华侨城LOFT创意园成功要素分析.ppt

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 华侨城LOFT创意园成功要素分析 1 本报告是严格保密的。 目录 第一部分 LOFT简介 第二部分 华侨城LOFT项目介绍 第三部分 华侨城LOFT成功要素分析 2 本报告是严格保密的。 第一部分 LOFT简介 3 本报告是严格保密的。 LOFT是指那些“由旧工厂或旧仓库改造而成 的，少有内墙隔断的高挑开敞空间 ” p高大而开敞的空间，上 下双层的复式结构，类似 戏剧舞台效果的楼梯和横 梁 p流动性，户型内无障碍 p透明性，减少私密程度 p开放性，户型间全方位 组合 p艺术性，通常是业主自 行决定所有风格和格局 定义要素 4 本报告是严格保密的。 LOFT建筑理念，始于19世纪中叶的巴黎，成 形于上世纪40年代的纽约SOHO地区 p艺术家与设计师们利用 这些废弃的工业厂房，从 中分隔出居住、工作、社 交、娱乐、收藏等各种空 间 p在浩大的厂房里，他们 可以随心所欲地创造自己 梦想中的家、梦想中的生 活，丝毫不会被已有的结 构或构件所制约。既可以 让空间完全开敞，也可以 对其进行分割，从而使它 蕴含个性化的审美情趣 p粗糙的柱壁，灰暗的水 泥地面，裸露的钢结构已 经脱离了旧仓库的代名词 ，一间间其貌不扬的旧式 厂房里，一股新的气息正 在涌动，这就是LOFT生活 5 本报告是严格保密的。 LOFT建筑理念于50年代迅速繁衍至芝加哥、 洛杉矾、巴塞罗那、米兰等发达国家和地区 pLOFT这个词就剥褪了顶楼、阁 楼或厂房、仓库的原始外衣，换 上了先锋艺术的时装 pLOFT成了最具个性、最前卫、 最受年轻人青睐的地方。 6 本报告是严格保密的。 LOFT在中国大陆落地始于90年代末台湾设计 师登琨艳入驻上海苏州河畔旧仓库 上海莫干山50号 7 本报告是严格保密的。 北京798工厂区的成功改造，使LOFT成为国 内先锋艺术家聚集地，LOFT在全国迅速发展 8 本报告是严格保密的。 国内已经形成体系的LOFT建筑群 p北京大山子地区798工 厂 p上海苏州河畔LOFT群落 p杭州京杭大运河畔的 LOFT49 p昆明“创库” p南京城西仓库区 p深圳OCT-LOFT 9 本报告是严格保密的。 LOFT的三种模式：单纯的LOFT艺术产业区、 衍生的LOFT艺术产业区、复合开发的LOFT 10 本报告是严格保密的。 第二部分 华侨城 LOFT项目介绍 11 本报告是严格保密的。 深圳 OCT-LOFT pOCT-LOFT华侨城创意 文化园位于深圳华侨城原 东部工业区内，共分南北 两区，首期项目（南区） 占地55465平方米，原有 建筑面积为59000平方米 ，目前改造基本完成；后 期项目（北区）占地 95571平方米，在2007年 启动 12 本报告是严格保密的。 04年华侨城地产启动LOFT，促进OCT东部工 业区厂房建筑向以创意产业为主体的转换 p保留这些厂房的历史烙 印 p为深圳创意产业发展搭 建一个聚集的平台 p华侨城自身的发展需要 13 本报告是严格保密的。 通过对工业建筑进行改造，营造出一个呈现出 鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间 p为活跃在珠江三角洲和 港澳台的文化人、设计师 、先锋艺术家提供一个创 意工作场所 p吸引文化创造与设计企 业的进驻 p成为融合“创意、设计、 艺术”的创意产业基地 14 本报告是严格保密的。 