韩资工业园二期20-22号标准厂房工程项目可行性研究报告.doc

I 目目 录录 第第 1 章章 总总 论论.1 1.1 项目建设单位概况.1 1.2 项目概况 1 1.3 项目建设背景及必要性.2 1.4 本报告的编制依据、研究范围及编制原则5 1.5 研究结论与建议 7 第第 2 章章 市市场场分析分析.10 第第 3 章章 建建设设内容与建内容与建设规设规模模 12 3.1 建设内容 12 3.2 建设规模 12 第第 4 章章 项项目目选选址与建址与建设设条件条件 13 4.1 项目选址 13 4.2 项目建设条件 13 第第 5 章章 工程技工程技术术方案方案19 5.1 土建工程 19 5.2 总图21 5.3 公用工程22 第第 6 章章 环环境保境保护护.28 II 6.1 项目采用标准 28 6.2 项目周围环境质量现状.28 6.3 项目施工期的污染物及其防治措施.29 6.4 项目营运期的污染物及其防治措施.31 6.5 环境影响分析结论 31 第第 7 章章 劳动劳动安全安全.33 7.1 标准和规范 33 7.2 施工期劳动安全 33 7.3 项目建成后劳动安全.34 第第 8 章章 节节 能能.35 8.1 用能标准和节能规范.35 8.2 节能措施 36 第第 9 章章 企企业组织业组织和和劳动劳动定定员员 41 9.1 企业组织机构 41 9.2 人力资源配置 42 9.3 人员培训 42 第第 10 章章 项项目目实实施施计计划与招划与招标标 44 10.1 项目进度 44 10.2 建设期管理 44 10.3 项目招标 45 III 第第 11 章章 投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措 48 11.1 投资估算 48 11.2 资金筹措及投资计划.51 第第 12 章章 效益分析效益分析.52 12.1 经济效益 52 12.2 社会效益 56 第第 13 章章 风险风险分析分析.57 附附图图： ： 附图一：项目地理位置图 附图二：项目总平面布置图 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 1 第第 1 章章 总总 论论 项目名称：韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程 建设单位：江苏沿海东方置业股份有限公司 建设地点：盐渎路南、前进河北、中东河东、九华山路西 法人代表：李兴国 项目负责人：李春成 联系电话1.1 项目建设单位概况 江苏沿海东方置业股份有限公司（以下简称“沿海东方置业”）组建于 2008 年 8 月 28 日，公司注册地位于盐城经济技术开发区盐渎路 8 号，注 册资本 200000 万元人民币，公司经营范围，许可经营项目：房地产开发经 营；一般经营项目：房屋建筑工程施工，物业管理服务，会展服务（除展览 场馆），自营和代理各类商品和技术的进出口业务（国家限定企业经营或 者禁止进出口的商品和技术除外）。 沿海东方置业在盐城经济技术开发区已经建成盐城国际软件园、盐 城综合保税区、盐城广电产业园、盐城新能源园区、盐城韩资工业园等， 为韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目的出台积累了经验，探明 了路径。 1.2 项目概况 “韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程”位于江苏省盐城市经济技 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 2 术区，盐渎路南、前进河北、中东河东、九华山路西，系江苏沿海东方置业 股份有限公司开发的标准厂房项目。项目总规划用地面积为 40579.21m2，总建筑面积 21537m2，工程拟定规划建设期为 8 个月，项目 总投资为 7775.79 万元。 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程位于盐城经济技术开发区， 周围地势开阔，交通便利，配套优越。地块紧靠开发区管委会周边有大量 的配套设施。 1.3 项目建设背景及必要性 1.3.1 项目建设背景 盐城经济技术开发区位于江苏省盐城大市区东南部，成立于 1992 年 7 月，1993 年被省政府批准为省级开发区，2010 年 12 月经国务院批准 升格为国家级经济技术开发区。现有辖区面积 200 平方公里，是江苏省省 级高新技术园区、全省唯一的韩资工业园、江苏省汽车及零部件特色产业 基地和新能源汽车产业基地、工信部国家物联网产业发展基地。目前，区 内现有外商投资企业 300 多家，利用外资领域已拓展到 30 多个国家和地 区，是盐城经济发展的重要基地和对外开放的示范窗口，现已成为中国长 三角地区最具发展潜力的投资热土。盐城经济技术开发区作为盐城最早 对外开放的窗口、全市工业的集聚地以及外向型经济的龙头，经过 20 年 的开发和建设，现已初步形成了汽车、机械、纺织、医药、食品、电子等门 类较为齐全的工业体系。韩国现代集团、美国江森自控集团等世界 500 强 企业和悦达集团、江动集团、光明集团、中大集团等上市公司云集区内。 2012 年，全区上下以晋升为国家级开发区为新的起点，深入开展“重 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 3 大项目突破年”活动，真抓实干，拼搏奋进，各项指标呈现出全面攀升的 强劲态势。全年完成 GDP 超 200 亿元；财政收入超 100 亿元；实际到账外 资 3.3 亿美元；规模以上工业增加值 189.9 亿元，全面超额完成了年度各 项目标任务。 