镇江房地产公司某开发项目可行性研究报告书.doc

江 苏 大 学2011-2012学年第二学期建设项目评估课程设计课程名称：建设项目评估课程设计 学 院： 土木工程与力学学院 所 在 系：土木工程系 专业： 工程管理 班 级： 0901 姓 名：戚仁谦3090110005 王鑫3090110006 学 号： 郭湘怡3090110007 巫心嘉3090110008 指导老师： 孙翠翠 设计日期： 2012年6月 江 苏 大学60目录 第1章 总论1 1.1镇江情况概述11.2项目简介51.3编制依据7第2章 市场分析 82.1镇江市总体情况82.2项目所在区域情况 11第3章 规划设计分析16 3.1主要规划设计 16 3.2 项目定位19 3.3 规划设计方案指标及分析 223.4 项目SWOT分析 22第4章 投资估算与资金筹措264.1投资估算说明和建设投资264.2资金筹措294.3项目建设规划及进度安排30第5章 财务效益分析395.1财务评价编制依据395.2基础财务数据与说明395.3分期开发建议395.4资金使用计划415.5销售收入预测425.6项目财务报表编制及指标计算445.7项目盈亏分析475.8项目敏感性分析47 附表：财务报表第6章 社会、环境效益和风险评价52第7章 开发投资分析结论和建议58 参考文献第一章 总论1.1 镇江情况概述1.1.1 地理位置 镇江地处江苏省中南部，长江下游南岸，总面积为3843平方公里。镇江地处丘陵地貌，全市低山丘陵以黄棕壤为主，岗地以黄土为主，平原以潜育型水稻土为主，有城市“山林”之称。 镇江是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一，但镇江处于长三角城市都市圈的最外围，受到上海经济圈的辐射非常小。 镇江同时也处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，在目前两大都市圈发展尚未成熟的阶段，镇江由于位于都市的外围，其双向辐射优势不能得到发挥。1.1.2 气候条件 镇江市地处长江下游南岸，北纬31373219，东经1185811958。东西最大直线距离95.5公里，南北最大直线距离76.9公里。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。 属北亚热带季风气候，年平均气温15.6，日照数2,057.2小时，无霜期238天，降水量1088毫米。1.1.3 交通条件 京沪铁路横贯东西。沪宁高速公路、312和104国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达，镇江至扬州长江公路大桥已开通。长江与京杭大运河在镇江交汇，构成全国最大的十字黄金水道。南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。 镇江拥有对外开放的国际港口。现已建成泊位139个，其中万吨级以上泊位20个，最大可停靠5万吨级船舶，镇江港是长江第三大港，为国家主枢纽港之一，有铁路和高等级公路与港口相连，与世界50多个国家和地区的120多个港口有运输业务联系。镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、海事、边防、出入境检验检疫等查验机构齐全。1、对外交通： 以沪宁高速和海溧高速公路构成的新“黄金十字”为框架，形成一港、一场、二站、六放射的对外交通体系。 一港镇江综合港，包括大港港区，龙门港区，谏壁港区和高资港区； 一场旅游机场 二站沪宁铁路站和京沪高速铁路站 六放射由镇江至句容、扬中、丹阳和茅山、宝华、访仙的一级公路，形成半小时交通圈，强化中心城市的辐射力和集聚力。2、中心城道路交通： 中心城形成一轨一环三横四纵的交通体系。 一轨：城市轻轨系统，并与南京、扬州及苏锡常都市圈轻轨系统相连，实现都市圈之间的铁路公交化。 一环：城市外环与中心城各功能区、市区各镇相连。 三横：沿江、城中、城南干道 四纵：高资一纵（通港路），主城一纵（镇宝路），谏壁一纵（谏辛路），大港一纵（通港路）。1.1.4 人口情况 1、全市常住人口：全市常住人口 3为3113384人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的2897016人相比，十年共增加216368人，增长7.47%。年平均增长率为0.72%。 2、家庭户人口： 全市常住人口中,家庭户4975338户，家庭户人口为2847513人，平均每个家庭户的人口为2.92，比2000年第五次全国人口普查的3.04人减少0.12人。 