房地产基础知识培训.ppt

房地产基础知识,2,房地产市场,房地产开发,房地产基本概念,3,房地产 是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 土地 是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间； 建筑物 是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类； 其他土地定着物 是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物。,房地产是什么？,房地产基本概念,4,房 地 产,示 意 图,房地产基本概念,5,房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面； 权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权； 区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；,地役权：是为自己房地产的便利而利用他人房地产的权利. 典权：是指支付典价而占有他人不动产并取得使用收益的权利.典权人、出典人、典物.,实物、权益和区位,房地产基本概念,6,居住物业：自住、投资 商用物业：经营性、收益性或投资性物业。包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店铺）、酒店、娱乐类物业等。 工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等 特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等,房地产的类型,房地产基本概念,7,固定性：流通的只是使用价值; 单一性：世界上没有两件完全相同的房地产; 稳定性： 保值性：土地稀缺,随时间不断增值; 累计性：社会财富庞大容器.,房地产的特征,房地产基本概念,8,房地产业关联度高，带动性强，已经成为国民经济的支柱产业,房地产的作用,为国民经济的发展提供重要的物质条件,可以改善人们的居住和生活条件,可以改善投资环境，加快改革开放的步伐,通过综合开发，有利于城市规划的实施,可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道,可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工等工业发展,房地产基本概念,9,房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业 投资开发业； 房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业,房地产业,房地产基本概念,10,“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”,“一级市场”指土地使用权出让，或批租的市场,房地产市场的分级,房地产基本概念,11,居住用地：70年 工业用地：50年 商业、旅游、娱乐等用地：40年 综合或其他用地：50年,各种土地用途年限,房地产基本概念,12,、建筑密度:又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑用地面积的比率 建筑密度= 建筑基底总面积/建筑用地面积 x 100% 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米，问建筑密度？,60%,房地产各技术指标,房地产基本概念,13,、 容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率 = 总建筑面积/建筑用地面积 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米， 问容积率为多少？,4.0,房地产各技术指标,房地产基本概念,14,如：在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则 、建筑总面积 = 土地总面积 x 建筑密度 x 建筑层数 容积率 = 建筑密度 x 建筑层数,基底面积,房地产各技术指标,房地产基本概念,15,、绿化率：指一定地块内所有的绿地面积（覆土面积在3米以 上的绿化才算在绿化面积中）占规划建设用地面积 的比率。 绿化率= 绿地面积/规划建设用地面积 x 100%,房地产基本概念,16,建筑面积（ 销售面积）套内建筑面积分摊公用面积 使用面积：各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 套内建筑面积 = 套内房屋使用面积 + 套内墙体面积+ 套内阳台建筑面积 共有建筑面积.指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积.即公共面积分摊系数与套内建筑面积之积. 共有面积组成:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公共建筑空间的分割墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半. 建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的共有建筑面积,房地产各技术指标,房地产基本概念,建筑面积、使用面积和套内建筑面积,17,住宅结构形式,按性质及规模划分： 低层（低于10米） 多层（10-24米） 小高层（2733米） 高层（36米以上） 超高层（100米以上）,按材料划分 砖混结构 砖木结构 钢筋混凝土结构（框架、框剪、剪力墙） 钢结构 型钢混凝土结构,房地产基本概念,18,多层住宅：90-93% 小高层及高层住宅：80-88% 写字楼物业:70-75% 商铺物业：50%左右（街铺：100%）,房地产基本概念,常规物业实用率,19,住宅的开间：住宅采光面的宽度 住宅的进深：住宅垂直于采光面的的长度 住宅的层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 住宅的净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高=层高 - 楼板厚度,房地产基本概念,20,不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩） 1平方米= 10.764平方英尺 1公顷 = 10000平方米 1公顷 = 15亩 1亩 = 666.67 平方米,尺度单位换算,房地产基本概念,21,房地产市场,房地产开发,房地产基本概念,22,从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。,房地产市场,房地产市场定义,23,土地所有者或当前使用者 开发商 政府及其机构 金融机构 建筑承包商 专业顾问 建筑师 设计 师 工程师及造价工程师 物业代理及估价师 会计师 律师 消费者或买家,房地产市场,房地产市场的参与者,24,房地产市场的运行环境及其影响因素,房地产市场,25,参见下图,潜在市场、有效市场、服务市场、渗透市场,对某种特定商品有某种兴趣的消费者。