龙华新区观澜街道库坑社区居住用途城市更新项目可行性研究报告.doc

项项目目 可可行行性性研研究究 报报告告 项项目目名名称称： 深圳市库坑水围股份合作公司关于龙华新区观澜街道库坑社 区居住 用途 城市更新 项目可行性研究 项项目目主主办办单单位位： 深圳市库坑水围股份合作公司 可可行行性性研研究究单单位位： 深圳市儒骏辉土地房地产评估有限公司 报报告告完完成成日日期期： 二 一四年 六月四日 深深 圳圳 市市 儒儒 骏骏 辉辉 土土 地地 房房 地地 产产 评评 估估 有有 限限 公公 司司 - - 公司地址：深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道儒骏大厦1605、1606、1607 电 话：28336926 传 真：28336925 摘摘 要要 十二五期间，观澜将积极推进城市更新项目的实施，同时支持股份公司开展拆 除重建类城市更新，支持股份公司积极自改或引入第三方合作改造。观澜街道率先 在深圳市编制旧村改造方案，对一批旧屋村以创建“六好”社区为目标，从旧村改 造、公园建设、管线整治等方面进行了全方位的整治改造。 本项目位于深圳市龙华新区观澜街道库坑社区宗地号为A932-0757的范围，用 地面积17148.51平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地 块呈规则多边形，地势平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐 备、土地平整。 现有建筑面积约为25000平方米，其中集体股份公司厂房约10000平方米，村民 住宅约15000平方米。 由两方共同申请注册成立本合作项目的独立项目公司进行房地产开发，其中库 坑水围股份公司提供以上3块共10781.02平方米非农建设用地(地上建筑物自行拆除)及 配合办理该地块开发所需相关手续；深圳市金兆业房地产开发公司负责提供 6367.49平方米非农建设指标及办理该地块的用地手续和项目的报批、规划、设计、 施工管理、竣工验收、销售等等一切手续，并承担全部建设资金，负责缴纳地价， 同时承担股份公司与承租人因提前退租引起的相关拆迁补偿费用。双方确定合作开 发建设期限为四年，其中办理手续二年，建设期二年，待项目开发完成后，深圳市 金兆业房地产开发有限公司按现有建筑面积1:1.3比例返还新建普通装修住宅物业， 即住宅面积约32500平方米给库坑水围股份合作公司。 按委托人设定，规划为住宅区，地下停车场 2 层，地上 1-2 层为商业，2 层以 上为住宅，设定容积率为 6.0，建筑覆盖率30%，绿地率35%。 项目计划一次性开发，从 2014 年 07 月至 2018 年 06 月，前期准备期为 2 年， 项目建设周期为 2 年。2014 年 7 月开始前期立项及基本设计施工方案确定，计划 于 2016 年 1 月初开工，2017 年 12 月底完成主体工程及内部配套设施施工，2018 年 6 月底完成竣工验收及入伙。 根据我司市场调研，预测项目销售收入为83,500.85万元，开发成本为 48,845.56万元，财务费用为5,104.43万元，销售费用为1,670.72万元，销售税费 为6,531.65万元，营业利润为21,349.09万元，所得税为5,337.27万元，税后净利 润为16,011.82万元。 根据我司进行的盈利能力分析，设定基准收益率为12%时，测算得出其财务净 现值（ENPV）为5,039.91万元，财务内部收益率（FIRR）为17.914%。其财务净现 值大于0，内部收益率大于基准收益率，因此，项目在财务上可行；同时，我司对 本项目进行敏感性分析，销售收入下跌5%或是开发成本上涨10%的情况下，项目财 务内部收益率仍然均高于基准收益率。说明本项目抗风险能力较强。 本项目的开发建设，不仅能充分利用土地资源，集约土地，提高土地使用效率， 同时符合观澜街道“十二五”中提出的“绿化社区”、“低碳社区”要求。同时， 本项目所受的政策风险、销售风险较小，宏观调控风险、建造成本风险、资金风险 相对较大，需要提请企业注意。 目目 录录 内 容 页 次 第一节第一节 总总 论论 1 1 一、项目名称一、项目名称 1 1 二、主办单位概况二、主办单位概况 1 1 三、可行性研究单位三、可行性研究单位 1 1 四、项目概况四、项目概况 1 1 五、项目地理位置五、项目地理位置 4 4 六、编制依据六、编制依据 5 5 七、研究目的七、研究目的 5 5 八、存在的问题及建设的必要性八、存在的问题及建设的必要性 5 5 第二节第二节 市场分析市场分析 7 7 一、宏观经济分析一、宏观经济分析 7 7 二、房地产市场分析二、房地产市场分析 1111 三、深圳市房地产市场分析三、深圳市房地产市场分析 2323 四、区域因素分析四、区域因素分析 4040 五、五、SWOTSWOT 分析分析6464 六、项目的市场定位六、项目的市场定位 6666 第三节第三节 项目规划方案及建设条件项目规划方案及建设条件 6767 一、项目规划方案一、项目规划方案 6767 二、项目建设条件二、项目建设条件 6767 第四节第四节 项目建设方式与进度安排项目建设方式与进度安排 6969 一、项目建设方式一、项目建设方式 6969 二、项目进度安排二、项目进度安排 6969 第五节第五节 投资估算与资金来源投资估算与资金来源 7070 一、投资估算一、投资估算 7070 二、资金来源二、资金来源 7373 第六节第六节 经济评价经济评价 