第11讲房地产开发建设经营管理制度和政策.doc

一、内容提要：1、城市房屋拆迁管理2、城市房屋拆迁管理条例主要条文二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对城市房屋拆迁管理的了解、熟悉和掌握程度。考试基本要求包括：1掌握城市房屋拆迁管理。三、内容辅导：1、本讲教材无变化。2、本讲涉及有关的法律、法规包括：1）物权法、城市房屋拆迁管理条例(国务院令第305号)；2）建设部城市房屋拆迁估价指导意见；3）建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程。3、房屋拆迁制度相关立法进程中国城市房屋拆迁制度始于上个世纪90年代。1991年6月1日，国务院发布我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规城市房屋拆迁管理条例，以配套当时的城市规划法。1994年7月5日，我国出台城市房地产管理法，由此拉开了房地产市场化序幕，开发商成为中国城乡建设的主力军。就在当年，中国开始推行分税制改革，地方政府开始逐渐倚重土地财政。2001年6月7日，国务院常务会议通过了对城市房屋拆迁管理条例的修改，并于当年7月1日起实施。修改后的条例，仍然没有区分公益和商业拆迁，其运作模式依然是建设单位向政府申请拆迁许可，获批后实施拆迁，发生纠纷由政府裁决；被拆迁人拒绝拆迁的，实行强制拆迁。由于在拆迁问题上，地方政府既是拆迁许可者，又是争议裁决者，无形中充当了强拆的支持者，理论上为“官商合谋”提供了现实的便利，这逐渐发展成为拆迁矛盾的根源。2007年3月16日，物权法出台。该法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”2007年8月30日，城市房地产管理法修正案通过。其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”2007年12月14日，在国务院第200次常务会议上，国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)是第一项议题。会议认为，这个条例直接关系人民群众切身利益，要求有关部门广泛听取意见进一步修改后，再次提请国务院常务会议审议，然后公开征求群众意见，再由国务院决定公布施行。2008年以来，尽管我国遭受国际金融危机冲击，但相关立法仍在进行中，据介绍，国务院法制办在近两年时间里，配合建设部门，进一步加强了理论研究，并到广州、大连展开调研，与被拆迁人进行座谈。同时，国务院法制办对拆迁条例修改中遇到的所有问题，进行了全面梳理，对草案进行了不断修改完善。特别需要说明的是，在此期间，国务院法制办还密切重视舆情收集，对征收、拆迁上发生的新问题、新动向，做到适时跟踪、了解、分析，作为立法参考。2010年元月29日国务院法制办公室公布国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）要求2010年2月12日前提出意见。第一节 城市房屋拆迁管理一、城市房屋拆迁概述(一)城市房屋拆迁的概念物权法第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其不动产。”第四十二条第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件。”物权法第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”物权法第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”土地管理法第五十八条规定了“(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的”等五种情形经人民政府批准可以收回国有土地使用权。城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。城市房屋拆迁管理条例(国务院令第305号，以下简称拆迁条例)的调整对象是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，可参照执行。集体土地上的拆迁行为，按照土地管理法等有关法律、法规执行。不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于拆迁条例调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。例题：城市房屋拆迁管理条例的适用范围是在( )实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。A城市市区内 B城市规划区内国有土地上C城市建成区内国有土地上 D城市规划区内土地上答案：B解析：拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益要依法保护。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人，但对使用人的利益要依法保护。例题2：在城市房屋拆迁中，被拆迁人是指( )。（2009年房地产经纪人制度试题）A被拆迁房屋的所有人 B被拆迁房屋的使用人C被拆迁房屋的抵押权人 D被拆迁房屋的承租人答案：A解析：拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。拆迁人应当依照规定对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。搬迁期限不同于拆迁期限。拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。搬迁期限从属于拆迁期限，搬迁期限不能超出拆迁期限。城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。例题：下列拆迁行为中，适用城市房屋拆迁管理条例的有（)。（2005年房地产估价师制度试题）A征收集体土地过程中对民房的拆迁B城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁C城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁D城市市区内国有企业对厂房的自拆自建E城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁答案：BE解析：城市房屋拆迁管理条例明确了其适用范围为：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。(二)城市房屋拆迁的管理体制拆迁条例规定城市房屋拆迁管理，由国家和地方政府根据事权分级实施。国家城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。根据国务院批准的住房和城乡建设部“三定”方案的规定，“拟定房屋拆迁的规章制度并监督执行”是住房和城乡建设部的具体职责之一。地方城市房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。根据拆迁条例的规定，房屋拆迁管理部门的监督管理职责包括房屋拆迁许可证的审批、延期拆迁的审批、拆迁委托合同的备案管理、暂停办理有关手续通知书的发放、延长暂停期限的审批、拆迁裁决、受理强制拆迁的申请、建设项目转让的管理、拆迁补偿安置资金使用的监督、拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核、对拆迁违法行为的查处以及对接受委托的单位的资格认定等内容。县级以上地方人民政府有关部门，如工商、公安、规划、司法、文化、环境保护等，在拆迁管理中的职责是依照拆迁条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。县级以上人民政府土地行政主管部门(包括国务院土地行政主管部门)应当依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。(三)拆迁工作程序1房屋拆迁申请的提出拆迁条例规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：(1)建设项目批准文件；(2)建设用地规划许可证；(3)国有土地使用权批准文件；(4)拆迁计划和拆迁方案；(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，必须确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤，对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况、涉及拆迁的各项补偿费、补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排等进行说明。例题1：城市房屋拆迁管理条例规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交的文件有( )等。(2005年房地产经纪人制度试题)A建设用地规划许可证 B国有土地使用权批准文件C建设工程设计方案 D拆迁计划和拆迁方案E建设项目选址意见书答案：ABD解析：申请领取房屋拆迁许可证的，应当提交下列资料：建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。例题2：城市房屋拆迁管理条例规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交( )等资料。（2004年房地产经纪人制度试题）A建设项目批准文件 B建设用地规划许可证C国有土地使用权批准文件 D房屋拆迁估价报告E拆迁计划和拆迁方案答案：ABCE解析：房屋拆迁估价报告，不属于提交资料。2拆迁审批和房屋拆迁许可证的取得房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场勘察。审查内容主要是：申请人提供的文件是否齐全、有效，拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑，拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议，对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理等。经审查符合条件的，由房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。房屋拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证。获得许可证后，拆迁申请人就成为拆迁人，其拆迁行为受法律保护。房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证时，应当依照拆迁条例的规定向被拆迁人发出房屋拆迁公告。公告要明确建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。房屋拆迁管理部门和拆迁人有责任向被拆迁人做好拆迁宣传和政策解释工作。3拆迁协议拆迁条例规定，拆迁人与被拆迁人必须在规定的期限内，就有关问题签订书面协议。以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用民法通则和合同法。依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。拆迁补偿安置协议的主要内容包括补偿方式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外，协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。协议签订后是否公证，由双方当