紫园房产项目可行性报告.doc

紫园项目可行性报告衡阳紫园房地产开发有限公司2007年4月目 录第一部分 项目的基本情况 一、项目概况 二、可行性研究的主要技术经济指标第二部分 项目投资环境与市场研究一、衡阳市经济分析二、衡阳高新技术产业开发区整体情况简析第三部分 项目投资估算、资金筹措计划一、主要建筑经济技术指标二、开发成本三、开发费用四、投资成本费用估算汇总表五、资金筹措与投入计划及贷款利息第四部分 项目销售收入及利润的估算一、住宅销售单价的确定二、销售收入的确定三、销售收入分期比例的测算四、项目利润估算第五部分 项目经济效益评价一、财务内部收益率（FIRR）二、财务净现值（FNPV）三、投资利润率四、项目经济效益评价指标汇总五、资金来源与运用表的贷款偿还分析第六部分 项目的不确定性分析一、盈亏平衡分析二、敏感性分析第七部分 结论与建议一、评估结论二、有关说明与建议第一部分 项目的基本情况 一、项目概况紫园项目由衡阳紫园房地产开发有限公司组织开发。衡阳市城市规划局已批准了项目的建设用地，同意征用土地96亩（约64000M2），并出了红线图，市国土局发出了该地块的建设用地通知书。紫园项目地处衡阳市高新技术产业开发区63号街区06号地块，衡阳市高新技术产业开发区是1992年经湖南省人民政府批准成立的省级重点开发区，位处衡阳市市区西部，规划面积8.98平方公里，人口15万。2006年1月26日，被国家发改委公告批准为全国第三批通过审核的省级开发区，高新区紧倚中心城区而建，建区以来，累计投入基础设施、环境设施及市政公益设施建设资金18亿元，水、电、路、讯、气全面贯通，学校、医院、宾馆、超市、广场、公园等公共服务配套设施一应俱全，城市亮化、美化独具特色，绿地覆盖率达40%，被评为“湖南省烟尘控制达标区”。紫园地块规划总用地面积96亩（约64000），总建筑面积95000，建筑密度25%，容积率1.5。场地周边新开发楼盘林立，场地内部基本平整无明显地形高差，地理位置优越、自然景观优美，属于城市居住小区的最佳开发建设范围。 二、可行性研究的主要技术经济指标 本项目研究主要技术经济参数： 总建筑面积：95000 其中：高层住宅建筑面积：50000 多层洋房建筑面积：45000 总投资：21651.33万元息（不含贷款利息）自有资金投入：4330 万元 经分析研究，本项目主要经济指标为：高层住宅得房成本：1935元/ 多层洋房得房成本：1835元/ 税后利润：4045.97万元 全部投资净现值：4339.09万元 自有资金净现值：4046.59万元 全部投资内部收益率：48% 自有资金内部收益率：91% 总投资利润率：16.67% 自有资金投资利润率：93.46%（二）建设进度 紫园项目建设拟共二期进行。 第一期（十个月） 2007年10月2008年7 第二期（十个月） 2008年82009年6月 第二部分 项目投资环境与市场研究一、衡阳市经济分析 经济总量快速扩涨，一二三产协调发展 2006年，全市实现地区生产总值(初步核算数)672.07亿元，比上年增长12.3%，增幅快0.8个百分点，比全省增长速度快0.2个百分点，为近十年来增长最快的一年。其中一产业增加值158.1亿元，增长3.7%；二产业增加值272.06亿元，增长16.9%；三产业增加值241.91亿元，增长13.4%。按常住人口计算，人均生产总值为10057元，增长11.5%。经济运行的质量明显改善，企业效益提高，全市规模以上工业企业盈亏相抵实现利润13.56亿元，增长22%，实现利税30.55亿元，增长28.5%。全市税收收入达到36.73亿元，增长31.07%。经济结构继续改善。在全市生产总值中，三次产业结构由上年的25.4：38.5：36.1调整为23.5：40.5：36.0，其中第二产业增加值占GDP的比重提高了2个百分点，在第二产业增加值中，工业增加值占GDP的比重36.7%，比上年提高了2.9个百分点。工业对经济增长的拉动作用进一步增强。全市非公有制经济增加值382.5亿元，占GDP56.9%，比上年提高3.7个百分点。非公有制经济对经济增长的贡献率进一步提高。非国有经济投资125.15亿元，增长39.84%，占全社会固定资产投资的比重达到70.4%，招商引资、民间融资的能力增强。财政总收入占GDP比重由上年的5.2%提高到5.96%，上升了0.76个百分点。全市城市化率37.0%，比上年提高3.2个百分点。全市县域经济增加值525.43亿元，增长11.2%，城乡区域协调发展的能力增强。就业规模继续扩大。2006年末，全市就业劳动力391万人，本年新增就业人员6.17万人，增长6.4%，其中城镇新增5.82万人，增长7.8%。下岗职工再就业4.62万人，增长5%。年末城镇登记失业率4.0%。市场物价基本稳定。