随着盐城市经济技术开发区的发展，开发区的环境、服务得到社会 广泛认可，更多新的企业有入驻意向，而原有工业用地已基本用尽，可供 使用工业用地日趋紧张，这种矛盾不仅大大弱化了开发区的功能，而且经 济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推 动经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以发 挥应有的带动作用。 为充分发挥开发区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路， 盐城市政府在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一 切可利用资源，决定在盐城市经济技术开发区韩资工业园建立标准化厂 房工业园。建立标准化厂房是盐城市经济社会发展的客观要求，有利于拉 动盐城市经济技术开发区以及附近区域的经济增长，有效推进城市化进 程和经济结构的调整、优化和升级，大力促进盐城市“特色四城”（生态之 城、科技之城、节能之城、宜居之城）战略的实施，对促进盐城市经济的持 续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且 迫在眉睫。 总之，随着我国改革开放的深入及盐城市经济技术开发区的规划实 施，国民经济的不断发展壮大，整体工业化水平的逐步提高，生产规模扩 大化、技术及装备水平的提高，建设一批为现代化工业服务的标准现代厂 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 4 房是十分必要和可行的。 1.3.2 项目建设的必要性 （1（本项目建设，是优化土地资源配置，促进工业节约集约用地，提 高土地利用效率，缓解用地紧张矛盾的需要。 近年来，经济高速发展与土地资源紧缺的矛盾日益显现。2011 年 4 月初，国土资源部调研组完成了对 31 个省区市 179 个县市的实地调研。 调研结果表明，31 个省区市全年用地需求总计达 1616 万亩，但是下达指 标只能满足需求的三分之一。 如何破解土地供应总量不足和经济发展的矛盾是摆在各级政府面前 的一道难题。其实，解决的方法很多，而加强土地的节约集约使用就是一 个行之有效的办法，而实践表明，工业项目中，集中建设标准厂房则是实 现节约集约用地的一大途径。与传统的“各立门户”、单层建设的建厂方式 相比，标准厂房区的土地利用效率提高了数倍。因此，建设标准厂房可以 有效缓解工业项目用地紧张的矛盾，是“向天借地”、集约发展的基本模式。 （2）本项目建设，将大大强化盐城经济技术开发区的功能和作用，拉 动盐城市经济增长，富民强市。 就当前盐城经济技术开发区发展现状而言，有限的发展空间遏制了 开发区的纵深发展，使开发园的政策优势、体制优势、对外开放优势无从 施展。标准化厂房建成后，将极大拓展了开发区的发展空间，进一步强化 开发区的功能和作用，强力推进盐城经济技术开发区的发展。将会使企业 在园区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，通过 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 5 产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效 拉动盐城经济的增长。同时，在园区内降低门槛，放宽限制，完善政策，强 化服务，激发各类主体投资建厂的积极性，通过优化环境，扩大招商引资， 从而拉动全市经济快速增长，达到富民强市的发展目的。 （3）本项目的建设，符合发展循环经济，构件资源节约型经济社会的 精神。 “十二五”以来是我市实现全面小康社会、加快推进现代化进程的关 键时期，也是盐城市经济社会发展的重要战略机遇期。 建设标准化厂房工业区，实行多层标准化厂房设计，可以有效节约土 地资源，集约化使用土地。同时工业区以高新技术企业为主，以资源高效 利用为核心，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型工业区。 综上所述，实施本项目是盐城市经济社会发展的客观要求，有利于拉 动盐城的经济增长，有效推进城市化进程和经济结构的调整、优化和升级， 大力促进“科教兴市”、 “开放带动”、 “可持续发展”和“城市化”战略的实施， 对促进经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不 仅是必要的，而且迫在眉睫。 1.4 本报告的编制依据、研究范围及编制原则 1.4.1 编制依据 （1）产业结构调整指导目录（2011 年本）（2013 年修正）； （2）江苏省沿海地区发展规划（2009 年 6 月 10 日经国务院常务会 议通过）； （3）江苏省城市规划管理技术规定； 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 6 （4）盐城市城市总体规划（2003-2020）； （5）盐城市国民经济与社会发展“十二五”发展规划； （6）签订的技术咨询合同书； （7）江苏沿海东方置业股份有限公司提供的相关资料。 1.4.2 主要研究范围 本报告主要对江苏沿海东方置业股份有限公司拟开发“韩资工业园 二期 20-22 号标准厂房工程”项目的建设条件、投资必要性、建设规模、投 资估算、经济效益等诸方面可行性作出分析。研究范围包括： （1）项目建设背景和必要性； （2）市场分析； （3）项目建设规模、项目建设条件； （4）工程技术方案； （5）环境保护、安全生产、节能； （6）投资估算和资金筹措； （7）效益分析。 