高尔夫地产知识专题研究.ppt

LOGO 高尔夫球场基础知识 高尔夫球会经营研究 高尔夫及物业客户研究 高尔夫物业相关研究4 1 2 3 内容简介 高尔夫球场基础知识 n 会馆：多设于球场的入口处，是为球员提供休息、更衣、餐饮的场所会馆前设有停车场，并且一般常设置可供 球员登高远望的观景点。 n 标准球场：球场的主要规格有 9 洞和 18 洞等，需根据场地和球会要求决定正规 18 洞球场划分为 18 个大小 不一、形状各异的场地，每块场地均由发球台 ( 开球台 ) 、球道、果岭和球洞组成。标准球场的总长为 5943 6400m ，宽度不定，球场四周应有界线，关键地段设有界桩。 n 练习场：一般长约270350m，宽约90180m，总面积为2.85.7万m2，可供几人或几十人同时互不干扰地 挥杆击球。 练习场 标准18洞球场 俱乐部会馆 高尔夫球场基础知识 v占地：近2000亩； v就业人数：300400人，包括球会运作、球场保养人员、球童等； v投资成本：平均为1.5亿元； v维护费用：1000万元左右，是球场最高的单项开支，取决于众多因素，包 括追求的目标（最重要） 、球场地点、球场类型、当地季节、草种、人工水平 、球场规模； v投资回收期：平均在12年或以上； v会员人数：最多只能有1200名终身会员（根据国际惯例）； v日容纳人数：俱乐部一天最高可容纳打球人口数量与球场长度、日照时间长短 有关。在没有灯光设施的情况下，最高为310人 标准18洞高尔夫球场的建造及维护成本： 1,地形要求。基地用地不能太崎岖,也不宜太陡,基地内可保留一些缓坡和水面等自然特征,作为球场的屏障. 2,土壤要求。高尔夫球场的球道和果岭都需种植高质量的草皮,对土壤的分析处理十分重要,砂质土壤是高尔夫球场 理想的土壤;土壤的养分是否已被原作物耗尽,是否可以满足植草皮的需要,选址时详细考虑这些因素,有利于将来的维 护和管理. 3,交通便利。高尔夫球场应有方便的交通条件,一般选在高速公路附近或城市干道附近. 4,水源充足。高尔夫球场大面积草坪养护需要大量的水,水源供应充足是影响球场养护的重要因素. 5,环境优雅。球场应选择环境优雅、气候宜人的区域，如湖边、林间、风景地、山坡地等. 坡地地形砂质土壤交通便利水源充足环境优美 高尔夫球场基础知识 高尔夫球场基础知识 高尔夫球场风格分类： 美国Eastward Ho乡村俱乐 部 园林式球场： 国内比较普遍，在世界上也是种类最多 的球场。比如山地、平原、丘陵、林间 等都属于园林式球场。 特征： 人工修饰痕迹较多；多数有蓄水湖、花 丛、树林等景观，大多修建靠内陆地区 代表球场： 美国奥古斯塔球场、深圳观澜湖高尔夫 深圳观澜湖高尔夫 爱尔兰式球场： 很古老的一种，受地理条件限制，仅在 爱尔兰等少部分地方有。 特征： 具有悬崖、峭壁、大海等景观，挑战性 较大，大型比赛很少选择此类场地 代表球场： 爱尔兰莱辛克球场(Lahinch) 爱尔兰皇家乡村高尔夫 Links（林克斯）球场： 最早出现在苏格兰，特指海岸沙丘地区。 特征： 多数位于海边；沙质土，通常有沙丘，很 少有树；球道不平整，有一些自然的土丘 、斜坡；沙坑多而且小，大部分都很深， 因为要防止海风将沙吹走；气候瞬息万变 ，经常会有突如其来的降雨。 代表球场： 苏格兰圣安德鲁斯老球场、山东海阳旭宝 高尔夫球场基础知识 美国奥古斯塔(AUGUST)国家高尔夫球俱乐部 是高尔夫的最高殿堂,是每一位向往海滨高尔夫的爱好者梦寐以求的球场之一。它原本是波比 琼斯(Bobby Jones)的私人球场,它是美国高尔夫球名人赛的诞生地和最终所在地。 球场位于气候温和的Augusta,占地365公顷，风景秀 丽，是战略性设计的球场。 