3、性别构成： 全市常住人口中，男性人口为1595672人，占51.25%；女性人口为1517712人，占48.75%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的103.71上升为105.14。 4、年龄构成： 全市常住人口中，0-14岁人口为320687人，占10.30%；15-64岁人口为2470067人，占79.34%；65岁及以上人口为322630人，占10.36%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.38个百分点，15-64岁人口的比重上升4.68个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.7个百分点。1.1.5 行政区划分 镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒、镇江新区共四区，代管句容、丹阳、扬中三市。另有国家级经济技术开发区-镇江新区行使市辖区经济、社会管理权限。镇江全市总面积2414平方公里，人口311.3万人。市人民政府驻京口区正东路39号。 至2011年底，全市共有51个镇（街道）。其中:镇41个，街道办事处10个。丹阳市辖13个镇，句容市辖10个镇，扬中市辖5个镇，丹徒区辖7个镇，京口区辖2个镇、4个街道办事处，润州区辖1个镇、4个街道办事处，镇江新区辖3个镇、2个街道办事处。1.1.6 经济状况 1、经济地位： 镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。 2、近几年镇江GDP发展： 自2005年至2010年，镇江经济呈上升趋势。2011年虽然在GDP总值上依旧事态良好，但增长百分比下滑。可能是受到国家房改政策的影响，在房地产市场上震荡不轻。 3、与周边城市的经济状况对比： 2009 年镇江市经济情况运行良好，国民生产总值为 1672.08 亿元，社零总额488.5亿元，房地产投资额95.47亿元，户籍人口269.6万，人均可支配收入20949元，镇江市国民生产总值及社零总额在苏中三市中处于中等水平，房地产投资额及户籍人口较少，市场容量有限。 4、镇江人均收支水平： 由于经济危机的影响，09年第四季度人均可支配收入为5030元，随着经济回暖，10年第一季度已经超过去年最高水平，达到了7512元，但在二季度出现下滑，第三季度重新回升至5000元左右的水平。 5、财政状况 由于经济回暖，2010年1-2月份，消费者价格指数出现大幅上涨，短期表现微涨迹象。3-6月份之后开始趋于稳定上涨，7-10月大幅上涨，11月-12月逐步下跌。财政状况 2011年财政持续增长。全年实现财政总收入531.27亿元，比上年增长39.3%。实现财政一般预算收入181.90亿元，比上年增长31.7%，其中税收收入完成145.82亿元，增长31.5%；在税收收入中，增长额完成23.68亿元，增长13.6%；营业税完成44.39亿元，增长26.3%；企业所得税完成20.48亿元，增长44.5%；个人所得税完成7.57亿元，增长37.2%。 财政支出保持同步较快增长，民生类支出得到重点保障。全年完成财政总支出425.14亿元，比上年增长42.6%。完成财政一般预算支出202.5亿元，比上年增长30.8%，其中：科技、教育、社会保障和就业、医疗卫生完成支出6.8亿元、32.89亿元、13.48亿元和11.99亿元，分别增长75.0%、20.0%、50.2%和66.4%。1.1.7宏观总结 1、镇江的地理位置优越，是长江三角洲重要的港口城市，交通便利，环境优美，得天独厚的综合条件和为其房地产业的发展提供了有利的背景。但由于镇江位于上海经济圈的边缘、南京都市圈内，相对的受上海的影响很小，而受南京的影响很大，近几年南京经济发展相对滞后，房地产市场也迟迟得不到发展，这在很大程度上制约了镇江经济、房产市场的发展。 2、区域经济的快速发展，国民经济的持续增长，人均GDP也突破了20000元，使得镇江的房地产发展得到了有力的支撑。 3、产业结构不断优化升级，第二、三产业的发展明显加快，作为第三产业支柱的房地产业也将不断的发展，随着整体经济的快速发展，房地产业也将逐渐显示出其重要的支柱作用。 4、固定资产投资额日渐上升，其中房地产投资的增长速度超过了50%。房地产业进入快速发展阶段。 5、从城市发展规划可以看出，未来镇江的主要发展目标是加快城市化进程，在进程中产生的城市改造和向外扩张所带动的住宅消费需求是巨大的，这也将推动房地产市场的快速发展。