1.4.3 编制原则 项目可研报告的编制原则是： （1）必须体现国家宏观经济政策和可持续发展的要求，坚持“客观、公 正、科学、可靠”的原则，真实全面地反映项目的有利和不利因素，为国家 有关部门核准项目提供可靠的依据。 （2）项目可研报告是建设前期工作的重要内容，是投资建设决策的重 要依据和基础。项目可研报告必须满足国家有关法律、法规、产业政策和 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 7 相关部门对于编制项目可研报告的内容和深度规定的要求。 （3）贯彻执行国家对环保、劳动安全、节能、卫生、消防等方面的有关 规定和标准，做到“三同时”。 （4）在满足用户要求的前提下，结合本项目的技术条件提出优化建筑 结构设计等措施，降低土建工程造价的初步设想。 （5）尽量利用社会协作条件和公司管理优势，减少项目建设过程中的 重复建设，最大限度地降低成本，提高经济效益。 1.5 研究结论与建议 1.5.1 研究结论 （1）对照国家发改委产业结构调整指导目录（2011 年本）（2013 年修 正）核查，本项目不属于限制淘汰类项目。 （2）本项目符合盐城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 第二篇构建现代产业体系中第三章加快推进产业发展中第四节提高产业 聚集发展水平中“规划建设物流类、金融和商务类、软件和服务外包类、 科技创意类、商贸流通类和旅游类集聚区，促进服务业企业集中、产业集 聚、发展集约。优化集聚区空间布局，推进公共服务平台建设，进一步提 升要素集聚能力和辐射带动能力。重点建设 23 个市级以上服务业集聚区， 力争三年内形成基本框架，五年左右初具规模”。 （3）项目选址在盐城经济技术开发区，盐渎路南、前进河北、中东河 东、九华山路西，符合盐城市城市总体规划要求，其优越的地理位置，使 开发“韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程”项目的条件更具优越性。 （4）本项目污染因素简单，在采取相应的污染防治措施后，项目实施 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 8 不会对地表水、环境空气、声环境产生明显不利影响。从项目周边环境现 状分析，项目拟建地的环境质量能够满足项目建设的要求。因此，从环保 角度看，该项目在当地可行。本项目建成后，在各项环境保护措施到位的 情况下，对该区域生态环境影响较小。 （5）本项目建设期为 8 个月。 （6）项目投资及资金筹措 本项目总投资为 7775.79 万元，由项目建设单位自筹。 （7）财务评价 本项目在正常的运营期间的年租赁收入的初步估算，本项目年租赁 收入为 448.08 万元。 综上所述，本项目符合国家产业政策，符合盐城市城市总体发展规划， 项目的市场前景较好，工程技术方案先进，环境措施到位。 1.5.2 建议 （1（建议企业抓紧项目前期准备工作，尽快落实资金，确保工程项 目的按期开工。在总体规划确定的基础上，制订项目分项实施细则，以保 证项目如期实施。 （2）建议企业加强各项基础管理，减少各项消耗，降低建筑成本和各 项费用开支，增强项目的抗风险能力。 （3）在项目建设过程中，项目单位和上级主管部门应加强领导，建立 和落实有关制度，包括项目建设领导责任制、项目法人负责制、参建单位 工程质量领导责任制、工程质量终身负责制、招投标制度、合同管理制度， 项目建设资金设立专户存储、专款专用。 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 9 （4）项目建设单位应加强与规划、交通、消防、供排水、供电、环保等 部门的联系，多方征求相关职能单位对本项目建设的建议和意见，完善相 关手续，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，从而确保整个项目的 顺利实施。 （5）在工程开工前落实好项目建、管、养等问题的有关方案，实施一 系列行之有效的措施，降低工程建设成本，保证工程建筑质量符合国家规 定要求。 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 10 第第 2 章章 市市场场分析分析 盐城经济技术开发区位于江苏省盐城大市区东南部，成立于 1992 年 7 月，1993 年被省政府批准为省级开发区，2010 年 12 月经国务院批准 升格为国家级经济技术开发区。现有辖区面积 200 平方公里，是江苏省省 级高新技术园区、全省唯一的韩资工业园、江苏省汽车及零部件特色产业 基地和新能源汽车产业基地、工信部国家物联网产业发展基地。经过近 20 年的发展，初步形成了以汽车及汽车零部件产业为主导，新能源汽车 及零部件、软件及服务外包、光电光伏及 LED 等新兴产业为重点，机械 装备、纺织服装等传统产业为基础的产业体系，目前，区内现有外商投资 企业 300 多家，利用外资领域已拓展到 30 多个国家和地区，是盐城经济 发展的重要基地和对外开放的示范范窗口，现已成为中国长三角地区最 具发展潜力的投资热土。盐城经济技术开发区作为盐城最早对外开放的 窗口、全市工业的集聚地以及外向型经济的龙头，经过 20 年的开发和建 设，现已初步形成了汽车、机械、纺织、医药、食品、电子等门类较为齐全 的工业体系。韩国现代集团、美国江森自控集团等世界 500 强企业和悦达 集团、江动集团、光明集团、中大集团等上市公司云集区内。 2012 年，全区上下以晋升为国家级开发区为新的起点，深入开展“重 大项目突破年”活动，真抓实干，拼搏奋进，各项指标呈现出全面攀升的 强劲态势。全年完成 GDP 超 200 亿元；财政收入超 100 亿元；实际到帐外 资 3.3 亿美元；规模以上工业增加值 189.9 亿元，全面超额完成了年度各 项目标任务。 