《新恒迪项目文书》PPT课件.ppt

深圳市新恒迪商业地产顾问有限公司深圳市新恒迪商业地产顾问有限公司 深圳市新恒迪地产营销策划有限公司深圳市新恒迪地产营销策划有限公司 深圳市新恒迪商业地产顾问机构是 一家从事商业投资前期市场调研、商业 设计规划、商业地产营销策划代理、商 业经营招商代理、商业营运管理输出与 培训的专业团队。 新恒迪在商业地产的投资规划、商 业功能定位、招商、销售及后期经营管 理上，积累了丰富的实战经验。 新恒迪在深圳、东莞及内地多个城市已成功的为大 型购物中心、流行百货、超市、主题商城、商业步行街 、专业市场等多种业态，涉及百货、通讯数码、货运、 家居建材、餐饮等多个行业的商业项目提供策划、招商 、销售代理服务。先后运作了包括深圳三和百货、深圳 货运中心、深圳清水河商业街、深圳八大帮食府、深圳 远望数码商城、东莞金沙湾购物广场、东莞大华妇儿新 天地、东莞大华名店城、东莞家居城、山西太原开元盛 世购物广场、运城二郎庙商业金街、河南濮阳丽都家居 广场等十多个大中型商业地产项目。 多年的商业地产销售招商实战，使新恒迪商业团队 不断充实壮大，建立了一套完善的“市场调研、商业策划 、销售、招商、商业经营管理及推广”商业管理体系，形 成了一套科学合理、高效务实的商业运作模式。 承蒙深圳市曼其实业发展有限公司的邀请 ，深圳市新恒迪商业机构就参与章丘商业地产 项目开发，提供招商代理服务与曼其公司进行 了初步的意向性洽谈。 在此基础上，我司已对项目所在地的市场 需求状况及商业营销环境进行了初步的调研和 考量。现根据项目实际，结合项目招商经营的 实际需要，提出我司对项目招商规划定位的初 步策划思路，请予参考。 福田商业地产项目 招商规划定位构思 关于商业地产 随着商业竞争的加剧和市场经营风险 的不断增大，商业地产目前已进入高风险 、高技术的开发阶段。商业地产涉及商业 功能规划定位、招商经营、市场推广等充 满挑战的多个技术操作环节。 商业地产项目投资三问 投资者为什么买铺？ 经营者为什么租铺？ 消费者为什么购物？ 投资者最关心的是什么？ 投资回报、市场需求、开发商实力、商业管理 经营者最关心的是什么？ 消费需求、经营收益、商业管理、有效客流 消费者最关心的是什么？ 商品价格、商品质量、服务、购物环境 成功的商业地产项目，应该有“二旺” 租赁旺 经营旺 商业地产项目的招商与风险控制 商业地产开发的高附加值，促使各地正在兴 起商业地产的开发热潮，而商业地产作为商业与 房地产的结合，有太多的参与者，发展商、商铺 投资者、租赁经营者及最终的商品消费者都是参 与者。 商业地产的营销推广模式已从最初的买卖双 方的简单营销关系，发展成为经营与招商兼顾， 协调发展商、商铺投资者、租赁经营者各方利益 、各种矛盾的综合营销推广模式，最终实现发展 商、商铺投资者、租赁经营者之间的多赢。 商业地产项目的规划原则 在对项目所在的目标市场进行详细和充分调查论证的基 础上，结合项目所在地的市场需求和福田区域发展规划 ，确定项目的规划定位。 项目的建筑规划和商业功能规划应优先满足所在地目标 市场的招商需求，项目的商业功能应充分满足经营者未 来的商业经营需要。保障发展商和经营者均能够因此而 获取良好的投资收益。 通过项目整体商业规划的实施，为投经营者搭建一个良 好的商业服务平台，从而满足商业地产物业招商的诉求 。 如何看待shopping mall商业 近年来动辄数万，数十万平方米的mall商业地产在各地 风起云涌，但从商业经营的角度放眼看去，能够“好好 活着”的mall屈指可数。 利益驱动让不韵商业运作的地产发展商仓促上阵，造 mall圈钱，让mall在中国遭遇严重水土不服。 看上去很美的mall在不断血洗投资者之后，遭遇更多的 是冷眼旁观。 产权式投资的商业地产行不通了，卖出后就撒手走人 投资者也不买帐了，商业地产到底该怎样走？ 完善的商业规划、准确的商业定位、到位的商业管理 已成为商业地产运作的一门必修课。 项目所在区域的基本概况 本项目地处国家级的章丘明水经济开发区， 是济南市实施东进开发战略规划和章丘市实施新 城市发展规划的重点区域。 随着明水开发区新城市规划建设的实施和 推进，大规模商业地产的改造开发即将全面改 写章丘相对滞后的传统商业格局。区域商业地 产已凸现良好的发展前景和潜在的中长期投资开 发价值。 明水经济开发区的商业目前主要位于在以明水大 街和汇泉路为中心的带状区域内。目前进入明水大街 的大型商业地产项目首推50000平方米的鲁信明珠商 业广场和逾80000平方米的香港街两个大型商业地产 项目。 在目前章丘商业尚显薄弱的市场环境下，发展商 描绘的美好蓝图已经把投资者煽动得跃跃欲试了。据 说项目还尚未得到政府规划部门的最终确认，其内部 认筹登记就已经开始，前途似乎一片光明。