武汉房地产市场调查.pptx

对第一阶段策划工作思路的细化,市场基础研究,整体发展战略 与物业发展思考,商业市场研判,住宅市场研判,发展属性界定,项目初步理解,项目属性界定,核心问题分析,写字楼市场研判,公寓市场研判,酒店市场研判,城市宏观背景,市场竞争机会、企业运营目标要求、项目开发条件等研判物业功能组合方向,整体发展战略,swot分析,基于市场等，物业功能发展的可行性及量级,武汉经济处于全国同类城市前列，经济强劲，未来将稳步发展,近年武汉市生产总值逐年递增，2012年突破8000亿元关口，平均增长率达到13以上，且在15个副省级城市内排行第四位，经济繁荣，整体上升趋势明显，未来仍具有较大的发展空间 但是从2010年起，受国内整体经济发展萎缩、通货膨胀、房地产调控政策等多重因素的影响，增长速度有所下降，预计短期内上述因素仍将存在，整体经济较难有飞跃性的发展,2007-2012年武汉市gdp发展状况,2012年全国副省级市gdp排行,数据来源：各市统计公报等,武汉人口基数较大，未来年内需求居住面积约5万平方米，对房地产市场支撑较大,近年武汉常住人口变化 （单位：万m）,按照人口超千万的世界级城市目标规划，确定2020年市域常住人口规模为1180万人，其中城镇人口990万人，城镇建设用地规模908平方公里，较上轮规划人口增加220万人，建设用地增加261平方公里。加上预留的发展备用地，和“多中心组团”的开放式布局，能保障武汉未来更长时期发展的空间需要 武汉城市总体规划,武汉人口基数较大，年达到万人，根据城市规划，年城市人口将达到万人，根据年人均居住面积约平方米计算，未来年将需求居住面积将达到约5万平方米，对房地产市场支撑较大,武汉形成“二三并驱”的产业结构，以“双核”推动城市发展，有效支撑城市经济,武汉市近年的产业结构略有波动，但整体变化不大，均呈现二三产业并驱的态势， 2012年第一、第二、第三产业比例为3.8：48.3：47.9。第二、第三产业比重相近 根据武汉市政府工作报告（2013年）指示，武汉提出坚持把工业发展放在经济工作首位，同时全面的提速服务业升级计划等发展方向，预计未来仍将呈现二三产业并驾齐驱的趋势,2008-2012年武汉市产业结构发展状况,深入推进工业倍增计划，加快建设国家先进制造业中心，坚持把加快工业发展放在经济工作首位，以大投入带动大产出，以大项目支撑大产业全面提速服务业升级计划，加快建设国家商贸物流中心，把发展现代服务业与传统服务业改造提升、城市空间更新优化、公共服务方式创新紧密结合起来 武汉市 政 府 工 作 报 告 (2013年),武汉城市投资环境不断完善，城市固投逐年增加（增势放缓），促进城市建设与发展，且房投比例平稳增长,近年武汉市固定资产投资逐年递增，2012年投资额突破5000亿元，占湖北全省的30以上（湖北省2012年固定资产投资额为16504.17亿元），其中房地产行业占比达到30以上，成为主要的投资行业之一 受到经济大环境的影响，投资增幅有所下降，但整体投资环境仍属明朗，预计未来投资额仍将攀升,2007-2012年武汉市固定资产投资状况,近年武汉市房地产投资与固定资产投资占比状况,数据来源：武汉市各年统计公报,光谷区域企业总收入较大，年均增速突破30，2012年达到5000亿元，产业带动整个城市经济的发展，形成强势的产业经济区域,光谷（即东湖新技术产业开发区）企业总收入逐年递增，10年在国家自主创新示范区（国内第二个）的利好推动下，近年年均增长速度突破30，2012年达到5000亿元，且规划2013年突破6500亿元大关 当前光谷与国内主要高新技术开发区基本处于同等发展阶段，整体经济情况向好,近年东湖新技术产业开发区企业总收入发展状况,2011年国内部分高新技术产业开发区营业总收入对比表,武汉东湖新技术开发区确定2013年增长目标，企业总收入力争突破6500亿元，增长30%以上，东湖高新区负责人表示，将用3到5年的时间培育出10家规模达到100亿至600亿元的领军企业，每年培育40家至60家2000万元的小微企业 摘自武汉光谷网站报道,光谷依托产业经济的发展，名企大量入驻，带来大量产业人口，经济与人口的增长成为区域房地产市场的有力支撑,当前光谷区域拥有多所知名企业，且相当一部分为世界500强企业。