[航空航天]最新相关税收法律规定.doc

本文由1091409355贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 部分税收法律制度 部分税收法律制度 501 房产税法律制度（属于财产税）是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税； 是指在征税范围内的房屋产权所有人； 具体情况 1. 产权属国家所有的 纳 税 义 务 人 2. 产权属集体和个人所有的 3. 产权出典的 4. 产权所有人、承典人不在房屋所 在地的 5. 产权未确定及租典纠纷未 解决 未 的 6. 纳税单位和个人无租使用房产 管理部门、免税单位及纳税单位 的房产； 指房产； 房产：是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱） ，能够 遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居 住或贮藏物资的场所； A： 与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设 施，也属于房屋，应一并征收； B： 独立与房屋之外的建筑物（水塔、烟筒）等不属于房屋， 房 产 税 不征收房产税； 房产余值 = 房产原值 （1扣除比例） 定； 是指纳税人按照会计制度规定， 在账簿“固定资产”科目中记载 的房屋原价， 应包括与房屋不可 分割的各种附属设备， 或一般不 从 价 计 税 依 据 计 征 房 产 原 值 单独计算价值的配套措施 不考虑计提折旧； 未按国家会计 制度核算并记载 记载的， 记载 按规定予以 调整或重新评估； 调整或重新评估 纳税人对原有房屋进行改建、 扩 建的，要相应增加房屋原值； 投资联营房产 融资租赁房产 应纳税额 从 租 计 征 房屋附属设备和配套设施 凡以房屋为载体， 不可随意移动的附 一： 属设备和配套设施， 都应计入房产原 值，计征房产税； 二 ： 对于更换房屋附属设备和配套设施 的： 1） 在将其价值计入房产原值时， 扣减原 扣减 来相应设备、设施的价值； 2） 对易损坏、 需经常更换的零配件更新后不再计入 不再计入原值； 不再计入 房地产开发企业建造的商 品房 A： 出售前 不 征房产 税； B： 出售前 房地产开发企业 前 已使用、出租、出借 已使用、出租、出借的 商品房照章纳税 照章纳税 使用人代为缴纳 纳税义务人 经营管理单位 集体单位和个人 承典人； 房产代管人或使用 人； 1） 城市、县城、建制镇、 工矿区； 2） 开征房 产税 的工 矿区 须经 省 级 人民 政府 批 准； 3） 征税范围 不 包括-农 农 村； 征税范围 征 税 对 象 具体扣减比例由省级 省级人民政府确 省级 A： 投资者参与投资利润分红，共担风险房产余值 房产余值 房产余值 B： 收取固定收入，不共担风险出租方按租金收入 租金收入 租金收入 计税依据为房产余值 房产余值； 房产余值 = 应税房产原值 （1扣除比例） 1.2% 征 纳税期限 以房屋出租取得的租金收入为计税依据；包括： 注意事项 货币收入 货币收入； 对个人按市场价格出租的 实物收入 实物收入； 居民住房，用于居住的 以劳务或其他形式 以劳务或其他形式为报酬参照同类房产的 同类房产的 4% 租金水平； 租金水平 个人所得税：10% 应纳税额 = 租金收入12% 或 4% 营业税：3% 1） 按年计算，分期缴纳； 2） 具体纳税期限由【省级 省级人民政府】确定； 省级 收 管 理 纳税地点 房产所在地； 房产不在同一地方的纳税人，按房产【坐落地】 【分别】向房产所在地的税务 机关缴纳； 纳税义务发生时间 从生产经营之月 之月起； 之月 建成之次月起 次 办理验收手续之次月起； 次 自 FW 交付使用之次 月 次 起； 自签发 FW 产权证书之次 次 月起 自交付之次月起 次 自房屋使用或交付之次 次 月起； 注意事项 1.原有房产用于生产经营 2.自行新建房屋生产经营 3.委托施工企业建设的 FW 4.购置新建商品房 5.购置存量房 6.出租、出借房产 7.房地产开发企业，自用、出租、 出借本企业自建的商品房 房屋 = FW 在左述 7 项具体纳税情 形时， 只有第 1 项的纳税 义务时间为“当月 ，其 当月” 当月 余各项均为“次月 次月” 次月 8.