,对某种特定商品有兴趣、收入与途径匹配的消费者的集合；如果对某些商品有消费的限制，那么其他的人群就构成合格的的有效市场。,使公司决定开拓的那部分合格的有效市场。,指已经购买了企业产品的消费者的集合,潜在市场,有效市场,服务市场,渗透市场,房地产市场,26,需求、供给与价格 需求：消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的某种商品和劳务的数量 。与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关商品（互补品、替代品）的价格、对商品未来价格的预期等有关。,房地产市场,房地产市场经济指标,27,需求、供给与价格 供给： 厂商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且能提供商品的数量。与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关。,房地产市场经济指标,房地产市场,28,需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量及就业分布 城市家庭可支配收入及城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数及城市居民消费价格指数,有效购买力,房地产市场经济指标,房地产市场,29,供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空置量及空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值,房地产市场经济指标,有效供给能力,房地产市场,30,弹性理论 需求价格弹性：指在一定时期内一种商品的需求量变动对于该商品的价格变动的 反应程度。（也可以理解为当一种商品的价格变化百分之一时所引起的该商品的需求量变化的百分比。） 供给价格弹性： 供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂商供应能力和产品生产周期，二是产品的生产成本市场均衡需求的数量等于供给的数量,房地产市场经济指标,房地产市场,31,消费者行为理论 消费者决策：指消费者在既定的预算支出条件下，为使自己获得最大的消 费满足而做出的消费选择。 效用：消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度。其取决于两种因素，一是商品的自然属性可以满足人们的某种使用的需要；二是人们在消费某种商品时对满足的主观感受。,房地产市场经济指标,性价比,房地产市场,32,消费者行为理论 消费者均衡： 消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，使消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，则消费者的决策行为已达到均衡状态。,房地产市场经济指标,房地产市场,33,地租：利用土地所获得的超额报酬 地租 = 市场价格 生产成本 平均利润 级差地租：不同生产条件下生产出来的农产品具有统一的市场价格，不同位置的土地因而具有不同的地租,地租及级差地租,房地产市场,34,影响房地产的九大因素,自 身 因 素,环 境 因 素,人 口 因 素,经 济 因 素,社 会 因 素,行 政 因 素,国 际 因 素,心 理 因 素,其 他 因 素,房地产市场,35,房地产的空间市场使用功能 与房地产的资产市场资产的投资收益功能 房地产的空间市场与房地产的资产市场的关系 这两者是紧密联系在一起的，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率。从而影响资产市场的需求；同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。,供给,租金,需求,收益,相互作用,房地产运作规律,房地产市场,36,房地产市场的周期循环 传统的房地产周期理论认为：房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。 房地产周期循环的主要原因是：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的实践存在时滞；生产者与消费者心理因素的影响；政策因素的影响；制度因素的影响等,房地产市场,房地产市场,37,施永青2005年观点 房地产周期 房地产市场是周期性极为明显的市场，原因有几个方面： (1)房地产的生产期很长，短则一两年，长可以三五年。一旦发现供不应求，短期内都无法增加供应，令楼市可以连年上升。 (2)房地产是传统上的主要财富储存工具，有余资的人都倾向投资地产。因此，经济好的时候，资金就会源源不绝地流入房地产市场。流入的资金愈多，楼价就升得愈快，楼价上升又吸引更多的资金流入，令升市进入自我完成的机制。 (3)投资地产的财务杠杆效益大，按揭货款往往可高达楼价的七至八成。只需拿出很少的资金，就可以把投资效率扩大。当然，当资金退的时候，亦会饱受债主的压力，无法退守，形成恐惧性抛售。,复苏期,高涨期,危机期,萧条期,房地产市场,38,房地产泡沫： 是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。,土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础,投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因,金融机构的过度房贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂,泡沫成因,房地产市场,39,房地产金融与融资,房地产资本市场,房 地 产 金 融,房地产项目融资,房地产市场,40,主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款，是商业银行和储蓄等金融机构资产的主要组成部分； 房地产开发公司和房地产投资信托的股票在股票交易所交易 房地产抵押贷款证券逐渐成为证券市场的重要组成部分,房地产资本市场,房地产市场,41,房地产资本市场,房地产市场,42,房地产企业的权益融资与债务融资 权益融资：投资者通过公司上市或增发新股、吸收其它机构投资者资金、合作开发等方式，补足资本金；权益融资的资金供给方与投资者共担风险，所得报酬是项目投资所形成的可分配利润 债务融资：通过举债的方式，除银行外，其它机构投资者如保险公司、退休基金也可提供债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资风险，其报酬为贷款利息和有关费用。房地产企业可发行企业债券和借入信用贷款； 债务融资在一定的条件下可转化为权益融资，可转债就是一种。