2006年，消费品价格走势先抑后扬，全年居民消费价格总水平上涨0.98%，商品零售价格上涨1.0%，四季度受农产品价格大幅度上升的影响，同季居民消费价格总水平上涨4.9%；其中食品类价格上涨10.29%。全年农产品价格上涨0.7%，农业生产资料价格上涨0.7%，工业品出厂价格上涨13.8%，原材料、燃料、动力购进价格上涨5.8%，固定资产投资价格上涨4.0%。财政收入增长较快全市财政总收入40.03亿元，增长26.5%，其中地方财政收入25.03亿元，增长24.6%。财政收入持续快速增长。全市财政总收入40.03亿元，增长26.5%，其中地方财政收入25.03亿元，增长24.6%.二、衡阳市高新技术产业开发区整体情况简析随着经济的发展，开发区开发进程的加快，以及政府支持房地产开发政策的实施和居民收入水平的不断提高，依托强有力的经济发展作后盾，不断推动城市建设和房地产发展，衡阳市高新技术产业开发区房地产在整体上取得了良好的成果。近几年来，房地产开发状况、开发商开发实力、理念、项目定位、建筑质量、房型设计、小区配套、营销企划水平等快速提高，消费者住房消费不断成熟、投资者对房地产业发展普遍看好，房地产业步入快速发展轨道，房地产供销两旺，衡阳市高新技术产业开发区房地产发展过程中，住宅无论是在施、竣工量，还是销售量、销售额都占据绝大部分，这说明消费者日益增长的改善现有居住条件需求和现实生活中相对落后的人居环境之间的矛盾，仍然是引导开发区房地产发展的内在动力。只有能真正做到准确而细致地了解并且满足消费者的潜在需求，才能在激烈的市场竞争中占据一席之地。并且，预计这一局面在今后将继续维持一段较长的时间。 第三部分 项目投资估算、资金筹措计划 一、主要经济技术指标主 要 经 济 技 术 指 标居住套数568套居住人口1988人总占面积64000总建筑面积95000其 中高层住宅建筑面积50000多层洋房建筑面积45000 多层洋房地下室面积16300高层住宅地下室面积3700高层住宅地下室人防面积2000高层住宅层数30层多层洋房层数5层半容积率1.5总建筑密度25%绿地率35% 二、开发成本：20483.75（万元） 1、土地成本（含土地有尝出让金和拆迁费用）开发成本（1）土地有尝使用出让金 根据衡阳高新技术产业开发区国有土地使用权出让金的计算标准计算：96亩*38万/亩=3684（万元） 土地成本为：3684（万元） 2、建安工程费 （1）高层住宅建安费三十层高层住宅的建筑安装费用按照950元/计算：三十层高层住宅：50000950元/=4900（万元）多层洋房建筑安装费用按照850元/计算多层洋房：45000*850元/=3825（万元）小区园林绿化工程费按照250元/计算39000*250元/=975（万元）地下室土建水电费按照1300元/计算20000*1300元/=2600（万元）合计建安费为：4900+3825+975+2600=12300（万元） 3、前期工程费 （1）建安设计费：115000*20元/=230（万元） （2）园林绿化设计费：39000*60元/=234（万元） （3）售楼部、样板房设计费：30（万元）（4）监理费12300*0.009=110.7（万元）合计前期工程费为：（1）+（2）+（3）+（4）=604.7万 4、基础设施配套费（1） 道路工程：42.13万元/公顷*6.4公顷=269.63（万元）（2） 排水管道工程：37.6万元/公顷*6.4公顷=240（万元）（3）供水工程：15万元/公顷*6.4公顷=96（万元）（4）供电工程：65万元/公顷*6.4公顷=416（万元）（5）电信工程：7万元/公顷*6.4公顷=44.8（万元）（6）煤气工程：7万元/公顷*6.4公顷=44.8（万元）（1）至（6）项合计1111.23（万元） 5、不可预见配套费 （3684+12300+604.7+1111.23）5%=885（万元）6、开发期间税费序号项 目计算依据金额/万元1配套设施建设费12300（万元）6%7382投资方向调节税12300（万元）5%6153工程质量与施工安全监督费 12300（万元）449.24供水管网补偿费住宅按0.3吨/人，600元/吨计，1988人0.3吨/人600元/吨35.785供电用电负荷费住宅按4KVA/户，480元/KVA计，568户4KVA/户480元/KVA109.066其他税费17589.23（万元）2%351.787合计1898.82开发期间税费合计：1898.82（万元） 7、开发成本1至6项之和共计：20483.75（万元） 三、开发费用：1167.58万元开 发 费 用 汇 总 表序号项 目计 算 依 据金额/万元1管理费用开发成本20483.75（万元）3%614.512销售费用（2.1）+（2.2）+（2.3）553.072.1广告及市场推广费销售收入20483.751.5%307.262.2销售员提成销售收入20483.75240.972.3销售手续费销售收入20483.751%204.843贷款利息详见“贷款还本付息表”4合计（1+2）1167.58 销售收入来源详见“销售收入预测表”。