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 11 盐城经济技术开发区交通便捷：境内贯穿沈海、盐徐、宁靖盐 3 条高 速公路，距上海仅 2 个多小时车程；距国家一类口岸盐城南洋国际机场 15 分钟车程，现已开通至韩国首尔、台湾、香港、北京、广州等地航班，正 积极筹划开通至日本的航班；距国家一类口岸大丰国际深水海港 20 分钟 车程，已开通至韩国釜山港、仁川港，台湾基隆港，日本门司港、博多港等 国际航线和上海、大连等地的国内航线；国家级干线新长铁路纵贯境内， 从开发区 5 分钟可达火车客货站，盐沪高铁建成通车后，盐城至上海仅 需 1 小时车程。 盐城韩资工业园是江苏省首家韩资工业主题园区，起步区规划面积 3 平方公里。园区以承载韩资企业为主，着力打造集汽车关键零部件生产 及其配套的物流、咨询、研发、服务等为一体的现代制造业集聚区和创新 发展示范区。 随着入园企业数量的不断增多，对标准厂房的需求也将越来越多，本 项目为韩资工业园四期标准厂房二期项目，未来随着园区硬件设施的不 断完善，入园企业数量的增加，产业的集聚效益和规模效应将逐步得到体 现，园区对外部资本的吸引力将日益显现，因此，项目的前景很好。 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 12 第第 3 章章 建建设设内容与建内容与建设规设规模模 3.1 建设内容 本项目建设内容主要包括 3 幢标准厂房。 3.2 建设规模 项目总规划用地面积为 40579.21m2，总建筑面积 21537m2，项目建设 规模详见下表： 项目建设规模一览表 序号项 目面积（m2）备 注 1用地面积40579.2160.87 亩 2总建筑面积21537 2.120#厂房建筑面积7419 2.221#厂房建筑面积7059 2.322#厂房建筑面积7059 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 13 第第 4 章章 项项目目选选址与建址与建设设条件条件 4.1 项目选址 4.1.1 用地现状 项目区内自然环境独特优越，生态环境良好。区内用地形状大体上呈 长方形，扩建项目占地面积为 40579.21m2，总建筑面积 20572.18m2，东至 九华山路，南至盐渎路，西至中东河，北至前进河。 4.1.2 项目选址 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目规划用地面积为 40579.21m2，总建筑面积 21537m2，项目位于盐渎路南、前进河北、中东河 东、九华山路西。总的来说，该场址交通便利，地势平坦，地理位置优越， 周边环境好，适合统标准厂房的建设。 4.2 项目建设条件 4.2.1 政策条件 4.2.1.1 产业政策符合性分析 本项目是标准厂房建设项目，对照国家发改委产业结构调整指导目 录（2011 年本）（2013 年修正），不属于“淘汰”、 “限制”类项目，同时不属于 国家限制用地项目目录（2012 年本）和禁止用地项目目录（2012 年本） 中的项目，项目建设符国家产业政策、用地符合国家的土地利用政策。 4.2.1.2 相关规划符合性分析 （1）项目建设符合盐城市国民经济和社会发展“十二五”发展规划纲 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 14 要 规划在第二篇构建现代产业体系中第三章加快推进产业发展中第 四节提高产业聚集发展水平中“规划建设物流类、金融和商务类、软件和 服务外包类、科技创意类、商贸流通类和旅游类集聚区，促进服务业企业 集中、产业集聚、发展集约。优化集聚区空间布局，推进公共服务平台建 设，进一步提升要素集聚能力和辐射带动能力。重点建设 23 个市级以上 服务业集聚区，力争三年内形成基本框架，五年左右初具规模”。 4.2.2 区域位置及交通条件 项目区域属于盐城经济技术开发区，盐城经济开发区成立于 1992 年， 辖区面积 86 平方公里，位于盐城市区东南方，东侧 30 公里为黄海。 项目区周边交通极为发达，沿海高速、盐淮徐高速在盐城经济开发区 境内设有 4 个出口，从开发区到上海只有 210 公里，驱车只需两个小时， 盐城经济开发区已成为名副其实的“上海生产基地“。宁靖盐高速距开发 区只有几公里路程，高速路网四通八达。 盐城经济开发区距一类口岸盐城南洋机场只需 15 分钟车程。现已开 通盐城至北京、广州、温州等国内航线和盐城至韩国首尔国际航线。其中， 盐城韩国首尔（2 班/周），盐城北京（3 班/周），盐城广州（7 班/周）。 盐城经济开发区水路运输非常便捷，距国家一类口岸、拥有两个万吨 级码头的大丰港只有 28 公里。内河航道串场河贯穿区内，西接京杭大运 河，南连长江黄金水道。 作为国家级干线的新长铁路纵贯开发区境内，北与陇海线、胶新线相 通；南与沪宁线、宣杭线相联。盐城火车站与开发区毗邻，货物运输极为 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 15 方便。 4.2.3 自然条件及资源条件 4.2.3.1 项目所在地自然条件 盐城市东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市、泰州市为邻，西 与淮安市相接，北隔灌河和连云港相望，是江苏省直辖市中面积最大的市， 全市地势平坦，交通发达，物产富饶，素有“渔米之乡”的美称。 （1）地形地貌 盐城市经济技术开发区为平原地貌，地势低平，区内大部分地区海 拔不足 5 米，最大相对高度不足 8 米，境内土壤以水稻土为主，占 71.87%； 其次是盐土、潮土、沼泽土，204 国道以东地区为砂性土壤，适合根茶类 生长；204 国道以西地区为粘性土壤，适合水生蔬菜生长。 （2）气象、气候 项目所在地地处北亚热带向暖温带的过渡区，海洋调节作用明显，属 潮湿的季风气候区，四季分明，气候温和，雨量充沛，日照充足，无霜期长。 年平均气温 13.714.4，年平均无霜期 209218 天，年平均降水量 9001066mm。冬季以西北风为主，夏季多为东南风，常年主导风向为东 南风，最大瞬时风速 31m/s，历年平均风速 3.4m/s。常年主导风向为 ESE。 年平均雾日数 40-55 天之间，分布不均匀，一年中以 4-6 月最多，1-2 月最 少，大雾天气不利于空气污染物扩散，易形成污染物集聚。 （3）水系、水文特征 盐城地处苏北里下河水网地区，外来水主要分为江水和淮水，市境内 河流众多，水网密布，径流量丰富，大致以废黄河为界，分为淮河水系和 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 16 沂沭泗水系。盐城市经济技术开发区将水环境、水景观和水安全作为重要 规划，建城时精良保留原有河道，并将周边环境与水景观结合，努力体现 独特的水文化。项目区周边主要河流有通榆河、串场河。 通榆河南起南通长江北岸，北至连云港市赣榆县，全长 420 千米， 通榆河工程是苏北东部沿海地区的一项以水利为主、立足农业、综合 开发的基础设施工程，是增强农业后劲，加快发展苏北、振兴区域经 济的战略性措施项目，也是江水东引北调既定项目的一部分。 串场河是里下河与沿海垦区之间纵贯南北的人工河道，南起通扬运 河海安三里闸，北经大丰、新洋港、斗龙港等里下河各河（港）水，其主要 功能是灌溉、航运及工业供排水。由于境内地势平坦，河流流速缓慢，串 场河盐城段实测水深 2.54.5 米，流速 0.0590.161 米/秒，串场河地表 水水体功能为类。 （4）地震设防 盐城市现为国家和省地震重点监测区域之一。根据江苏省主要城镇 抗震设防烈度规定，盐城市区建筑设计抗震设防烈度为 7 度，设计基本 地震加速度值为 0.10g。 如上所述，项目建设地的地形、地质、气候、水文等自然环境条件，在 正常情况下对本项目建设没有影响。 4.2.3.2 项目所在地资源条件 项目区周边建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、 石、节能砖等当地均产，钢材、木材可从各地厂家驻盐销售点购买，水泥 由水泥厂供应。项目建设的建筑材料来源充足。 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 17 4.2.3.3 区域环境条件 本项目建设地址位于盐城市经济技术开发区盐渎路南、前进河北、中 东河东、九华山路西，目前环境现状较好。本项目的实施会带来一定程度 的环境影响，项目建设单位拟采取综合治理措施，以满足环境保护的要求。 4.2.4 基础设施条件 4.2.4.1 施工条件 项目位于盐渎路南、前进河北、中东河东、九华山路西，周边地势开 阔，适宜建筑施工。 4.2.4.2 土壤与植被 盐城市经济技术开发区辖境土壤种类丰富，变化明显，其中串场河以 西里下河平原区以水稻土类为主，土壤主要有盐土、潮盐土、潮土类的盐 潮土和灰潮土。 植被以人工植被为主，包括人工林和农作物，主要树种有杨树、乌柏、 女贞等。 4.2.4.3 供水 项目区内水源接自盐城市城东水厂的自来水水厂管网，目前盐城市 城东水厂设计最大供水能力为 10 万吨/天，可满足本项目的供水需求。 4.2.4.4 供电 项目区内供电，来源于盐城供电公司开发区变电所，可满足本项目的 供电需求。 4.2.4.5 排水 项目区内排水将统一纳入盐城市开发区排水管网，污水由管网收集 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 18 后入城市污水管网。 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 19 第第 5 章章 工程技工程技术术方案方案 5.1 土建工程 5.1.1 设计依据 本项目设计严格执行国家颁布的有关建筑结构设计规程、规范。在工 艺设计的基础上，土建工程设计将充分满足工艺生产的技术要求，结合当 地具体情况，利用地方材料，力求建筑物安全适用，经济美观，基础设计 方案依据当地工程地质部门提供的地质勘察报告确定。项目建设采用的 主要标准包括： （1）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）； （2）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）； （3）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）； （4）建筑抗震设计规范（GBJ50011-2010）； （5）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）； （6）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）； （7）建筑设计防火规范（GB50016-2006）； （8）钢结构设计规范（GB50017-2003）； （9）建筑采光设计标准（GB/T 50033-2001）； （10）民用建筑设计通则（GB50352-2005）。 5.1.2 建筑防火、防爆 本项目在建筑防火设计中从防止火灾发生和安全疏散两方面考虑。 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 20 防火方面：所有建筑均采用一、二级耐火等级，室内装修均采用不燃或难 燃材料，使火灾不易发生，即使发生也不易迅速蔓延，同时建筑内均设置 了消火栓。