雅居乐海南清水湾项目案例调研.ppt

雅居乐海南清水湾项目 案例介绍,2009.10.,官方发布广告片欣赏,1,清水湾项目简介,土地一级开发利润,股权转让及其获利情况,2,3,4,推货及销售情况,清水湾项目的启示,5,6,雅居乐海南清水湾项目案例介绍,目录,一、官方发布广告片欣赏,二、清水湾项目简介,项目位于海南省环岛东线、陵水黎族自治县英州镇辖区内，占地约1.5万亩，总建筑面积约986万平米，沿12公里海岸线分布，海水清澈、透明，沙滩开阔、无污染，是一处难得的海滨旅游休闲之所。区内设有三个国际标准的18洞高尔夫球场、6家超五星级国际酒店、多国风情温泉谷、游艇会、海洋体验展览馆、民族风情村等，总投资预计超200亿元，总开发期十年。 2006年6月与政府签约土地一级开发协议，2006年底组队进入实操，2009年3月28日开盘，推出两个现楼组团和一个楼花组团，至今累计销售额42亿元。,海南岛大盘“诸侯割据”情况,亚龙湾,海棠湾,香水湾,清水湾,神州半岛,石梅湾,山钦湾,铜鼓岭,红树湾,太阳湾,三道湾,龙腾湾,龙沐湾,龙栖湾,清水湾控制性详细规划总图,清水湾全区鸟瞰图,海滨销售中心前景,5170平米海滨销售中心,海滨销售中心前沙滩一景,“金色果岭”组团实景鸟瞰图,“金色果岭”组团高尔夫景观独栋别墅,“金色果岭”组团高尔夫景观独栋别墅近景,“金色果岭”组团高尔夫景观18层洋房,雅居乐擅长的台地别墅,“金色果岭”楼王（建面567平米，花园1412平米）客厅一景,广州雅居乐翻版、升级后的“蔚蓝海岸”组团,“瀚海银滩”组团洋房客厅一角（沙滩上非实景样板房）,“瀚海银滩”海景组团“热卖楼花”背后的现场实景,8700平米的高尔夫会所,按该项目土地一级开发框架协议规定，土地整理上市的条件是七通一平，但实际上市状态属于毛地状态。 按雅居乐公开资料介绍，该项目土地分三批摘牌，地价款总投入24.18亿元，获取约13650亩土地，平均地价为16.12万元/亩，折合楼面价为245元/平米。 结合内幕资料保守估计，其一、二级联动的毛利润最低值是71%，最高值为242%。,三、土地一级开发利润,2008年7月雅居乐发布公告称，旗下项目公司誉永已于6月27日与摩根士丹利全资公司crystali订立协议，以约7亿美元（约52.83亿元）出售清水湾项目公司冠金30股权。瑞银的研究报告显示，crystali占296万平米，折合楼面成本1785元/平米。 按照2008年1月雅居乐月报显示的245元/平米的楼面价计算，雅居乐以7.29倍的价格将股权出售给大摩，直接产生41.45亿净利润。 2008年雅居乐净利润为54.67亿，同比增加160%。 万科则是40.3亿元，同比下降16.7%。 中海发展50.5亿港元，同比增长20.8%,四、股权转让及其获利情况,首推“金色果岭”、“蔚蓝海岸”和“瀚海银滩”三个组团。,五、推货及销售情况,五、推货及销售情况,总户数：398户，别墅：254户，高层住宅：144户； 别 墅：171栋，高层：2栋18层洋房； 总用地面积：350亩（232038）； 总建筑面积：93564.23，中心会所面积：2341； 容积率：0.4，绿化率：46.5； 停车位：626个（地面）； 别墅户型：共21种户型，面积从179567； 独栋别墅112栋共112户，双拼别墅47栋94户，四拼别墅12栋48户，其中三房两厅共108户，占总比的42.51%，四房两厅共141户，占总比的55.51%,五房两厅共5户,占总比的1.98%； 高层洋房：有三种户型,面积从132-286不等；k1幢共72户,k2幢共70户，其中两房两厅共71户，占总比的50%,三房两厅共67户,占总比的47.1%，四房两厅共4户，占总比2.9%。