金丰宜居策划自销上海华燕置业发展有限公司占地面积（万）601.85.5总建面积（万）7524.6建筑形式多层、小高层、高层、叠加、联排多层独立别墅、双拼别墅、联排别墅容积率1.21.10.83绿化率39%25%46%车位配比1：0.71：0.81：1装修标准(元/)毛坯毛坯毛坯均价(元/)多层：4300多层：3480联排：5300面积区间（）多层：90-190多层：90-140225-405总价区间(元)39万-82万31万-48万125万-160万主力面积（）多层：10990225、265住宅总套数（套）约6000148145首次推出时间2006年3月2008年11月2007年12月近期开盘时间2008年9月2008年11月2008年5月近期开盘推出产品多层多层联排别墅销售率（全案）76%未开盘43%内部配套市第二试验小学沿街商业外部沿街商业内部健身设施阅览室、棋牌室、健身室、壁球、乒乓球、羽毛球、篮球、桌球、游泳池暂未公式阅览室、棋牌室、健身室、壁球、乒乓球、羽毛球、游泳池后续供应()约60万约2万约2.6万表三楼盘名称御景园国际华城 御园项目地址马向路666号江东大道与湖南东路交汇处开发商上海仁川房地产有限公司芜湖中联集团规划设计单位上海同济大学城市规划设计研究所芜湖设计院代理商上海经略中联房地产经纪公司安徽华磊地产顾问占地面积（万）3145.5总建面积（万）2972建筑形式叠加,联排,双拼别墅多层、高层容积率0.711.29绿化率50%58%车位配比1：11：0.8装修标准(元/)毛坯毛坯均价(元/)叠加：5000双拼：8000联排：7250多层：4200高层：3800面积区间（）叠加：224-295双拼：388联排：292-370多层：121-136高层：128-134总价区间(万元)叠加：112-147.5双拼：310联排：211.7-268.2多层：50.8-57.1高层：48.6-50.9主力面积（）叠加：265双拼：388联排：370多层：125高层：128住宅总套数（套）1222约1000首次推出时间未开盘2005年5月28日近期开盘时间未开盘08年1月30日近期开盘推出产品叠加、双拼、联排多层、高层销售率（全案）未开盘多层90%、高层未开内部配套大型超市、幼儿园、门诊中心、会所商业、银行、邮政、托儿所、幼儿园、小学内部健身设施硬地活动场、网球场未定后续供应()约29万约30万2.1.2. 花山板块竞争楼盘主力产品与主力面积分析 区域内以多层、小高层为主，高层、别墅产品已经出现； 三房占据市场主流，小面积两房在本区域内体量较小； 区域内产品主要以多层（少量花园洋房）、小高层为主，有少量高层、别墅，产品形态较为单一，高层以90136m2三房为主,别墅以联排产品为主，主力面积集中在225-370,少量叠加和双拼别墅.2.1.3. 花山板块产品均价与主力总价分析 区域内楼盘内普通住宅均价在3480-5000元/ ，总价在3060万元间； 别墅产品均价在50007250元/ ，总价在112268.2万元间；2.1.4. 花山板块竞争楼盘主要成交客户分析本区域主要消费群体的政府官员，公务员，私营业主与企业高管为主。沿江东大道的楼盘以工薪阶层为主要购买人群。2.1.5. 花山板块竞争楼盘建筑风格与外立面分析 区域内楼盘建筑风格多以现代建筑风格为主，别墅以欧式风格为主，现代建筑风格市场的接受度较高。 目前板块内楼盘已有项目外立面多采用用面砖，品质感觉较强，个别楼盘全部使用涂料装饰外立面，消费者对面砖的认可度相对涂料要高；2.1.4. 花山板块竞争楼盘配套设施分析 区域为马鞍山的现行的行政中心，除板块东部个别外，板块内楼盘配套设施较为单一，多为项目沿外部规划区域建设商铺； 板块东部楼盘远离城市消费中心，且项目多为大盘开发，项目内部配套规划较为完善，主要集中在会馆，超市，学校，幼儿园，室内运动场，沿街商业等；2.1.5. 花山板块在售楼盘后续供应量状况花山板块住宅区域逐步向东扩张，由于该区域在售的楼盘部分为尾盘,另有部分为新开楼盘，预计后续总供应量将达到约130万平方米。同时本区域将有大面积的别墅项目推出.2.2. 雨山板块房地产市场特征分析区域雨山板块产品多层、小高层、花园洋房价格区间（元/ ）普通住宅：4000-4500花园洋房：4500-4600市场综述1生活配套、商服配套、教育配套有待进一步改善2有一定自然景观优势（东湖、花果山等）3交通有所完善、价格适中居民接受度较高消费群体本区域目前无特别高端物业，一些高层物业销售群体多为国家公务员、及学校教师。