某商业地产营销方案.ppt

,山亭商业步行街全程营销报告,1,步行街整合推广策略方案new city new life,前言,2,城区的生命过程在本质上不同于一般高级生物体 城区可以局部成长、部分消亡、自我更新 著名城市史学家刘易斯芒德福 本次山亭区商业步行街的 概念定位方案试图通过导入城区发展、城区商业发展的理念， 以促进山亭商业文化、产业结构的优化，提升山亭城区的整体城市印象， 增强山亭商业氛围的竞争力。,壹,贰,叁,肆,山亭 市场,整体 策略,概念 定位,规划 示意,伍,营销 推广,陆,预算 评估,壹、山亭市场,4,一、市场环境 二、商业市场 三、市场总结,根据4月的二次调研，以及我们对不同层次、不同行业消费者的了解，我们对项目和消费者市场做出如下判断： 山亭商品房的意识虽然不成熟，但是已经处在了建立雏形的时期，必须加强引导。 在建步行街的市场关注率非常高，在消费者的心目中属于区内最好但是观望度也较高的房子。 消费者市场虽然75%以上都密切关注项目，但是他们对于项目的深入了解知之甚少，所以，项目的独特性和品质感并没有很强烈地反映在消费者的心里，他们所理解的“最好”更大程度上是他们的一种猜测，并没有得以证实。 消费者普遍表示，项目虽然是最好的，自己也很想拥有，但是可能会由于资金的不足而放弃，并且不愿意也不敢贷款，贷款风险很大，对按揭的事情一知半解。 山亭存在着庞大的投资型消费者市场，主要分为灰色收入阶层以及私营闲富阶层，其中部分被枣庄和周边分流，由于经营信心不足，所以门面空置或惨淡率较高。最影响消费者购买意向的因素为价格和“项目未来成为城市中心商业区”的人气和运营状况。 项目的市场认知度和美誉度将成为我们今后销售的极大的优势，项目的质素和规划等完全展示和公开以后一定能吸引到大批的客户群。,注：在中国，“城区”概念是三、四线城市的主要发展载体。,5,市场导言,1、山亭概况 2、历史文化 3、交通现况 4、人口现况,5、物产资源 6、产业发展 7、经济现况 8、城市建设 9、市场环境小结,一、市场环境,6,1、山亭概况,山亭区是山东省枣庄市的市辖县级区，山亭区总面积1017.8平方千米。2003年底，全区总人口46.57万人，其中非农业人口5.59万人。历史悠久，钟灵毓秀，自古以来就是文明礼仪之邦，历史文化源远流长。早在7300年前的新石器时代，这里就有人类繁衍生息。山亭、西集等地曾发现多处大汶口文化、龙山文化遗址。,2、历史文化,因区政府驻地位于山城街道办事处的双山北麓而得名。 山亭是山东省枣庄市的市辖县级区，历史悠久，钟灵毓秀，自古以来就是文明礼仪之邦，历史文化源远流长。早在7300年前的新石器时代，这里就有人类繁衍生息。山亭、西集等地曾发现多处大汶口文化、龙山文化遗址。,3、交通现况,山亭区北距济南230公里，西距京沪铁路、104国道及京福高速公路20公里，南距大运河40公里、观音机场80公里，东距日照港107公里，有枣徐、北滕等6条省级公路、21条县级公路穿境而过，通车里程达900多公里，公路密度位居全省前列。开通了至北京、石狮、常熟、青岛、烟台、威海等地的长途客运线路。 山亭区附近火车站枣庄站，枣庄西站已从2006年1月1日起更名为枣庄站，位于薛城中心城区繁华地段，是薛城区和枣庄市在南北大动脉上极为重要的交通门户。枣庄站列车时刻表目前有42条火车运营线路经过，主要指标包括列车车次、始发站终点站名称、到达时间、发车时间、累计用时、累计距离等。 山亭汽车站位于山亭新城翼云路西、黄河路北1号，始于1988年，1989年6月建成，建筑面积1580平方米，总占地38亩。