高尔夫球场基础知识 高尔夫球会经营研究 高尔夫及物业客户研究 高尔夫物业相关研究4 1 2 3 内容简介 高尔夫球会运营模式 按经营方 式分类 半封闭球会：球场为业主所有，业主把球场的使用权分售给若干个 会员，会员在约定的年限内(一般是按球场的土地使用年限)可按约 定的权益优先使用球场，业主对球场的盈亏负全部责任，球场在满 足会员的权益之后，可将球场对外开放经营 全封闭球会：球场为业主所有，业主把球场的使用权分售给若干个 会员，会员在约定的年限内(一般是按球场的土地使用年限)可按约 定的权益使用球场，业主对球场的盈亏负全部责任，除会员及会员 所携嘉宾外，球场不对外经营。 私人球会：球场为全体会员共同拥有，也只为会员(和会员所携嘉宾 )提供服务，所有会员共同承担球会的全部责任，球场不对外经营 优点 资源集聚效能，避免周转资金不足的风险 形成比较稳定的客流，附带消费创造更大的经济效益 交际机会资源，提升球场的品牌价值 了解会员需求，专业的会员服务 根据客源信息对球场生产要素进行有效配置，提高球场运营效率 会员制 球会 高尔夫球会的管理方式有两种：一种是私人俱乐部（或称 会员制），另外一种是公众球场。 高尔夫球会运营模式 v日常运营收入是高尔夫 的长期盈利点; v会籍和地产收入是高尔 夫盈利的突出贡献点; v附属设施大都为了吸引 顾客，一般不能获得较 高的盈利； 主 要 的 盈 利 点 会籍收入国内高尔夫球场的一个会籍价格10-30万 日常运营收入国内一个18洞球场平均每年接待两万人，其中会员每人每天 大约消费200元，非会员每次大概要800到1000元。总的看 来，人均消费400元，平均每个球场每年的营业额约为1000 万 地产收入较多为别墅物业 酒店、娱乐等附属 设施收入 各个球场有很大差异 一般只有公众球场采取“非会员制”的经营模式，面向社会全开放；国内 由于经济发达程度的限制，目前已经开业的公众球场只有两家，比例不到 1%。 目前国内已经开业的两家公众球场： 龙岗公众高尔夫球俱乐部，由政府投资、企业经营，开业3年多； 光明高尔夫球会，政府采用BOT模式，进行招标，全部由企业投资和经营 经营方式：不发行会员卡，只接待散客，果岭费按照政府的约定均低于250元，比会 员制球场便宜 u美国市政球场（严格意 义的公众球场）一般都会 由政府支持建造，并以较 低的收费(一般约为20美元 )面向当地附近居民，这类 球场所占比例为 30%40%; u公众球场体现一个国家 或地区的经济发达程度和 高尔夫运动普及程度 自高尔夫1984年被引进以来，“半封闭球会会员制”是国 内高尔夫球会的主导模式。 高尔夫球会核心竞争力研究 圈层文化 集散型 精神领袖 私密型 综合娱乐 功能型 高尔夫球会核心竞争力分类 分类一：精神领袖私密型 n代表球会： 上海佘山高尔夫、北京华彬庄园、观谰湖高尔夫 n目标客群： 对高球运动本身和高球文化有较深厚的理解，重视精神享受及私密性，强调自我价值实现感， 隐性顶级人群。 n核心竞争力关键词： 品牌、服务、超高端定位、私密性、唯一性 n运营模式： 封闭式运营 n核心竞争力分析： 这类的球会往往在传播上更加重视品牌效应，对超高端的目标客层进行精准营销，在球会的 运营上重视对“专属服务”的打造，直指目标客户马斯诺需求层次的顶端。 在会员保持方面，这类球会多采用举办国际国内顶级高尔夫赛事以提高球会在行业内的高度 以及对顶级目标客户市场持续的影响力，同时通过各类内部高端商务活动搭建超高端客户私密沟通 的商务平台，以保证目标客户对球会平台的使用频率，一般由于该类球会强调私密性，很少同其它 球会建立联盟关系，会籍数量有着严格的控制，因此在以球会主题项目基础上对球会的相关配套上 有更高更综合的要求，商务、休闲、度假、居住成为必须的高端配套，也因此使得数量极其有限的 会籍具有极强的升值能力。 高尔夫球会核心竞争力研究 n地理位置：北京市昌平区 n占地面积：6400亩 n别墅物业：共138栋，2006年均价3000美 元/ n高尔夫球场：拥有45洞由“高尔夫球王” 杰克尼克劳斯规划设计的高尔夫球场， 包括两个18洞国际专业球场和一个9洞灯 光球场 n多资源高端配套：亚洲最大的会所（ 13000）、五星级豪华酒店、马术俱乐 部、绿色生态基地、生命科学健康中心和 世界产业领袖会邸以及北京CBD城市会所 等 n会员客户：世界500强、中国100强企业 及各界社会名流组成 n入会费：2007年个人入会费为35万美金 。 