四、投资成本：21651.33万元投 资 成 本 费 用 估 算 汇 总 表成本项目总额/万元得房成本（元/）高层住宅（50000）43栋别墅（45000）备注（一）土地成本3684388388（二）建安工程费12300950850（三）前期工程费604.76464（四）基础设施配套费1111.23117117（五）不可预见费8859393（六）开发期间税费1898.82200200（七）开发费（1+2）1167.58123123（八）投资总额合计21651.3319351835五、资金筹措与投入计划及贷款利息 1、资金筹措与投入计划 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行贷款。本项目开发总投资（不含贷款利息）共计21651.33万元，按规定资金投入不少于总投资的20%，由此计算可需自有资金4330万元，需贷款额合计5000万元，预售房收入用于投资合计9330万元。其中自有资金可通过招商引资筹集。本项目投资计划与资金筹措情况详见表 “投资计划与资金筹措表”。 2、贷款本金的偿还及利息支付销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。投资后余额按先付息后还本的原则支用直至本息偿还完毕。本项目贷款利息采用中央银行最新公布的短期贷款利率5.85%。具体还本息计划详见表“贷款还本目付息估算表”。投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计建设经营期一期二期1投资总额21943.8312534.319409.521.1建设投资21651.33（不包括贷款利息）12341.269310.071.2贷款利息292.5193.0599.452资金筹措21943.8310453.311490.532.1自有资金4330277115592.2借款（含利息）5292.53493.051799.452.3销售收入再投入12321.334189.258132.08 贷款还本付息估算表 单位：万元序号项目合计建设经营期一期二期1年初借款累计3175.521172本年借款5000300020003本年应计利息292.5175.51174本年底本息偿还5292.53175.521175年末借款累计006归还借款本息来源5292.53175.521176.1投资回收5292.53175.521176.2其他收入 注：1、贷款利率为5.85% 第四部分 项目销售收入及利润的估算 一、住宅销售单价的确定 根据成本估算及市场研究结果，确定高层住宅销售均价为2850/，多层洋房销售均价为2650元/，住宅车位售价初步定为6万元/个。 二、销售收入的确定根据上述确定高层住宅、多层洋房及车位单价，计算出实际的销售总收入如下表所示。销 售 收 入 预 测 表分 类可销售面积/建议销售价格元/销售收入（万元）高层住宅50000285014250栋多层洋房45000265011925车 位700（个）6（万元/个）4200合 计30375三、销售收入分期比例的测算 根据有关商品预售新规定，商品房应建至1/3方可能领取预售证进行预售（但目前湖南，特别是地级市，许多项目在基础完成后就可拿预售证）。 根据计算结果，销售收入按比例测算如表4217所示，各年销售收入汇总如表4218所示。销售收入分期按比例测算表4217销售计划销售金额（万元）年份销售比例销售面积/一期二期合 计一期30% A1A1：15000427511737.550% A2A2：225005962.5C：250（个）1500二期70%A1A1：3500099751863.7550% A2A2：225005962.5C：450（个）2700合计100%30375（注：表中，A1高层住宅，A2多层洋房，C车位）销售收入与预测汇总表4218 单位：万元项 目合 计建 设 经 营 周 期一期二期高层住宅135004275997543栋多层洋房112505962.55962.5车 位420015002700合 计3037511737.518637.5 四、项目利润估算 项目土地增值税估算表如表4219所示，增值率8.5%，增值税率30%；增值税额为714.18万元 项目可运用资金估算表如表4220所示； 项目税后利润测算如表4221所示，项目税后利润总额为4045.97万元土 地 增 值 税 计 算 