汽车站有职工40人，是省交通局评定为“二级汽车客运站”。,高速公路交汇地，发展潜力巨大。 枣徐、北滕等6条省级公路、21条县级公路穿境而过是重要枢纽； 山亭交通的便利性，对于整个山亭的经济是具有非凡意义的；从中国三、四线城市的经济、商业发展角度来看，大多以交通设施为发展载体；而重要枢纽的地位更是对山亭的经济、商业等的成长起到了快速带动的作用。 连接周边省市，宏观经济驱动山亭快速发展。 相较于其他城区的交通环境而言，山亭城区发展、山亭商业市场的发展，从其规模性、影响力来看，都在枣庄宏观经济发展的驱动下，迅速地发展着。,【区位、交通对本项目的影响和意义】,人口的快速发展，对城区商业及商业物业的发展具有强有力的推动作用。 至2011年末，巨野人口达46.7万人，其中城镇人口5.59万人， 2011年以来是人口增数最多的一年，这主要是由于山亭开发就业人口增加带动了整个城镇人品的大幅增长。,4、人口现况,5、物产资源,山亭区立足山多地少、土地资源有限的实际，大力发展特色农业，确立了林果、畜牧、水产和高效种植四大产业。2004年，全区农业总产值完成11.31亿元。 种植产业：建成了万亩冬桃、万亩樱桃、万亩核桃、3万亩大枣、3万亩板栗、5万亩优质梨、10万亩花椒、10万亩苹果等十大优质果品基地，干鲜果品年产量达到10万吨，被评为“全国高效经济林建设先进区”。2003年全区果品产值占全区农业总产值的36%,农民人均纯收入的34%以上来自林果。 煤炭资源：山亭区现已探明的金属、非金属矿种20多个，主要有金、铜、镁以及石灰石、花岗石、大 理石、石英石、白云石、钾长石、磷矿石、粘土、高岭土、方解石等，尤其花岗石储量大、分布广，具有极高的开采价值。 林果资源：山亭区属于暖温带阔叶林带，杂生针叶林，原始森林已被破坏，为次生植被所取代。由于境内地貌类型多，植物资源极其丰富，门类科属繁多，木本植物共56科，123属，191种。盛产花生、苹果、黄梨、板栗、大枣、花椒、核桃、冬桃、油桃以及乌克兰樱桃、美洲艳红李子等优质果品，有金银花、槐米、栝楼、山楂、丹参等中药材上百种。,第一产业发达，充分发挥自身优势： 山亭是个以农为主的区，全区初步形成了以林果、畜牧、水产、粮食、油料、中药材等为主的产业化经营雏型， 工业具有一定的基础，成为近年发展的热点： 区划以来，历届区委、区政府团结带领全区人民大力实施“工业强区”战略，坚持内涵外延并举，新上技改齐抓，多种经济成份共同发展， 金融、商务、酒店、保险、娱乐、餐饮服务设施齐全： 第三产业特色经济初现端倪，新兴行业开始起步。旅游业已成为我区近年来服务业发展的新“亮点“，熊耳山、抱犊崮、岩马湖等风景旅游区基础设施建设日趋完善，熊耳山-抱犊崮国家地质公园率先在全省揭碑开园，全省首座“世界生态奇观园“一期工程百鸟园正式对外开放；全区具有一定规模的批发市场达18处，其中年交易额过亿元的市场1处，大规模农副产品批发市场5处。市场规模的扩大，带动了种植、养殖、加工、运输业的快速发展，促使基地规模迅速扩张。,6、产业发展,特别关注：本项目所在为山亭历史上的“时尚步行街”，在山亭人民心目中具有一定的消费认知，因此我们在在业态定位时应根据山亭的产业资源及其各产业发展及目前所处的比例，从而确保项目在业态的选择应倾向于快速发展的各产业或业态。,房地产业处于高速发展阶段。 山亭的住宅地产及商业地产入市量均处于上升期，这从目前市场上已有的项目可见一般； 而房地产业的高速发展，尤其是商业地产的上升必将带动区域经济及整体商业的迅速发展，而这将是本项目入市的根本立足点。 城市化率较低，仍不足25%。 