北京华彬庄园：中国最具规模的纯会员制高尔夫俱乐部北京华彬庄园：中国最具规模的纯会员制高尔夫俱乐部 2007年华彬高尔夫世 界锦标赛 华彬高尔夫别墅 高尔夫球会核心竞争力研究 分类二：圈层文化集散型 n代表球会： 南京钟山国际高尔夫、黄山高尔夫 n目标客户： 对高球运动和高球文化有一定理解但不深入，重视圈层文化及圈层文化的交流，强调球会带来的圈 层价值转化为自我实现价值的动态过程，显性顶级人群。 n运营模式： 半封闭半开放式 n核心竞争力关键词： 品牌、服务、文化理念、圈层性、延展性； n核心竞争力分析： 这类球会也重视品牌效应，同时传播上力图凸现的不仅仅是高球文化本身，由于市场上大量高球 会员的产生来自于商务或人脉需求，而该类人群对高球运动本身的热爱程度是有限的、次重要的，因此 ，此类球会在推广上瞄准的是圈层文化，因此无论是高尔夫球场的定位还是相关配套的建设都围绕着目 标客层的圈层文化而进行。 高尔夫球会核心竞争力研究 n地理位置：安徽黄山市屯溪区机场大道龙井78 号 n占地面积：15000亩 n高尔夫球场： 18洞球道共建造有18个果岭，72 个发球台，40个砂池，11个人造湖，球道总长 度7032码。 n多资源高端配套：配套以高端商务人士的圈层 活动配套为主。旅游区，包括五星级度假酒店 、商业街、休闲中心、马术场及2个高尔夫球场 等。二是度假区，包括白金五星酒店、企业会 所、徽州文化艺术中心及一个高尔夫球场等。 三是商务区，项目包括国际会展中心及一个高 尔夫球场等设施。 n个人入会会籍：RMB28万元 黄山松柏高尔夫乡村俱乐部黄山松柏高尔夫乡村俱乐部 高尔夫球会核心竞争力研究 n代表球会： 湖南梓山湖高尔夫、丽江古城高尔夫、绍兴鉴 湖高尔夫 n目标标客户户： 对对高球运动动和高球文化不一定理解，重视视参与感及荣耀感，高球在此类客户心中不可算作真正意义 上的运动，而是看作旅游或者度假中的一项休闲、娱乐的节目，是旅游或度假的一个组成部分。 n核心竞竞争力关键词键词： 地域及地域品牌、自然资源、服务、综合性、功能性、高尚旅游度假； n运营营模式： 开放式经营 n核心竞竞争力分析： 此类高尔夫球会一般都依托于自然天成的自然资资源所在地，同时也依托于一个旅游度假项目的开 发理念之上，其核心竞争力首先来源于其所在区域的区域品牌价值（这里主要指旅游价值）以及旅游资 源的开发情况，在此基础上，高尔夫球会作为为旅游名胜胜中一个绝对绝对制高点出现现，对于旅游度假人群中绝 对高端人士有着巨大的消费吸引力。 在会员保持方面，此类球会多以旅游配套作为为高附加值项值项目作为为功能性配套，在服务务中更多的体 现现引导导性和娱乐娱乐性，使得目标人群将高球运动娱乐 化、休闲化。此类球会也会更多的考虑虑与其他球会（ 同类类型）进进行联联盟，通过彼此自然资源和旅游度假资源的唯一性共享彼此的高球会员形成一个互动的体 系，共同做大目标客户和目标市场。 分类三：综合娱乐功能型 高尔夫球会核心竞争力研究 n地理位置：与玉龙雪山遥相呼应的文笔峰脚下， 距丽江古城仅8公里 n占地面积：2666400平方米 n别墅物业：共4529栋，2期均价21000元/ n高尔夫球场：由美国著名高尔夫球场设计师Joe Obringer先生担纲设计。 n多资源高端配套：项目由高尔夫会所，练习场， Vip俱乐部，会议中心及畔山别墅组成。 n球会运营模式：半开放式 n球场价格：平日：650元 假日：730元。 n特色服务： 用林肯、奔驰等高档轿车全程专车接送，尊崇身 份不言而喻； 上门式登记服务，客房内办理入住，VIP礼遇，无 需在前台等待； 专业管家服务，召唤5分钟内到达，服务快速、及 时、精准； 酒店经理伴游丽江，详细介绍风土人情，并享受 景点餐饮折扣。 