7474 一、财务效益一、财务效益 7474 二、盈利能力分析二、盈利能力分析 7474 三、敏感性分析三、敏感性分析 7474 第七节第七节 社会评价社会评价 7676 一、项目对社会的影响分析一、项目对社会的影响分析 7676 二、社会风险分析二、社会风险分析 7676 三、社会评价结果三、社会评价结果 7777 第八节第八节 研究结论与建议研究结论与建议 7878 一、研究结论一、研究结论 7878 二、问题和建议二、问题和建议 7979 第九节第九节 附附 件件 8080 一、附表一、附表 8080 二、项目位置图二、项目位置图 8080 三、研究项目照片三、研究项目照片 8080 四、委托人提供的资料四、委托人提供的资料 8080 五、研究单位资质证书、营业执照复印件五、研究单位资质证书、营业执照复印件 8080 1 1 第一节第一节 总总 论论 一、项目名称一、项目名称 深圳市库坑水围股份合作公司关于龙华新区观澜街道库坑社区居住 用途 城市更新 项目可行性研究 二、主办单位概况二、主办单位概况 单位名称 ：深圳市库坑水围股份合作公司 注 册 号：440300769172004 法定代表人：杨伟军 公司地址 ：广东省深圳市宝安区观澜街道办库坑社区水围居民小组办公大楼 三、可行性研究单位三、可行性研究单位 单位名称 ：深圳市儒骏辉土地房地产评估有限公司 法定代表人：庄德乐 公司地址 ：深圳市龙岗区坂田坂雪岗大道儒骏大厦16楼 注 册 号：440301103487755 资质等级 ：一级 行政许可决定书号：建住房许（2013）008 证书编号：建房估证字2012013 号 有效期限：2012年3月22日至2015年3月21日 四、项目概况四、项目概况 本项目位于深圳市龙华新区观澜街道库坑社区宗地号为A932-0757的范围，用地 面积17148.51平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈 规则多边形，地势平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土 地平整。 现有建筑面积约为25000平方米，其中集体股份公司厂房约10000平方米，村民住 宅约15000平方米。 根据委托人提供的深圳市国土资源和房产管理局宝安分局文件关于深圳市库坑 股份合作公司城市化非农建设用地的批复（深国房宝【2008】1633号），该地块地 2 2 处深圳市龙华新区观澜街道库坑社区，用地编号2006-60K-0387号，宗地号为A932- 0755，用地面积为3802.36平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商 用地，地块呈三角形，地势较平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设 施齐备、土地平整。地块坐标如下： 编号X 座标Y 座标标志 140946.34112533.78 240946.34112447.20 340957.23112439.63 441017.97112526.43 541005.07112527.00 640952.18112533.99 根据委托人提供的深圳市国土资源和房产管理局宝安分局文件关于深圳市库坑 股份合作公司城市化非农建设用地的批复（深国房宝【2008】541号），该地块地 处深圳市龙华新区观澜街道库坑社区，用地编号2006-60K-0388号，宗地号为A932- 0756，用地面积为3094.73平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商 用地，地块呈规则四边形，地势较平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基 础设施齐备、土地平整。地块坐标如下： 编号X 座标Y 座标标志 140983.80112433.96 241001.05112430.73 341013.22112431.89 441017.39112429.90 541074.74112514.12 641043.52112520.89 根据委托人提供的深圳市国土资源和房产管理局宝安分局文件关于深圳市库坑 股份合作公司城市化非农建设用地的批复（深国房宝【2008】540号），该地块地 处深圳市龙华新区观澜街道库坑社区，用地编号2006-60K-0389号，宗地号为A932- 0757，用地面积为3883.93平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商 用地，地块呈规则多边形，地势较平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基 3 3 础设施齐备、土地平整。