,房地产市场,房地产融资,43,个人住房抵押贷款,商用房抵押贷款,在建工程抵押贷款,房 地 产 抵 押 贷 款,土地收购储备贷款,土地储备贷款,土地购置贷款,土地开发贷款和建设贷款,土地储备贷款,房地产开发贷款,房地产市场,房地产贷款,44,房地产市场,房地产金融风险,房地产开发贷款风险,土地储备贷款风险,个人住房贷款风险,房地产投资信托风险,房地产市场,45,资金垫付量大,占用周期长,投资的固定性与增值性,风险大,回报率高,房地产投资资金的特性,房地产市场,46,房地产市场,融资组织形式,常用融资渠道,融资方案分析,既有项目法人融资和新设项目法人融资,自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行及融机构资金、其它机构和个人资金、预售或预租资金等。,资金来源可靠性、融资结构、融资成本和融资风险,房地产市场,47,房地产市场,房地产开发,房地产基本概念,48,房地产开发 ？ 通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会大众提供有用的房地产产品或服务，以此获得相应的回报。 涉及市场分析、投资决策、政府法律法规政策研究、经济合同、资金融通、城市规划、建筑设计、建造技术、成本控制、项目管理、风险控制和管理、市场营销和资产管理等内容。,房地产开发,49,房地产开发的定义 通过对土地、建筑材料、城市基础设施、公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面的组合使用，从而为人类提供居住和各类活动空间，并改变人类生存的物质环境的一种经营活动。,房地产开发,50,开发整体流程,土地获取,项目方 案设计,报批 报建,项目 施工,项目 销售,项目 竣工,项目 结束,51,特色,政府官员调任，不少地产发展商随之北上、南下。,中国,土地出让，有一次性交清地价、也有只付少量定金；,具有,土地出让的对象和范围，由政府决定。大城市去香港招商，中型城市到广东、深圳招揽大型、知名企业；,获取,从协议出让，逐渐过渡到招标、拍卖、挂牌,土地,政府垄断土地资源；,房地产开发,房地产开发土地获取,52,开发经营期,开发期,建造期,前期,销售期,经营期,情况(a): 销售(含预售),房地产开发周期,53,开发经营期,开发期,建造期,前期,运营期,情况(b): 出租或营业,自用,经营期,房地产开发阶段,54,房地产开发土地情况,指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地,生地,指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地,毛地,具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房地产建设的土地,熟地,55,房地产开发条件,路通、水通、电通和场地平整,具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和条件以及场地平整,具有了道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施和条件以及场地平整,三通一平,五通一平,七通一平,56,房地产开发程序,开发程序,投资机会及决策分析,前期工作,建设阶段,租售阶段,交付使用及产权转移,57,各阶段工作内容,获取土地使用权国有土地使用权证,确定规划设计方案建设用地规划许可证 建设工程规划许可证,建设工程招标,开工申请与审批建设工程施工许可证,前期工作的其他环节,1,2,3,4,5,前期开发,58,质量控制,竣工验收,安全管理,进度控制,成本控制,建设阶段,合同管理,各阶段工作内容,59,销售阶段,选择物业代理,确定租售方案,租售的监控,签订买卖合同,协助办理按揭,资金回收,各阶段工作内容,60,交付使用及产权转移,办理入伙手续,确定合理的入伙时间,选择物业管理公司,房地产权证过户转移登记,项目结束,各阶段工作内容,61,* 不同类型开发商之特点 港资：新鸿基、和黄、新世界 上市公司：万科、金地、中海外、招商 民营：珠江投资、星河湾、京基、鸿荣源、星河地产、soho中国等等 国企：长城地产、上海绿地、 外资：荷兰ing（上海西郊网球俱乐部项目）、凯德置地,62,谢谢捧场!,63,房地产基础知识,荆州新浪,64,课程大纲,一、房地产 二、房地产市场 三、房屋分类 四、房地产专业名词 五、几个要注意的地方,65,一、房地产,（一）房地产的概念 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 a)土地 b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权 注：房地产物权除所有权以外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。,66,一、房地产,（二）地产的概念与分类 即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。 地产的类型： 居住用地 工业用地 仓库用地 交通用地 市政用地 商业服务用地 公共绿化用地 教科文卫设施用地 港口码头用地 军事用地 其他用地,67,一、房地产,（三）土地所有权的概念与划分 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权可以分为： 国有土地 集体土地,68,二、房地产市场,（一）房地产市场的概念： 狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。 广义概念： （1）土地的出让、转让、开发 （2）房地产买卖租赁、转让、互换、抵押 （3）一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。,69,二、房地产市场,（二）房地产市场的分类： 房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场,70,房地产一级市场 房地产的一级市场是指土地交易市场。 是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制全国所有土地都归国家所有。,二、房地产市场,71,二、房地产市场,房地产二级市场 房地产的二级市场是增量房交易市场。 主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造的第一次上市出售的房屋。,72,二、房地产市场,房地产三级市场： 即存量房交易市场（二手房市场）。 是房地产所有者（企业、单位和个人）将房地产使用权或所有前再次转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。,73,三、房屋分类,住宅的种类繁多 （1）按楼体高度分类： 主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 （2）按楼体结构形式分类： 主要分为砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构等。,74,三、房屋分类,（4）按房屋型分类： 主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。 （5）按房屋政策属性分类： 主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。,75,一、按楼体高度分类： 主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 低层住宅 （2层以下） 主要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。,三、房屋分类,76,三、房屋分类, 多层住宅 （2层以上，8层及8层以下） 多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。 与高层住宅相比，其具有的优势： （1）在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。 （2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。 （3）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。,三、房屋分类,77,三、房屋分类,但多层住宅也有不足之处，主要表现在： （1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。 （2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。 多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。,三、房屋分类,78,三、房屋分类, 小高层住宅 （8层以上，16层及16层以下） 一般而言，小高层住宅主要指8层16层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点： （1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。 （2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。,三、房屋分类,79,三、房屋分类,（3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。,三、房屋分类,80,三、房屋分类, 高层住宅 （16层以上，30层及30层以下） 高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。 高层住宅的优点： 1、高层住宅土地使用率高 2、有较大的室外公共空间和设施， 3、眺望性好 4、建在城区，具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。,三、房屋分类,81,三、房屋分类,高层住宅的缺点： 1、很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。 2、建筑成本高。建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗， 3、物业管理费高。因为要从物业管理收费中为修缮维护电梯、高压水泵等设备付出经常性费用。,三、房屋分类,82,三、房屋分类, 超高层住宅 （30层以上或楼高在100m以上） 超高层住宅多为30层以上。 超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为 1、随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。 2、超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。,三、房屋分类,83,三、房屋分类,二、按楼体结构形式分类 主要分为砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构等。 砖木结构： 是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。 特点：（1）层数较低，一般在3层以下。 （2）1949年以前建造的城镇居民住宅， （3）20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房 屋，大多为这种结构。,三、房屋分类,84,三、房屋分类,19世纪法国教堂,明代中期砖木结构楼房,崇教宝塔俗名方塔。始建于南宋建炎四年 (1130年),三、房屋分类,85,三、房屋分类,砖混结构： 是指房屋主要承重结构为砖砌墙体。楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐等构件由钢筋混凝土浇制（或预制）建造的房屋。 1999年之前，开发建设的多层住宅，一般均采用砖混结构；砖混结构住宅其优点是工程造价较低廉，但由于其采用墙体承重，住宅内不允许自由分隔。 特点：（1）建造层数一般在6层以下，造价较低 （2）抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。,三、房屋分类,86,三、房屋分类,哈尔滨巴洛克建筑,普通平房,三、房屋分类,87,三、房屋分类,钢混结构（钢筋混凝土结构）： 承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、 屋架等， 是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。 特点：（1）一般出现在中高层中； （2）结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长； （3）厅和居间的墙可以打开(但公产房不得随意拆改)；,三、房屋分类,88,三、房屋分类,仓库,住宅内部,住宅外部,三、房屋分类,89,三、房屋分类,钢结构： 是指承重的主要构件是用钢材料建造的。 特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。,三、房屋分类,90,三、房屋分类,厂房,超高层建筑,三、房屋分类,91,三、房屋分类,三、按房屋类型分类 主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。,三、房屋分类,92,三、房屋分类,1、单元式住宅 又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点有： （1）每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为24户，大进深的每层可服务于己58户。住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。 （2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。 （3）建筑面积较小，户型相对简单，可标准化生产，造价经济合理。 （4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道；保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。