自 2009.01.01 起，纳税人因房产的实物或权力状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其 应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末 （新） 截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末 截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末； 税收优惠：略，详见教材 P162164 502 契 税 法 律 制 度 指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同，及所 确定价格的一定比例，向权属承受人 权属承受人征收的一种税（境内承受土地、 权属承受人 房屋权属转移的单位或个人） 土地、房屋权属：是指土地使用权、房屋所有权； 是指在我国境内转移的土地、房屋权属的行为； 主要内容 1.国有土地使用权出让 2.土地使用权转让 3.房屋买卖 4.土地使用权赠与 契 征 税 范 税 围 8.以土地使用权、房屋投资 9.以获奖方式、预购方式、预付 集资建房款方式承受土地、房 屋权属 5.房屋赠与 6.房屋交换 7.以土地使用权、房屋抵债或实 物交换 方 产权承受 人 1） 转让方、受让方【均要】缴纳契税； 10 以划拨方式取得土地使用权， 2） 转让方补交的土地使用权出让费用或 经批准转让房地产时 属于契税征收范围的情况 不 属于 计 总起来说为：不动产的价格 不动产的价格； 不动产的价格 1.适用成交价格 成交价格的成交价格 土地收益； 3） 受让方以转让价格或市场价格； 典当； 继承； 出租； 抵押； 应纳税额 = 计税依据 税率 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖； 纳税义务人 承受方 买方 买方 受赠方 付出差价 方 产权承受 人 产权承受 分别视同 视同土地使用权转让、房屋买 视同 卖或房屋赠与征收契税； 计税依据或其他注意事项 成交价格（出让金、土地收益） ； 1） 成交价格 成交价格； 2） 不包括 不包括农村集体土地承包经营权的 转移； 成交价格 由征收机关参照土地使用权出售、 房屋买卖的市场价格 市场价格核定； 市场价格 1） 等价交换免征契税； 2） 不等价交换交换价格差额； 税率 = （35） % 由省级人民政府 省级人民政府 在规定范 围内据 实决定； 税 依 据 2.适用征收机关参照 参照市场价 参照 市场价 格的 3.征收机关可参照市场价格 参照市场价格核 参照市场价格 定 计 税 依 据 的 情 况 征 收 管 理 纳税期限 纳税地点 免征 成交价格： 是指土地、 房屋权属转移合同确认的价格， 包括承受者交付的货币、实物、无形资产、其他 经济利益； 1） 土地使用权赠与； 2） 房屋赠与； A： 成交价格明显低于市场价格，且无正当理由； B： 交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理，且无 正当理由； 1） 纳 税 人 订 立 土 地 、 房 屋 权 属 转 移 合 同 的 当 天 ； 纳税义务发生时间 或 2） 纳税人取得其他土地、房屋权属转移合同性质凭证的 当天； 自纳税义务发生之日起【10】日内； 在土地、房屋所在地的征收机关缴纳； 是否免征不确定 因不可抗力迷失住房而重新 购买住房的，酌情准予减征或 免征契税； 土地、房屋被县级以上人民政 府征用、占用后，重新承受土 地、房屋权属的，是否减征或 免征契税，由省、自治区、直 辖市任命政府确定； 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土 地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施 用于办公、教学、医疗、 用于办公 的，免征； 减 免 优 惠 城镇职工按规定第 1 次购买公有住房的，免征； 纳税人承受黄山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权， 用于农、林、牧、渔业生产的，免征； 依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双 边和多边条约或协定的规定应当免税的外国驻华 使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领 