丽江古城高尔夫丽江古城高尔夫 高尔夫球会核心竞争力研究 高尔夫球会核心竞争力研究 各类型高尔夫球会对应的品牌、客户等关系总结： 高尔夫球场基础知识 高尔夫球会经营研究 高尔夫及物业客户研究 高尔夫物业相关研究4 1 2 3 内容简介 高尔夫消费客户 客户分类 球迷客户商务客户 p客户特点： 主要是高尔夫球的爱好者，其中以国外客户为主 ，包括日本、韩国、东南亚等客户。 p关注因素： 高尔夫的设施档次，球场的球道设计，球场的周 围环境，球场的消费水平。 p客户特点： 主要是工作需求的商务人士，包括国内外政府和 企业的领导层和高管。 p关注因素： 高尔夫的设施档次，球场的周围环境，球场配套 物业的水平。 据高球先生杂志关于高尔夫爱好者结构划分的抽样调查显示，中国500 万高尔夫消费者，74%处于商务目的消费的。 n 北京InfoYou专业高尔夫市场调研公司一项调查表明，参与高尔夫运动的 人群当中，35岁至65岁的人占总人数的3/4以上; n 买高尔夫会籍的人将近30%都是通过朋友圈子介绍 . 高尔夫消费者大多是出于工作和商务需求的成熟人士，少 量是出于喜爱打球的的客户。 高尔夫置业客户 置业价 值点 客户分类 （置业用途） 客户特点关注因素相关产品 物业 投资 追求高尔夫物业的价值提升， 关注性价比，主要目标是投资 回报 产品性价比 大盘的首期产品， 有高尔夫远景价值 的产品 居住 关注高尔夫的物业产品的品质 ，以及社区的档次，追求高尚 居住环境和产品的结合 产品品质 具备优质居住标准 的产品 接待 主要作为商务接待之用，关注 高尔夫形象，产品档次和周边 环境 产品形象 产品功能 体现身份和地位的 独栋别墅 golf 落脚 主要作为打球客户的度假休闲 场所，关注产品舒适性和实用 性 产品功能 与短期居住相关的 度假产品，公寓， 别墅 球卡 关注高尔夫的运营水平，球卡 和物业的价值结合 产品附加价值 可提供较好球卡价 值的产品 高尔夫的置业客户以置业价值点可分为针对物业和针对高 尔夫两种类型客户。 高尔夫球场基础知识 高尔夫球会经营研究 高尔夫及物业客户研究 高尔夫物业相关研究4 1 2 3 内容简介 “一级”：球场内球道景观主题地产。一般 是高尔夫球场球道景观别墅这类高尔夫主题地 产，其量非常有限。 “二级”：与球场边界紧密相临的环球场概 念地产。这类高尔夫地产量较大，可开发量不 少，是高尔夫地产的主流，主要是别墅和公寓 等产品。 “三级”：球场外围与“二级”直接相邻的 概念地产。 “三级”比“二级”的领地面积、 物业体量更大。 “四级”：练习场周围的概念地产。由于练 习场一般建在市区内或城市的近郊，有相对比 较成熟的社区环境和现成配套，将可能得到一 定的发展。 “五级”：借用外部高尔夫概念来进行概念 附加与捆绑促销的概念地产。这是主要由营销 要素催生而新近发展起来的概念地产。 一级高尔夫球场住宅 二级高尔夫景观住宅 三级高尔夫设施住宅 五级高尔夫概念住宅 四级高尔夫设施住宅 球场和地产物业之间的地理位置关系为基础依据，参照“级差地租”理论，可以把高尔夫地产 分为五级。 高尔夫物业（Golf-Building ） A 高尔夫与物业的价值关联 具备高尔夫球场的别墅比不具备高尔夫球场的别墅的价值至少高出20%到30%，平均 水平更达到60%80%。 加之现在国家已经对高尔夫球场的建设采取了限制性政策， 停批别墅用地、限制别墅供应，对支持别墅价格总体来说是一个利好消息，这都使得 高尔夫别墅具有极高的升值空间。 中国 21世纪初，根据最权威的国际高尔夫组织（NGF）的统计，在美国，高尔夫球场发展 房地产从30上升到了46，而且高尔夫物业的售价比一般住宅高出34倍以上，高 尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。 