,三、房屋分类,93,三、房屋分类,2、公寓式住宅 公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层楼房，标准较高；每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。,三、房屋分类,94,三、房屋分类,3、花园式住宅 花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。 一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化。住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买。,三、房屋分类,95,三、房屋分类,三、房屋分类,96,三、房屋分类, 4、复式住宅 复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。 优点是： （1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%70%； （2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价； （3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。,三、房屋分类,97,三、房屋分类,不足在于： （1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差； （2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用； （3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。,三、房屋分类,98,三、房屋分类,5、错层式住宅 错层式住宅主要是指一套房子不处于同一平，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。,三、房屋分类,99,三、房屋分类,错层和复式房屋的区别： 尽管两种房屋均处于不同层面，但复式的层高往往比较高，而错层式的层高较低，人站立在第一层面平视可看到第二层面。 另外，复式的两个楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。,三、房屋分类,100,三、房屋分类,6、跃层式住宅 跃层式住宅是指住宅占有上下两个楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助空间用户可以分层布置，上下层之间不通过公共楼梯而采用户内都独用小楼梯连接。 优点是： （1）每户都有较大的采光面，通风较好； （2）户内居住面积和辅助面积较大； （3）布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。,三、房屋分类,101,三、房屋分类,跃层式住宅与复式住宅的区别： 复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层。 跃层住宅上下有两个楼面，用户可以分层布置功能区。,三、房屋分类,102,三、房屋分类, 7、退台式住宅 退台式住宅又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台，面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积。 优点是： 住户都有较大的屋外活动空间，同时也有良好的采光和通风； 缺点是： 一部分建筑空间转作平台，建筑容积率减少，占地较多，因此，地价在总造价中的比重提高。 目前，国内建造的退台式住宅，都属于价格较高的中高档住宅，一般建在地价较低的郊外住宅区或旅游度假区，一些低层的独立式别墅式住宅，也常采用退台式设计。,三、房屋分类,103,三、房屋分类,三、房屋分类,104,三、房屋分类, 8、并联式住宅 一般由两户住宅并靠拼联组成。每户形成三面临空的独用庭院，既有独院式住宅的优点，双比独院式住宅节省用地。二、三层并联式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用，但也有楼上楼下分户居住的，前后小院可分户专用。,三、房屋分类,105,三、房屋分类, 9、联排式住宅 一般由多个独户居住的单元拼联组成。各户在房前房后有专用的院子，供户外活动及家务操作之用。这类住宅的日照及通风条件都比较好。 二、三层联排式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用。但也有楼上楼下分户居住的，前后小院则分户专用。 联排式住宅的组合方式变化很多，有拼联成排的，也有拼联成团的。例如，现在比较受欢迎的townhouse住宅。,三、房屋分类,106,三、房屋分类,三、房屋分类,107,三、房屋分类, 10、塔式住宅与板式住宅 塔楼和板楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼。 塔楼一般是指高层建筑,板楼一般建筑层数不会超过12层。 高层独立单元式住宅又称塔式住宅，是由一个单元独立修建的，具有与多层独立单元式住宅相似的优点。但由于设置了电梯，服务户数比较多，提高了经济性。其平面布局因地区差异而形成不同的轮廓。如南方地区夏季炎热，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解决通风问题；北方则更强调日照，要求每户都有较好的朝向。此外，十层以上的塔式住宅还要求设消防电梯，十二层以上则需设两部电梯。,三、房屋分类,108,三、房屋分类,如何区分塔楼和板楼？ 可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。 塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。 板楼有两种类型， 第一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起； 第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长,三、房屋分类,109,三、房屋分类,塔楼的四大优势： 1.节约土地资源，房价较低 2.空间结构灵活，宜于改造 3.结构强度高，抗震性好 4.居高望远，视野开阔 塔楼的两项缺点： 1.均好性差，居住密度高 2.使用率不高，存在灰色空间,三、房屋分类,110,三、房屋分类,板楼的四大优点： 1.南北通透，便于采光通风 2.板楼均好性强 3.管理成本不高 4.住户使用率很高 板楼的两项缺点： 1.建筑密度低，房价高 2.户型格局不宜改造,三、房屋分类,111,三、房屋分类,三、房屋分类,112,三、房屋分类,三、房屋分类,113,三、房屋分类, 11、商住住宅 商住住宅是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸，它既属于住宅，同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是强大的网络功能，使居住的同时又能从事商业活动。