表4219序号项目金额/万元备注1扣除项目金额27994.411.1+1.2+1.3+1.41.1开发成本20483.75（不包括开发费）详见“开发成本构成表”1.2开发费用1+2+31460.08销售费用+管理费用+财务费用1.3销售税金及附加1953.11销售收入303756.43%1.4加扣20%4096.751.120%2销售收入303753增值额2380.592 14增值率8.5%315增值税率30%未超过成本50%，土地增值税率为30%6增值税714.1835项目可运用资金估算表4220序 号项 目合 计建 设 经 营 周 期一期二期1销售收入3037511737.518637.52销售税金及附加1936.41748.281188.132.1营业税1*5%1518.75586.88931.882.2教育专项基金2.1*4%60.7523.4837.272.3教育附加费2.1*3%45.5617.6127.952.4城市维护建设税2.1*7%106.3141.0865.232.5防洪工程维护费2.1*3.5%53.1620.5432.622.6印花税及交易管理费1*0.005151.8858.6993.193土地增值税714.18321.38392.804可运用资金（123）27724.4110667.8417056.57税 后 利 润 测 算 表4221序 号项 目合 计建 设 经 营 周 期一期二期1销售收入3037511737.518637.52总成本费用21943.8312534.319409.523营业税1518.75586.88931.884教育专项基金60.7523.4837.275教育附加费45.5617.6127.956城市维护建设税106.3141.0865.237防洪工程维护费53.1620.5432.628印花税及交易管理费151.8858.6993.199土地增值税714.18321.38392.8010利润总额5779.951866.473913.4811所得税1733.99559.941174.0512税后利润4045.971306.532739.44 第五部分 项目经济效益评价 对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版），参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，我们分别计算了全部投资和自有资金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资利润。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。评价指标的计算过程详见表71表72所示。 一、财务内部收益率（FIRR） 财务内部收益率（FIRR）是指项目整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表（表71及表72）（全部投资及自有资金）计算可得： 1、全部投资的财务内部收益率为：48%2、自有资金的财务内部收益率为： 91%基准收益率I的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等。一般意见趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率。本项目贷款利率为5.85%，故基准收益率I取10%由表4222及表4223计算结果可知，本项目全部投资及自有资金内部收益率均高于基准收益率。财 务 现 金 流 量 表71序 号项 目合 计建 设 经 营 周 期一期二期1现金流入3037511737.518637.51.1销售收入3037511737.518637.51.2其他收入2现金流出26035.9113970.8612065.052.1建设投资21651.3312341.269310.072.2销售税金及附加1936.41748.281188.132.3土地增值税714.18321.38392.802.4所得税1733.99559.941174.053净现金流量4339.09-2233.366572.454折现现金流量（I=10%）3401.45-2030.335431.785累计折现现金流量-2030.333401.45 财务内部收益率：48% 动态 计算指标 财务净现值（I=10%）：4339.09万元 静态 全部投资利润率=（4339.09/26035.91）100%=16.67%现 金 流 量 表（自有资金）表72序 号项 目合 计建 设 经 营 周 