美国 最有价值的别墅不是在山水之间，而是在高 尔夫球场之间。 高尔夫对物业的溢价能力要远远高于其 他普通住宅。 高尔夫球场品质与物业价格成正比。 项目特点区位规模产品价格 滇池卫城 景观价值；收 益主要来源于 地产 滇池路1个18洞高尔夫 别墅、洋房、公寓； 不送会籍 05年开盘，起价5800 春城高尔夫 高尔夫价值+景 观价值；球场 收益与地产收 益并重 阳宗海 500公顷 (7496亩) ；2个18洞高尔夫（ 2006年中国十佳高 尔夫球场第一名） 别墅、公寓；送会籍 ；返祖计划 01年开盘，单价1.1- 1.2万万 滇池高尔夫 滇池旅游度假 区南端 占地1400亩，400亩 别墅用地；1个18洞 高尔夫 独栋、公寓；送会籍 ； 05年开盘，单价在1万 -1.2万元，总价为95- 900万元 昆明阳光高 尔夫 昆曲高速公路6 公里畔 占地2400亩；1个18 洞高尔夫 独栋；送会籍；返祖 计划 03年开盘，单价1万 01年 春城,1.1万阳光,1万 03年 春城,1.4万 04年 滇高,1.1万 05年 卫城,0.58万 05年 春城,2.0万 07年 高尔夫球场价值对物业的溢价能力大于高尔夫景观的溢价能力 。 A 高尔夫与物业的价值关联 B 高尔夫物业的开发模式研究 通过典型案例研究高尔夫物业 的开发模式 春城湖畔高尔夫 中信绿色高尔夫 B 高尔夫物业的开发模式研究 98.11 球场 开业 世界最佳 500个球洞 之一 99.06 中国及香港高 尔夫球度假村 之冠 00年01年 1期别墅 单价1.1万 总价100- 900万 07年 世界百强 球场 04年 2期别墅 单价1.4万 每套均价 800万 01年 亚洲最佳球 场第二名 01年 亚洲最佳高 尔夫度假村 08年 位置 昆明市宜良县阳宗海，距昆明38公里，从昆明国际机场有高等级公路贯 通，车程约50分钟； 资源阳宗海、海拔2100米高地、坡地地势 总面积500公顷 (7,496亩) ，两个18洞锦标赛高尔夫球场；总体规划1500套别墅 开发商 新加坡吉宝集团Keppel Land，是新加坡第三大上市房地产公司，资金 雄厚 昆明春城高尔夫是先打造高品质球场，然后利用球场推动 高尔夫物业的销售，属于高尔夫推动型开发模式。 “把球场定位很高，因为球场跟高尔夫物业密切相关，没有一个很好的球场，别人也不会来买物业，特别 是昆明这个地方。 先把环境建设出来，才开始销售别墅，所以当时我们把俱乐部建好了，球场做好了，才来做别墅，让 人感觉发展商有这种信心和环境去做好球场，才能销售别墅。 春城高尔夫市场销售总监 B 高尔夫物业的开发模式研究 位置位于深圳龙岗区龙岗镇南部，中信植物园 占地246万平方米价格独栋30000元/，联排17000-18000元/ 设施 27洞国际标准杆湖景山地球场、9洞湖心岛球场，高尔夫练习场一座及9洞 现代化国际性灯光球场； 经营 方式 实行会员制，同时限额对社会散客开放 客户客户大多为深圳当地人士，看重环境多于高尔夫运动本身，对总价敏感 物业布局原则：湖景景观最大化 p由于球场场地原因，物业仅位于球场边缘； p组团式规划，确保每户均能享受天然湖景； p物业并非沿球道展开，虽离球道不远，但仅有部 分物业能看见球场。 中信绿色高尔夫的开发模式是突出自然景观的最大化，高 尔夫物业作为提升物业价值的配套出现。 B 高尔夫物业的开发模式研究 高尔夫驱动型高尔夫配套型 开发特征 周期长，前期投入大，高尔夫运营 要求高 高尔夫仅做为项目增值设施，起到吸引人气、提高知 名度作用 盈利模式球场收益与地产收益并重主要靠地产收益 客户特征球迷客商务客多元化 产品特征档次最高，满足金字塔尖群体档次中高，通过总价控制和性价比扩大客户群覆盖面 高尔夫价值景观价值+运营价值景观价值 高尔夫作用雪中送炭锦上添花 适用性 不过多考虑市场，物业的成败与球 场的成败紧密相关 必须考虑市场需求及竞争 典型项目观澜高尔夫、昆明春城湖畔高尔夫中信绿色高尔夫 B 高尔夫物业的开发模式研究 高尔夫球场基本上分布在 城市周边和自然环境较好 的区域，在城市中心地带 基本没有分布。 