地块坐标如下： 编号X 座标Y 座标标志 141371.65112613.99 241373.91112594.66 341374.26112591.62 441425.03112597.50 541428.24112567.74 641425.98112562.06 741401.87112500.60 841422.53112492.53 941442.09112542.69 1041458.35112536.91 1141464.81112552.95 1241443.23112561.40 1341441.01112578.53 1441442.28112578.70 1541437.26112621.86 1641427.46112620.72 1741442.53112619.99 根据深圳市库坑水围股份合作公司与深圳市金兆业房地产开发有限公司合作意向， 由两方共同申请注册成立本合作项目的独立项目公司进行房地产开发，其中库坑水围 股份公司提供以上3块共10781.02平方米非农建设用地(地上建筑物自行拆除)及配合 办理该地块开发所需相关手续；深圳市金兆业房地产开发公司负责提供6367.49平方 米非农建设指标及办理该地块的用地手续和项目的报批、规划、设计、施工管理、竣 工验收、销售等等一切手续，并承担全部建设资金，负责缴纳地价，同时承担股份公 司与承租人因提前退租引起的相关拆迁补偿费用。双方确定合作开发建设期限为四年， 其中办理手续二年，建设期二年，待项目开发完成后，深圳市金兆业房地产开发有限 公司按现有建筑面积1:1.3比例返还新建普通装修住宅物业，即住宅面积约32500平方 米给库坑水围股份合作公司。 按委托人设定，将与政府有关部门签订土地出让合同，按居住用途缴纳地价，办 理上市交易手续，规划为住宅楼，地下停车场2层，地上1-2层为商业，2层以上为住 4 4 宅，设定容积率为6.0，建筑覆盖率30%，绿地率35%。 五、项目地理位置五、项目地理位置 本项目地处深圳市龙华新区观澜街道库坑社区，东面靠观湖园，南面近观光路、 库坑村、库坑工业区，西面临泗黎路、梅观高速公路、大富路，北面近桂月路。项目 周边商业有新天地购物商场、老乡便利店、瑞康百货、恒昌百货；市场有观澜库坑农 贸市场；有观澜人民公园、桂花公园；学校有库坑小学、观澜镇大水坑小学、桂花小 学、观澜中学、黎光学校、观澜锦明学校、平安金融培训学院；银行有深圳农村商业 银行；医疗机构有海云医疗；附近有源兴纺织厂、良加再生棉厂、星辰工业园等工业 区；附近有观湖园、库坑村等生活居住社区；附近有B861路、B768路、627路公交经 过，无交通管制，交通状况一般；附近配套设施较齐全，环境较好，适合居住。 六、编制依据六、编制依据 1、 房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标2000205 号） ； 2、 建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建设部：计投资1993530 号） ； 3、 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经 199811 号） ； 项目位置 5 5 4、 关于规范深圳市房地产项目计划项目立项可行性研究报告编制的通知 （深 圳市发展计划局：深计2004322 号） ； 5、 深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交 易若干规定 （深府【2011】198 号）； 6、 深圳建设工程价格信息期刊； 7、 深圳市房地产年鉴 ； 8、委托方提供的相关资料； 9、评估公司市场调查取得资料。 七、研究目的七、研究目的 对深圳市龙华新区观澜街道库坑社区集体用地开发建设项目进行可行性分析，为 委托方进行投资决策提供参考依据。 八、存在的问题及建设的必要性八、存在的问题及建设的必要性 1、建筑功能不能满足现代化需要 本项目地块现状为有村集体厂房约10000平方米，村民私宅约15000平方米，现有 建筑物为九十年代建设，原来规划仅为工业厂区和农民私房，区域内建筑杂乱无章， 公共配套设施和公共开敞空间预留不足。 根据深圳市城市总体规划（20102020年） ，重申深圳市的定位既是经济特区， 又是全国性经济中心城市和国际化城市，观澜是深圳特区连接相邻城市的“窗口”和 “门户” ，是大特区组成部分，必将一并纳入全市、全区整体规划，高起点设计、高 起点建设。 根据深圳市龙华新区综合发展规划（2012-2020年） ，龙华新区未来发展的定 位是：深圳市加快转型升级的典范区，特区一体化的示范区和现代化国际化中轴新城。 龙华新区发展目标：到2020年，形成具有国际竞争力的现代产业体系，全面实现特区 一体化，民生幸福水平显著提升，生态环境更加优美，建成“产业强区、宜居新城、 人文家园、幸福龙华” 。 根据深圳市中部综合组团分区规划龙华、观澜、坂雪岗 （20052020） 设 计，观澜功能定位为商贸生活功能区；观澜“十二五”总体战略定位为：深莞惠城市 6 6 走廊上的现代化新兴街区、深圳中部组团重要的商贸生活功能区、深圳中轴线北端黄 金景观带，深圳市先进制造业聚集区、低碳生态示范区、文化发展引领区，现有建筑 功能不能满足发展的需要。 2、建筑规模不能满足使用需求 本项目用地面积为17148.51平方米，现有建筑面积约为25000平方米，建筑容积 率1.5，与深圳市城市总体规划（2010-2020） 提出建设产业集聚地和集约土地 相违背，本项目现在建筑物不能满足使用需求。 3、建设必要性 项目规划为住宅，地下停车场2层，地上1-2层为商业，2层以上为住宅，设定容 积率为6.0，建筑覆盖率30%，绿地率35%。项目定位为各项目生活配套、公共配 套设施齐全的宜居生活小区。 本项目的建设是围绕深圳市低碳生态示范区、文化发展引领区为目标，实施低碳 示范和文化强街战略，着力打造“低碳优先”和“文化领先” “两先”街道，凸显观 澜特色品牌，提升街道营商环境和生活环境。 