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商品房买卖合同讲座 什么是房地产业？ 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业 。 西方国家房地产、汽车、钢铁是国民经济的三大支柱产业 。 11届三中全会以来，我国房地产也发展迅速。 1988年城市土地开始实行有偿、有期限的使用制度，房地 产业迅速崛起。 问题出现：1：大量批租土地，盲目开发，土地总量失控 ，农田急剧减少，直接影响农业生产； 2：土地出让和房地产交易市场混乱，抄地，少数人富裕 ，损害了国家和消费者利益； 3：房地产开发企业过多过滥； 4：房地产权属管理不太健全. 什么是房地产？ 房地产是房产和地产的简称。 地产可以是土地所有权，也可以是土地使 用权。在我国，土地的所有权不可转让， 故我国的地产仅指土地使用权。另外，租 赁土地使用权、土地使用权抵押权称为土 地权益，属于广义地产的范畴。 房产是对房屋的所有权和其他权益。 什么是商品房 商品房是由房地产开发企业 开发建设并向社会公开出售 的房屋。 广义商品房可以在市场上进 行自由交易的房屋，如个人 私有房屋，房改房、集资房 、经济适用房、等购买后转 归完全私有后可自由交易的 房屋。 商品房分期房和现房。 房屋和土地的密不可分性 1、实物形态房与地是联系在一起的，房屋总是 建立在土地上的，依赖于土地而存在； 2、权属关系看，房屋所有权是否合法，通常要 看房屋座落的地皮的使用权的取得是否合法，非 法占有土地所建造的房屋，尽管是自己建造，建 筑人也不能取得房屋所有权； 3、价格构成看，买卖租赁房屋，房价房租都包 含着地价地租； 4、处分看，即使将房屋和土地视为两个独立的 物，房屋的转让、出租、抵押等一般均涉及土地 使用权，即导致一体处分。 可以有独立地产，但没有脱离开土地 或土地使用权的房产 从法律意义上讲，作为 一项独立财产，房产当 然地包括土地或土地使 用权，毋需称其为房地 产。 因此严格意义上，民法 上只有土地和房屋两种 物，只有地产和房产两 种财产形态，而不存在 房地产概念。 房地产只是我国对房产 和地产的习惯称谓。 没有建筑物，即可以称 为地产；而在他人土地 上的房屋，对房屋的所 有权也可以被称为房产 这是房屋和土地分 离的状况。但是，房屋 必须建立于土地上的自 然事实，使得房屋必须 与土地使用权结合在一 起，才能称为完整的财 产。 房地产管理法 五项管理制度 五种合同 五种登基备案制度 五种证书 房地产管理的五项基本制度 1 国有土地有偿、有 期限的使用制度； 2 房地产价格评估制 度； 3 房地产成交价格申 报制度； 4 房地产评估人员资 格认证制度； 5 土地使用权和房屋 所有权登基发证制度 。 房地产管理法五种合同 土地使用权出让合同 房地产转让合同 商品房预售合同 房地产抵押合同 房屋租赁合同 五种登记备案制度 房地产开发企业及房地产中介服务机构 的设立登记制度； 商品房预售合同登记备案制度； 房地产转让、抵押或变更时的房地产权 属登记制度； 房屋租赁合同的登记备案制度； 土地使用权、房屋所有权的取得登记制 度。 五 种 证 书： 1、土地使用权证书； 2、房屋所有权证书； 3、房地合一的房地产权证书； 4、房地产估价师资格证书； 5、商品房预售许可证书； 商品房面积 1、商品房销售面积 商品房整幢销售，其销售面积为整幢商品 房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从 整幢商品房的建筑面积中扣除）。 商品房按照“套”或“单元”出售，其销售面 积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（ 简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积 之和。 2、整幢房屋建筑面积 整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（柱） 勒脚以上各层的外围水平投影面积之和 ，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯 等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2 米以上（含2.2米）的永久性建筑。 3、套内建筑面积 套内建筑面积系指套内使用面积、套内 墙体面积及套内阳台之和。 4、套内使用面积 套内使用面积系指房屋户内全部可供使 用的空间面积，按照房屋的内墙线水平 投影计算。 