事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经 经 外交部确认，可以免征契税； 外交部确认 经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免 征契税范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款； 土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或 无偿赠与的土地使用权的，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市 场价格核定； （） 企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，应当征收契税； （） 503 车 船 税 法 律 制 度 是指对在中国境内车船管理部门登记的车辆、船舶依法征收的一种税； 是指在中国境内拥有或管理车辆、船舶的单位和个人； 纳税义务 车 船 税 扣缴义务 人 征税范围 包括依法在公安、 交通、 农业等车船管理部门登记的车船 （除规定减免的车船外） ； 车辆 是指 1 依靠燃油、电力等能源作为动力运行的机动车辆 是指 依靠燃油、电力等能源作为动力运行的机动车辆； 2 非机 人 车辆所有人或管理人未缴纳车船税的 有租赁关系， 使用人与租赁人不一致时， 并且车辆拥 有人未缴纳车船税的； 均 由 使 用 人 代 为 缴 纳； 外商投资企业、外国企业、华侨、港澳台同胞投资兴办的企业，外籍人员和港澳 台同胞等均适用车船税暂行条例 ，均属于车船税纳税义务人； 是指从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构 从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构； 从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构 动车辆； 动车辆； 船舶 A： 机动船舶：是指依靠燃料等能源作为动力运行的船舶； B： 非机动驳船：是指没有动力装置，由拖轮拉着或推着运行的船舶； 车船的种类 计税依据 1 2 3 载客汽车、电车、摩托车 载货汽车、三轮汽车、低速火车 船舶 每辆 辆 自重每吨 自重每吨 净吨位每吨 净吨位每吨 1） 有幅度的定额税率 有幅度的定额税率，又称固定税额 固定税额；即对各类车船分别规定 1 个最 固定税额 低到最高限度的年税额； 采 用 定 额 税 率； 2） 授权国务院财政部门、 税务主管部门可以根据实际情况在法定的税 目范围和税额幅度内，划分子税目，并明确车辆的子税目税额幅度 和船舶的具体适用税额； 车辆的具体适用税额由省级人民政府 省级人民政府在规定的子税目范围内确定； 省级人民政府 税目 税 率 载客汽车 载货汽车 三轮汽车、低速货 车 摩托车 船舶 每辆 按净吨位每 吨 应纳税额 纳税义务发生时 征 收 管 理 间 纳税地点 1） 由省级人民政府 省级人民政府根据当地实际情况确定； 省级人民政府 跨省、自治区、直辖市使用的车船，纳税地点为车船的登记地 车船的登记地； 车船的登记地 按年申报缴纳； 具体纳税期限由省级人民政府确定； 免税车船 税 收 优 惠 非机动车船； 军队、武警专用车船； 警用车船； 36180 元 36 元 拖船和非机动驳船分别按船舶税额 的 50%计算 载客汽车和摩托车的应纳税额 = 辆数 的应纳税额 辆数适用年税额 载货汽车、三轮汽车、低速货车 = 自重吨位数 自重吨位数适用年税额 船舶 = 净吨位数 净吨位数适用年税额 拖船和非机动驳船 = 净吨位数 净吨位数适用年税额50% 50% 计税单位 每辆 按自重每吨 按自重每吨 每年税额 相应计税依据 60660 元 16120 元 24120 元 包括电车 备注 含半挂牵引车、挂车 为车船管理部门核发的车船登记证书或行驶证中记载日期的当月 记载日期的当月； 记载日期的当月 纳税申报 拖拉机；是指在农业（农业机械）部门登记为拖拉机的车辆； 捕捞、养殖渔船；是指在渔业船舶管理部门登记为捕捞船或养殖船的渔业船舶； 不包括 不包括：在渔业船舶管理部门登记为捕捞船货养殖船以外类型 以外类型的渔业船舶； 不包括 以外类型 按照有关规定已经缴纳船舶吨税的船舶； 依照我国有关法律和我国缔结或参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、 