本项目的实施可以提升观澜街道旧城旧村的产业功能、城市服务功能、城市景观 的档次和水平，推进观澜交通道路、城市景观、供水、供电、环保等市政基础设施建 设，完善街道整体硬件设施条件，建立高效完善的城区功能和管理体系，改善城区面 貌和环境，促进城市功能和形态逐步由城村混杂型向现代城区型转变，实现城市管理 由经验型的传统粗放管理向科学型的现代文明管理转变。 第二节第二节 市场分析市场分析 一、宏观经济分析一、宏观经济分析 1、国际经济形式分析 国际金融危机以来，世界经济复苏进程艰难曲折，脆弱性、不确定性和不平衡性 成为世界经济发展的重要特征，各国政策相应地也在不断调整。2013 年，世界经济 继续处于政策刺激下的脆弱复苏阶段，总体形势相对稳定，但继续向下滑行，维持着 “弱增长”格局。国际货币基金组织（IMF）预计，2013 年世界经济将仅增长 2.9%， 7 7 为金融危机后的最低水平。与此同时，推动经济复苏势头从新兴经济体转向发达经济 体。 2013 年，发达经济体总体趋于好转。主要发达经济体的经济活动开始从低迷加 快，经济增长逐步增强，成为世界经济增长的主要拉动力量。其中，美国经济复苏势 头较为稳固，截止到三季度经济已连续 10 个季度保持增长；欧元区经济触底回升， 逐步走出衰退，金融市场趋于稳定；日本刺激政策收到一定成效，增长信心有所提振。 但发达国家“低增长、高失业率、高赤字、高负债”并存的格局没有根本改善，导致 增长动力不足，经济增速仍低于潜在水平。IMF 预计，2013 年发达经济体经济将增长 1.2%，低于上年 0.3 个百分点。 相比之下，2013 年新兴经济体和发展中国家经济增速继续放缓。近两年，新兴 经济体在经历了自金融危机以来的一轮超出潜能的高增长后，经济增速明显放缓，发 展中国家整体经济有逐步转弱趋势。发达国家经济低速增长，总需求水平仍不足，明 显降低对发展中国家的进口需求，对发展中国家经济产生显著影响。主要新兴经济体 结构性调整艰难，加上资金流入减少，金融市场大幅震荡，经济增速远低于过去的增 长水平。IMF 预计，2013 年新兴经济体和发展中国家整体经济增速预计为 4.5%，低 于上年 0.4 个百分点。 在各国宽松政策的刺激下，2014 年世界经济形势有望进一步改善，整体经济复 苏步伐将加快。IMF 预计，2014 年世界经济将增长 3.6%，增速比 2013 年提高 0.7 个 百分点，并认为这一增长率属于“偏低的中期增长轨迹” 。2014 年，发达国家经济可 望延续回升向好态势，全球经济回升也将更多地集中在发达经济体。欧洲经济走出衰 退将推动全球市场信心改善，增强全球经济的增长动力，而美国经济稳固复苏也是决 定全球经济前景的最重要因素。经合组织（OECD）的综合领先指标显示，2013 年 10 月该组织 34 个成员国整体领先指标为 2011 年 6 月以来的最高水平，表明发达经济体 经济前景将进一步改善。2014 年，新兴经济体和发展中国家经济的增长速度也会有 所加快，但主要新兴经济体经济仍难以恢复到前几年的较高增速。其结果是，发达国 家和发展中国家两大市场之间的经济增速差距将进一步缩窄。 但世界经济面临的困难和风险不容忽视。当前，世界经济仍处于金融危机后的深 度调整期，整体增长缓慢，面临着复苏基础不稳、增长动力不足、发展速度不均等问 8 8 题，复苏进程难以一帆风顺。美国即将退出量化宽松货币政策，将对全球经济和金融 市场带来重大影响，已成为世界经济和国际金融最大的风险源。发达国家经济仍低于 潜在增长率，部分新兴大国经济增长放缓、金融风险上升，世界经济形势依然错综复 杂，不排除经济形势可能出现反复。 2、国内经济形式分析 根据国家统计局日前公布的数据，2013 年中国国内生产总值同比增长 7.7%，居 民消费价格指数同比上涨 2.6%，经济运行总体平稳。2014 年将是中国全面深化改革 的重要一年，继续保持经济的平稳运行，不仅是宏观经济调控的应有之意，更是推动 体制改革、为之营造一个宽松宏观环境的迫切要求。 当前中国经济的主要特征是需 求衰退周期逐渐转换为供给调整周期，并正由高速增长向中高速增长转换。伴随着这 种增速转换，2013 年中国经济的结构性调整特征十分明显，突出表现在以下方面： 经济增长速度略有降低，但企业赢利能力有较大幅度提高。2013 年中国经济增长 率与上年基本持平，但是，伴随中国经济长达三年的持续调整，大部分企业在生产和 投资方面的调整也已经比较充分，赢利水平有了明显提升，企业自身适应新的经济环 境的能力在逐渐提高。 工业增速继续下探，但服务业发展动能逐渐增强。2013 年，工业增加值同比增长 9.7%，比上年同期下跌了 0.3 个百分点，但是以服务业为主的第三产业增加值，同比 增长 8.3%，比上年同期提高了 0.2 个百分点。服务业增加值增速提高，与伴随着结 构转型服务业进入了较快发展阶段有关。城镇化的快速推进、公共服务的日益完善和 工业服务专业化的趋势等，将为服务业的发展带来源源不断的动能，从而有利于推动 服务业率先步入复苏之路。 制造业投资陷入全面深度调整，但是消费触底后开始稳步回升。2013 年制造业投 资同比增速只有 18.5%，比上年同期大幅下降 3 .5 个百分点。尽管社会消费零售总 额同比增速也比上年降低了 1.2 个百分点，但自 2 月份以来，增速逐月稳步回升。由 于投资关联效应和收入放缓效应，更多上游行业及消费品行业的投资受到了影响，是 导致制造业全面深度调整的主要原因。汽车消费、网络消费以及与住宅成交量相关的 居住类消费等都有明显增加，则是促使消费持续回暖的根本动力。 物价水平总体保持平稳，结构性通胀并未被有效遏制。2013 年，居民消费价格基 9 9 本维持了 2012 年下半年以来温和上涨的态势。