防火分区面积满足建筑设计防火规范要求。疏散方面：建筑的 平面布局、建筑物间距、道路宽度等均应满足防火疏散的要求，便于人员 疏散。建筑物的平面布置、空间尺寸、结构选型及构造处理根据工艺生产 特征、操作条件、设备安装、维修、安全等要求，进行防火、防爆、抗震、防 噪声、防尘、保温节能、隔热等的设计。满足当地规划部门的要求，并执行 工程所在地区的建筑标准。 5.1.3 主要车间建筑设计 在满足生产使用要求的前提下，本着实用、经济条件下注意美观的原 则，确定合理的建筑结构方案，立面造型简洁大方，统一协调。认真贯彻 执行适用、安全、经济方针。因地制宜，精心设计，力求作到技术先进、经 济合理、节约建设资金和劳动力。采用节能环保的新结构、新材料和新技 术。 5.1.4 结构设计 1、本项目的抗震设防烈度为 7 度，设计基本加速度为 0.10g。 2、根据项目建设的自身情况及盐城市城市规划建设管理部门对该区 域建筑结构的要求，确定本项目生产车间采用钢结构，采用柱下独立基础； 生产设施建筑采用框架结构，采用柱下独立基础。 3、建筑结构的设计使用年限为 50 年，安全等级为二级。 5.1.5 土建工程方案 项目占地面积为 40579.21m2，总建筑面积 21537m2，项目土建工程情 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 21 况见下表。 项目土建工程一览表 序号名 称单位建筑面积结构层数 120#标准厂房m2 7419 框架三层 221#标准厂房m2 7059 框架 322#标准厂房m2 7059 框架 总计21537 5.2 总图 5.2.1 布置原则： （1）按计划引进生产企业的生产工艺流程布置生产车间、仓库、堆放 场等，以优化物流、缩短运输路程。 （2）人流出口与物流出口分开设置。 （3）为车间服务的生活设施和车间办公设施贴近服务生产车间。 （4）竖向设计尽量考虑土方平衡，满足项目的生产企业办公管线敷设 要求。 （5）总图功能分区合理，并要符合消防、环保、安全卫生规定。 5.2.2 总平面布置 根据项目用地的总平面图规划建设标准厂房，厂房的主要用途有：生 产车间、卫生间、辅助车间、更衣室等。 5.2.3 竖向布置 该建设地点标高为+3.00m，历史最高洪水位 1.47m，地段标高高于历 史最高水位。增建的厂房及仓库的室内外标高应大于 0.4-0.5 米左右。厂 区道路城市型双坡水泥混凝土路面，纵向坡度为 4，雨水进入下水道排 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 22 放。 5.2.4 道路 本项目在道路规划用地上不兴建任何建、构筑物。厂区共设 1 个出入 口，位于盐渎路。 厂区道路为城市型，道路结构为水泥路面，主要道路宽 10 米，道路 宽敞，可满足车辆运输要求，项目道路组成环形车道，以利消防，部分道 路设人行道，人行道宽度 1.5 米。 5.2.5 绿化 厂区绿化布置是总平面布置的内容之一，也是环境保护的重要措施 之一。本项目按照国土资源部工业项目建设用地控制指标规定，严格控 制厂区绿化率，符合有关标准和规范要求，满足规划要求，并起到环保与 美观的作用。 5.3 公用工程 5.3.1 采用标准 （1）供配电系统设计规范（GB50052-2009）； （2）低压配电设计规范（GB50054-2011）； （3）通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）； （4）建筑照明设计规范（GB50034-2004）； （5）10kV 及以下变电所设计规范（GB50053-94）； （6）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003，2009 版）； （7）室外给水设计规范（GB50013-2006）； （8）室外排水设计规范（GB50014-2006）； 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 23 （9）生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）。 5.3.2 给排水 1、给排水 （1）水源 本项目建设地位于盐城经济技术开发区，用水均取自市政给水管网， 从市政给水管网的不同管段分别接入两个接口到厂区给水环状管网上， 以保证项目的生产、生活、消防等用水，市政给水管网水压常年能保证厂 区消防用水。 （2）供水工程的方案说明 给水系统包括：市政给水管网、生产、生活、消防给水管线。从市政给 水管网直接接到厂区给水环状管网，供厂区生产、生活、消防及其它用水。 新厂区环状管网管径为 DN250，采用生产、生活、消防合并的给水方案， 各用水点就近接入，即可满足生产、生活及消防用水的需要。 （3）消防给水及应急设施设置说明 a、本工程生产类别为丙类，建筑物耐火等级为二级，根据建筑设计 防火规范GB50016-2006 的规定，其同时发生火灾次数为一次，火灾延续 时间按 3 小时计，室内消火栓用水量为 15L/S，室外消火栓用水量为 35L/S。 b、厂区内设置地上式室外消火栓，水量 35L/S，室外管网设置成环状， 消火栓间距120 米。使整个厂区都在有效保护范围之内。 c、生产厂房内设置室内消火栓给水系统，水量 10L/S，按规范设置室 内消火栓，两栓之间距离不大于 30 米，保证室内任何位置均有两股水柱 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 24 同时到达，生产厂房内消防管道设计成环状，从不同方向由两路管道与新 厂区环状管网相连。 2、排水工程 本项目排水为生活废水。