领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船； 504 城镇土地使用税城 镇 是国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以实际占用的土地 实际占用的土地 面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税； 面积 土 地 使 用 税 是指在城市、 城市、 城市 征税范围 包括在城市、 县城、 建制镇和工矿区的国家所有 集体所有 国家所有和集体所有 国家所有 集体所有的土地； 土地增值税只 包括国家所有的土地； 土地增值税只 土地增值税 工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建 工矿区 县城、 建制镇、 工矿区 县城、 建制镇、 制镇标准，但尚未 但尚未建立建制镇的大中型工矿企业所在地，工矿区须 但尚未 工矿区范围 内 使用土地 的单位和个 人； 纳 税 义 务 人 包括指定范围 内的所有 所有单位 所有 和个人； 经省级 省级人民政府 政府批准； 省级 政府 1） 城市的土地包括市区 郊区 市区和郊区 市区 郊区的土地； 2） 县城的土地是指县人民政府所在地的城镇的土地； 3） 建制镇的土地是指镇人民政府所在地的土地； 包括镇政府所在地 不 所辖行政村； 4） 建立在城市、县城、建制镇、工矿区以外的 以外的工矿企业不 需要交纳该 以外的 不 税； 自 2009.01.01 起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按 公园、名胜古迹内的索道公司经营用地 公园 规定缴纳城镇土地使用税； （新） 土地使用权的归属情况 1.拥有土地使用权的单位和个人 2.不在土地所在地的； 3.土地使用权 未 确定或权属纠纷 未 解决的； 4.多方共有土地使用权； 纳税人实际占用 实际占用的土地面积， 实际占用 ； 1） 凡有由【省级人民政府】确定 的单位组织测定土地面积的 测定的面积 测定的面积； 测定的面积 2） 尚未组织测量，持有政府部门 核发的土地使用证书的计 税 依 据 证书确认的面积； 证书确认的面积 3） 尚 未 核 发 土 地 使 用 证 书 的 纳税人申报土地面积 纳税人申报土地面积待 核发土地使用证书后再作调 整； 采用定额税率 采用有幅度的差别税额 拉开档次， 定额税率， 有幅度的差别税额， 而且每个幅度税额的差距规定了 【20 定额税率 有幅度的差别税额 倍】 ； 城镇土地使用税的最高单位税额与最低单位税额相差【50 倍】 ； 省级人民政府 省级人民政府可以根据市政建设情况经济繁荣程度在规定的税额幅度内，确定所辖地区 省级人民政府 的使用税额幅度，可适当降低，但降低幅度不得超过上述规定最低税额的 30% （新） 可适当降低， 30%； 可适当降低 具体纳税义务情形 1.纳税人购置新建商品房 征 收 管 理 纳税 义务 发生 时间 4.新征用【耕地】 5.新征用【非】耕地 3.出租、出借房产 2.购置存量房 对应发生时间 自房屋交付使用之次月 次月起 次月 自签发房屋权属证书之次月 次月 起 自 交 付 出 租 、 出 借 房 产 之 次 月 起 自批准征用之日起满 1 年时 自批准征用次月 次月起 次月 非农人口 50 万以上 2050 万 20 万以下 Big city M S 共有各方，应以其实际使用的土地面积占总面积的 实际使用的土地面积占总面积的 比例，分别计算缴纳土地使用税； 比例 税率 级别 1.530 元 1.224 元 0.918 元 0.612 元 所有者 土地的实际使用人和代管人； 实际使用人 对应纳税人 县城、建制镇、工矿区 全年应纳税额 = 实际占用应税土地面积适用税额 6 以出让或转让方式有偿取得土地使用权， 根据合同是否约定交付土地时间 Yes 自合同约定交付土地时间的次 月起 No 一 般 规 定 纳税 地点 注意 事项 纳税 期限 税收减免优惠 地 1） 按年计算，分期缴纳； 2） 具体纳税期限：由省级 省级人民政府 政府确定； 省级 政府 略，详见教材教材 P174179 跨省管辖 由纳税人分别向土地所在 土地所在地 土地所在地 由受让方从合同签订的次月 起 纳税人使用的土地属于 同一省管辖 跨地区使用土地的，纳税地点由 省级地方税务局确定； 省级地方税务局 