,五、推货及销售情况,别墅开盘均价：折后1.8万元/平方米（精装修）254套别墅，去化率约92%，目前已提价6%； 公寓开盘均价：折后8500元/平方米（精装修）142套，已经售罄； 开盘期间最低享受8折优惠，公寓8.5折； 别墅交楼标准：送价值4000元/平方米的装修（不含家私电器）； 高层洋房（k1、k2）标准：送价值2000元/平方米的装修（不包括家私电器）； 客户除了东北三省和北京为主力军外，四川、重庆在该项目的客户中异军突出，占了较大的比例。,五、推货及销售情况,五、推货及销售情况,总户数：847户（一期664户）； 栋数：35栋 商业配套部分：7栋，住宅部分：28栋电梯洋房（一期22栋）； 总用地面积：270亩（176682），总建筑面积：141395.38； 商业配套7栋总面积：28028.81，住宅首层商铺总面积: 7620.4； 容积率：0.726，绿化率：40； 停车位：770个（地上：573个 地下：197个）； 一期22栋共664户,有一梯两户，一梯三户，一梯四户,和一梯六户四种类型,面积从80.63-208.93不等,其中两房两厅共448户，面积从80.63-161.98，占总比的67.46%，三房两厅共216户，面积从118.72-207.3，占总比的32.54%。,五、推货及销售情况,公寓开盘均价：折后8800元/平方米（精装修），去化率达85%以上，目前已提价6%； 开盘期间最低享受8折优惠，公寓8.5折； 主力户型是104160平方米的两房和122-208平方米的三房； 据销售人员透露，180208平米的大三房销售火爆； 装修标准：精装修出售。,五、推货及销售情况,五、推货及销售情况,酒店式公寓： (精装修、拎包入住) 面积约：77.2-175.3平方米 海景高层洋房： 面积约：131.8-332.4平方米 高层园景洋房： 面积约：97-111平方米 泰式独立别墅： 面积约：154.16-1411平方米 花园面积：390-1770平方米,五、推货及销售情况,高层海景洋房均价：折后2万元/平方米（毛坯）。现阶段收取50万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。 现阶段推出3栋23层26层，已定2栋，预定率达85%以上。 酒店式公寓均价：折后1.8万元/平方米（精装），现阶段收取50万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。 泰式别墅价格：折后3-5万元/平方米（毛坯），现阶段收取100万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。 现场为桩机刚进场状态，典型的“卖楼花”现象重演。 目前已调价6%。,五、推货及销售情况,六、清水湾项目的启示,2,3,4,雅居乐与大摩的成功握手，不但让雅居乐摆脱资金困扰，解决运营障碍，同时也让大摩以不低于35%并有望继续拉高的毛利率，赚的盆满钵满，实现双赢局面；,土地一、二级联动开发，高收益、高风险，值得探讨；,随着“海南岛国际旅游特区”概念的逐步落地， 意味着能在海南岛旅游开发热中取得先机的企业将有更多发展机会；,清水湾项目产品一般，但却在海南大盘积聚、竞争激烈的环境下，以绝对的规模优势首战成功，靠的就是大盘运营经验积累、产品复制、国际化视野及国际化资源整合；,1,六、清水湾项目的启示,6,7,8,大盘，意味着巨大的风险与高额的利润共存！,“汶川地震”在改变“财富金字塔”人群价值观和消费观的同时，也让“蔚蓝的天空”、“清洁的空气”和“蓝得令人感动的大海”成为海南岛最令人向往的度假、休闲、旅游之地，也让更多开发商看到了希望和突破红海的途径；,海