5、套内墙体面积 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护 和承重墙体，有共有墙与非共有墙两种。 商品房各套之间的分隔墙、套与公共建筑面积 之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用 墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内 墙体面积。 非共有用墙体水平投影面积全部计入套内墙体 面积。 6、阳台建筑面积 阳台建筑面积系指阳台地面底板外延在水平面 的投影。 7、套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积系指套内各阳台建 筑面积之和。 8、共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占 有或共同使用的建筑面积。 共有建筑面积分摊系数 9、共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑 物的各套套内建筑面积之和的比值，即 为共有建筑面积分摊系数。 10、应分摊的共有建筑面积 应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积 与共有建筑面积分摊系数之积。 商品房买卖合同 第一部分 商品房买卖合同说明 内容讲解 郑州市房地 产管理局市场管 理处核发的商 品房预售许可证 （2001）郑 房管预销字第 0791号），即指 商品房预售； 本合同说明适 用于期房和现房销 售； 合同说明第6条 在签订合同前， 出卖人应当向买 受人出示应当由 出卖人提供的有 关证书、证明文 件。 合同说明第六条要 求出卖人履行告知 义务，建议将下述 文件、证明复印装 订成册，以备买受 人随时查阅：（增 加买受人对出卖人 的信任感） 营业执照； 企业资质证； 国有土地使用权证或者有关使用土地 的批准文件。 建设用地规划许可证； 建设工程规划许可证； 施工许可证或开工许可证； 预售许可证； 物价批文 第二部分 合同当事人 合同双方当事人 买受人：可以是中华人民共和国境 内的自然人、法人和其他组织（属于内 销商品房，不得对境外人士销售） 自然人购房选择、填写 A 本人购买商品房当事人本人，属中国公 民； B 身份证 ，填写身份证号码； C 地址：填写有效身份证注明的法定住所地; D 邮政编码和联系电话应该填写清楚，以方便 联系。 如果实际住址与身份证地址不一致，还应该 在补充协议位置注明实际住址、单位地址或邮 寄地址、信箱号，并注明准确邮政编码，以方 便邮寄送达有关通知。 法人、其他组织（下通称单位 ）购房选择填写 A买受人：填写单位营业执照、单位代码证核准 的单位全称； B法定代表人：填写单位法定代表人姓名； C地址：营业执照列明的法定住所地； D邮政编码和联系电话应该填写清楚，以方便联 系。 如果单位实际住所地与营业执照住所地不一 致，还应该在补充协议位置注明单位实际住址 或邮寄地址、信箱号，并注明准确邮政编码， 以方便邮寄送达有关通知。 委托代理人、法定代理人 个人或单位购房可以由委托代理人 签署有关文件、合同，但转让、放弃合 同权利必须有当事人特别授权，并必须 持有经公证机关公证的委托书； 无民事行为能力、限制民事行为能力 人（如儿童、未成年人）购房必须由其 法定代理人签署有关文件，但转让、放 弃合同权利必须特别慎重。 共有人 共有指两个以上的人对于同一件 物的共同共有。 民法通则规定财产可以由两个以 上的公民、法人共有。 共有人可以是公民、可以是法人， 即两个以上公民、两个以上法人、 两个以上公民结合法人均可以共有 。 第三部分 合同内容 第一条 项目建设依据 填写国有土地使用证 或土地使用权出让合同号 、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、施 工许可证 第二条：商品房销售依据 填写预售许可证 第三条 买受人所购商品房的 基本情况 1 楼号应该从北向南排列； 单元号应该从东向西排列，如东四 单元房号以公司排列为准，但不得重复 ； 2 商品房用途填写：商业用房或者住 宅；商品房结构填写：框架结构或者砖 混结构； 建筑层数：地上1/2层、地下1层； 3、商品房阳台： A、阳台封闭； B、如果有阳台封闭，有阳台不封闭，应该 在本条预留的空白处作出说明； 4：面积：房屋以面积为最主要的衡量 标准，因此，以下三个数字应该准确 A、建筑面积： B、套内建筑面积： C、共有共用面积： 在附件二应该将分摊具体项目、分摊 具体部位、分摊系数等做以说明。 