505 资源税法律制度是对在我国境内从事应税矿产品 从事应税矿产品 开采或生产盐的单位和个人征收 开采或生产盐的单位和个人 的一种是； 品或生产盐的单位或个人； 盐 纳 税 人 1） 包括个体经营者、其他个人； 2） 包括外商投资企业、外国企业及外籍人员； 进口不征、出口不退； 特点： 额征收； 中外合作开采石油、天然气的 中外合作开采石油、 中外合作开采石油 企业 不是 资源税的纳税义务 人； 在销售或自用的时候一次性 征收，以后的流转环节不征 收； 是指收购未税矿产品的单位，主要包括： 扣缴义务人 资 源 税 2 天然气 征 税 范 围 3 煤炭 4 非金属矿原矿 5 其他非金属矿 原矿 6 黑色金属矿原 矿 7 有色金属矿原 矿 8盐 税 固体盐：海盐原盐、湖盐、井矿盐； 院确定； 液体盐：卤水； 采用定额税率，从量定额征收； 资源税税目、税额幅度的调整，由国务 资源税的税目、税额幅度的调整，由国务 是指纳税人开采后自用、销售的，用于直接入炉冶炼或作为主产品 先入选精矿、制造人工矿，在最终入炉冶炼的金属矿石原矿； 独立矿山、联合企业按照本单位应税产品税额标 准 其他收购未税矿产品的单位按税务机关核定的应税产品税 额标准 1 原油 仅指开采的天然原油；不包括人造石油 不包括人造石油； 不包括人造石油 中外合作开采陆上石油资源 中外合作开采陆上石油资源，征收矿区使用费，暂不 暂不征收资源税； 中外合作开采陆上石油资源 暂不 包括： 天然气； 煤矿 煤矿生产的天然气 天然气【暂不】征税； 煤矿 天然气 关于资源税的计税依据，单位自产自用的天然气，以自用数量为计 税依据 （） 洗煤、选煤其他煤炭制品【不征税】 ； 仅指原煤 原煤； 原煤 专门开采的天然气； 与原油同时开采的 只对特定自然资源征税； 调节资源的级差收益； 实行从量定 是指在中华人民共和国境内 境内开采应税资源的矿产 境内 是指原油、天然气、煤炭、井矿盐以外的非金属矿原矿； 负 院确定 资源条件好、级差收入大的品种适用高 税额； 资源条件差、级差收入小的品种适用低 税率； 资源税适用单位税额的调整，由财政部、 国家税务总局或由省、自治区、直辖市人 民政府确定； 1） 纳税人在开采住矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未 凡未单独规定适 凡未 特 殊 规 定 用税额的，一律按主矿产品或视同住矿产品税目 按主矿产品或视同住矿产品税目征收资源税； 按主矿产品或视同住矿产品税目 2） 纳税人开采或生产不同税目应税产品的，应当分别核算，不能准确提供不 分别核算，不能准确提供 分别核算 同税目应税产品的课税数量的，从 高 适用 从 适用税额； 3） 未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，由省、自治区、 直辖市人民政府决定征收或暂缓征收资源税，并报财政部和国家税务总局 备案； 纳税人开采或生产消费品，其 用途为 课 税 数 量 纳税人不能准确提供 原油中的稠油、高凝油与稀油 A：销售 B：自用 A：销售数量 B：自用数量 A：划分不清 B：不易划分 销售数量 自用数量 一般规定； 新 以应税产品的产量或主管税务机 关确定的折算比例换算的数量； 均按原油的数量； 加工的固定盐数量； 加工的固定体数量； 加工固体盐所 耗用液体盐已纳税额准予抵扣； 纳税人以自产的液体加工固定体盐，按固定盐 税额征税 纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，按固定 盐税额征税 对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将 加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量 综合回收率 = 加工产品实际销量和自用量 耗用原煤数量 原煤课税数量 = 加工产品实际销量和自用量 综合回收率 金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其境况按 选矿比折算成原矿数量，以此折算成原矿数量； 原矿数量 原矿课税数量 = 精矿数量 选矿比 应纳税额 = 课税数量 单位税额 代扣代缴应纳税额 = 收购未税矿产品的数量 适用单位税额； 应 纳 税 资 额 源 税 税 收 优 惠 纳税人的减税、免税项目 纳税人开采或生产不同税目 应 税 资 源 产 品 的 A： 应分别核算； B： 