首期项目进驻顶尖创意机构50多家，包括艺 术、设计、传媒、摄影、文化等诸多创意机构 OCT-LOFT一期部分租户业态分析 业态数量比例 建筑设计及室内设计2448% 媒体及摄影48% 餐饮918% 艺术画廊48% 服装店36% 酒店旅馆36% 其它36% 总计50100% 15 本报告是严格保密的。 华侨城Loft知名度高，品牌效益带动园区的持续 发展，旅游者和附近消费者好评度高 实现盈利性 目前该园区获 得了经济效益 和社会效益 相关设计行业企业约占总数的50%，约有20%的 餐饮，酒店及其他服务行业占据30%。商业与文 化产业平衡发展，相互促进，并形成了良好内部 循环体系 华侨城loft创意园项目已经成功盈利，商铺租金 在两年内由70元/上升为100 元/ 。一期已经 出租完，该园办公楼与商铺供不应求，同时入驻 商家实现盈利 业态丰富，集群 效应优势 品牌优势 华侨城LOFT获得了经济效益与社会效益，项 目商业运作成功 16 本报告是严格保密的。 第三部分 华侨城LOFT成功要素分析 17 本报告是严格保密的。 华侨城LOFT成功的三大因素 华侨城先 进理念和 运营模式 华侨城LOFT 的整体运作 模式 设计之都 的魅力 18 本报告是严格保密的。 深圳经济快速发展及产业结构调整为创意产业 发展提供外部土壤 pGDP总量快速增长为创意 产业文化提供经济基础 -从2000年的1665.24亿到 2009年的8245.12亿，年均增 长率达10% 资料来源：深圳统计局网，深圳文化产业发展纲要（2007-2020） 一、城市优势 p2008年开始第三产业首次超过第二产业成为经济增长的最大动力 p发展创意产业是产业结构调整的重要方向，产业结构升级又反过来促进创意产业发展 19 经济发展 本报告是严格保密的。 各类投资资本和创意人才的汇聚，为创意产业 的发展不断增强新的活力 p由3月份伦敦金融城发布 的全球金融中心指数（ ）最新排名显示， 深圳位居全球第九，领先 于上海（第11）和北京（ 第15）成为我国内地城市 中排名最为靠前的金融中 心。-深圳特区报 p在全球最权威的设计师 组织AGI中，中国共有不 过十位会员，深圳便占了 4位王粤飞、陈绍华 、韩家英、毕学锋 p目前国际排名前50位的 设计大师中，决定入驻深 圳的已有10位。-经济日 报 u据深圳市委常委、宣传部部长王京生 介绍，深圳现有6万多名设计师和6000多 家较有实力的设计企业 深圳设计人才居全国之首 u相对成熟的资本市场，各 类投资资本活跃 区域金融中心 一、城市优势 u金融资本介入，扶持有条件的创意企业早 日上市,补充发展资金,获取相关产业资源,对 于城市文化创意产业而言,具有极其重要的 意义 经济发展 20 本报告是严格保密的。 政府对创意产业的重视和支持促进了文化创意 产业发展 p制定了深圳市知识产 权战略纲要，积极推动 行业自律机制的建立和会 展知识产权保护的自律发 展 p从2007年开始，设立文 化产业年度创意大奖、出 口大奖和突出贡献奖 资料来源：深圳市文化产业发展“十一五“ 规划（2006-2010） 一、城市优势 21 政府支持 本报告是严格保密的。 深圳城市定位为创意产业发展奠定坚实基础 深圳城市定位文化立 市 p2003年，深圳市提出了 “文化立市”的发展战略 ，未来深圳的名片将是“ 设计之都”、“图书馆之 城”和“钢琴之城” p“中国设计看深圳，深 圳设计看文博会。”