1.2 项目简介1.2.1项目概况项目名称：皇家一品 地 址：镇江市双井路333号占地面积：30亩物业管理费：1.9元总建筑面积：约5万平方米竣工日期：2014年初学 区：八叉巷小学 江苏省镇江第一中学皇家一品城位于镇江市市区的双井路两侧，北起镇江电力公司，西临电力路，东至胜利路，用地地势平坦。古运河从迎江桥流经老西门桥至新西门桥穿过项目地块，是镇江市古运河风光带概念规划中的“人文河流”。总用建筑面积约5万平方米，项目南临大市口的门户，是CBD的出入关口。北揽长江，西抱古运河。密织的路网结构，将如意江南城环环围绕。为满足CBD人居住、消费、休闲、娱乐、社交等多种形态的高品质生活需求，皇家一品特采用了目前国际最流行的HOPSCA地产模式，量身定制出“皇家”的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点镇江市双井路333号规划总用地面积20010m2实际用地面积18000m2计容积率面积47000m2总建筑面积50000m2建筑容积率2.5建筑密度30%绿地率35%住宅面积45000m2商业面积2000 m2地下室面积3000 m2 居住总户数300户 根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积45000m2，其中住宅45000m2，商业部分2000m2，另外不计容积率之地下室建筑面积3000m2，共188个车位，项目总建筑面积50000m2，拟建6栋12层住宅楼。1.2.2周边配套设施学校： 镇江市第三中学、解放路小学。银行：交通银行、工商银行、镇江市商业银行、农业银行、建设银行。 超市： 大润发，现有几家小超市（未来底商规划有社区配套超市）。菜市场：京燕快捷菜。医院： 市第一人民医院、江苏大学附属医院、红十字、儿童医院。邮局： 新马路邮局。商场： 八佰伴、新世纪商厦、五星家电。 1.2.3功能定位 以智能化为主题，生态化为核心，环保化为基础，融一站式、体验式、公园式生活特征，集购物、休闲、餐饮、娱乐、运动、文化、旅游、展示、商务于一体，是应有尽有的生活之城。1.2.4针对人群 有高端享受品味的社会精英人士。1.2.5项目户型 90-200平米大户型1.2.6价格信息6500元/平米1.3 编制依据 国家发改委产业结构调整指导目录2005年 城镇廉租住房档案管理办法 城市房地产开发管理暂行办法 城市房地产开发经营管理条例 城市房屋拆迁管理条例 房屋登记办法 国务院关于修改住房公积金管理条例的决定 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 中华人民共和国土地管理法实施条例 中华人民共和国物权法 中华人民共和国土地增值税暂行条例第二章 市场分析2.1 镇江市总体情况2.1.1 镇江房地产发展概况 1980年镇江开展了商品住宅试点项目，以统建的方式开辟了一些新居民点，在市东、南、西方向形成了一批具有一定规模的住宅小区，这些小区商品房多为三到四层的低层住宅，规模小，呈兵营十排布，具有客厅、阳台、灶房和一般的卫生设备。这些居住小区围绕市中心而建，地理位置离市中心较近，交通非常便利。 二十年来，随着城市经济和收入的逐步发展增多，当地人对居住环境、条件和住房档次的要求在不断提高，消费需求由温饱型向舒适型方向发展，随着市中心动迁力度的加大、城市发展水平的提高，产生了大量动迁、需要换房、改善居住条件的人群，这部分人群大多以购买大面积、大户型住宅为购房目标，居住地也逐步向外迁移，但市中心仍然是镇江人心里最理想的居住地。 2000年前后镇江房地产市场从开始加速发展，并不断得到升温。目前镇江整体房地产市场的产品供应还是以多层、小高层公寓型产品为主，鲜有高层公寓产品，产品类型比较单一，缺少别墅项目。已有的别墅项目档次也比较低，且别墅项目的总价也对部分目标消费群形成购买制约，但是大面积、大房型、上档次的居室生活又是这部分消费者的追求，因而市场对于类别墅项目存在潜在的旺盛的购买需求。 按照市政府“三年大变样，今年决战年”的要求，2003年城市基本建设已首次突破100亿大关，其中房地产投资近30多亿元。商品房销售面积达80多万平方米，城市改造房屋拆迁面积100万平方米。2004年全市住宅施工面积约330万平方米，比1999年增长了79.2%。 国家一系列针对房地产的宏观调控政策的出台，主要是切实稳定住房价格，既要防止房价大涨，也要防止房价大跌。而控制住房价格上涨势头，真正的目的就在于防止大起大落，促进楼市健康发展，这是国家一系列宏观调控政策出台的核心所在。金融危机以来，国家出台了拉动内需的系列政策，目前已经收到明显效果，在整体经济复苏和政府系列措施的作用下，因此镇江房产总体将迎来新的跨越。由于09年以来镇江房价涨幅过大，高房价逐渐成为影响购房者决策的关键因素，市场上总价在3045万总价区间的商品房极为畅销。