不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的，从 高适用税率； A：应当单独核算课税数量； B：未单独核算或不能准确提供课税数量，不予减税、免 税； 1） 开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税； 2） 纳税人开采或生产应税产品过程中， 因意外事故或自然灾害等原因遭受重大损失的， 因 因意外事故或自然灾害等原因遭受重大损失的 （因 地震灾害遭受重大损失的） 省级人民政府 省级人民政府酌情决定减税或免税； 地震灾害遭受重大损失的 ，由省级人民政府 3） 对冶金矿山铁矿石 冶金矿山铁矿石资源税减征政策，咱按规定税额标准的 60%征收； 冶金矿山铁矿石 4） 自 2007.01.01 起，对地面抽采煤层气 对地面抽采煤层气暂不 暂不征收资源税； 对地面抽采煤层气 暂不 5） 自 2007.02.01 起，北方海盐资源税减按每吨 15 元征收；南方海盐、湖盐、精矿盐资源 税暂减按每吨 10 元征收；液体盐资源税暂按每吨 2 元征收； 选矿比 = 精矿数量 耗用 采用的结算方式或情形 1 分期收款 发 生 时 间 2 预收货款 3 其他结算方式 4 纳税人自产自用 5 扣缴义务人代扣代缴税 款 征 收 管 理 纳 税 地 点 相应纳税义务发生时间 销售合同规定的收款日期的当天； 发出应税产品； 收讫销售款、或取得索取销售款凭据； 移送使用应税产品； 支付首笔货款或开具应支付货款收据； 一般规定：应税产品的开采或生产所在地主管税务机关； 省内开采：纳税地点需要调整的由省级税务机关决定； 跨省开采，其下属生产单位与核算单位不 在同一省、自治区、直辖市的一律 一律在 一律 开采地纳税； 开采地 代收代缴收购地 收购地主管税务机关缴纳 收购地 其应纳税款由独立核算、 自负盈 亏的单位， 按照开采地的实际销 售量（或自用量）及适用的单位 税额计算划拨； 由主管税务机关根据实际情况具体核定； 纳 税 期 限 纳税人不能按固定期限计算纳税的，可以按次计算纳税； 以 1 个月为一期纳税的 以 1 日、3 日、5 日、10 日、15 日为一期 自期满之日起 10 日内申报纳税； 自期满之日起 5 日内预缴税款， 于次月 1 日起 10 日内申报纳税 并结清上月税款； 在房地产转让环节征收； 面比较广； 以房地产转让实现的增值额未计税依据； 采用扣除法和评估法计算增值额； 实行超率累进税率； 判定标准（同时符合以下条件） 土 地 增 值 税 征 税 范 围 国有 土地使用 权 出让 转让 不包括 转让国有土地使用权； 地上的建筑物及其附着物连同国有 土地使用权一并转让； 1） 转让的土地使用权是否 是否属于国家所有； 是否 2） 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否 是否发 是否 生产权转移； 3） 转让房地产是否 是否取得经济收入； 是否 未转让土地使用权、房产产权的行为：如房地产出租、抵押； 出租、抵押 出租 房地产权属虽转让，但是未取得收入的行为； 是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用 权再转让 再转让的行为； 再转让 A： 属于土地买卖的二级市场 B： 转让方式：出售、交换、赠与等； A： 不是土地增值税的纳税范围； B： 属于土地买卖的一级市场 C： 不管是否免除国有土地使用权出让金，均应交纳契税； 土 地 增 征 税 范 具 体 规 出售 主要内容及注意事项 出售国有土地 使用权； 取得国有土地 旧房及建筑物：是指已经建成并已经投入使 用的房地产，其房屋所有人将房屋所有权和 土地使用权一并转让给其他单位和个人： 征税 纳税的 506 土地增值税概述是对转让国有 国有土地使用权、地上建筑物及 国有 其附着物，并取得收入 取得收入的单位和个人，就 取得收入 其转让的房地产所取得的增值额 增值额征收的一 增值额 种税 在定义之中明确了土地增值税的纳税义务 人； 值 税 围 定 使用权后进行 房屋开发建造 后出售； 旧房及建筑物 的买卖； 1） 应到有关部门办理房地产和土地使用权的转 移变更手续； 2） 若土地使用权属于无偿划拨 无偿划拨的，还应到土地 无偿划拨 管理部门补交土地出让金 土地出让金； 土地出让金 3） 同时发生了产权转让、取得收入的，应纳入 土地 zzs 的征税范围 A： 赠与直系亲属、 赠与直系亲属、 