第四条：计价方式与价款 采用第一种方式计算按建筑面积 计算。 按套（单元）计价适用于现房销售 ：当事人对现售房屋实地勘察后可以在 合同中直接约定总价款。 按套（单元）计价的预售房屋，房地 产开发企业应当在合同中附所售房屋的平 面图。平面图应当标明详悉尺寸，并约定 误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸 一致，相关尺寸也在约定的误差范围内， 维持总价款不变；套型与设计图纸不一致 或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同 中可以约定处理方式；未约定的，买受人 可以退房或者与房地产开发企业重新约定 总价款。买受人退房的，出卖人应当承担 违约责任。 第五条 面积确认及面积差异处理 1、均以建筑面积为依据进行面积确认及差 异处理； 2、商业用房采用双方自行约定方式处 理，也可以采用第2种方式进行处理；（ 具体内容见合同范本）； 3、住宅用房采用第2种方式进行处理 ； 4、自行约定方式可以选择： 第一种方式：以产权登记面积为准，按 照合同约定单价，据实结算。 第二种方式： A、面积误差比绝对值在1%以内的，上 述房屋总价保持不变 B、价格差异超过1%，不超过 3%的部 分双方据实结算； C、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权 退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之 日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按 同期银行存款 利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约 定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的 房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出 卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合 同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含 3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值 超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第六条、付款方式及期限 买受人根据其付款方式不同进行填写 1、一次性付款：买受人在签订合同之 日支付总房价款（100%）人民币元整 （大写 ）； 2、分期付款：分三次支付 1） 买受人应于合同签定之日支付房 款总额的40 %，计人民币 拾 万 千 百 拾 元整; 2） 买受人应于房屋主体封顶之日起 三日内支付房款总额的30 %，计人民币 拾 万 千 百 拾 元整; 3） 买受人应于合同约定房屋交接日 前支付房款余额的30%，计人民币 拾 万 千 百 拾 元整; 3、其他方式填写按揭贷款方式，具体内 容如下： 按揭贷款方式付款。 1） 买受人在本合同签定之日支付首期房款， 约占价款总额的百分之 十，计人民币 拾 万 千 百 拾 元整 ; 2） 余款人民币 拾 万 千元整 由 银行提供按揭贷款，买受人应该 在本合同签定之日起三十个工作日内办理完毕贷 款手续； 出卖人协助买受人办理按揭贷款手续。如因买 受人不符合银行按揭贷款的条件或其他自身原因 导致不能办理的，剩余房款买受人应在接到书面 通知后10个工作日内补齐。 第七条买受人逾期付款的违约责任 采用第1条条款，并补充第（3）条约定。 （具体内容见合同范本） 第八条、交付期限 1、交付使用条件采用第1种条件：该商品房 经验收合格 提供另行约定情况一种供考虑选择：该商 品房经建设单位、施工单位、监理公司联合验 收合格，具备装修入住条件 2、针对可能导致延期的特殊原因，则另行 补充规定1条： 政府行为导致工程延期，并由作出该行为 的政府机构提供相关证明的。 