但是，食品价格涨幅依旧较大，其中 粮食、肉禽和蛋类等涨幅甚至超过了上年同期；居住类项目价格涨幅也超过了上年同 期。结构性因素的存在，使得这种价格上升具有一定的趋势性。第一产业人均增加值 仍然偏低，只能通过农产品价格上涨获得必要的利润。住房价格的上涨和交通区位便 利住房的日益紧缺，则推高了房租。 一般贸易恢复弱势增长，加工贸易趋势性衰落特征更加突出。2013 年，中国一般 贸易进出口总额增速由上年的 4.2%提高到 9.3%，特别是进口额增速由上年的 1.4%提 高到 8.6%，同时，加工贸易进出口总额增速却由上年的 8.1%下滑到 5.7%，连续 3 年 明显下滑。要素成本变化对加工贸易产生持续不利冲击。例如，2013 年前三季度， 全部单位从业人员劳动报酬比 2005 年同期上涨了 3 倍多，年均递增约 19.0%，2013 年 12 月 31 日人民币兑美元汇率也比 2005 年汇改前累计升值了 26.3%。 央行基本维持了偏松的货币投放力度，但资金供需矛盾仍然突出。2013 年总体上 货币政策稳中偏松，尽管货币供应量 M 2 已超百万亿，但与全社会固定资产投资总额 的比率，已由 2001 年的 5 .69 快速下降到 2013 年的 2.53，M 1 与全社会固定资产投 资总额的比率也由 2.15 下降到约 0.77。同时，中国经济连续三年调整减少了企业的 利润额和现金流，加之人民币国际化推进迅速，致使人民币资金需求日益增加，利率 趋于上升，供需矛盾更加突出。 展望 2014 年，中国经济将面临许多深层次的矛盾和问题，对经济的稳定运行造 成一定的威胁。尽管如此，经济复苏的力量仍然正在逐渐积聚，并主要体现在经济结 构的优化和微观企业效益的改善上，而不是体现在经济增速的明显提高上，从而经济 运行的内在稳定性也会进一步得到加强。 产能过剩、政策效应递减、结构性通货膨胀和潜在金融风险等，是影响 2014 年 经济运行的主要不利因素。首先，产能过剩将降低经济运行中的投资乘数效应，致使 终端需求的增加只能提高现有生产能力的利用率，却不能有效引致新的投资；其次， 政策边际效应递减将弱化投资促进政策的作用，因为电力、燃气及水的生产和供应业， 交通运输、仓储和邮政业，以及水利、环境和公共设施管理业等三个行业，是政府投 资促进政策的重要着力点，2013 年其投资增速已达 22.9%，很难进一步提升；第三， 食品类、劳务类和居住类项目价格仍然可能会出现较大幅度的上涨，并驱使央行在货 1010 币政策操作方面更加趋于紧缩，进而对实体经济造成一定影响；最后，地方政府债务 的增加和房地产价格的上涨威胁着经济的平稳运行，必须采取一定的措施予以妥善管 理，但从短期来看，这些举措却可能造成房地产投资及地方政府投资的下降。 全球经济逐渐复苏、制造业投资调整充分、投资消费结构转换和微观企业效益改 善等，则是促进经济复苏的主要积极因素。首先，全球经济复苏力度逐渐增强，将为 中国对外贸易特别是一般贸易的发展创造良好的外部环境，而一般贸易的发展将比加 工贸易产生更大的增长效应；其次，制造业投资的调整较为充分，只有饮料制造业、 废弃资源和废旧材料回收加工业投资增速高于 30%，其他行业已经全部降低到 30%以 下，制造业投资增速难以再有回落；第三，投资消费结构正在悄然发生转换，2000 年以来连年流入的外商直接投资、高储蓄下银行对企业信贷的过度扩张以及包括资产 价格在内的较高通货膨胀率等因素，促成了中国抑制消费、刺激投资的发展模式的形 成，但随着全球化、城镇化和重工业化“三化叠一”时代旺盛的需求出现趋势性回落， 中国储蓄率下降、消费率上升将逐渐变成一种趋势；最后，微观企业效益有所改善， 除了部分行业企业因产能过剩严重而资产负债表继续恶化外，大多数企业资产负债表 状况正在趋于良好，借贷能力和投资信心也相应得到提高。 2013 年 12 月召开的中央经济工作会议，在认为 2014 年经济运行存在下行压力的 同时，也更加强调推进经济结构调整和提高经济发展质量效益。因此，为了应对经济 运行中各种可能的风险和不确定性，2014 年宏观调控就需要更加重视前瞻性、及时 性和针对性，争取以最小的成本实现经济稳定的目的，为经济体制改革和结构调整创 造更加宽松的宏观环境。具体来说：财政政策方面，需适度提高赤字率，稳定政府主 导投资，引导和扩大社会投资，避免投资的再度下滑；税收政策方面，要继续加快推 进“营改增” ，同时，通过现有税种的调整、新税种的开征和企业效益的提升，逐步 提高直接税的比重和降低流转税的比重，以减轻中小微企业和居民的税收负担；货币 政策方面，应适度增加货币供给的力度，并通过利率市场化改革和金融体系建设，优 化资金特别是增量资金的配置结构；城镇化政策方面，宜将促进中小城镇发展作为推 动新型城镇化的核心内容，以中小城镇为主体来统筹城乡发展，与此同时，也要进一 步扩大城市棚户区改造和环境治理方面的投资。 1111 二、房地产市场分析二、房地产市场分析 1、房地产市场运行情况 （1）房地产开发投资完成情况 2014 年 1-3 月份，全国房地产开发投资 15339 亿元，同比名义增长 16.8%（扣除 价格因素实际增长 15.5%） ，增速比 1-2 月份回落 2.5 个百分点。其中，住宅投资 10530 亿元，增长 16.8%，增速回落 1.6 个百分点，占房地产开发投资的比重为 68.7%。 1-3 月份，东部地区房地产开发投资 9139 亿元，同比增长 17.7%，增速比 1-2 月 份回落 1.4 个百分点；中部地区投资 2916 亿元，增长 15.6%，增速回落 5.9 个百分 点；西部地区投资 3285 亿元，增长 15.5%，增速回落 2.4 个百分点。 