1008燕西华府设计篇(复盘精简版).ppt

燕西华府项目,2011年9月30日,现场照片,一、规划与设计篇,3,一、规划与建筑,4,基地,房山区,丰台区,西城区,项目位于丰台区王佐镇，临近青龙湖公园，毗邻京石高速公路，距西城区20公里。 房山是未来北京西南的经济重心，也是北京的科研基地和工业基地之一。,（一）概念规划,1、总平面规划,6,鸟瞰,交通流线,8,9,功能分析,功能分析,10,功能分析,11,功能分析,12,功能分析,13,功能分析,14,功能分析,15,功能分析,16,功能分析,17,功能分析,18,竖向分析,19,竖向分析,20,竖向分析,21,日照分析,22,规划,2、经济技术指标,规划,2、经济技术指标,规划,2、经济技术指标,规划,2、经济技术指标,3.概念规划设计的价值,区位 堪舆格局 “四水归堂“的风水格局 借助京西青龙湖片区的地形、地脉条件，王鸿女士为我们规划了“四水归堂“的风水大格局，其特点在于一个”归“字，是一个”凝聚天地人气的风水大格局。,27,项目与环境的互动 概念规划设计：良好的概念定位与规划设计，可以最大限度的提升项目土地价值 先天条件：根据北京城市规划及丰台区规划的对项目所在片区的定位，青龙湖片区是未来西部地区潜力别墅区。1级土地商深耕区域10年，区域规划纳入了生态休闲、健康度假等高端人群的绿色生活概念，燕西华府项目地块是青龙湖片区推出的第一块土地。区域目前已具备温泉、高尔夫、青龙湖郊野公园等高端生活要素，同时在一定的半径内也具备基本生活配套功能（南宫镇）。,28,项目与环境的互动 亿城反哺条件： 亿城对燕西华府项目的定位是“城市别墅、第一居所”。为了实现定位，开发商投入成本、进行资源反哺，在项目周边注入国际学校、生态农庄以及项目样板示范区的高端会所（泳池、spa、会议等）与风情商业街等高端生活配套资源。最终结合项目地块形态、周边配套（生态农庄、国际学校、温泉、高尔夫、高端会所）等，整合各项高端要素，打造一个近青龙湖水面、有温泉入户、有高尔夫生活、有高端生活与学校配套、山坡上的高端别墅项目。 。,29,项目与环境的互动 规划数据：容积率1.0的别墅项目 1、燕西华府的容积率与万城华府（1.04）差不多，完全具备打造出万城华府社区档次的可能,30,项目与环境的互动 规划数据：容积率1.0的别墅项目 2、目前，随着国家对低容积率土地的出让控制越来越严格，尤其北京已经没有1.0容积率以下的土地出让，那么以中等容积率地块打造过去的低容积率产品是业界产品研发的方向，如上海龙湖滟澜山，上海翡翠别墅、湾流域南区双拼别墅。以及北京的金地仰山项目等，都是用较高的容积率做出了低层的高端产品，考虑到北京一线城市的地位、项目地块处于城六区的区位、交通便利的优势，项目做成1.1容积率紧凑环境的别墅，市场还是可以接受的,31,项目与环境的互动 规划数据：容积率1.0的别墅项目 3、燕西华府项目采用了很多方法来营造真正别墅尺度的感觉容积率：通过规划和景观的手法，重点打造组团出入口以及人行回家的主要路径，利用如人车分流，视野可及处的建筑摆布，道路两侧的景观节点与小品设置，园林绿化密植，庭院园林精装化与公共部分园林的充分融合等方法，充分降低感觉容积率，提升居住环境品质,32,项目前期产品策划与策略（小结）: 1.区域与环境-打造纯别墅的华府系列 别墅产品数量最大化； 2.项目稀缺性-a.环境；b.交通；c.低容积率； d.别墅产品类型 3.项目规划布局-项目的产品推盘节奏（结合环境） c+d 组合-b-a(a,b地块三种产品 体系）； 4.项目的借鉴-a.电梯入户；b.