项目实行“清污分流，雨污分流，一水多用” 的排水体制，厂内设两个排水口，一个为雨水排放口，一个为废水排放口 （接管口）。 项目建成后产生的清洗废水，经厂区环保设施预处理后集中送入城 东污水处理厂，生活粪便污水经化粪池预处理后排入厂区生活污水管道， 再外排。 3、管材和防腐 （1）给水：室内生产、生活给水管采用 PP-R 供水管，热融连接，室外 管网采用承插式给水铸铁管，消防水管采用镀锌钢管，丝扣连接。埋地敷 设的给水管道外刷冷底子油一道，热沥青两道以防腐。 （2）排水：室内排水采用 UPVC 排水管，粘接连接，雨水采用排水沟 排水。 （3）管道埋深：在绿化地带管顶以上不小于 300mm，在载重路面管顶 上不小于 700mm，管网设置必需的闸阀及排污阀（最低处）以便于维修。 5.3.3 供配电 1、供电及负荷情况 该项目高压电源为 35 千伏，供电的可靠性有保障，用电设备负荷等 级为二类负荷，设备电压为 380V/220V。 2、车间动力 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 25 （1）动力电源：动力电源为 380V/220V 三相四线加 PE 线制，引自变 电所低压配电室，采用 VV 铜芯电力电缆沿桥架引入。 （2）配电方式：配电方式采用放射式，树干式或两者结合的方式供电。 （3）控制方式：用电设备采用 GGK2 型动力配电柜在小区域内集中控 制，对容量大于 30kW（含 30kW）的电动机采用 QCK2 型软起动器来控制 它的运行情况。对成套设备随机带有电气控制柜的，本设计只提供电源进 线短路保护。 （4）配电线路的敷设方式：主干线采用 VV 铜芯电缆沿电缆桥架敷设， 由动力配电柜至各用电设备的线路采用 BV 线穿钢管暗敷在地面内或采 用 VV 电缆沿电缆桥架敷设。 3、车间照明 照明电源与动力电源分开，照明电源为 380V/220V 三相五线制，引 自车间变电所低压配电室内专用照明配电屏，采用 VV 铜芯电缆沿电缆 桥架敷设引入。 照明配电箱选用 PZ30 型，为墙内嵌入式安装，灯具选用 WGD5 型 金属卤素灯为主，集中在照明配电箱内控制，部分灯具根据需要设就地开 关，另在车间多处设检修插座。 照明线路主干线采线 VV 铜芯电缆桥架敷设，其它线路均采用 BV 线穿 GG 钢管暗敷在墙内，地面内顶棚内。 4、火灾自动报警及联动控制： 厂区内设防火分区，分区设置若干区域报警控制器，系统采用二总线 制，各车间部门等建筑按规范设置烟、温感探头、手报按钮，声响报警等 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 26 报警装置，正压风机、排烟风机、喷淋泵等消防设施均具备就地控制和消 防中心远程直接控制功能。 5、防雷与接地 （1）该项目的建、构筑物均属类防雷，对高度大于 10 米的建、构筑 物在其顶部设避雷带或避雷针作为防雷保护，其接地电阻不大于 4 欧姆。 （2）为防止雷电波高电位侵入，各建筑物的电源进线处设重复接地， 其接地电阻不大于 4 欧姆。 （3）本工程在各建、构筑物内做等电位联接，将各种工艺水暖管线、 建筑物金属构件等都汇接到接地母排上互相联通，部分车间做防静电处 理，要求接地电组不大于 4 欧姆。 6、电气外网与管路照明 由变电所至各车间、工段的供电线路均选用 VV22-10V 铜芯铠装电 力电缆埋地敷设。 厂区道路照明以 JTY23 型高压钠灯为主，采用光电自动控制，道路 照明线路采用 VV22 铜芯电力电缆埋地敷设。 5.3.4 供气 盐城新奥燃气有限公司的燃气管道已经铺设至项目区。 5.3.5 通风工程 1、设计依据 （1）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2012）； （2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）。 2、通风系统 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 27 根据本项目工艺要求，对公司各生产岗位及人员聚集区采取风扇、空 调等增加室内通风方式进行排风与送新风，保证作业场地空气流通。 5.3.6 通讯 本工程设有程控电话机房总控制台，机房设置 100 门程控交换机多 台，根据各生产企业的需要设置，便于企业的生产调度和管理。项目建成 后，还应建设计算机网络通讯、数字化信息传输系统。 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 28 第第 6 章章 环环境保境保护护 建设项目必须按照国务院 1998 年第 253 号令建设项目环境保护 管理条例的规定，需要配套建设环境保护设施，必须与主体工程同时设 计、同时施工，同时投产使用。产生污染的建设项目，必须遵守污染物排 放的国家标准和地方标准，工业建设项目应当采用能耗物耗小，污染物产 生量少的清洁生产工艺，合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏。 建设项目要落实好施工期、营运期的环境保护措施，防止环境污染和生态 破坏。 6.1 项目采用标准 （1）环境空气质量标准（GB3095-1996）二级； （2）地表水水环境质量标准（GB3838-2002）； （3）城市区域环境噪声标准（GB3096-2008）1 类； （4）污水综合排放标准（GB8978-1996）三级； （5）污水排入城市下水道水质标准（CJ3082-1999）； （6）大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）； （7）建筑施工场界噪声限值（GB125232011）。 6.2 项目周围环境质量现状 项目所在地环境空气质量总体良好。