众多企业给园区带来大量的产业人口，同时促进光谷经济的快速发展，根据规划显示，预计2015年企业总收入将达到10000亿元，经济实力将得到进一步提升,2015年东湖示范区创新发展的主要预期目标，具有国际竞争力的产业集群形成。企业总收入达到10000亿元。产业结构相继优化，形成若干创新型产业集群，战略性新兴产业发展取得突破，高新技术产业增加值占地区生产总值比2010年上升10个百分点 东湖国家自主创新示范区发展规划纲要,宏观经济小结：,1、武汉市在“双核”驱动下，经济实力较强，但在全国经济萎缩、通货膨胀等因素影响下，增长速度有所下降，但gdp仍逐年递增，预计未来将稳步发展 2、光谷拥有多所知名企业，且经济发展迅速，2012年企业总收入已突破5000亿元，对武汉市经济贡献值大，处于快速发展阶段。且大量企业的进驻带来大量的产业人口，在双重利好的推动下，光谷房地产市场将得到有力支撑,对第一阶段策划工作思路的细化,市场基础研究,整体发展战略 与物业发展思考,商业市场研判,住宅市场研判,发展属性界定,项目初步理解,项目属性界定,核心问题分析,写字楼市场研判,公寓市场研判,酒店市场研判,城市宏观背景,市场竞争机会、企业运营目标要求、项目开发条件等研判物业功能组合方向,整体发展战略,swot分析,基于市场等，物业功能发展的可行性及量级,市场格局分析,竞争市场分析,后续竞争分析,客户专题研究,住宅市场分析,房地产宏观分析,在政策不断的调整下，武汉市房地产投资增幅呈现波动之势，但整体投资额仍逐年攀升，预计未来仍将稳步增长,房地产投资属于市内重要投资领域之一，近年投资额不断上升，但是增长幅度呈现波动趋势。在09年受国家刺激政策推动，武汉市房地产投资额增长率大幅攀升，近年在国家调控政策的影响下，增长率逐渐恢复理性，预计未来仍将稳步增长 从住宅施工面积与竣工面积的数据可知，市场施工与竣工面积均呈现稳步的发展，且数据拉差较大，预计后续供应充足,2008-2012年武汉房地产开发投资发展情况,2008-2012年武汉住宅建设情况 （单位：万m）,在国家调控政策下，市场供求情况、成交均价均逐步恢复理性，短期内市场仍将呈现理性的发展态势,在经历08年的市场低潮后，09年起市场供求面积呈现快速增长，且供应量明显增多，近年在国家调控政策的影响下，2012年供求情况相对平衡，市场逐渐恢复理性。在国家调控力度不减的趋势下，预计市场将持续理性走势。 从09年国家的政策支持下，价格开始反弹，增幅明显。近年在调控政策的影响下，市场逐渐恢复理性，价格得到一定的下降，2012年全市成交均价为6987元/m。,近年武汉房地产市场供求情况,近年武汉房地产市场成交价格走势,数据来源：合富辉煌市场监测,武汉房地产市场主力成交面积段集中在90m以下，其次是90-120m，刚性需求特征明显,近年武汉的主力成交面积段在90m以下和90-120m的为主，2012年上述两个面积段分别为42.2和38.5，属于全市的主力成交区间。且根据近年的成交走势和国家政策的分析，预计未来仍将以90m以下和90-120m的为主,2012年武汉各面积段成交套数占比,近年武汉各面积段成交套数趋势,2011年住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作是指出，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。2012年，央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房 摘自2012中国房地产政策报道,数据来源：武汉住房保障与房屋管理局统计报告,光谷2012年成交均价约7500元/m，成交面积约120万m，处于武汉前列，房地产市场发展相对成熟，逐步发展为武汉市内热点置业区域,近年武汉市年销售面积受政策影响呈现波动发展，但12年有所反弹，年销售面积达到达到1623万方 