城市化率是城市发展水平的一个重要指标，而城市化率与人口与经济的关系则息息相关； 无论是从交通、产业、经济或是经济开发区的快速发展，均说明山亭的城区正在经历从传统城区向新兴城区转变的过程，这无疑是本项目定位的一个突破点。,【山亭经济之于房地产及本项目的意义】,2011年以来山亭县实施了城市建设的“三、六、九”工程： 完成新城区控制性详规、古城规划、市政专项规划等三项规划； 坚持建管并重，狠抓了城乡环境综合整治，组织实施了一批绿化、净化、亮化、美化工程，使城市形象有了很大提升。 2011年进一步加大城市基础设施建设投入，提高城市品位： 逐步完善了城市载体功能，如供热、供水、供气、路网等基础建设； 力改造提升了宾馆、餐饮等生活性服务业； 高品位发展以金山旅游为龙头的旅游业，高水平发展书画等文化产业； 加快发展现代物流、科技、金融保险、信息、商务等生产服务业。,7、城市建设,千年古城焕发新魅力,近年来，山亭把城市建设作为带动区域经济发展的“龙头”来对待，不仅仅抓好基础设施的配套，而且注重城市功能的完善、城市形象的塑造、城市品位的提升、城市居民物质文化生活质量的改善，切实增强了城市的亲和力、吸引力。,8、市场环境小结,山亭在枣庄各区、县中的大部分经济指标数值虽然排名靠后，但增长速度排名却位居前列，因此在未来的几年中山亭的发展潜力将日益突出； 城镇人均可支配收入逐年增加，与其他县市相比增速较高，消费力日渐强劲； 山亭的内外环境和自身经济条件趋好，为本案立项奠定了稳固的支持基础； 山亭人民消费力的不断提升成为项目可持续发展的先决条件。,16,1、山亭城区主要商业分析 2、商业市场小结,二、商业市场,17,为确保“时尚步行街”项目定位的准确性和精确性，我司对山亭的商业市场进行了一次全面的调研，通过对其商业的整体布局，经营格局，经营业态，租金体系等各方面有针对性的深入调研发现目前山亭的商业现状为：,缺乏能够满足山亭人民日渐提高的消费理念及消费能力的商业中心。 山亭的各类商业网点遍布全城，个体私营经济的发展较为迅猛； 已成商业格局的各街已经形成自身固定的业态组合，经营业态以服饰、鞋类、家居建材、杂货、通讯等为主； 山亭的商业网点现阶段已几乎满租，但是经营状况却不理想，主要是由于各业态同质竞争较为严重； 目前山亭的商业网点租金已渐成体系，这说明市场对于商业的投入热情较为高涨，市场对于商业的支撑较强； 现阶段山亭的的商业从形态、经营格局、经营业态等均档次较低，品牌引入较少，缺乏升级的商业引导点；,1、山亭城区主要商业分析,现有商业特征,主要商业分布图,2、商业市场小结,山亭的商业无论是从规模还是形态上均不成熟，没有形成规模集群式的发展模式，各式各样的沿街店面遍布全城，经营商品以服装、杂类、食品类等拓展较快的零售业态为主；但整体档次较低。 山亭的商业模式已由最初的自建板房向街铺转变，但在组合形态上仍然较为单一，基本仍以街边单独店铺经营为主，未形成大规模的集中商业消费圈； 山亭的市场现状虽然已经成形，且有一定的规模效应，但是从山亭居民日渐的增长消费能力来看，现有的商业模式已经不能满足他们对于消费的理念提升； 山亭的政府规划、市场的支撑及外围环境都说明巨野的商业需要一个无论从功能上还是形态上都有提升的商业产品！,20,山亭已即将进入高速发展阶段，从市场上现有商业项目的销售情况来看，其偏好已经逐渐向较为新型的商业中心或集中型商业转变； 集中专业市场的缺乏及山亭专业市场的发达皆是本案立项的市场空白点； 山亭的政府规划、市场的支撑及外围环境都说明山亭的商业需要一个无论从功能上还是形态上都有提升的商业产品！