根据盐城市环境监测网提供的 资料，该项目所在地区域环境质量现状如下： （1）当地环境空气质量达到 GB3095-1996环境空气质量标准中的 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 29 二级标准。 （2）当地地表水质量达到 GB3838-2002地表水环境质量标准中 类标准。 （3）噪声符合（GB 3096-2008）声环境质量标准。 综合以上监测结果，可以看出项目拟建地具有较好的环境条件，环境 容量较大，有助于项目的顺利建设运营。 6.3 项目施工期的污染物及其防治措施 施工期间，各项施工活动不可避免的将对周围环境造成一些破坏和 产生影响，主要包括废气和粉尘、噪声、固体废物、废水等对周围环境的 影响，而且以粉尘和施工噪声尤为明显。 6.3.1 废气和粉尘 项目在施工过程中的废气，主要来源于施工机械驱动设备和运输及 施工车辆所排放的废气，排放的主要污染物为 NOX、CO、烃类物等。粉 尘（扬尘）主要是建筑材料如水泥、石灰、砂子及土石方等在其装卸、运输、 堆放等过程中，因风力作用而产生的扬尘污染；土方的挖掘、堆放、清运、 回填和场地平整等过程产生的粉尘；施工机械运输和运输车辆往来造成 的地面的扬尘。 施工现场的废气和粉尘的防治措施有： （1）加强施工现场合理化管理； （2）土建阶段，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定温度，减少 扬尘量； （3）施工期现场设置围栏，以减少扬尘扩散范围； 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 30 （4）车辆装载不能过满，尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，定 时洒水压尘； （5）尽量使用商品混凝土，确需进行现场搅拌砂浆、混凝土时应尽量 做到不洒不漏、不剩、不倒，混凝土搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾 降尘措施； （6）风速过大时，停止施工作业，并对堆存的砂粉等材料采取遮盖措 施。 6.3.2 废水 项目施工期的废水，主要有生活废水和施工现场清洗废水，虽然排放 量不大，但不经处理或处理不当，同样会危害环境。其防治措施有： （1）水泥、黄砂、石灰类的建筑材料需集中堆放，尽量减少物料流失、 散落和溢流现象，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒 的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体； （2）建造集水池、砂池、排水沟等水处理构筑物，对废水进行必要的 分类处理后排放； （3）建造化粪池等必要的污水处理设施对生活污水加以处理。 （4）重视管线沟槽开挖工程的施工管理，集中开沟埋管，减少临时堆 土因暴雨冲刷大量流失。 6.3.3 噪声 项目在施工过程中，各种施工机械设备运转和车辆运行会带来噪声 污染。土建阶段的噪声源主要是打桩机、混凝土搅拌机、振动压力机、压 路机、运输车辆等。装修、机电安装工程阶段主要噪声源为电锯、吊车、升 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 31 降机等。上述设备单机噪声在 82105dB(A)之间。 本项目施工场地的周边有居民居住，故该工程施工噪声对周围环境 会产生一定的影响，特别是在夜间，施工的噪声将会影响周围居民的休息， 为了减轻施工噪声对周围环境的影响，建议采取以下措施： （1）加强施工管理，合理安排施工作业时间，尽量减少夜间施工频率， 严格按照施工噪声管理的有关规定执行，严禁夜间进行高噪声施工作业； （2）尽量采用低噪声的施工工具，同时尽可能采用低噪声施工方法； （3）在高噪声设备周围设置掩蔽物； （4）加强对运输车辆的管理，尽量压缩工区汽车数量和行车密度，控 制汽车鸣笛。 6.4 项目营运期的污染物及其防治措施 本项目建设标准厂房，主要是用于出租经营，项目建成后，计划引进 生产企业经营生产。对引进的各生产企业，要及时了解其生产工艺流程， 并要求各生产企业对其在生产经营过程中所产生的废水、废气、废弃物等 采取必要的治理，达到环境保护要求。 本项目在设计规划中，统一设计污水处理方案，将使引进的生产企 业在生产过程中产生的污水统一处理，达标后排入市政排污管道。 6.5 环境影响分析结论 由于本项目是标准厂房的建设，主要是通过标准厂房出租于各生产 企业生产经营。主要是施工影响与建成后引进的生产企业产生的污染，如 能在项目的建设和运营过程中落实以上针对主要污染物的防止措施，那 么污染物的排放就能达到国家标准的要求，从而保证不对环境产生影响， 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 32 从环保角度确保项目可行。项目的环境影响评价结论以环评报告书为准。 韩资工业园二期 20-22 号标准厂房工程项目可行性研究报告 33 第第 7 章章 劳动劳动安全安全 7.1 标准和规范 （1）中华人民共和国安全生产法（国家主席令第 70 号）； （2）建筑安全生产监督管理规定（建设部第 13 号）； （3）建筑设计防火规范（GB50016-2006）； （4）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）； （5）建筑物防雷设计规范（GB50057-1994 2000 年版）； （6）生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）； （7）污水综合排放标准（GB8978-200