受国家宏观调控可能转向影响，部分购房者有可能重新转为观望状态，市场竞争加剧。此外随着房地产开发进入品牌时代，消费者对于开发商的信誉、业绩及行业口碑更为关注。产品竞争细化到项目品牌、售后服务、综合性价比等层面，购房消费者更加理性。在全国房地产政策趋紧的情况下，镇江11年无论是商品房还是二手房，销售量均有一定下降，但价格因为通胀的压力仍呈现稳中略升态势2.1.2 土地供应数据 2009年，供应商品住房用地1.55平方公里，政策性住房用地0.084平方公里（经济适用房0.08平方公里，廉租房0.004平方公里） 2010年，供应商品住房用地1.63平方公里，政策性住房用地0.094平方公里（经济适用房0.09平方公里，廉租房0.004平方公里） 2011年，供应商品住房用地1.70平方公里，政策性住房用地0.094平方公里（经济适用房0.09平方公里，廉租房0.004平方公里） 2012年，供应商品住房用地1.77平方公里，政策性住房用地0.094平方公里（经济适用房0.09平方公里，廉租房0.004平方公里）2.1.3 近年来镇江房地产投资情况 镇江房地产投资稳步快速增长，其中2004-2006年是房地产投资的高速增长期，进入2007年以后，镇江房地产投资开始趋缓，2008年，镇江市区房地产开发投资56.66亿元，同比减少7.1%，房屋施工面积538.25万平米，同比增加12.8%，其中住宅432.93万平米，同比增加11.7%。 近年来镇江市固定资产投资保持在20%以上的增幅，其中房地产投资占10%，城市建设力度比较大，城市扩展速度比较快。 2011年房地产开发投资增速平稳回落，商业营业用房投资比重大幅提高。前三季度，全市完成房地产开发投资71.04亿元，比去年同期增长13%，增速分别较上半年和一季度回落10.7和16.6个百分点。其中，土地购置费14.11亿元，由上半年同比增长1.1倍回落为同比增长 38.2%。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为7.5%，同比下降1.1个百分点。从商品房用途看，商品住宅投资54.61亿元，比去年同期下降0.4%，占房地产开发投资的比重由去年同期的87.2%下降到76.9%；其他用房投资2.67亿元，比去年同期下降13.8%，占房地产开发投资的比重由去年同期的4.9%下降到3.8%；商业营业用房投资快速增长，完成投资11.75亿元，增幅达157.4%，占房地产开发投资的比重由去年同期的0.7%提高到16.5%。2.1.4近年来镇江土地市场供应情况 镇江市土地市场成交从2009年以来大幅增长。2010年2010年土地成交4146.61亩，环比上涨19.22%，相比2008年上涨98.50%。 “拿地竞争越来越大”。近年，开发商在镇江拿地不像以往那么容易。通过开发企业拿地的激烈情况也能看到，开发商对于镇江地产市场依然看好。虽然国家目前调控频出，但是长期调控却出现了“短期”效果，往往只是在调控刚出来的1个季度还有效果和影响，之后便。 “地价上涨很多”。金广路东侧地块出让面积13.96亩，建筑面积48880平方米，成交单价1611.75万元/亩，楼面地价高达4603元/。 “地价上涨，房价难降”。尽管目前调控措施很严厉，但是房价却很难降下来。一方面购房需求还是大量存在，虽然加大了明年保障性租房的力度，但是依然无法缓解国内的住房压力。 镇江2011年上半年共计出让国有建设用地37宗，总成交金额为800353.03万元。土地成交增幅不大。单宗成交金额最大的为，招商地产在滨江板块拿到得大东1号地块，和2号地块，成交金额为301000万元，成交出让面积为：479.22亩。成交总建筑面积为：550000平方米土地。成交土地价为628.1万元/亩，成交楼面价已达约5500元/平方米。创下今年土地成交最高。2.2项目所在区域情况2.2.1京口区简介 京口位于长江与运河激情交汇处。滋润着118平方公里的热土，孕育了一颗熠熠生辉、魅力四射的明珠，她的名字是京口。历史与现代在这里传承融合，演绎着3000年开天辟地的发展史诗；经济与文化在这里竞相生辉，激荡着36万人民齐赴全面小康的壮志豪情。今日之京口，正散发着深厚浓郁的历史底蕴，洋溢着生机蓬勃的时代朝气，激情书写着率先发展征程中的辉煌篇章。2.2.2京口区经济发展 近年来，京口区根据自身的资源条件和区位特点，坚定不移的走“工业强区、三产兴区”之路，促进了经济的又快又好发展，保持了国民生产总值年均递增15、财政收入年均递增近50的较高增幅。2005年，全区实现地区生产总值34.1亿元，财政收入10亿元，并在产业发展上形成自己的特色。 工业方面：目前京口已经初步形成了机械、电光源、电子电器、金属压延、建材等主导产业。 