对于邻近城市的物业高尔 夫主要通过良好的景观起 到增值的作用。 由于距离对于物业的价值 影响显著，远离城市中心 的物业价值递减效果明显 ，高尔夫可以通过本身设 施资源弥补由于距离产生 的价值递减，从而提升物 业价值。 价 格 与城中心距离 常规物业价值曲线 高尔夫物业价值曲线 设施增值 城市周边具有良 好自然资源的陌 生区域，通过高 尔夫的设施配套 带动区域价值的 提升，形成热点 景观增值 城市周边距离较 近的交通方便之 地，通过高尔夫 本身的良好自然 景观带动区域的 价值提升 锦上添花 雪中送炭 选取何种开发模式要根据项目的自然条件和所要追求的物 业价格来合理选取。 通过典型案例研究高尔夫别墅打造KPI 惠州棕榈岛高尔夫别墅 中信绿色高尔夫别墅 C 高尔夫别墅项目打造KPI 观澜湖高尔夫别墅 C 高尔夫别墅项目打造KPI n整体规划包括完善商务休闲娱乐设施配套，实现完美度假氛围。 27洞高尔夫球场室内外游泳池 度假酒店网球场 Le Spa香熏水疗 中心 健身室 天文馆儿童创作室 乡村俱乐部乒乓球 麻雀耍乐美/英式桌球室 酒吧阅览室 桑拿浴室多用途房 动静 A、住宅及管理区(含酒店) C、休闲康体区 B、高尔夫球区 D、游戏活动区 n项目各种配套各自成 区，并实现动静分区 。 住 宅 C 高 尔 夫 球 场 D 住 宅 n住宅环绕高尔夫 球场，实现高球 景观的最大化。 棕榈岛整体规划设计注重度假氛围、动静分区和高球景观最大化。 C 高尔夫别墅项目打造KPI 道路曲折蜿蜒，掩映在丛林，尽量降低对整体景观的破坏度。 景观设计一体化，实现建筑和绿色的完美融合。 C 高尔夫别墅项目打造KPI 灰瓦-四坡大屋顶 单层木结构泰式亭子 面带安祥的佛像 纯粹泰式建筑和园林，打造完美异域度假氛围。 通过典型案例研究高尔夫别墅打造KPI 惠州棕榈岛高尔夫别墅 中信绿色高尔夫别墅 C 高尔夫别墅项目打造KPI 观澜湖高尔夫别墅 见附件 C 高尔夫别墅项目打造KPI 高 尔 夫 别 墅 项 目 打 造 KPI 规划设计 产品打造 建造多类型高端配套，打造轻松休闲度假生活 规划动静分区，休闲娱乐与居住生活各自成区 别墅围绕高尔夫球场景观设置，实现景观价值最大化 景观体系 运动交通 建筑布局 连绵的绿化体系和流动的景观空间，以花园围绕建筑； 公共空间的景观和活动空间的相互融合 临水而非亲水，借山林、建筑和湖景形成丰富景观体系 高尔夫球场尽量穿插于高尔夫别墅间，形成价值峰点 尽量减少机动车道路数量，控制宽度 借用地势创造自由曲线形态，产生步移景迁的效果 尽量减少支线渗透居住区，保证居民的出入便捷 运动配套穿插休闲娱乐功能区中，依地势再造运动空间 引进灵活的、分块明确的交通体系 建筑按照自然坡度梯阶排布，景观大于朝向 注重建筑度假细节打造，支撑度假氛围 LOGO 附件 地理位置优势： u位于梅观高速、莞深高速和机荷 高速交汇处； u1小时车程范围覆盖着珠三角的 核心城市群，深圳、珠海、惠州、 东莞、广州 世界杯球场 维杰球场 费度球场 观澜湖高尔夫球会1992年成立至今，已发展成为国际一 流水准、亚洲最大的高尔夫社区 观澜湖高尔夫 40 时间1994年1995年1997年1998年1999年2001年2003年2006.32006.112008年 高尔夫 世界杯球 场启用 骏豪酒 店开业 翠谷球 场启用 乡村俱乐部 开幕 翠谷球场灯 光球场启用 俊岭 球场启 用 俊岭球场 后九洞灯 光球场启 用 龙岛球场 启用 好望角球场启 用 高尔夫球会专 卖店开张 新翠谷球场完 成改造并正式 启用 已建成 十个球场 兴建两个 球场 房地产晓峰居 56幢 独立别墅 观澜豪园 4幢6-9层花 园洋房 赛维纳 2幢16-17层 小高层 高尔夫大宅 约86幢 独立别墅 