人车分流；c.精装院落 d.产品层数与竖向设计；e.面积区间。 f.提高项目居住品质的系列方法,33,项目概念设计-提升土地价值 概念规划设计的“八大原则” 燕西华府是亿城打造的第一个真正的城市高端别墅，是华府系列的集中爆发；是华府系列的顶级产品，其价值不可小视。下面从总结出“概念规划八大原则”角度来看看燕西华府的项目特点,34,项目与环境的互动 规划设计的“八大原则” 1、总体布局要看规划是否符合当地气候特点，同时符合项目规划理念。 燕西华府所有物业均为南北向布局，以达到充分的采光效果，就是充分考虑到北京的北方气候特点。虽然从容积率考虑，做合院、分布一些东西向物业会更加有效。但是南北布局让实际采光更理想，品质更高。 基于燕西华府未来第一居所的功能定位，项目属于城市型规划，总体更加强调韵律感，规划有逻辑，比较紧凑，放弃了分散的郊区型规划。,35,项目与环境的互动 规划设计的“八大原则” 2、路网设计 好的路网设计除了交通便捷外，同时起到分区、分功能区块的作用，能够通过道路和入口设计降低感觉容积率。 燕西华府项目采用类十字形路网，将项目整体分为4个区，每个区恰好10万建筑面积，是最合理的规模。同时自南向北、由现状路向非现状路滚动开发。项目整体采用人车分流，增加了绝对绿化面积。具体在c区，充分利用道路使得c2 、c3、c1区的每一个出入口具备专属性，三部分的车流不交汇，基本上相互见不到，减少人看人的机会。结合在回家路径旁尽量摆布低层建筑，路旁密布小型的景观绿化节点，三管齐下，充分降低感觉容积率，提升居住品质感。具体在d区，其别墅区和洋房区的交通是分开的，洋房区走地上，别墅区走地下，形成互不干涉的交通路线，降低人流、车流的交汇，降低居住密度感。,36,项目与环境的互动 规划设计的“八大原则” 3、处理好场地开口与城市路网的关系 影响滚动开发的方向及样板示范区的位置。 燕西华府南侧为现状路长青路，东、北、西三面均为规划市政道路，项目滚动开放方向为：从现状路向非现状路开发，即自南向北开发； 根据样板示范区三大原则，交通便利性，形象展示性，留足客户体验和驻留的空间，我们确定了燕西华府样板示范区设于c4区。一方面c4区具有最利于展示项目坡地、山谷、室内景观等独特特征、并可形成独立岛地形特征，另一方面c4区将高端客户所关注的生态、健康两大特色集中于该区域，可为客户带来震撼性视觉感受。,37,项目与环境的互动 规划设计的“八大原则” 4、建筑与景观的互动：如何巧妙借景与造景？ 燕西华府项目的三处借景： 一、借远方山景，地块北侧的洋房可远眺山景（由于密度较高，对远景借景的考虑不多）,38,项目与环境的互动 规划设计的“八大原则” 4、建筑与景观的互动：如何巧妙借景与造景？ 燕西华府项目的三处借景： 二、借地块内山谷景观，沿山谷设置双首层大独栋，从地下一层可以观山谷景观，直接走到谷底景观路，打造类似前三后四的结构；会所负一层的泳池借下沉院落沟谷，体验山谷、瀑布流水的景观，在前期销售过程中能充分展示景观效果、最大化客户体验价值,39,项目与环境的互动 规划设计的“八大原则” 4、建筑与景观的互动：如何巧妙借景与造景？ 燕西华府项目的三处借景： 三、借20米市政景观绿化带，用密植形成项目的绿化界面，营造出深宅大院的感觉。 燕西华府的造景点：重点打造小区的几个出入口景观， 同时结合风水营造燕西十景，引入禅意园林小品等。通过系列景观的打造，提高产品的展示与溢价能力。