深圳 市工业设计协会专家委员 会主任委员李渔教授 p2008年11月19日,联合国 教科文组织正式批准深圳 加入创意城市网络，并授 予“设计之都”称号 p5年来，文博会的参加人数由40万 多人次上升为200多万人次，总成交 额由30多亿元人民币增长为600多亿 元人民币，文博会已经发展成为深圳 乃至全国会展的一个不可或缺的品牌 产业 一、城市优势 近5年来，深圳市文化产业增加值以年均约20%的速度增 长， 2008年，深圳文化产业增加值达到550亿元，占全 市GDP的7% 22 城市定位 本报告是严格保密的。 毗邻香港的区位优势为创意产业的发展提供了 开放的市场环境 设计之都 时尚之都 会展之都 p深港合作，引进香港的文 化创意人才和资金，推动文 化产品和服务走出去 p香港、深圳和广州组成的 珠江口区域，成为目前全球 最大的超级都市区。-联 合国人居署 一、城市优势 23 地理优势 本报告是严格保密的。 OCT-LOFT独特地理优势有助于创意产业发 展 p文化营造环境，以环 境创造效益 p交通便利：城市主 干道-深南大道贯穿 华侨城区域 二、区域优势 p外部旅游景点丰富 ，带来人流量，提升 品牌 “旅游成为吸引中心，地产成为利润中心，文化成为品牌中心” -华侨城-优质生活的创想家 24 LOFT地理位置 本报告是严格保密的。 华侨城遵循在“花园中建城市”的规划， 为 LOFT营造良好的生态环境 p规划就是财富，环境就 是优势，结构就是效益 p据地形地貌，华侨城保 留了原有的山丘坡地、海 岸环境、山塘小溪和荔枝 树林等自然资源 p在城区功能布局上充分 体现了尊重自然、塑造高 品位生活环境的规划理念 ，通过设计建成具有山水 景环境特色的居住区 二、区域优势 p良好的外部环境吸引了一大批喜欢安静及注重环境的创作人员 设计师 25 环境 本报告是严格保密的。 华侨城内不断完善的配套设施有助于LOFT的 稳定发展 二、区域优势 26 配套设施 本报告是严格保密的。 华侨城内高挡住宅群体成为LOFT的主要消费 群体之一 高收入人群消费观 p消费的品位越来越具有 个人特色并切合国际潮流 选择高档或环境优美场所 购买一定档次的品牌 p华侨城LOFT内的环境清 幽，物品高档而有特色， 符合高收入人群的消费观 二、区域优势 27 消费群体 本报告是严格保密的。 华侨城LOFT与田面设计之都、南海意库相比 较，自身优势明显 项目 名称 设计风格 文化氛围 业态形式商业运作模 式 华侨城 LOFT创 意园 形式多样， 艺术感强烈 ，新旧结合 ，创意小品 多 具有美术馆与 文化活动双重 支撑 商业、办公 楼、艺术馆 合理比例 办公，旅游 ，商业多种 功能复合 田面设 计之都 建筑形态一 致，保留了 旧厂房缺乏 艺术感，无 体现创意小 品 仅有文化活动 的举办 少量商业、 办公楼 办公单功能 南海意 库 建筑形态一 致，以绿色 建筑为主局 部有艺术小 品 仅有文化活动 的举办 少量商业、 办公楼 办公与商业 结合 三、LOFT自身优势 28 本报告是严格保密的。 新颖规划设计理念，成功的打造了后工业时代 的特色工作与生活空间 p以“生长”为设 计理念，强调分区 置换改造 p在保留工业历史 建筑上进行有机更 新 三、LOFT自身优势 29 创意规划理念 本报告是严格保密的。 建筑风格上，采用新旧结合手法，为旧空间注 入新活力，变三维空间成四维空间 新建筑材料新建筑材料 旧工业建筑遗痕 p空间保留一定的旧空间界面和细部，从而体现空间的历史价值 、文化价值和精神价值 旧工业建筑遗痕旧工业建筑遗痕旧工业建筑遗痕 三、LOFT自身优势 30 建筑创意 本报告是严格保密的。 