翡翠湾 一期156 栋别墅 长堤 222栋别墅 高尔夫大宅 独立别墅 户型197260 平方米 93232平方 米 65平方米438868平方米， 楼王1500平方米 198-288 平方米 188-222平 方米 700-1200 售价13000/平方米 （带租约公寓 ，附送豪华装 修 ） 30000/平方米；楼 王总价1.1亿 总价600- 1000万 预计总价 600800万 7000万-1.7 亿 /套 会籍不赠送会员卡获赠钻石卡，价值 80万 获赠个人 金卡，价 值65万 获赠个人金 卡，价值65 万 客户投资客由于总价高，均上 千万元，大多为企 业集团购买，主要 来自北京、上海、 港澳 珠三角企 业主，年 轻富豪 观澜湖高尔夫 观澜湖高尔夫在球场建成八年之后才规模化开发房地产，细分市场并 逐步实现客户多元化：投资客企业机构度假/自住人士. 41 日期赛事 2003年首届朝王杯 2002年戴维斯杯国际男子网球赛，观澜湖恩尼艾斯中国挑战赛 2001年第一届华人高尔夫球慈善基金观澜湖大赛，步步高泰格伍兹观澜湖中国挑战赛 2000年2000年观澜湖世界职业桌球中国公开赛 1999年99百年华诞戴维斯杯网球赛，第五届欧米茄职业高尔夫球锦标赛 1998年98 国际女子网球挑战赛，深港慈善高尔夫球赛，尊尼获加高尔夫超级巡回赛，VOLVO 亚洲比洞赛 ，Hugo Boss 四人二球赛 1996年深港名人高尔夫球慈善赛，96 VOLVO 中国巡回赛，可口可乐公开赛，第二届环中国自行车赛 1995年可口可乐公开赛，95 VOLVO 中国巡回赛，首届环中国自行车大赛，第四十一届高尔夫球世界杯决赛 1994年加利彼亚慈善高尔夫球赛 日期荣誉 2002年最佳整体设施球会，最具餐饮特色球会，最受欢迎高尔夫球场家园 2001年中国十大最佳球会奖，中国十八名洞奖（龙岛球场第16洞和世界杯球场第7洞），我最喜爱的球会酒店， 最佳整体设施之球会，最佳球道特色之球会 2000年世界杯球场第七洞，世界最佳500洞，亚洲最佳24洞，获亚洲职业高尔夫球协会选为最佳比赛场地 1999年世界最佳高尔夫球会创会会员，ISO 14001环境保护证 1998年获选为鹏城十景之一 1995年中国首座座落于高尔夫球场内的五星级酒店 1994年中国唯一荣获世界高球权威组织美国职业高尔夫球协会及国际巡回赛事球员会认可之指定球场 球会通过承办高水平的国际赛事，提升社会知名度，强势建立品牌 观澜湖高尔夫 v球场与物业联动： p“长堤” 在开盘前已积累500余名意向买家，如果诚意客户交纳3.8万办理临时金卡，可享受一个月的球会金卡 权益；若开盘未能认购者可或3.8万全额返还； 物业与球场联动，促进销售，并对高端客户进行针对性营销 u推广渠道： p在机场、口岸设置户外广告牌； p在航空杂志和国外专业杂志刊登广告； p对银行VIP客户举办营销活动； 长堤规划图 观澜湖高尔夫 v位置：位于深圳龙岗区龙岗镇 南部，中信植物园 期 栖湖别墅地块（1期）天籁别墅地块浅丘别墅地块林隐别墅地块 占地（m2）36079142963161.912641 建面（m2）14431571815815688 容积率0.40.40.50.45 建筑密度15%16 20%20% u占地：246万平方米 u设施：27洞国际标准杆湖景山 地球场、9洞湖心岛球场，高尔夫 练习场一座及9洞现代化国际性灯 光球场； u经营方式：实行会员制，同时 限额对社会散客开放 u开业时间：2003年11月 中信绿色高尔夫 栖湖物业排布突出湖景而非高尔夫资源 v位置：40万平米龙湖西侧 v资源：山、湖、林、高尔夫 高尔夫景观 高尔夫景观 山体景观 内湖景观 外湖景观 内环流水景观 公共休闲景观 u物业布局： p由于球场场地原因，物业仅位于 球场边缘； p组团式规划，确保每户均能享受 天然湖景； p物业并非沿球道展开，虽离球道 不远，但仅有部分物业能看见球场 ； 物业 类型 面积 （平方米） 价格套 数 坡地别墅联排205-22017000-18000元m231均 获 赠 高 球 会 籍 原林别墅27118 水岸别墅独栋326-38230000余元m27 栖湖一号（ 楼王） 526总价3300万1 中信绿色高尔夫 客户大多为本地人士，看重环境多于高尔夫运动本身，对总 价敏感。 