沿江东大道的楼盘以开发区、马钢工薪阶层为主要客群。2.2.1. 雨山板块竞争项目概况楼盘名称泰和文苑格林花园2期世贸一品项目地址江东大道与健康路交汇处江东大道与印山路交汇处康乐路开发商泰和房地产开发公司马鞍山上联房地产有限公司马鞍山朝辉地产规划设计单位群夏设计院汇华设计院马鞍山汇华设计院代理商自销马鞍山浩德置业合润地产占地面积（万）9 142总建面积（万）15226建筑形式多层、小高层、花园洋房、小高层高层容积率1.61.73绿化率40%40%37%车位配比1：0.81：0.71：0.5装修标准(元/)毛坯毛坯毛坯均价(元/)多层：4300小高层：4000花园洋房：4600小高层：4300高层：4500面积区间（）多层：80-90小高层：110花园洋房：93-176小高层：90-136高层：100-130总价区间(万元)多层：34.4 -38.7 小高层：44 花园洋房：42.7 -80.9 小高层：38.7 -58.5 45 -56主力面积（）多层：88小高层：110花园洋房：138小高层：90100住宅总套数（套次推出时间2007年9月2005年1月18日2008年3月近期开盘时间2008年9月28日2008年1月28日2008年3月近期开盘推出产品多层、小高层花园洋房、小高层高层销售率（全案）50%70%95%内部配套商业、幼儿园、幼儿园、沿街商铺、会所沿街商业、会所、硬地活动场内部健身设施儿童游戏场、硬地活动场儿童游乐场、硬地活动场、篮球场乒乓球、羽毛球、篮球、桌球后续供应()10万12万约3000楼盘名称银河湾春晖家园项目地址马鞍山市九华路与湖东南路交汇处江东大道东开发商马鞍山雨山房地产开发有限公司马鞍山和家房地产开发有限公司规划设计单位马鞍山汇华设计院美国威尔考特设计事务所代理商马鞍山雨山房地产开发有限公司马鞍山和家房地产开发有限公司占地面积（万）8.8 40 总建面积（万）20.5 55 建筑形式多层、高层、小高层、别墅多层,小高层、双拼别墅容积率1.921.2绿化率40%42%车位配比未定1：2装修标准(元/)毛坯毛坯均价(元/)多层：4000多层:4300小高层：4300双拼别墅暂未开盘面积区间（）多层：90-140多层: 83-114小高层：88-142总价区间(万元)多层：36-56多层:35.96-49.02小高层：35.96-60.06主力面积（）多层：100多层:114小高层：88住宅总套数（套）约1050约1500首次推出时间2008年11月底2007年11月近期开盘时间未开盘2008年9月近期开盘推出产品多层多层销售率（全案）未开盘65%内部配套商业、幼儿园商业、银行、邮政、托儿所、幼儿园、垃圾站、变电室、煤气站内部健身设施暂未定室内健身房后续供应()约20万约36万2.2.2. 雨山板块主力产品类型与主力面积分析 马鞍山雨区域内多以小高层为主，其次是高层，多层逐渐减少，花园洋房及双拼别墅开始出现。 区域内产品主要以高层、小高层为主，有少量多层及花园洋房。住宅产品8890 两房、100-114 三房为主、花园洋房主力面积集中在138 ；2.2.3. 雨山板块竞争楼盘产品价格及主力总价分析 雨山板块依区域内楼盘普通住宅均价在4000-4500元/ ，主力总价在3555万元之间； 花园洋房相对较少均价在4500-4600元/ ，主力总价在6264万元之间；2.2.4. 雨山板块竞争楼盘建筑风格分析 区域内楼盘建筑风格多以现代建筑风格为主，有少量中式灰派建筑、以及少量欧式风格，欧式建筑现在主要集中在部分多层及花园洋房； 目前板块内楼盘项目外立面多采用面砖加涂料的一种外立面形式，部分楼盘采用全面砖形式多集中在多层房源，总体消费者对面砖加涂料形式的外立面接受度较高；2.2.5. 雨山板块竞争楼盘配套设施分析雨山区为马鞍山的产业新区，未来马鞍山市的行政新区，区域配套资源缺乏，在区域内项目多依赖于市政规划中的大型配套，各个项目配套较为单一，多为会所与沿街商铺；2.2.6. 板块竞争楼盘主要成交客户分析本区域主要消费群体的政府官员，公务员，私营业主与马钢职工为主，以及部分学校的老师。2.2.7. 雨山板块在售楼盘后续供应量状况本区域在售的楼盘相对花山区域较少，后续在80万m2左右，随着花山区工业的进一步发展，道路建设的增加与完善，以及随着马鞍山市“东扩南进”城市发展战略的进一步实施，本区域的后续供应还会进一步上升。 合富辉煌房地产HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 2.3. 马鞍山房地产市场后续供