,21,三、市场总结,宏观的 市场环境,微观的 商业市场,贰、项目分析,22,1、项目背景 2、项目基本情况 3、项目核心竞争力 4、开发商目标,时尚步行街是山亭区依托购物中心的“时尚摩登街”。 时尚步行街从开发至今，已经在群众具有口碑知名度和客户关注性； 政府对于山亭小商品市场的改造开发大力支持，这是项目开发的先决条件； 以未来购物中心为集群的商业综合体等大批涌现的消费场所是未来山亭的主要消费中心，这为项目日后的入市及经营都奠定了良好的坚实基础； 项目现场较为杂乱，现有商业又缺乏统一管理，入眼所及皆是路边的小摊小贩，垃圾、乱石等比比皆是，对项目造成一定的破败印象； 现有商业的经营以服装、鞋帽、五金等小品为主，但是档低偏低，未形成规模、品牌等效应，且缺乏消费引导，导致经营较不理想；,1、项目背景,总用地面积：63369平方米 总建筑面积：约2万平方米 项目现状：拆迁完成、建至二层；内街道路平整、已成规模,2、项目基本情况,优惠政策，政府大力支持项目开发，市场操作空间巨大,核心商圈，周边超市、购物中心、零售店铺林立，商业氛围浓厚，是山亭人的消费核心带,如织人流，超市、商铺等带来滚滚人流，商业圈正日益走向繁荣,完美结构，大开间、短进深，缓步行进式休闲商业街，带来完美的购物休闲空间,前景广阔，周边商业项目带动日渐增多的人气、商业前景无可限量,政府支持,地利天成,人气如虹,丽质天生,潜力无限,3、项目核心竞争力,4、开发商目标,以老百姓为立足点，将项目打造成经典商业航母。 商业定位：“时尚摩登步行街”； 功能定位：分类分区域设置品牌专卖店、专卖店、特色专营店、特色辅助小吃店； 经营业态：服装鞋帽为主、辅以珠宝电器、通讯器材、化妆洗涤、灯具、家具、五金、装饰、工艺礼品、文化用品、小商品批发零售。集现代物流、金融、观光购物、休闲娱乐、饮食文化、健身多功能于一体，是辐射周边县市规模最大的商贸流通中心。,叁、概念定位,27,1、定位导论 2、定位难点 3、概念定位 4、概念亮点 5、功能定位,一个传统又新颖的概念，正越来越多地闯进人们的视野城区经济。 城区经济是县域经济发展的领跑者，是县域经济的一个重要组成部分； 是资金流、信息流、人才流的洼地，是带动和促进全县经济增长的极核； 城区经济的发展直接关系到县域经济发展的速度和质量。 随着山亭区工业化、信息化、城市化进程的加快，城区经济已成为经济发展的一支重要力量，其带动功能、集聚功能日趋增强，已经积聚了较大的潜能，理应在全县率先发展。,1、定位导论,良性 背景,定位 陷阱,在“良性”发展的社会宏观背景下，项目定位往往会被盲目抬高，以至于给招商带来压力； 过高定位所带来的成本过高和品牌效应难保障的弊病，且不适应市场基本要求； 不适应市场的定位会减少固有的、自发所形成的人流量，为其它街道的发展提供条件。,定位以市场为本,渐进是发展之本,2、定位难点,根据目前山亭区商业现状，本项目的商业发展定位可能存在以下难点，认知这些难点才能在前期定位时有所规避，以便项目顺利进行：,零售商品种类缺乏新品种 从外围自发形成的小商品流动摊贩的商品种类上来看，零售商品种类均为日常低值易耗品； 从山亭最成熟的主要商业街来看，人流密集段的商业种类多为日常需品零售一，如手机城、百货业、建材、中小型超市业等； 从周边城区已成规模的集中型商业街区（步行街）来看，主要零售业商业品种为家电用品、妇婴用品、箱包鞋帽、家电建材占了主要商品，故虽满铺但营业额并不高。 零售商品受区域制约缺乏品牌，且商业分布较散，难以有效聚合。 零售业小商品市场因为加工制作比较简单，生产企业本地化众多，真正能够形成品牌效应的国内一、二级品牌在本地市场数量并不多，是否被市场接受存在一定的风险。 