功能置换为工作空间功能置换为生活空间 三、LOFT自身优势 31 通过对空间功能的置换，使得旧工业厂房建筑 焕发新的活力建筑创意 本报告是严格保密的。 室内装修特色鲜明，识别性强，室内装修给予 设计者自由发挥空间，室内摆设个性化 p装修根据商家风格自行决定，自由发挥空间大 p店铺引进产品个性化 三、LOFT自身优势 32 室内装修 本报告是严格保密的。 户外景观小品个性化，细节凸显主题，形成了 浓厚的艺术氛围 p利用新颖细节元素突显整体创意 ，体现文化艺术 三、LOFT自身优势 33 室外景观 本报告是严格保密的。 户外环境设计秉承建筑统一风格，营造了休闲 与展示的绿色空间 p展示休闲交 流空间设置 p景观材料的 特质性 铺装材质特色 情趣空间设置 展示空间设置 三、LOFT自身优势 34 室外景观 本报告是严格保密的。 利用美术馆文化平台效应，为LOFT创意园提 供发展提供引擎动力 p以何香凝美术馆、OCT 当代艺术中心、华美术馆 ，成为艺术三角，全方位 艺术布局，为loft创意园 提供文化软实力。 p何香凝美术馆属于国家 级美术馆，在艺术界有极 高声誉。 pOCT当代艺术中心，由 华侨城地产建设并提供运 营支持，举办了诸多艺术 盛事 p华美术馆以关注和推动 先锋艺术为主要发展方向 ，发掘和培养艺术设计人 才 三、LOFT自身优势 OCT当代 艺术中心 华美术馆 何香凝美 术馆 35 文化支撑 本报告是严格保密的。 资料来源：搜房网 p创意园定期的文化 活动，如T街创意市 集；文化讲座 p从最初的香港城市 建筑双城双年展、创 意节、当代雕塑艺术 展到现在的T街创意 展，华侨城创意园为 该区提供了文化创意 的高地，社会精英的 创意及设计、艺术、 生活和工作形成了互 动。 三、Loft自身优势文化活动宣传以及设计公司的入驻，为发展提 供了混合动力 三、LOFT自身优势 36 文化支撑 本报告是严格保密的。 创意产业聚集，为行业内部交流，信息快速传 递提供了良好的平台 p设计类的产业聚集 效应明显 “我们这里的设计公司较多 ，会举行一些设计展览会 等有利于大家彼此的交流 ” -访谈派意馆的设计师 设计师在派意馆的交流活动 三、LOFT自身优势 37 产业聚集 本报告是严格保密的。 在产业集群的基础上形成了较为完善的产业链 p创意为龙头，设计为核心 p驱动产品的制造，拉动营销 p带动后续产品开发，售后服 务 p形成以市场为依托，上下游 良性共存、健全发展、左右衔 接、一次投入、多次产出的链 条 “我们有专业设计团队，有制 造产品的合作方，也有营销 团队，同时我们还重视售后 服务” -访谈一品城设计经理 三、LOFT自身优势 38 产业聚集 本报告是严格保密的。 有艺术的地方就有人流，有人流的地方，商业 就接踵而至 p星巴克咖啡馆等入驻创意 园 p文艺艺术与商业的相结合 更吸引人们 “这里文化艺术氛围浓厚，设 计独特，和朋友来这里聚会 聊天喝杯咖啡，很有感觉” -旅客访谈 三、LOFT自身优势 39 商业运作 本报告是严格保密的。 p高文安设计 p大地建筑事务所 p香港PAL设计 p圣丁伍德设计工 作室 p毕学峰设计公司 p聂风设计室 p“何香凝美术馆暨 OCT当代艺术品典 藏展” p“广东当代艺术生 态” p “深圳城市/建筑 双年展” p“人文触觉 Droog荷兰大 师设计展” p创意集市 p英菲尼迪首发 仪式 p服装展览 p星巴克 p一渡堂 p高文安咖啡馆 p地中海风情餐馆 p国际青年旅社 pEmoi基本生活店 建筑设计大型展览商业活动商业配套 OCT-LOFT创意园以建筑设计、大型展