三产服务业方面：京口作为主城区，是镇江市的中心区域。镇江市委、市政府驻地在京口，90的市级机关在京口，市区70的人口生活、工作在京口，促进了京口房地产、商贸、餐饮等服务业的蓬勃发展。2.2.3京口区发展规划 近几年，是京口区率先建设和谐社会和实现经济增长方式根本转变的关键时期。工业强区，走新型工业化道路，把自主创新摆在全部科技工作的核心位置，全面提升区域科技创新能力和核心竞争力，为实现京口区国民经济和社会发展第十一个五年规划提供科技支撑，是编制“十一五”科技发展规划的出发点。实现“十一五”规划的主要任务1、大力发展优势高新技术产业： 集成提升现有特色产业。以鼎胜铝业、宝华半挂车，蓝舶防腐、中煤电子及属地市直企业等一批省、市级高新技术企业为重点，加大科技工作的引导、指导、扶持、服务的力度，着重提高以自主创新能力为重点的“二次创业”。注重成果转化、产业化应用和市场开拓，全力推进我区新材料、汽车配件、电力电器、防腐技术和林木果蔬深加工等支柱产业跨越式发展，确立“工业强区”的支柱。积极引导和推进企业研发机构的建立与完善，增强支柱产业的自主研发能力，不断开发一批具有自主知识产权，在国内国际具有竞争力的高新技术产品，形成技术先进，关联度高，产品配套的高新技术产业集群。 大力培植新兴高新技术产业。紧扣我区新引进和开工大项目的推进，强化对新兴产业高新技术发展的培植力度。以中盛产业园、大陶科技、迪耐通讯、红旗重工及新引进的科技含量高的大项目为科技工作抓手，在新产品试制、立项、鉴定、认定省市级高新技术产品和高新技术企业等方面，给予全方位的主动服务和超前服务，确保“十一五”期间形成以新型化工、生物蛋白、船舶及配件制造，电子信息等为代表的新型特色产业，培育具有自主知识产权和国际竞争力的高新技术产业集群，从根本上调整产业结构，转变经济增长方式。2、大力推广和应用高新技术改造传统产业： 继续贯彻“用信息化带动工业化”的新型工业化道路发展方针，加强传统产业高新技术化的工作力度。改造传统工艺加快生产过程自动化，改造管理水平促进管理现代化，大力推广应用CAM、PDM、ERP、CIMS等现代信息生产和管理技术，切实解决传统产业升级所面临的重大共性和关键技术难点。重点是推广流程智能化控制技术，实行传统产品生产各工序及全过程的智能自动控制水平和连续生产工艺线过程控制水平，大力推广节能降耗技术、清洁生产技术、废弃物资源化再生技术，资源综合利用技术等新技术新工艺，降低能源消耗、减少污染，全面提高我区机械设备制造、零部件加工、五金、木业、印刷包装、纺织服装、化工、食品、建材等传统产业的高新技术化水平。3、培植中小型民营科技型企业： 民营企业是我区自主创新、经济发展的主力军。高度重视中小型民营科技企业的科技创新，做大做强。针对我区很多中小民营企业面临的“二次创业”，加强分类指导，关键是以增强企业自主创新能力为核心，以体制创新、机制创新为纽带，深入开展“百企创新工程”，鼓励和指导中小民营企业跟踪国际国内行业技术发展的前沿，加强产学研结合，加强对国内外高新技术的引进、消化、吸收再创新，尽快形成自主的核心技术和知识产权，培育和认定一批新的省市级高新技术产品和高新技术企业，确保“十一五”期间，在民营企业中新认定1015家省、市级高新技术企业，新认定2030个省市级高新技术产品。4、切实加强知识产权工作 发挥国家知识产权政策的导向作用，建立自主创新专利工作奖励政策和激励机制。强化科技计划项目和专利的集成，将专利的数量和质量，作为科技计划项目立项和鉴定验收的条件和依据，将自主知识产权拥有、利用、保护和管理的业绩作为申报省市级高新技术企业评估、认定的重要条件。加强知识产权行政执法力度，坚决打击知识产权违法行为，增加知识产权工作宣传和行政执法经费，建立与完善知识产权管理体系，2006年创建“省专利工作试点区”，“十一五”期间确保认定为“省级专利工作示范区”。5、继续抓好农业先进技术的应用与推广 切实发挥科学技术在建设社会主义新农村中的重要作用，优化农业结构，加快农业现代化进程。 一是开展农业科技宣传活动。充分利用科普宣传月、科技三下乡等主题活动，广泛开展送科技下乡。举办各类实用技术培训，提高农民科学文化素质和致富技术水平。 二是引进、培育和推广农业先进技术。大力引进特色蔬菜、应时鲜果、苗木花卉、畜禽新品种和新技术，积极推广实施栽培技术、养殖技术和农副产品的深加工技术，进一步推广“发酵床养猪”技术和“稻鸭共作”技术，积极开展无公害、绿色和有机农产品的科技攻关和研究。 三是继续抓好农业示范园区建设。选择一批科技含量高、辐射面广、带动能力强的农业科技项目，从资金、政策上重点扶持，使其成为农村科技致富的辐射源。