缺乏成批加工能力，无法有效控制成本 零售业以低成业的小商品吸引县城内的人群，由于山亭以小作坊式的家庭式私营工坊为主，人力成本和物资成本均较高。 城区集中性常住人口较少。 城区集中性常住人口对城区零售业夜间零售额有很大的影响，并能保证零售业在规模、品牌效应上持久稳定的发展。,【市场形象/案名定位】 开创山东首例“情景缓步体验回转”型名品中心 时尚摩登大街,3、概念定位,它以“体验式”、“休闲类”、“风情化”、“时尚感”为主题特色，点缀了独具特色的美食、小吃、娱乐、购物、生活、商办为一体的多元化城区购物商业广场。,山亭city mall商业中心的出现，正是顺应了当前山亭经济发展的速度与逐渐提高的居民消费水平。,city mall商业中心的出现，主要取决于一个城区发展的社会经济情况和居民消费水平；,城市中心 首例旺铺,city center mall,【其它案名建议】,3、概念定位,successfulmarket,山亭时代城,hope for the best,时尚乐淘步行街,乐购时尚大街,wealthy land,【logo表现1】,3、概念定位,开创山东首例“缓步式 体验型”商业中心,释义： 形态寓意，是由核心点向四周爆发，集中表现了山亭city mall购物中心位于市中心核心要地； logo色彩以暖色为主线，表现出财富价值与日俱增，呈爆发发展之势。,时尚乐淘步行街,【logo表现2】,3、概念定位,开创山东首例“缓步式 体验型”商业中心,释义： logo整体形态形象化地展现了“商业万花筒”的财富效应； 本项目就如同信息化商业时代的财金集中地，汇聚各方时尚精英理念。,乐购时尚大街,vi识别系统演示,vi识别系统演示,vi识别系统演示,vi识别系统演示,4、概念亮点,用文化和时尚助推城区化发展进程,【概念立足点】,文化链是城区永续开发、良性发展的基本根源，是一个城市固有的特色。,文化是长久而稳定的，时尚是短暂而善变的；文化是深厚的，时尚是肤浅的； 文化是普遍的，时尚是独特的；文化是中规中矩的，时尚是富于创造的。 人们所生活的城区，不仅是文化生活区，更是时尚地。,时尚链是城区步入国际化、社会化发展的特色元素，是人民财富的方向标。,山亭城区的发展与建设是将独特的文化氛围与个性的时尚消费结合的过程，只有这产才能把握市场的发展契机。,【引入“概念工坊”的特色商情】,山亭工业具有一定的基础，初步形成了种植、面粉、畜产品、建材、服装加工等多个生产门类的工业体系。, 在业态上，力求引入影响力较广、区域认可度较高的品牌旗舰店、概念店。,实 现：,实 现：, 有效利用三层店铺，引入手工 diy 制作、研发、教学培训、服务经营于一体的概念工坊、品牌工作室，引领时尚潮流。,文化发展,【文化链】,之,工商文化,将“文化”打上“时尚”的烙印,区第三产业增加值完成10.92亿元，占gdp的比重达37.6；全区社会消费品零售总额完成8.05亿元，同比增长12.1%；各项存贷款余额分别比年初增加2.36亿元和4.26亿元；公路通车里程达到900公里，公路客运量达到558.1万人次，公路货运量459万吨。初步形成了以商贸流通、旅游、房地产、劳务输出为主，交通运输、金融保险、科教文卫、信息产业等多元化竞相发展的格局。,时尚品牌商汇,项目服务的人群主要分为三类：约6万城区常住居民、约50万县城居民、定期的商务游客等。我们认为主要消费群消费的休闲性、体验式较强，而山亭在经济高速发展的背景下急需建设一个舒适优雅的购物环境、轻松休闲的消费享受地带。,以开放式、多层次的空间为特色，倡导以人为本的购物环境，通过街区式商业布局、户外步行街道以及店招、店饰等细节，创造一个时尚的购物购物环境。