承担直接赡养义务人； 承担直接赡养义务人； 2 类不征 赠与 其 他 征 收 以房地产 进行投资、 联营 自用或出 租 房地产交 换 合作建房 房地产抵 押 代建房 其他 企业将其房地产作价入股或作为联营条 件，将其房地产转让到投资联营企业，暂 免征 投资联营企业将该房地产偿还债务征； B： 通过中国境内的社会团体、国家机关 通过中国境内的社会团体、 赠与教育、民政、其他社会福利、 赠与教育、民政、其他社会福利、公 益事业 不征原因： 未取得收 入； 房产税：肯定征； 不征 不征（无权属转移） ，包括房地产开发企业将开发的部分房地产专为 不征 自用或出租； 属于土地增值税的征税范围： 1） 单位之间 单位之间换房有收入 有收入的征（同契税恰相反） ； 有收入 2） 个人之间互换自有住房，经审批核实可免征； 1） 建成后按比例自用，不征； 2） 建成后转让征； 抵押期内 不征 不征（无权属转移） ，其收入属于劳务性质 企业兼并转让房地产 房地产重新评估升值 评估升值 暂免； 不征（无收入） 抵押期期满是否偿还债务 Yes No,以房产抵债 征 土地使用者转让、抵押或置换土地：无论其是否取得了该土地使用权属证书，无 土地使用者转让、抵押或置换土地 土地使用者转让 论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书 变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且 只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利， 只要土地使用者享有占有 有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益， 有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土 明其实质转让 地使用者及对方当事人就应当 就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税、契税 缴纳营业税 就应当 缴纳营业税、土地增值税、契税； 507 土地增值税的计税依据及税率包括转让房地产的全部价款及有关的经济 收益； 计 税 依 据 及 税 率 计 算 步 骤 目 增值额 计算扣除项 确定收入额 A：货币收入现金、银行存款、有价 证券等 形 式 B：实物收入按其公允价值确定应税 收入； C：其他收入按其评估价值确定应税 收入； 应按 土地增值税暂行条例 规定的具体计算方法计算， 2 种 3 类： 有 ：新建房（房地产开发企业、其他企业） ； ：旧房及建筑物； 是指纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定的扣除项目金额后的 外币收入：以取得 以取得 收入当天或当月 1 日国家公布的市场 汇价折合成人民 币； 余额； 确定增值率 土地增值税实行超率累进税率 超率累进税率： 超率累进税率 增值率 = 增值额 扣除项目 = 收入额 扣除项目 1 选择适用税率、 速算扣除数与个 应纳税额 = 增值额 适用税率 扣除项目金额 速算扣除系数； 人所得税类似； 实行 4 级超率累进税率：是按征税对象的数额的某种比例来划分不同的部分，按不同部分分 别规定相应的税率 增值率 税 率 M50% 50 M100% 100M200% M200% 取得土地使用 权所支付的金 额 a 房地产开发成 本 b 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费 用；这三项费用在计算土地增值税时： A： 不按 不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用 实际发生的费用进行扣除； 实际发生的费用 B： 而按实施细则的标准进行扣除； 按 实施细则的标准 计 税 依 据 及 税 率 1） 财务费用中的利息支出 凡能够按转让房地产项目计算并提供金 利息支出，凡能够按转让房地产项目计算并提供金 利息支出 扣 除 项 目 金 额 新 建 房 房地产开发费 用 融机构证明的，允许据实扣除； 融机构证明的 但最高不能超过 最高不能超过商业银行同类同期贷款利率 同类同期贷款利率计算的金额； 最高不能超过 同类同期贷款利率 2） 房地产开发费用 = 利息 + 【其他】房地产开发费用 A： 