在章丘区 域商业市场环境并不成熟阶段，面对功能定位基本相 似的两个商业地产大盘同期进驻，我们不禁要问：1、 章丘商业市场需求是否已进入急速发展阶段？2、发展 商落子章丘是抢占商机的智选还是冲动投资的盲动？3 、市场投资者，经营者、消费者是否承载得起这两艏 航母级的商业地产？ 是抢占先机还是投资盲动？ 项目商业规划定位分析 本项目处于明水城市中心的外围，按章丘城市发展 规划，市政府迁移、大学园区开发，将带动城市政治经 济文化发展重心的转移。目前项目附近的大学园区已进 入规模化开发阶段。但由于项目所在地段与中心商业街 区存在的空间距离和衔接断层，现时项目所在的周边区 域人气严重匮乏，目前在周边仅有山东省电子技术学院 等三所职业技术学院进驻，商业服务设施不足，商业经 营的基础条件欠备。营商环境和市场需求都难以在短期 内发生大的改变和提升。 可以预见，未来本项目庞大的商业体量在未来五年 内尚难以得到来自大学园区高校和周边社区足够数量的 消费群体和购买力的消费群体的有力支撑。 项目商业功能定位的初步构思 从项目所在地的初步市场调查情况来看， 我司认为，现阶段以大学园区商业配套服务做 为本项目的商业功能定位的开发思路高估了该 区域市场预期的发展前景，况且以大学园区学 生为主导的消费群体的消费力远远不足以支撑 起项目庞大的商业体量，也不足以吸引和建立 投资者和经营者的信心。尽管大学城商业主题 的超前定位有区域未来中长期远景发展规划的 利好支撑，但城市规划中的市场不确定因素和 环境变数将随时可能令项目的商业经营陷入观 望和等待期。难以确认的后市发展利好和现阶 段的空虚人气难以成为支持本项目立足的依据 。 为了最大限度的满足发展商对项目开发销 售的投资需求，同时较好得挖掘当地商业市 场的经营和消费需求。深圳市新恒迪地产营 销策划有限公司结合多年的商业操盘经验， 针对项目的自身条件提出： 以准确的商业功能定位带动地产销 售的项目规划总体思路。 本项目商业功能定位建议： 家居建材专业市场 项目商业规划定位依据： 明水经济开发区正在进行大规模的房地产开发， 商业地产、 商品住宅、旧城改造、工业园区、大学园 区建设正如火如荼的进行。保守预计未来五年内章丘 将有超千万平方米的房地产项目投入建设和使用 其中包括： 1000000平方米商品住宅 2000000平方米商业地产 2000000平方米大学园区 3000000平方米工业厂房 市场消费需求的提升为在区域市场建 立规模化经营建材、洁具、家居用品、装 饰材料、民用及办公家具、灯饰等产品的 大型专业市场提供了一个整合开发的最佳 机会。 可以预见，章丘建材、装饰材料、家 居、家具市场消费需求蕴藏着具大的商机 。 本项目紧邻309国道，地处明水商业中心 区外围，交通便利，具有得天独厚的地 利经营优势。 本项目具有庞大的市场消费需求和良好 的开发环境资源作为商业定位的支撑。 本项目依托整体规模效应可有效的吸引 章丘区域消费客流，并辐射章丘周边地 区的消费客流。 依据项目整体发展规划，项目采取递进式 开发。在项目开发前期，以专业化的商业 经营管理机构提供完善的商业经营管理配 套服务为卖点，通过未来可持续发展的商 业规划吸引目标商家和投资者的信心。 （具体策略待确定合作意向后附专案陈述 ） 项目开发策略 项目建筑规划建议： 以低楼层低密度的步行街独立店铺结构规 划布局。 以集商储住三功能合一的实用商铺户型满 足经营和投资商家的需要。 一至二层内梯上下相通，一层临街面商 铺，二层用于居住或仓储。 经营建材的单铺面积每间在50100平方 米左右，可较好的满足经营的需要。 项目商业规划构思综述： 项目的整体商业规划应充分满足项目 未来市场经营的实际需要。项目的商业经 营分类应与项目的目标市场消费需求有机 的结合。 项目服务及工作内容 服务方式：全程委托项目策划、销售及招商代理 具体可分为两个阶段： 第一阶段为前期策划：在此阶段，深圳新恒迪公司将派出 项目专案小组人员赴项目所在地进行实地调查。在市场 调查的基础上，深圳新恒迪公司向项目方书面提交 项目的市场调研报告、项目经营定位方案及项目招商 与销售推广报告。 第二阶段为招商与销售营销策划与实施阶段：在此阶段， 深圳新恒迪公司依据经由双方认可的项目商业相关方案 及项目工程进度派出由销售、招商、策划组成的项目组 驻点实施项目的招商、销售、市场推广等各项服务工作 。 项目服务收费标准 新恒迪公司按各服务阶段的工作内容向发 展商收取以下服务费用： 第一阶段：项目市场调研及策划服务费： 人民币叁拾万元整。 双方签订代理服务合同后次日内支 付人民币壹拾伍万元整； 乙方提交完整策划报告并经甲方认 可后三日内再付人民币壹拾伍万元 整。 第二阶段：相关代理费用 代理费： 招商代理费标准：招商代理