,铺位采用多种类、多样化、多组合、多级化的店铺组合，最大限度的吸引各大等级的品牌商家入驻，从而为各类群居民家庭生活、学业生活、务农劳作、商务工作的提供消费需求。,【时尚链】,时尚的消费模式,时尚的购物环境,时尚的品牌商家,体验式商业与一般传统商业的区别在于它的消费互动性强，他的重要是重要再生体验，重在情感消费，你可以购物，也可以随便看看，随便吃吃，这是一种全新的都市化消费模式； 体验式消费不是以购物为消费目的，它在传统的功能基础上，集餐饮、娱乐及其他休闲娱乐等业态，打造一种以休闲娱乐与购物相结合的区域商业旗舰，不仅要满足大众的物质需求，更要着眼于满足大众日益增强的精神和文化需求。,【时尚链】, 时尚的消费模式,消费，是一种消遣、是一种时尚，是一种生活乐趣。,【时尚链】, 时尚的品牌商家,多层组合的商业布局设计，更有利于店家与商家之间协调，自由划分，轻松经营，方便于不同品牌的商家需求。,以“开放式购物场景、360度名品旺铺”， 共同组成山亭县城区独一无二、别具风情的时尚购物环境。,钻石城道,【时尚链】, 时尚的购物环境,铂金广场,简捷单调,零星零乱,广场，是“城市名片”、是“项目标志”，是“消遣之始”。,城市的休闲广场，是城市交通枢纽，是聚集人气、聚集客流的地方； 项目的休闲广场，是黄金旺铺商业文化的标志，为买家提供消费指向，为买家带来一个轻松、自由的购物空间； 消费群心中的休闲广场，是消遣之始，更是消费的动力，是儿童、青年来此玩耍、小息的好去处，开创了一份“无目的、无计划”的消费时空。,低成本、简捷便利的 但不失时尚浪漫的情景小品,情景式小品是多层次、多立面、多级化的； 既有两层的绿化装饰、又有低层次的栖息小景； 布立面化的绿色有效地节约了道路面积。,地面上的低成本装饰小景，也别有情趣。,统一的招商设计 强眼的外立面色彩装饰,房层外立面强眼的外立面色彩装饰和统一的招商设计， 即可把破旧的楼屋店铺焕然一新。,统一的店招设计,材质统一、形态统一 色彩根据功能区块不同而定。,交房时可预留安装框架。,人性化的指示系统,“黄金城道”平面图,现代气息的指示系统 不仅给消息人群带来愉悦的购物氛围， 更能以小成本提高项目档次， 以区别于其他邻近城区的单一化标识。,店招与指示牌相对应， 便于消费者指引购物方向。,入口商业环境,高耸且现代化的建筑体，与古塔相对，相得益彰。,采用一些灯饰、灯箱，吸引人流。广场上的地灯可在夜间吸引人流。,开业时可设一些充气拱门、 周末时可设一些充气玩具， 吸引小孩。,5、功能定位,总体功能定位为： 一个以服装为主，集购物、休闲、文化、 娱乐等为一体的体验式时尚街,【功能模型】,其中时尚街区功能,服装饰品 一条街,美食小吃 一条街,文化珠宝 一条街,家居装饰 一条街,生活百货 一条街,服装、饰品、手表、皮鞋、化妆品、内衣、儿童装、皮具、箱包等。,地方餐馆、小吃、半成品、小型百货超市。,运动产品、中西药店、银行电信、手机五金、美容足浴、美发美容、婚纱礼品，售票中心及相关服务中心。,字画古玩、珠宝玉器、儿童玩具、现代艺术品、小型书屋、书报亭。,床上用品、卫浴用品、窗帘家饰、灯饰、家电用品。,5、功能定位,【功能提升】,在满足项目成为一个“服务于山亭区常住人口快速增加，成熟居住区人口逐步增加，社区商业日益完善与成熟，社区商铺正成为居民最便捷、贴心的消费休闲场所”的基础上，根据产业结构与城区发展相结合的发展原则，建议逐步提升项目的功能定位：,引入一批中小企业营销代理中心、民营科技营销网点、县级城区办事处和中介服务机构的集中地，基本形成以人民路为中心的物贸、贸易的“区域经济高地”。