1-3 月份，房地产开发企业房屋施工面积 547030 万平方米，同比增长 14.2%，增 速比 1-2 月份回落 2.1 个百分点；其中，住宅施工面积 393206 万平方米，增长 11.4%。 房屋新开工面积 29090 万平方米，下降 25.2%，降幅收窄 2.2 个百分点；其中，住宅 新开工面积 21238 万平方米，下降 27.2%。房屋竣工面积 18520 万平方米，下降 4.9%，降幅收窄 3.3 个百分点；其中，住宅竣工面积 13910 万平方米，下降 7.3%。 1-3 月份，房地产开发企业土地购置面积 5990 万平方米，同比下降 2.3%，1-2 月份为增长 6.5%；土地成交价款 1556 亿元，增长 11.4%，增速提高 2.5 个百分点。 1212 （2）商品房销售和待售情况 1-3 月份，商品房销售面积 20111 万平方米，同比下降 3.8%；降幅比 1-2 月份扩 大 3.7 个百分点；其中，住宅销售面积下降 5.7%，办公楼销售面积增长 6.7%，商业 营业用房销售面积增长 6.0%。商品房销售额 13263 亿元，下降 5.2%，降幅比 1-2 月 份扩大 1.5 个百分点；其中，住宅销售额下降 7.7%，办公楼销售额下降 10.6%，商业 营业用房销售额增长 7.9%。 1-3 月份，东部地区商品房销售面积 9699 万平方米，同比下降 10.0%，降幅比 1-2 月份扩大 4 个百分点 ；销售额 7981 亿元，下降 11.5%，降幅扩大 1.9 个百分点。 中部地区商品房销售面积 5323 万平方米，增长 6.8%，增速回落 8.3 个百分点；销售 额 2653 亿元，增长 8.4%，增速回落 5.9 个百分点。西部地区商品房销售面积 5089 1313 万平方米，下降 1.0%，降幅收窄 0.8 个百分点；销售额 2629 亿元，增长 4.0%，增速 提高 2.7 个百分点。 3 月末，商品房待售面积 52163 万平方米，比 2 月末增加 766 万平方米。其中， 住宅待售面积增加 492 万平方米，办公楼待售面积减少 2 万平方米，商业营业用房待 售面积增加 222 万平方米。 （3）房地产开发企业到位资金情况 1-3 月份，房地产开发企业到位资金 28731 亿元，同比增长 6.6%，增速比 1-2 月 份回落 5.8 个百分点。其中，国内贷款 6226 亿元，增长 20.4%；利用外资 84 亿元， 下降 33.9%；自筹资金 11093 亿元，增长 9.6%；其他资金 11327 亿元，下降 1.9%。 在其他资金中，定金及预收款 6837 亿元，下降 3.6%；个人按揭贷款 3161 亿元，增 长 0.1%。 （4）房地产开发景气指数 3 月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数” ）为 96.40，比上月回落 0.51 点。 表 1 2014 年 1-3 月份东中西部地区房地产开发投资情况 1414 表 2 2014 年 1-3 月份东中西部地区房地产销售情况 2、影响房地产市场的因素分析 （1）宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化。 1.1 宏观经济：坚持稳中求进总基调，注重改革创新与结构优化，保持经济合理 增长。 图：2007 年以来全国主要宏观经济指标走势 2013 年以来，国内外形势错综复杂，我国经济发展面临近年少有严峻局面，一 季度 GDP 增速下滑至 7.7%，自 2012 年三季度以来的复苏趋势出现停滞，二季度经济 增速继续下滑至 7.5%，三季度 GDP 增速回升至 7.8%，10-11 月的经济指标均显示中 国经济延续稳中向好的态势，短期内并无明显的下行风险。2013 年 12 月中央经济会 议明确明年经济工作，会议指出明年经济工作的核心是坚持稳中求进，改革创新。虽 然总基调延续了上年的“稳中求进” ，但同时强调要坚持“改革创新” ，并要求把改革 创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节，这是继十八届三中全会提出全面深化改 革的总目标后再度明确“改革”将成为未来经济工作的重中之重。同时，会议指出要 全面认识持续健康发展和生产总值增长的关系，抓住机遇保持国内生产总值合理增长、 推进经济结构调整。 “合理增长”表明未来经济的发展要追求质量与效益并重，不再 片面追求高增长，经济增长要与调结构、促改革、惠民生协调均衡。国家信息中心、 1515 中国社科院等机构预计明年的经济增长目标会确定在 7.0%，2014 全年经济增长将呈 现前高后低的局面。不再单纯追求经济增长，表明新一届政府将更多地通过调结构和 深化改革来释放经济活力，单纯通过信贷增长刺激经济增长的时代一去不复返。 1.2 货币环境：货币政策保持稳健，信贷平稳以维持经济增长 截至 2013 年 11 月末，货币供应量(M2)同比增长 14.2%，明显高于年初设定的 13%左右的调控目标。1-11 月人民币新增贷款 8.4 万亿元，同比增长 10%，已超过去 年全年的 8.2 万亿。从当前经济运行来看，宏观增长指标偏稳，通胀预期稍有消减， 短期经济维持平稳增长，根据中央经济工作会议，2014 年货币政策仍将保持稳健取 向，依靠信贷和社会融资额规模合理增长以维持经济增长（不再是过去多年的高速增 长） ，房地产市场量价仍将受到正面推动，只是力度大不如前。