大力培育科技型农业龙头企业，重点抓好中盛科技产业园、扬子江生态产业园、瑞京农业科技示范园和果树研究所等已具有产业规模企业的科技进程，再培育个具有发展前景的农业科技示范园，努力建设几个区域性农业试验中心和有机农产品研发中心，争创农业名牌产品，打造城郊结合的特色农业，促进现代农业的快速发展。6、促进社会全面、协调、可持续发展 坚持“以人为本”的科学发展观，依托科学技术发展水平，推进和提高全区人口健康、生殖保健、防病治病的整体水平。以提高人口素质、稳定低生育水平为目标，开展生殖健康、出生缺陷监测，扩大优生优育等方面的新技术新药品推广应用。加强社区卫生服务体系的建设，建立和完善重大传染病和突发性公共卫生事件的应急机制，区域防止重大疾病整体水平有新的提升。加强环境保护与决策，努力开展水、空气污染控制及资源再生利用的技术研究，建设生态城。认真参加镇江市城市水环境质量改善与生态修复技术的示范工程国家重大科技项目的推进和实施。以信息化管理推进服务业发展，促进经济、社会全面协调、可持续发展。2.2.4京口区房地产情况 京口区成交商品房共计106套，排名第一，与之前相比 ，成交数量上浮较大，环比增幅135.6%。其中，普通住宅产品成交共计97套，成交数量比上周增加58套，均价7848元/平米，环比上升30%，东风新家园项目成交59套，占总成交量的60.8%，成交均价为8516元/。京口区2012年楼盘京口区项目项目地址在售房源类型面积()价格范围(元/)售楼电话云河湾京口区经十二路中段花园洋房8613657000511-88850000恒美山庄京口区学府路80号多层多层86-1616000-65000511-88787000优山美地谷阳路与禹山北路交界处电梯洋房16068000511-85082222小高层87-1375450高层90-109（毛）5300（精）6800商铺40-1208000天正幸福1克拉镇江市京口区小米山路101号(焦山路以西)高层48-7065000511-85686666商铺12012000京亿城镇江市谷阳路388号SOHO公馆商铺46-6020-406000200000511-83362888宜嘉湖庭花园京口区禹山路199号(禹山路禹象路)小高层80-11011788985656香江世纪名城京口区学府路与经十二路交叉口小高层高层82-118113、117600058000511-88792999学林雅郡经十二路中段多层小高层多层117、138小高层58、8353000511-85562888名仕佳园学府路南侧经十四路东侧多层8713157000511-88791888京口花园京口区教顶山南侧小高95-12570000511-85111666东城绿洲碧水苑镇江市经十二路中段(东城绿洲小区)多层联排多层124联排300-340多层5500联排200-250万/溪嘉苑镇江市京口路288号多层多层9072000511-85999999第三章 规划设计分析3.1主要规划设计3.1.1 规划理念概述 在现代的繁华城市里，人们为钢筋水泥构架的现代建筑所窒息，而要想生活在心灵可以休憩的绿色家园里，成了城市人的一种可遇而不可求的都市情结。在此本项目本着生态居住环境的设计理念，试图诠释一种崭新的现代生态生活社区，从而营造一个崇尚自然、回归自然的自由漫步式家园。 生态环境最基本的要素是“绿”和“水”，“绿色”在这里已从狭隘的色彩概念转变为环保和生态意识概念。绿色不单指色彩，而是代表一种崇尚自然、回归自然的设计理念。水者，地之血气，如筋脉之流通也。水在人与自然关系中起着特殊的协调作用。它不仅能给人带来欢愉、轻盈、柔和的感觉，而且还具有净化空气等重要的环保作用。有了“绿”与“水”的完美结合，既能取得丰富的环境效果，又能达到生态环保的目的。 生态建筑和自然美的充分融合是本项目设计思路的方向，体现“以人为本”和“以自然文本”的设计思想。 环保贯彻其中，营造可持续的小区环境。这里的可持续发展是指一个生态系统在永久的将来都能继续有效地发挥其正确的功能作用，而不会受到那些关键性资源的耗尽或过荷的强迫而衰退。从现代生态型住宅小区的规划设计上看，小区总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施以及绿化系统的设计，都以遵循可持续发展为出发点和目标。具体设计上，注重绿化布局的层次、风格与建筑物要相互辉映，同时注重不同植物各方面的相互补充融合，发挥绿化在整个小区生态中其他更深层次的作用，如隔热、防风、防尘、防噪音等。房屋的建造则考虑了自然生态和社会生态的需要，注重节省能源，注重居住者对自然空间和人际交往的需求。 从住宅的内部空间到外部交流空间以至公共复合行为空间的扩展，并与城市社会的交汇，这样的层层推出将空间系统化。