,40,项目与环境的互动 规划设计的“八大原则” 5、物业类型布局 如何最大化体现均好性原则与均质性原则 物业类型布局有两大原则：均好型原则（好景观、好资源、好位置配好的产品，中高端项目往往采取该原则）、均质型原则（占用不同资源的产品完全一致，强调利益最大化，往往是顶级高端类项目采用该原则，如星河湾和万城华府等） 燕西华府在1.1的容积率下打造一个别墅产品社区，采用均好性原则，将好的资源配置给最好的产品，如c区谷地的景观资源最好，则配置了独栋产品等项目中最高端的产品。,41,项目与环境的互动 规划设计的“八大原则” 6、建筑物业类型的比例关系及初始入市物业类型的选择 能否做到价值高的物业类型比例最大化，同时不损伤景观资源价值？ 燕西华府在1.0容积率条件下，90%的面积为别墅产品，分布在大部分区域，10%产品为洋房，分布在项目北端及东侧，实现了高端别墅产品面积的最大化。 初始入市通常是高端的（最高端或次高端）物业类型入市。项目样板示范区北侧正是c区，整个项目最高端的产品，项目南面外围沿现状路均为低层，形成客户低层低密的第一印象。,42,项目与环境的互动 规划设计的“八大原则” 7、是否合理回避周边不利环境 如回避高压线等不利因素，此项情况在燕西华府项目中不存在。但我们在物业类型的布局上，还是把项目中较低端的多层洋房放到了整个地块的东段与背面，以消除未来周边其他项目对我们品质的影响。南面为宽阔现状路，西侧为谷地景观，未来周边项目的影响较小。,43,项目与环境的互动 规划设计的“八大原则” 8、主题要素和建筑规划是否有合理的对应关系： 例如：天津水晶城项目，借由原地块（玻璃厂）的特征，将项目取名为“水晶城”； 海河印象项目以天津海河为形象蓝本规划出海河景观带特色景观，将社区景观与天津母亲河海河发生联系。,44,（二）：建筑单体户型与立面设计,45,1.建筑单体设计强调与周边院落环境的互动； 2.建筑类型、价值与配置资源的精细化； a.大独栋的多首层概念； b.每种建筑类型的附加值； c.每种建筑类型对应的院落与形式,3.户型设计与产品价值 燕西华府产品的附加值优势：设定三层别墅带电梯的产品原则，解决了三层别墅竖向交通的抗性问题，改善了居住功能，具有同类别墅产品不可比拟的价值。同时c区别墅全部温泉入户。 燕西华府户型设计的参考项目有观庭、翡翠别墅、龙湖滟澜山，龙湖蓝湖郡等。市场上主流联排别墅地上250，地下送80-100，本项目联排别墅面积控制在250左右；主流独栋别墅地上360-450，本项目450至550之间。,46,户型与立面设计总结：,850平方米, 五室六厅八卫， 地上578平方米， 地下272平方米。,户型,1、大独栋 地下室平面,户型,1、大独栋 首层平面 本层面积：257平米,本层面积：178平米,户型,1、大独栋 二层平面,户型,1、大独栋 三层平面 本层面积：143平米,590平方米, 五室六厅八卫， 地上446平方米， 地下144平方米。,户型,2、小独栋,地下室平面,户型,2、小独栋,首层平面 本层面积：182平米,户型,2、小独栋,二层平面 本层面积：182平米,户型,2、小独栋,三层平面 本层面积：159平米,户型,3、大双拼,北户型地下层 本层面积：107平米,南户型 437平方米 五室四厅七卫 地上324平方米 地下113平方米 北户型 431平方米 五室四厅七卫 地上324平方米 地下107平方米,南户型地下层 本层面积：113平米,户型,3、大双拼,首层平面 本层面积：126平米,户型,3、大双拼,二层平面 本层面积：94平米,户型,3、大双拼,三层平面 本层面积：92平米,户型,4、联排（d区）,五室四厅六卫 面积约340-370平方米 中庭封堵后赠送面积约25平方米 南户型主力户型：地上255平方米 地下99平方米 北户型主力户型： 地上255平方米 地下90平方米,北户型地下一层平面图,南户型地下一层平面图,户型,4、联排（d区）,户型,4、联排（d区）,首层平面 本层面积：92平米,户型,4、联排（d区）,二层平面 本层面积：92平米,户型,4、联排（d区）,三层平面 本层面积：92平米,户型设计与产品价值 各产品的主打价值点： 大独栋（地上550平米）：送内院与客厅的两层高，地面首层车库停车。