期一期二期1现金流入3037511737.518637.51.1销售收入3037511737.518637.51.2其他收入2现金流出26328.4112082.914245.512.1自有资金4330277115592.2销售收入再投入12321.334189.258132.082.3销售税金及附加1936.41748.281188.132.4土地增值税714.18321.38392.802.5所得税1733.99559.941174.052.6贷款本息偿还5292.53493.051799.453净现金流量4046.59-345.44391.994折现现金流量（I=10%）3315.74-3143629.745累计折现现金流量3001.74-3143315.74 财务内部收益率：91% 动态 计算指标 财务净现值（I=10%）：4046.59万元 静态 全部投资利润率=（4046.59/4330）100%=93.46%二、财务净现值（FNPV） 财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率I将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内赢利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。 本项目选取的基准贴现率为10%，由此计算可得（表71，表72）。 1、全部投资的财务净现值为：4339.09万元 2、自有资金的财务净现值为：4046.59万元 本项目财务净现值全部大于零。 三、投资利润率 投资利润率指的是项目投资利润（即净现金流量累计）与项目投资饿比值。是静态指标。由表4222及表4223计算结果为： 1、总投资利润率=16.67% 2、自有资金利润率=93.46% 四、项目经济效益评价指标汇总 项目经济效益指标汇总如表73所示：项 目 经 济 效 益 评 价 指 标 绘 总 表73计算基础动 态 指 标静态指标财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）投资利润率全部投资484339.09万元16.67%五、资金来源与运用表的贷款偿还分析 资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据，本项目资金来源与运用表74所示。从表中可以看出，本项目具有很强的贷款偿还能力和自身平衡能力。贷款偿还估算表详见表74。资 金 来 源 与 运 用 表（财务平衡表）74序 号项 目合 计建 设 经 营 周 期一 期二 期1资金来源39997.518001.5521995.951.1销售收入3037511737.518637.51.2自有资金4330277115591.3贷款(含利息）5292.53493.051799.451.4其他收入2资金运用31620.9117639.4113981.52.1建设投资21651.3312341.269310.072.2建设期借款利息292.5175.51172.3销售税金及附加1936.41748.281188.132.4土地增值税714.18321.38392.802.5所得税1733.99559.941174.052.6偿还借款本息5292.53493.051799.453盈余资金8376.59362.148014.454累计盈余资金362.148014.45 第六部分 项目的不确定性分析 本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率、可建面积等。这些因素受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。 一、盈亏平衡分析 假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为53%时，总投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率70%时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为53%，可见其风险程度教低。 二、敏感性分析 影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本和售价水平。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动5%、10%时，对经济评价指标的影响。计算结果详见表75。敏 感 性 分 析 表75基准方案售价变动建安工程费变动-10%-5%+5%+10%-10%-5%+5%+10%全部投资财务净现值4339.091301.592820.345857.847376.594585.094462.093724.093109.09财务内部收益率48%35 %22.22%68.19%83.97%62.92