从园林、回廊、喷泉、休闲广场、宅间绿地到游泳池、健身会所等，通过多个交流场所，创造一种自由漫步式的家园模式，将为人际交往传统的延续和自我娱乐的健康发展提供设施保证。 仅仅利用人工因素打造一个临时性的自然环境并不能实质性体现生态社区的概念，能够让整个社区具有自然再造功能，真正“活”起来，把水引入园区营造自然再造区，让人文环境与自然环境相互交融，是生态型住宅小区的另一个着眼点。3.1.2 规划结构功能定位 规划和建筑的设计是小区功能定位的关键在规划设计中遵循三项原则： 1、发掘利用现有资源原则。规划和设计定位前，要详尽分析小区周边环境的现状和发展前景，对周边环境要有清醒的认识。充分、灵活地利用好小区周边的现有资源，不仅能节约开发建设成本，也能使小区既与周边环境密切并有自己的特色；而且能相对周边环境显示出独特的优势和亮点。 2、以人为本原则。住宅，已不仅仅是遮风挡雨、安身立命之所，更是人们休闲、娱乐、进行人际交往的场所。这就要求开发商在进行住宅小区规划时，必须以人为本，统盘考虑客户的各种需要，最大限度地满足人们在舒适、方便、安全、审美、健康、体现自我价值等方面的需求，创造出一个良好、合理、优美的居住环境，提高人们的生活品质，从而创造住宅小区的“卖点”。3、新颖简洁原则。对小区区布局的风格和建筑形态，不能一味地仿制抄袭。上海目前的布局风格和建筑形态处于“万国大战”的气氛中，有盲从和浮躁之风、欧陆风格、里弄人家、仿古、现代简约风格等，建筑外立面的处理已步入“时装化”时代。随着工作和生活节奏加快，“简装、便捷、明快、和谐”的生活方式已成为一种时尚追求。如能将其融会在小区的整体布局之中，形成一种建筑、造景风格，必将顺应时代潮流，赢得广大市民的青睐。 将概念模式翻转成一个空间模式，利用小区交通路网和绿化带将小区分为用地住宅区、公共服务设施区、商业区和绿化休闲区。分区明确，联系便捷，形成以绿化休闲区为核心的家园模式。同时，园区内的空间设计包括从公共到私密形成多层次性的、完整的空间序列，我们在寻找着这种等级及等级间关联的体现和建筑及场所空间的归属感与参与感的相关特性，从而避免归属感的不确定性和模糊性。 在园区内设置了相应的景观空间节点，从而使其产生一种明确的归属感和场所的可识别性。注重处理好各个交接处的呼应与延伸，从而较好地完成了引导作用。空间集合与节点的相依相成，使规划结构完整、严密。 3.1.3 交通组织 强调交通组织的多元性和平等性。采用环路网状将小区的多个清晰的结构加以分区并成网状向各个目的地延伸。尽可能减少设计小区内机动车流与人流活动的交叉和并行长度，利用环境暗示的方法多重限速。特别注意消除车流对社区绿化系统的穿越，以保证整个步行系统的维护。另外，为方便残疾人，在园区内还设了残疾人坡道。1、动态交通组织： 交通流线分为机动车流线、消防服务车流线、自行车流线和人行流线。设计主导思想为人车分流、安全、便利。小区内严禁机动车辆驶入（消防车除外），住户私家车从小区东面和南面车库入口处的地库坡道直接进入车库，地库停车场内设一部分访客停车区域。人性流线分别从大门和南、北地块间隔小道进入。2、静态交通组织：根据国家及有关规定，设置足够数量的停车位，分三种方式：专门露天停车位。设置二层地下停车库。非机动车停放3.1.4 景观空间 整个小区由两岸的景观所带动，并着力于对景观视线的组织安排、分析和组合视景，小区的主入口景观轴线与沿江景观轴线交会于中心活动广场。景观与人及为人所用区域和空间的联系，确保功能和景观的相互和谐，是我们努力探索的重点。同时开阔的景观空间设计，使小区内部空间视觉走廊畅通，并对视线产生持续的向心性吸引力。园林化景观设计中构架了一个完整的空间序列，围绕主题立意安排多样化空间形式，并兼顾整体，同时在设计中体现了流畅浪漫的东方园林设计风格，强调了空间的流动性和他们之间的关系。景观设计了一条拉通南北的大尺度水系景观走廊，将南北两地块相连，使其保证总体上拥有一个宏观尺度，以增强小区的整体概念。同时在细部处理上将水景迂回、开合使其通而不畅，沿岸再配以活动中心、小品广场、垂柳绿化等构成细部小景点。小景点用来消除大尺度带来的单调空泛，同时连贯统一的大尺度景观又可以弥补和串联各种小景点在统一性上的不足，真正达到脉络清晰,移步易景。 3.1.5 绿化系统规划 注重点、线、面的结合，在城市干道周边及小区主干道上，多以常绿树种为主种植，形成结构线型绿化，削弱城市噪音干扰，保持小区内及私密空间的安静，减少扬尘污染，同时又可美化环境。结合休闲绿化林荫路及建筑周边绿化等构筑小区内绿化网，广场绿化及过渡空间呈点状分布，常绿植物及落叶植物相交，并配置灌木及花草。自然生态环境再造区可调节小区的小气候，形成富有特色的小区园林环境。此外，贯穿景观轴线的水体既是景观环境系统的主要组成部分，又是绿化工程的重点。 3.1.6 水系的引用 人工水体导向设计是本方案的重点特征之一。