一方面，建筑内、外有景，室内部分感观效果通视度好；另一方面，当社区密率较大的时候，绿化庭院进入建筑内部，像传统四合院一样，引导视线内聚，降低了与周边环境的密度感；第三方面，同时中庭部分可封闭，可成为带顶光的使用面积，提升了产品附加值。,71,户型设计与产品价值 各产品的主打价值点： 小独栋（地上450平米）：送两层高的客厅，地下停车，人车分流。整体户型讲究轴线与通透，单流线布设，三厅概念，其中会客厅可改造为客房；全套房产品，景观体验效果好，面积适中。,72,户型设计与产品价值 各产品的主打价值点： 大双拼（地上325平米）：送两处两层高的空间，分别是北入口会客厅、南面的起居厅，地下停车，人车分流。该户型是一个兼顾南北西三方向入口的户型，多向入口看户型都空间完整，功能流畅；考虑到一部分户型临路有噪音影响，因而选择用多赠送面积反哺。,73,户型设计与产品价值 各产品的主打价值点： 联排：（地上260平米）送三层高内庭院，地下停车，人车分流。作为本项目中数量最多的产品类型，该产品的价值打造与实现是非常关键的。一方面，建筑内、外有景，室内部分感观效果通视度好；另一方面，当社区密率较大的时候，绿化庭院进入建筑内部，像传统四合院一样，引导视线内聚，降低了与周边环境的密度感；第三方面，同时中庭部分可封闭，可成为带顶光的使用面积，提升了产品附加值；同时三层高的内庭空间带来了多种搭建的可能。展示样板间提供了一种兼顾面积和居住品质的一种中庭封闭方案，它从展示性、使用性，使小面宽户型空间完整大气，形成开合的空间，使产品功能价值最大化。,74,燕西华府的建筑风格与形象价值 赖特筑居：赖特风格的城市版 建筑风格：赖特风格的一般草原派乡村感较浓，燕西华府的建筑外立面在赖特风格的基础上进行调整，使之体现尊贵感、城市感。 外立面：采用石材比较多，石材选用黄金麻，立面上部采用陶土砖、下面石材，形体注重大气、完整，树立了产品作为城市第一居所的立面形象价值。 材料与部品：延继华府系列的做法，铝包木门窗、玫瑰金电梯门、全石材大堂等。,75,单体建筑与院落环境的互动,单体建筑与院落环境的互动,76,单体建筑与院落环境的互动,77,单体建筑与院落环境的互动,78,单体建筑与院落环境的互动,79,单体建筑与院落环境的互动,80,单体建筑与院落环境的互动,81,单体建筑与院落环境的互动,82,单体建筑与院落环境的互动,83,单体建筑与院落环境的互动,84,样板区实景,85,样板区实景,86,样板区实景,87,样板区实景,88,样板区实景,89,（三）：样板间精装设计,90,精装样板间,1、c户型小独栋样板间,精装样板间,1、c户型小独栋样板间,精装样板间,1、c户型小独栋样板间,精装样板间,1、c户型小独栋样板间,精装样板间,1、c户型小独栋样板间,精装样板间,1、c户型小独栋样板间,精装样板间,1、c户型小独栋样板间,精装样板间,1、c户型小独栋样板间,精装样板间,1、c户型小独栋样板间,精装样板间,1、c户型小独栋样板间,精装样板间,1、c户型小独栋样板间,精装样板间,1、c户型小独栋样板间,精装样板间,1、c户型小独栋样板