此外，今年经济工作 会议首次将“着力防控债务风险”单列任务，表明地方政府必须强化防控债务风险， 谨防风险失控给经济带来的潜在风险。 图：2007 年至今 M2 和人民币贷款余额同比增速（月度） 需要注意的是，2013 年下半年贷款利率的放开以及“贷款基础利率”的公布标 志着利率市场化的改革更进一步，2014 年将继续推进利率市场化和人民汇率形成机 制改革。利率市场化的本质是为了解决金融抑制下资本的低效配置，理顺政府与市场 之间在金融资源配置方面的关系，实现金融资源配置的市场化，是新届政府所倡导的 理顺“市场与政府的界限”中非常关键的一环，这也将成为新届政府经济稳增长、促 转型思路下的重要一笔。对房地产业而言，金融业改革深化不仅对供需双方的资金状 况产生显著影响，更重要的是将改变整个经济的流动性，而这恰恰是过去多年房地产 市场量价上行的关键推力。 1616 1.3 房地产调控：“一刀切”调控不复存在，长效机制逐步建立 2013 年房地产市场整体向好，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代” ，进一 步促使调控政策的差异化。10-11 月，一线城市和部分房价涨幅较快的二线城市在面 临无法完成年初房价控制目标的情况下进一步收紧调控政策，而三四线城市如温州和 徐州，则对限购政策有所放松。三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核 心思想，正引导着各地调控机制的稳步建立。 展望 2014 年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制 有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价 仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短 期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。中长期来看，不动产登记、财产公示等 制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善， 限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改 革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋 良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。 （2）市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓 2.1 模型预测：销售量价继续增长但增速趋缓，投资开工平稳增长 根据“中国房地产中长期发展动态模型” ，结合中国人民大学、中国社科院、北 大“朗润预测”等机构对 2013 年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向和中央经 济工作会议精神，对 2014 年房地产市场提出如下假设： 假设 1：宏观经济平稳增长（GDP 增长 7.5%） ； 假设 2：货币政策稳中趋紧（M2 增长 13%，贷款余额增长 13%，新增贷款约 9.3 万亿元，社会融资额 20 万亿） ； 假设 3：城镇化进程稳步向前（2014 城镇化率为 55%） ； 假设 4：调控政策继续有效实施，限购等抑制性政策不放松。 在宏观经济和货币信贷平稳增长，房地产调控政策整体平稳的背景下，根据 “动态模型” ，2014 年房地产市场预测结果如下： 1717 图：2014 年全国房地产市场各项指标预测结果 2014 年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增 长平稳”的特点：在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，预计 2014 年全国 商品房销售面积为 13.7-14.0 亿平方米，同比增长 5.5%-7.8%；商品房销售均价为 6705-6746 元/平方米，同比上涨 7.0%-7.6%，销售面积和均价同比增速均较 2013 年 放缓；房地产开发投资额为 9.8-10.0 万亿元，同比增长 15.0%-17.5%；房屋新开工 面积为 20.9-21.3 亿平方米，同比增长 6.0%-8.0%，低于 2013 年全年。 2.2 需求：销售面积继续增长但增速放慢，上半年增速较高下半年渐趋平缓 新增贷款增长继续推动商品房需求增长，但信贷扩张放慢和高基数导致增速趋缓 图：2008 年至今商品房销售额与社会融资额增速对比 1818 2014 年新增贷款和社会融资额继续增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢， 商品房销售增速趋缓。信贷政策对商品房需求影响显著，商品房销售额的变化通常滞 后于社会融资额变化 1-2 个季度，如社会融资额同比增速在 2009 年一季度达到阶段 性高点，之后商品房销售额同比增幅在当年三季度达到峰值。2013 年，社会融资额 增速持续下行，从一季度 58.5%下降至三季度 19.1%，四季度也将保持在 14%左右。 