,建设一套超大型配售配送中心、物流中心、超级零售市场，基本形成“区域型物贸集团商地”，集零售业、百货业、超市业、专卖业、餐饮业、服务业为一体的商业框架。,建设一批山亭支柱行业、骨干企业和拳头产品的“营销网络集中地”，集中了“信息产业”、“现代生物药业”、“新材料业”等高科技产业和发展本区的高新技术产业的专卖网点。,导入适应山亭城镇中小型、城市化“工业印刷”、“建材加工”、“家具家饰”、“食品药店”、“服装美容”都市型休闲网络，从而大力扶持各镇的民营科技企业发展，推进巨野城区化建设。,适当引入一批品牌餐饮业、宾馆业、娱乐休闲业的商务服务产业，使山亭商务服务业再上一个新台阶。,远 景,肆、规划定位,53,1、商业布局 2、业态布局与示意,1、总体布局,根据项目产品规划分级，将业态布局划分为三大区域：,服装名店系列 营业面积较大，且有连锁性质 每个品牌所需要的面积由行业决定。,名品小商品系列 主要由自营性较强的 私营业主开设的精品店。,百货小商品系列 主要由个体私营业主开设的 规范化的店面或铺面，营业面积较小。,品牌美食城,2、业态规划,引入中外一、二线品牌的休闲类中西连锁品牌快餐、台湾风味小吃、甜品屋以及地方特色中餐厅、当地特色餐馆，以聚集人气。,品牌服饰店,引入国内一、二线品牌休闲服装、 皮具箱包、化妆品品牌连锁店、手机连锁品牌店等， 以精品化的橱窗设计吸引县内青年人群。,2、业态规划,精品时尚屋,以时尚人群为主力消费群的特色精品屋， 包括：精品手表、精品礼品店、时尚箱包、精品西饼屋等。,以成年妇女、孕妇消费群为主题的专卖店： 如中老年服饰专卖店、女性美容美体屋、孕妇用品屋、，内衣用品、成人保健品专卖店等。,精品女士屋,精品家饰屋,由当地家饰、家具、家装用品工作坊发展形成的精品家饰店； 如床上用品屋、窗帘家饰店、灯饰用品店、家用电器屋、餐具用品等。,伍、营销策略,60,1、营销主题 2、价格定位 3、推盘策略 4、推广方式 5、当前工作要点,dm表现,光麟新天地,【本案营销诉求解析】,地段增值价值,成本投资价值 低总价，小投入、低风险,人流、车流、物流、 现金流的汇集地。,品牌收益价值,通过品牌化经营模式，为消费群提供体验式购物环境， 保证常期高效吸引目标消费群， 更能保证商铺投资回报价值。,城市发展附加值,山亭发展的交通和有利 的地理位置，保证了项目品牌价值的实现。,消费力价值,即时可得的,政府支持效应,必备的 价值体系,差别与竞争个案的 价值体系,人有我亦有,人无我却有,2、营销主题,20万起,抢占商业腹地 稳赚 旺铺！,主推营销语,成本投资价值,地段增值价值,利用人尽皆知的价值方位，明确项目市中心地段价值。,以小面积、低总价吸引眼球，预示为高回报带来机遇。,收益价值,所谓的“旺”：是城市发展价值、政府支持力价值、消费力价值、品牌价值的综合表现，需通过现场直面营销才能详尽阐明。,其他推广语：,20万轻松成为 市中心旺铺房东！,让您财富爆发的市中心旺铺！,山亭公路交通示意图,是交通汇集地，更是财流汇集地。 山亭处于多路公路铁路穿行之地，地理交通位置显赫，发展趋势明显。 山亭区北距济南230公里，西距京沪铁路、104国道及京福高速公路20公里，南距大运河40公里、观音机场80公里，东距日照港107公里，有枣徐、北滕等6条省级公路、21条县级公路穿境而过，通车里程达900多公里，公路密度位居全省前列。开通了至北京、石狮、常熟、青岛、烟台、威海等地的长途客运线路。 