商住住宅适合于小型公司以及依赖网络进行社会活动的人群。,三、房屋分类,114,三、房屋分类, 12、酒店式公寓 酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。 概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。,三、房屋分类,115,三、房屋分类,四、按房屋政策属性分类 主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。,三、房屋分类,116,三、房屋分类, 廉租房 廉租房是指政府和单位在住房领域实话社会保障功能，向具有城镇常住户口居民的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 廉租房主要包括：腾空的原有公有住房、现公有住房以及政府和单位出资兴建购置的用于廉租的住房。租金标准原则上参照维修费和管理费两项因素确定，以后随着最低收入家庭收入水平的提高而适当提高。建设部城镇压廉租房管理办法对廉租房的承租、管理、退住都有具体的规定。,三、房屋分类,117,三、房屋分类, 经济适用住房 经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。主要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要符合住宅建设标准，结合市场需求确定。 现阶段，经济适用住房有三种： 第一种是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房； 第二种是将房地产开发企业拟作商品房开发的部分普通住宅项目高速为经济适用住房向社会公开发售； 第三种是单位以自建和联建方式建设的经济适用住房，只出售给本单位职工。,三、房屋分类,118,三、房屋分类, 公有住房 公有住房是指国家和单位投资建设或购买的、产权属国家或单位所有的住房。从管理方看，可分为直管公房（政府房地产管理部门直接管理）和自管公房（各产权单位自行管理）两种类型。 由单位分配给城镇居民居住的住房一般属于公有住房。具有城镇常住户口的合法承租人均可按规定向现住房产权单位申请购买租住的公有住宅楼房。,三、房屋分类,119,三、房屋分类, 集资房 集资房即集资合作建房，是指改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行国家、单位、个人三者共同承担，通过多渠道筹集资金，由政府或单位组织建房，或由居民自发组织建造住房，以此解决职工住房困难的一种住房建设方式。,三、房屋分类,120,三、房屋分类,五、按房型分类： （1）一室 （2）两室 （3）三室（一厅、两厅） （4）其他（多室、别墅、平房、老楼、错层、 跃层）,三、房屋分类,121,四、房地产专业名词,生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。,122,四、房地产专业名词,占地面积： 占地面积指该栋房屋在规划设计中相关主管部门批准的定位红线内的面积，它是城市规划及产权产籍管理中确定房屋是否合法(不违章)的一项重要指标。,四、房地产专业名词,123,四、房地产专业名词,容积率： 指在居住区用地内各类建筑的建筑总面积与居住区总占地面积的比率。它可以反映一定用地范围内的建筑密集程度。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。 这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 容积率总建筑面积建筑用地面积,四、房地产专业名词,124,四、房地产专业名词,建筑密度： 指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区总占地面积的比率（）它可以反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度：各类建筑的基地总面积居住区总占地面积 人口密度： 人口数字与所在地区面积之比,四、房地产专业名词,125,四、房地产专业名词,绿化率： 指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 绿化率：规划建设用地范围内的绿化面积建设用地面积,四、房地产专业名词,126,四、房地产专业名词,出房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。 由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，每栋楼的公摊面积也不一定相同。所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 出房率：住宅净使用面积销售面积 销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用面积,四、房地产专业名词,127,四、房地产专业名词,公摊面积(公用面积)： 是指为保障生活所设置的公共走廊、楼梯、楼层间厅、水箱间、电梯间等所占面积的总和。在消费者购房时计入每户的建筑面积。,四、房地产专业名词,128,四、房地产专业名词,建筑面积： 指各建筑物每层外墙线的水平投影面积之和。层高在2.2米（含）以下的技术层不计算建筑面积。也称为建筑展开面积，是指建筑物各层面积的总和。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。 套内建筑面积 = 套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积,四、房地产专业名词,129,四、房地产专业名词,使用面积： 是指建筑物各层平面布置中可直接为生产或生活使用的净面积总和。,四、房地产专业名词,130,四、房地产专业名词,如何计算阳台面积 ？ 按现行建筑面积计算规则： （1）封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积 （2）没有封闭的阳台，按其水平投影面积的50%计算建筑面积。,四、房地产专业名词,131,四、房地产专业名词,什么是预置板与现浇板？ 预置板指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候在直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨卫一定不能用。 现浇板指在施工现场直接用水泥浇筑的楼板，整体抗震性和抗渗性较好。,四、房地产专业名词,132,四、房地产专业名词,什么是承重墙和非承重墙？ 承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构； 非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。,四、房地产专业名词,133,四、房地产专业名词,层高和净高： 层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面