同时，人民币贷款和 M2 同比增速均处历史低位，今年前三季度新增人民币贷款分别 为 2.8 万亿元、2.3 万亿元和 2.2 万亿元，预计四季度新增贷款约为 1.6 万亿元，全 年新增贷款 8.9 万亿。M2 同比增速自一季度高点连续下降，预计四季度仍将在历史 较低水平。展望 2014 年，货币政策将保持稳健，尽管新增贷款和社会融资额仍将增 长，但总体增速趋缓，推动商品房销售增长的动力有所减弱。此外，预计 2013 年全 年全国商品房销售面积将接近 13 亿平米，规模再创历史新高，增速也处于 2010 年来 的高点，在高基数下 2014 年销售面积增速放缓是大概率事件。 市场惯性决定 2014 年上半年同比增速相对较高，下半年总量高但同比增速趋缓 图：2008 年至今全国商品房销售面积走势（半年度） 1919 从全年走势来看，2014 年全国销售面积同比增速前高后低。预计上半年经济环境 总体好于下半年，参考过去几年商品房销售面积的季节性规律，预计上半年商品房销 售面积占全年比重约 40%，全年商品房销售面积增速前高后低。综合前述模型结果， 2014 年上半年商品房销售面积同比增长 7.9%，下半年增速小幅回落至 6.1%。 季节性规律导致重点城市下半年成交总量好于上半年，但同比增速趋缓。除 2011 年下半年受货币政策收紧和房地产调控的叠加影响，成交量环比上半年下降 5.7%外， 其余年份重点城市下半年的成交量均高于上半年，2012 年表现尤其明显，下半年成 交量比上半年高 49.8%。2014 年将保持下半年高于上半年的季节性规律，预计上半年 各城市成交量在经济稳定、供应加大的背景下继续好于今年同期，下半年季节性规律 推动成交量环比增长，但同比增速将趋缓，由于 2013 年基数较高，2014 年下半年可 能出现部分月份同比下降的情况。 2.3 供应：土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销 售增长趋缓、货币政策稳健背景下，全国新开工和投资增速放缓 图：2007 年至今商品房销售面积、新开工累计同比增速对比 2020 土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增速趋缓导致全 国新开工增幅有限。2012 年四季度以来土地市场成交回暖，数据显示，2013 年前三 个季度土地成交面积同比增速均超过 30%，考虑到拿地与新开工的时间差（一般为 6- 12 个月） ，预计 2014 年新开工将继续增长。由于目前三四线城市供应充足（占全国 新开工面积超过 60%） ，企业在此类城市开工保持谨慎，与新开工密切相关的销售面 积增速（历史数据显示新开工指标滞后于销售指标约 3-6 个月）在 2013 年也不断趋 缓，预计 2014 年全国房屋新开工面积 20.9-21.3 亿平方米，同比增长 6.0-8.0%。 受销售增速和流动性趋缓影响，投资增速略有下降。过去六年的历史数据显示， 销售指标增速与 M2 增速基本同步，领先于开发投资指标约 6-12 个月。根据“动态模 型”测算结果和假设条件，明年商品房销售面积增速继续放缓，M2 增速也将趋于平 稳，受这一趋势影响，2014 年全国房地产开发投资额将为 9.8-10.0 万亿元，同比增 速在 15.0-17.5%之间，比今年略有降低。 2.4 价格：供应加大促热点城市供不应求矛盾缓和，信贷投放趋稳缓解房价上 行势头 图：2007 年至今全国房屋新开工与销售增速差值及价格同比 2121 政府主导加大市场供应，全国供求关系缓和平抑房价上涨。自新一届政府执政以 来，房地产调控方向由抑制需求转向加大供应。2013 年以来，随着销售面积增速持 续放缓，新开工增速止跌回升，价格涨幅在供求关系缓解的背景下逐步收窄。预计 2014 年这一趋势将继续延续，在供应加大的背景下价格涨幅收窄，全年商品房销售 均价同比涨幅在 7.0%-7.6%间，略低于 2013 年。 信贷投放趋稳、超额货币减少缓解房价上行势头。历史数据显示，货币投放对房 价影响显著。2008 年以来，超额货币投放是房价持续走高的重要推动力。2013 年， 新一届政府明确表示未来不可能出现如 2009 年的大规模货币发放，超额货币增速放 缓具有一定的必然性。因此，在货币政策逐步回归中性的背景下，房产价格的涨幅缩 小是大概率事件。 受高地价推动，少数热点城市商品房价格上涨压力依然较大。2013 年，全国住 宅用地楼面地价 TOP10 地块的价格水平全面提升，由 2012 年的 19000-40000 元/平方 米上浮至 27000-73000 元/平方米，单价最高的北京农展馆 8 号地块楼面均价达 73099 元/平方米。高地价对所在城市房价的推涨作用不容忽视，2014 年少数热点城 市房价上涨压力依然较大。 3、房地产市场展望 根据2013-2017 年中国房地产信息化行业深度调研与投资战略规划分析报告 分析，2014 年中国房地产市场走势预判：高位震荡、逐步降温： 2014 年的土地供应和成交量将整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势，部分较 具潜力的三四线城市在 2014 年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡 土地储备结构的考虑，2014 年在这类城市的拿地量将小幅增长。预计 2014 年全国房 2222 地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。 其中，2014 年上半年将延续 2013 年下半