山亭区附近火车站枣庄站，枣庄西站已从2006年1月1日起更名为枣庄站，位于薛城中心城区繁华地段，是薛城区和枣庄市在南北大动脉上极为重要的交通门户。枣庄站列车时刻表目前有42条火车运营线路经过，主要指标包括列车车次、始发站终点站名称、到达时间、发车时间、累计用时、累计距离等。发展潜力无限。,城市发展附加值,游离消费群：5万左右人次/年商务、旅游客群,消费客群示意图,巨野8个镇 的常住人口,山亭城区内 翼云山、抱犊崮 熊耳山景区游客,山亭经济技术 开发区,其他县镇 景点游客,山亭 城区,核心消费群：6-8万城区和开发区居民,主力消费群：50万县内8个镇居民,消费力价值,【推理一：市场比较定价法】,市场比较法 该方法的本质是以房地产的市场交易价格为导向，求取估价对象（即项目）的价值。这种方法是利用已被市场验证的类似房地产成交价格来求取项目价格的方法，它是一种最直接、最具说服力的定价方法，其结果是最容易被人们理解。 市场比较定价法关键是：找到适用的可比房地产项目及其可比成交价格。,市场在售商业项目可比性分析,3、价格定位（仅商业部分）,【推理二：收益还原法】,收益还原法 该方法的本质是以房地产的预期未来收益为导向，求取估价对象（即项目）的价值。这种方法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，故特别适用于收取租金的商业物业。 收益定价法关键是：找到适用的预计的平均年租金及其回报年利率。,收益还原法理论公式：,房产估价预计平均年租金回报年期,或,回报年利率按一般市场上产权式商铺年平均回报率计，为8%（含所得税）。,3、价格定位（仅商业部分）,各路段沿街商铺的单位价值,注：本表格按单位租金价格由高至低排列。,3、价格定位（仅商业部分）,各路段权重比值定价,根据上以初步分类，我们对以上路段进行分类说明，以确定各路段商铺价值对本项目定价的影响（即权重说明）：,3、价格定位（仅商业部分）,【项目价格定位】,根据以上价格定位，本项目平均价格为：2714.68元/m2,根据项目实际情况并结合市场预计，力求实现保底均价为：2800元/m2,3、价格定位（仅商业部分）,4、销售策略,针对项目产品较为单一，商业街延伸面较深，并考虑到项目自身各方面优势，如城市交通要道、项目紧邻成熟商业项目、入口为城市传统商圈中心等因素，建议销售策略总体思路为：,【策略思路】,以认知销售主力产品单一性、成批量服饰小商品旺铺为销售主线， 强化项目在区域市场中的 “强劲的增值潜力、可实现的人脉群、稀缺的项目主题”， 集中对向山亭及周边县的小商品经营商、商业物业投资商， 实行集中化、强效力、全面性的销售策略， 最终实现一炮而红、持久营销、快速回笼资金的销售成果。,4、销售策略,【销售模式】,根据项目实际情况，实现的销售模式主要是两方面，但最终以集中回笼资金为本项目的最佳销售目的。,4、销售策略,【销售模式】,、针对自营买家（购买后商铺自营）,购买时, 根据自营的“业态趋向、品牌实力”选择旺铺位置/价位； 结合成熟的现状（业态现场、经营现场），规划自营旺铺的发展。, 根据旺铺位置，实施相应统一的店招装修； 以自主经营的方式吸引目标消费群，实现旺铺物业与经营产业同步增值。,第一年,第二年,第三年,经营净回报,首期旺铺投入成本,第四年,第五年,物业增值回报,经营净回报,物业增值回报,经营净回报,物业增值回报,经营净回报,物业 快速增值,经营净回报,物业 快速增值,开业时,4、销售策略,【销售模式】,、针对投资买家（欲在购买后将商铺出租于经营者，收取租金收益）, 考虑旺铺的投资回报风险，选择旺铺的位置/价格； 既可以自主经营旺铺，又可以在销售时由销售公司签