把河水引入小区内，贯穿整个景观主轴线，并运用曲线有节奏地引伸至湖面。不同的水体形态连接了景观的点和面，使水、绿、路、文化紧密结合起来，达到人与自然共生的和谐局面，体现了江南的文化特色。 该小区在水环境的规划与设计中，对小区建设所涉及的水环境体系给水系统、排水系统、雨水系统、污水处理中水回用系统、景观水体系统、绿化用水系统等，进行了周密合理的规划和设计。小区景观水体布局合理，水景与公共绿地融合为一体，环境优美，与自然和谐，水面高程分级合理，充分利用多种池内自然净化措施，较好地利用了雨水作为景观水体的重要补充用水。该小区雨水利用以渗透为主，通过合理规划雨水径流途径、设置多种渗透设施等措施，充分利用雨水，为小区内大面积绿化和景观水体提供了大量的生态用水。 3.2 项目定位3.2.1 竞争战略定位 战略定位处于企业定位的最高层，它的内容与范围比后两者大得多。它要解决的是企业“做什么”，“不做什么”，“怎么做”三个问题。目前的地产开发企业已不可能做到在所有层面上满足消费需求，因而必须预先在经营目标选择上进行“舍弃”，进行差异化或集中化市场开发。由于项目开发地址位于镇江京口区的大市口中心带，是商业聚集地，经济繁华，交通便利。附近基本设施齐全，选择性强，包括大型超市、百货、菜场、医院、学校、银行，应有尽有。经过对附近住宅项目定价的深度了解，价位趋于6500到7500每平方米，属于镇江地区房价最高的区块。项目地处闹市区，为了满足建筑密度、采光、私密度等问题，计划建造12层的小高层为主要商品类型推向市场。建筑面积以90200平方米的大户型为主。此外，由于城市中心绿化问题比较欠缺，所以本项目的生态性、环保性建筑风格就是最大的买点。宛如一座位于城市中心的私家花园，闹市中的安逸港湾，与城市密切相连又独立之外，是理想的家园。 （以上数据来自对调查问卷的分析）3.2.2 目标客源定位 对调查问卷的数据分析得到，多数能满足6500元每平方米房价的客户群集中于部门主管和企业高级经理，所以本项目的目标人群为有高端享受品味的精英人士。白领人士大都关注隐私是否被保护的问题，所以该项目的12层的楼层及层高，都能很好地保证客户私密度的问题。本楼盘位处市中心，与多个商业区毗邻，交通便利，为生活增添了许多情趣，此外，住宅小区位于商业区，交通便利，出行方便，符合都市白领快节奏的生活步伐。3.2.3 文化形象定位 随着消费者需求的日趋差异化、多样化、复杂化、个性化，人们重视“情绪价值”胜过“机能价值”，这导致了房地产品牌时代的到来。品牌定位包括文化定位和形象定位。概念定位和形象定位均从产品的使用价值出发，但又不局限于其使用价值，不仅仅停留在实惠、多功能、耐用上，更讲究品位，要求产品既有实用功能、艺术功能，又要有情感功能，从而给消费者以美感和遐想。这就要求房地产企业在定位时，要有新思想、新内涵和新概念，赋予房子灵魂。同时，在传播时由于消费者接收信息的渠道繁多及多样化的人群生活方式，必须进行差异化传播，才能使项目脱颖而出。本项目通过对市场的精准把握，以“生态”为主题，协助消费者挣脱了城市的牢笼、喧闹的气氛，将业主带到了一个充满绿意、流水、清新空气和阳光的生态园林社区。3.2.4 户型比例 根据调查问卷对潜在客户群户型喜好的数据分析如下： 选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解，而户型则不管人们过去如何，只是以它难以更改的刚性改变重塑人们的生活方式。因此，所谓好户型，就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型；是能满足现在与未来生活变化的需要的户型；是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型，是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。1、一套好地户型，应该满足六个特性 （1）实用性：是指住宅要实用，大小要适宜，功能要合理，要舒适 温馨，要每个房间都间隔方正，少点“金角银边”，谨房多边角的“钻石房”出现，真正成为人们居住的港湾。 （2）安全性：是指住宅要具有防盗、防火、抗震和抗御自然灾害的 能力。 能力。 （3）私密性：还要具有一定的秘密性才会有安全感，因此社交还要具有一定的秘密性才会有安全感，因此社交、私人空间应有效分隔。 （4） 灵活性：住宅还要有一定的灵活性，以便根据生活要求灵活改 变使用空间，满足不同对象的生活需要；灵活性的另一体现就 是可改性，因为家庭规模和结构是变化的， 生活水平和科技水平也不断提高，户型应符合可持续发展的原则，用合理的结构体系提供一个大的空间，留下调整与更新的余地。 （5）