v销售情况： p2005年11月开售，共57套，2006年月售完，均价22000元/平方米；开盘当 日成交率达70%； p联排物业由于面积较小、单价不高，总价在市场接受范围内，销售迅速； p独栋别墅由于单价高导致总价在千万以上，市场消化困难，并偶然出现挞订情况， 故别墅物业必须注意总价控制； p物业全部出售，不采取售后经营（返租）方式 v成交客户构成： p基本为深圳本地企业主，一位政府高层；其中50%来自龙岗区， 50%来自临近的 福田区； p位港台人士； p客户置业前大多非中信高尔夫球会会员 v客户置业动机： p首要原因：植物园、龙湖的稀缺自然资源； p高尔夫未对物业销售带来过多的促进作用 中信绿色高尔夫 物业与高尔夫联动： 向诚意客户开放高尔夫球场； 为业主举办挑战赛； 营销策略： 2005年10月参加2005中国（深圳）欧洲设计艺术高峰论坛暨国际品牌设计 商年展，并荣获“2005国际设计双金奖”“国际建筑设计金奖”、“国际住 宅园林环境设计金奖”； 全球产品发布会：2005年11月18日晚于中信广场举办，出席人士包括副市长 、地产界名人、影视明星，由凤凰卫视知名主持人现场视频连线； 2005年11月20日低调开盘，没有邀请任何一家媒体到场，确保高端项目客户 选房的私密性，充分尊重客户的隐私，开盘的时间也没有对外透露； 采用短信直邮方式对目标客户进行宣传； 在航空杂志、高尔夫杂志投放广告，无电视广告； 2006年4月，在楼盘现场举办“名车靓展、原味PARTY”活动，并同时开放半 岛独栋别墅的精装样板房，当天成交最后套物业 中信绿色高尔夫 物业与球场联动，促进销售，并对高端客户进行针对性营销 整体发展战略 n目标明确，分步实现，高水准建 设贯穿始终 n以发展高尔夫房地产为最终目标 n前期重点打造具有世界水准的高 起点的高尔夫球场 “一开始就确立10年目标：做高尔夫地产。” 春城高尔夫市场销售总监 春城湖畔高尔夫 球场定位为亚洲前五位，并投入大量资金维持其高品质；当球场 充分展示环境和奠定客户信心后，才开始推售物业 “把球场定位很高，因为球场跟高尔夫物业密切相关，没有一 个很好的球场，别人也不会来买物业，特别是昆明这个地方。 先把环境建设出来，才开始销售别墅，所以当时我们把俱乐部 建好了，球场做好了，才来做别墅，让人感觉发展商有这种信 心和环境去做好球场，才能销售别墅。一些发展商先卖房子然 后将回收的部分钱用来建球场，这种做法和我们方式不一样。 我们先投钱把环境做好，才卖别墅。 ” 春城高尔夫市场销售总监 山地球场 湖畔球场 春城会所 阳宗海 u2个球场由世界著名高球手设计：山场Jack Nicklaus，湖 场Robert Trent Jones Jr； u开发商资金雄厚，有实力一直延续当初设定的目标， 8年 以来球场品质一直保持得很好，并获得众多美誉： 1.“在中国城市中，世界最有影响的高尔夫奖 昆明” 2.美国高尔夫文摘评为“中国第一高尔夫球场” 3.香港高尔夫文摘评为“中国和香港地区10大高尔夫球场之一”、 “维护最好的高尔夫球场” 4.连续五年被中国高尔夫杂志命名为“我最喜爱的高尔夫俱乐部” 5.2000年世界最佳500个球洞之一 春城湖畔高尔夫 49 v单靠做球场赚钱来发 展将会是非常漫长的过 程，出售房地产回收之 前的球场投资； 吉宝集团Keppel Land 新加坡总部 初期市场东南亚入手，建立国际名声 昆明 春城高尔夫 u国内打球的人不多，认识高尔夫物业的人更少，要靠国内人在昆明 买别墅不现实； u国外经济水平发达，高尔夫市场成熟，出外打球