纳税人若能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金 融机构的贷款证明的； + b） 5%以内 B： 若纳税人不能 不能按转让房地产项目计算计算分摊利息支出，或 不能 不能 或 提供金融机构贷款证明的房地产开发费用 = （a + b） 10%以内 具体扣除比例由省级人民政府决定； 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不 允许扣除； 对于超过贷款期限的 超过贷款期限的利息部分和加罚 加罚的利息不允许扣除； 超过贷款期限的 加罚 是指营业税、城建税、印花税、教育费附 加； 与转让房地产 有关的税金 1） 房地产开发企业：2 税 1 费营业税、 城建税、教育费附加； 2） 外商投资房地产开发企业只扣营业 税； 由 于 房 地 产 企 业的印花税已 经计入管理费 用，在此不得再 在此不得再 重复扣除； 重复扣除 房地产开发费用 = 利息 + （a 适用税 率 30% 40% 50% 60% 0 5% 15% 35% 速算扣除系数 增值额 = 收入额 扣除项目 增值率 M = 增值额 扣除项目金额 100% M = 收入额/扣除项目金额 1 取得土地使用权所支付的金额 a 包括1） 为取得土地使用权所支付的地价款 为取得土地使用权所支付的地价款； A： 协议、招标、拍卖土地出让金； B： 行政划拨方式按规定补交的土地出让金； C： 转让方式向原土地使用权人实际支付的地价款； 2） 按国家统一规定缴纳的有关费用 （含契税） 按国家统一规定缴纳的有关费用； 土地的征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施 费、公共配套设施费、开发间接费用； 3） 其他企业3 税 1 费：营业税、印花税、城建税、教育费附加； 交纳土地增值税的房地产转让方，不会涉及契税 不会涉及契税； 不会涉及契税 财政部规定的 其他扣除项目 加计扣除费用 = （a + b） 20% 1） 仅 适用于 适用于从事房地产开发的纳税人； 2） 其他纳税人不 适用； 不 评估价格：是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设 按评估价格扣 除 旧 房 及 建 筑 物 按购房发票金 额计算扣除 = + = + + 立的房地产评估机构评定的重置成本价成新折旧率后的价格； 重置成本价成新折旧率 重置成本价 评估价格须经当地税务机关确认 评估价格 = 重置成本价成新折旧率； 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关 费用（含契税） ； 在转让环节缴纳的税金（不含土地增值税） 认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计 5%计算； ：购买成本 = 原购房发票金额（1 + 5%） 契税 N：是指购房总年数 购房时缴纳的契税： 必须能够提供契税完税凭证， 否则不得扣除； ：在转让环节缴纳的税金（不含土地增值税） ； 具体情形 隐瞒、 隐瞒、虚报 房地产成交价格 特 殊 规 定 非直接销售 和自用房地产收入 提供扣除项目金额 不实的 产收入额； 扣除项目金额 = 房产扣除项目金额 + 土地的扣除项目金额 房产扣除项目金额 = 评估机构的重置成本价成新折扣率 土地的扣除项目金额 = 按该房产所坐落土地取得时的基准地价或标 准低价确定 是同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1） 按本企业在同一地区、同一年度的同类房地产的平均价格确定； 2） 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价 格确定； 508 土地增值税的征收管理、税收减免、纳税清算申报时间 签订房地产转让合同后 7 日内； 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同 意后，可以按月或按季定期进行纳税申报，具体期限由主管税务机关根据情况 纳税期限 征 收 管 理 纳 税 地 点 注意 事项 转让者 建造 普通标准 何谓 普通 法人 自然人 税 规定标 准 基本 规定 确定； 纳税人采取预售方式 预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算 前 转让房地产取得 在项目全部竣工结算前 预售方