武汉锋尚时代商业楼裙推广方案.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2005年武汉锋尚时代商业楼裙推广方案1. 推盘目的正确锁定本项目的目标受众，根据该群体的消费特点，通过有效的广告诉求，树立本项目在竞争中的最佳形象，赢得更高的概念附加值，在目标受众心中形成独特或唯一的概念以支撑竞争实力。那么不管是从电话拜访还是出门拜访中发现，出现两个问题：一方面，新增的高质量的商户和投资户不多，不足以支持我们的销售。另一个方面是现有的意向客户比较谨慎，对现有价格的抗性强。那么我们所面临的问题是：如何让尽可能多的客户知道锋尚时代商业楼裙？并且能够在最短的时间内让客户产生租售欲望，并达到我们预期的利润回报。这是我们要深度思考的问题。2推广思路鉴于目前宏观调控政策的影响，投资市场处于观望期，本项目销售策略调整为整租为主，整售为辅；首推二层托管式商铺，带动一层商铺面积的租售，以期获的预期的利润回报。通过三个步骤的实施，达到我们预期的目标：让更多的业态经营者知道锋尚时代商业楼裙的项目优势；让更适合的业态经营者知道和了解锋尚时代商业楼裙的项目优势产生租赁的冲动；让更多的投资者知道泊林的项目优势并产生购买冲动。三个步骤：2.1加强业务员登门拜访商户的力度和范围，增加更多客源； 2.2扩大通路，提倡精准营销，提高客户质量； 2.3 充分利用业内资源和现有客户数据库，提高租售的成功率3.推广策略根据推广思路，为了实现这些目标，我们采用的推广手段是“媒体拜访推广”,通过媒体与拜访推广的有力结合，提倡与招商目标客户的更多实效性与时效性沟通，讲究“走出去、请进来”，形成一套组合拳，在市场能够有一定的打击力度，来达到我们目标。我们从三方面入手：1.做什么才能让尽可能多的招商目标客户知道并了解锋尚时代商业楼裙？2.说什么才能让尽可能多的客户来我们的卖场？3.做什么才能让到现场的客户有购买的冲动？我们通过扩大通路和尽量浅显的广告主题让客户知道我们的信息，通过最直接的利益吸引客户到现场，通过良好的现场体验诱发客户的购买冲动。解决了这三点，就基本满足了我们的需要：有足够多的招商目标客户知道我们的产品；有了足够多的到访客户。u 对外招商策略对有意向在本区域的目标大商家专门登门拜访，寻找合作可能。u “以租代售”策略发展商先将铺位租出去并与租客签定35年租约，然后再将铺面连同租约一并出售给投资客，这样投资者拥有稳定租客承担其先期风险，此种方式起到很好促销作用。u 赠送经营管理费策略采用物业管理费的优惠政策来激励经营户购买商铺。可获赠1个月的租金及1个月的管理费。1) 针对目标商户营销方式：直接营销（点对点模式）与目标商户和投资者直接对话推广诉求：项目的地段优势、产品优势以及其他优势提供了有效占据市场空间的平台营销通道：DM 发函：完成目标客户的告之并为后续推广做铺垫，意向客户的SP登门。社交推动：利用上层社会网络资源做推广活动，配合SP展开备案工作：重要客户资料收集商业展会资料收集商会、行业协会及相关商业团体的前期接触DM、信函、户外等SP道具准备政府及媒体部门的公关招商政策的制定：加盟合作模式，构建项目核心空间 （联合推广、合作案、政策优惠等）2）针对自营及投资者营销方式：间接营销为主（点对面模式），通过媒体及耳语效应做推广推广诉求：自营业主商业经营利润投资客户：投资回报率（行业收益、商铺租金及价格升值空间）自营+投资 “一铺富三代，无租一身轻”的小富心态营销通道：媒体推介，我们可提供相关媒体资料中介会：利用同行中介资源外围包装，引导客户及形象展示SP活动：以意向的客户资源为核心，推动耳语的传播并直接与客户对话扫铺：做针对性的登门推广专题促销：可结合不同客户的需求特点做促销推广备案工作： 细化的阶段营销计划制定4销售计划根据本项目的工程进度预计，并结合项目的推广需要，敝司初步制定本项目的推广时间表，并由所制定各阶段推售计划：阶段第一阶段第二阶段第三阶段时间2005年5月2004年8月2005年8月10月2005年10月11月推广重点1、 区域商圈2、 项目形象3、 发展商形象4、 项目招商发售+招商发售+招商推广阶段安排时间8月9月-10月11月广告操作炒作江滩商圈，并带出本项目。1、展开招商推广；2、炒作项目，制造悬念。3、与主力商家正式签约。以优惠信息和热卖情况攻击市场推货安排接受销售及招商登记。1、 全面招商；接受销售登记。2、 全面招商；3、 接受销售登记。主要媒体组合武汉晚报、金报、晨报武汉晚报、金报、晨报武汉晚报、金报、晨报其它媒体配合楚天报、长江日报（一） 引导期（时间2个月）u 工作内容：1、造势2、确定推广方案3、销售道具准备4、对现场来客散播耳语5、DM散发6、销售人员组织、培训以及其他准备工作完成。（二） 强销期（时间3个月） u 工作内容：1、前期客户现场公开热卖2、造成产品热卖氛围 1、现场演练练习3、通知收保留金客户补足定金造成现场销售热况4、热烈公开（包括广告稿）u 媒体选择：1、平面报纸2、 DM、根据现状及时修正推广路线，完善下一步推广计划2、深入述卖点，打动各阶投资客，广告投放量有所加强3、有效的SP活动的筹备和举办可以积极挖掘客源4、根据现状及时修正推广路线，完善下一步推广计划。u 招商方式：现场售楼部招商招商范围：2层、1层、招商对象：1、 大型品牌商家2、 中小型品牌商家（三） 持续期（时间1个月）：u 工作内容：挖掘新的客户2、保持销售平稳 3、提高做单成功率4、回笼资金（按揭款）u 媒体选择：1、 平面2、 其他 3、 推广频率更要看中前期推广效果再及时调整。4、