第九条出卖人逾期付款的违约责任 采用第1项条款，删除第二项 第十条 规划、设计变更的约定 商业用房不填写补充约定； 住宅房根据住宅特点，填写相应 的补充约定； 有关出卖人出具通知依据则另行约 定，见补充协议：（对于合同其他条款 的告知通知义务均适用，因此作为补充 协议条款） 第十一条、交接 有关买受人违约进行另行约定：（两 种情况） 1、（一次性付款或按揭贷款方式） 因买受人原因导致商品房未能按照出卖 人通知的期限交付的，逾期超过7日，即 视为已经交付，买受人承担该商品房的 风险责任、物业管理费用并承担违约责 任，向出卖人支付违约金，违约金按照 房款总金额的2%计算。 2、（分期付款且尚欠房款的）因 买受人原因导致商品房未能按照出卖 人通知的期限交付的，逾期超过30日 ，即视为买受人不履行合同，出卖人 有权解除合同，将该商品房另行出售 ；买受人应向出卖人支付违约金，违 约金按照房款总金额的2%计算，如因 此造成出卖人其他损失的，买受人还 应承担赔偿责任。 第十二条 （不作另行约定） 第十三条 出卖人关于装饰、设 备标准承诺的违约责任 选择第1种方式（也可以考虑另行约定） 第十四条、出卖人关于基础设施 、公民配套建筑正常运行的承诺 1、商业房填写有关水、电、电 话、宽带网交付约定； 水电在商品房交付使用时达到使用 条件； 电话、宽带网在商品房交付使用时 达到申请使用条件； 2、住宅房补充填写有关煤制气、有线电 视、车库等内容的约定； 煤制气设施在商品房交付使用时安装到位， 开通时间依据煤制气公司的规定。 有线电视在商品房交付使用时达到申请使用 条件； 车库在商品房交付使用时达到使用条件； 3、违约责任另行约定：（供选择、重 在2） 1） 逾期超过30日的，出卖人提供周转设备设 施； 2） 逾期超过30日的，出卖人按日向买受人支 付已付房价款的万分之一的违约金； 第十五条 关于产权登记的约定 1、时间应该是60日（商品房销售 管理办法明确规定），但是可以考虑 填写180天； 2、违约责任选择方式：可选择第一 、第二或者二者均选，但从公司利益角 度考虑应该选择第二 采用第2项条款执行，违约金约定为 日万分之一。 第十六条 保修责任 不作特殊约定 第十七条双方可以就下列事项约定 1、该商品房所在楼宇的屋面使用权属整幢楼全 体业主共有产权，买受人按照法律法规的规定 享有权利、承担责任； 2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权属整幢楼 全体业主共有产权，买受人按照法律法规的规 定享有权利、承担责任； 3、该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有； 4、该商品房所在小区的命名权归出卖人所有； 第十八条 使用用途 商业用房填写商业用房； 住宅房填写住宅用房； 第十九条 采用第二种方式 第二十条 不作另行约定 第二十一条 不作另行约定 第二十二条：（两种情况：按 揭方式和非按揭方式，供选择 ） 1、按揭方式：出卖人 份，买受人 份， 市房地产管理局市场管理处一份 ， 市房地产管理局产权监理处一份， 提供按揭贷款银行一份。 2、按揭方式：非出卖人 份，买受人 份，房地产管理局市场管理处一份，房 地产管理局产权监理处一份。 第二十三条 不作另行约定。 第二十四条 填写 市房地产管理 局市场管理处 签字及盖章 第四部分 合同附件 附件一 房屋平面图 商业用房采用郑州市房产分布图，合 同约定商品房进行红笔勾出注明 住宅房采用常规的户型平面图，并进 行红笔勾出注明，且用文字进行说明该物业地 块、单元、楼层等。特别是底楼不包括车库， 附图应特别注意。 平面图应该由双方签骑缝章或骑缝签名、 按指印。 附件二 公共部位与公用房屋 分摊建筑面积构成说明 建筑面积及分摊面积的计算依据是 市人民政府 政文 号文件关于 市 房屋建筑面积测算及共有共用建筑面积分 摊规则的通知 具体的分摊项目、部位、面积、分摊系 数以 市房地产管理局最后实测为准。 附件三 装饰、设备标准（买受 人签骑缝章或骑缝签名、按指 印） 商业用房 住宅房具体根据公司规定填写， 见合同范本。 附件四：补充条款 1、买受人承诺所填住所地、联系方 式真实可靠，并可以随时接受信函、邮 件； 2、出卖人履行本合同规定的书面通 知或告知义务时，买受人应及时签收； 如买受人不及时签收，出卖人将通过邮 局邮寄送达书面通知，从邮件发出之日起 七个工作日即视为送达（以邮局受理凭证 为依据）； 如因买受人所填住所地不准确导致通知 退还的，买受人承担过错责任，视为出卖 人已经履行告知义务。 3、实际交房标准以本合同附件三约定为 准。 样板房内的家具、吧台、家电、橱具、 窗帘、衣架、灯具、卫生洁具等仅供乙方 参考，对双方无约束力，本合同有特别约 定的除外。 4、买受人应于本合同签订后30日内按 照规定交纳契税 万 仟 佰 拾 元、交易费 万 仟 佰 拾 元； 出卖人代收房屋共用部位共用设施设备 维修基金 万