光谷12年成交均价、成交面积均处于武汉前列，分别为约7500元/m，约120万方，市场表现良好，逐步发展为武汉市内热点置业区域,近年武汉全市商品房销售面积趋势,数据来源：合富辉煌市场监测和武汉住房保障与房屋管理局,2012年武汉各区域成交均价情况,2012年武汉部分区域成交情况,当前光谷市场以刚性需求为主，主力成交面积段集中在90-110之间，且增长趋势明显,从2012年各面积的成交情况分析，110方以下的占全年成交量的52以上，属于区域主力的成交面积段，而150方以上的仅占约6，市场需求相对较少 从近年的成交趋势分析，110方以下的面积属于长期的主力成交面积段，其中以90-110方的增长速度相对较快，预计未来市场仍以中小户型为主,2012年光谷各面积段成交面积情况（单位：m）,2008-2012年光谷各面积段成交套数趋势,受政策调控力度不变、刚性需求进一步释放的影响，市场供求逐步向理性发展,近年国内通过多次会议及新政策的颁布，不断强调房地产调控政策不动摇的原则，如近段时间的“新国五条”，提出实施差别化住房信贷等政策，在鼓励首置购房的同时，限制投机行为。 2012年的供求比为1.25，相对于2011年的有所下降，在调控背景下，市场供求关系向平衡性趋势发展,国内近年政策实施情况,武汉近年供求比变化趋势,房地产宏观市场小结,1、武汉近年房地产投资额逐年递增，虽受政策影响增长速度有所降低，但整体形势向好，且供求情况、成交均价均呈现理性恢复，预计未来大势为稳步增长 2、光谷年销售面积达到约120万方，成交均价为7500元/m，处于全市前列，鉴于武汉市中心供应的日益减少，未来将逐渐成为市场热点成交区域 3、光谷市场刚性需求特征明显，主力成交面积段集中在90-110之间，且增长趋势明显，与武汉大市场形势相符，受政策进一步的刺激和区域市场发展趋势分析，预计未来刚需产品仍占绝对份额，市场竞争较激烈,市场格局分析,竞争市场分析,后续竞争分析,客户专题研究,住宅市场分析,房地产宏观分析,受武汉市场明显的区域特征、客户置业地缘性影响，汉口、汉阳、武昌三大区域之间竞争性相对较弱,武汉，中国内陆地区最繁华的都市，被世界第三大河长江及其支流汉江贯穿核心城市，将武汉划分为汉口、汉阳、武昌三大区域 根据调查，武汉客户置业具有明显地缘性，跨区域置业可能性小，多选择在原区域置业,武昌市场当前各版块特征明显，各版块仍以内部竞争为主,根据区域资源环境、城市属性、经济发展、客户情况等多方面影响，当前武昌可划分五大板块 青山板块，武汉的工业重点片区，房地产市场发展相对初级，量价均处于市场下游位置 徐东板块，城市属性高，经济发达，房地产市场发展成熟，武昌核心区域 东湖板块，依托东湖的湖景资源发展，周边拥有多个低迷度项目，价格高企 洪山板块，紧邻徐东，房地产市场处于快速发展阶段，12年成交量占全市首位 光谷板块，经济发展较快，未来具有较大量的人口、产业导入，当前房地产市场发展相对成熟,长,江,青山板块,东湖板块,光谷板块,徐东板块,洪山板块,本项目,光谷区域房地产市场可分为城西、中心、城东、临湖、流芳五大片区,中心片区,流芳片区,城东片区,城西片区,临湖片区,本项目,城西片区：老城区，供应少，高层为主，价格在8000-9000元/m之间，区域客户占主导,区域特征：区域属于老城区，与光谷中心距离较近，周边配套完善，高校林立，教育氛围突出 项目特征：在售项目不多，规模普遍较少，以高层物业为主，产品集中在90-120方之间，区域配套较成熟，但档次较低 价格特征：高层价格在8000-9000元/m之间，多为毛坯 客户特征：主要为周边高校教职工、企业员工为主，重视项目区位、高校配套等,珞瑜路,雄楚大道,民族大道,保利华都,金地中心城,凯乐桂圆,临湖片区：资源环境优越，物业类型丰富，配套相对基础，客户对区域认同度较高,区域特征：临近南湖、汤逊湖，资源环境相对优越。与光谷中心距离较近，周边拥有多所高校，教育氛围浓厚。 项目特征：在售项目主要依托资源发展，规模不大，但物业类型丰富，且户型面积相对走大 价格特征：高层价格在7500-9000元/m之间，多层约13000元/m，别墅价格在13000-17000元/m，多为毛坯 客户特征：客户群档次相对较高，重视区域资源环境，对居住质量和舒适性具有较高要求,珞狮路,南湖大道,民族大道,丽岛美生,南方韵湖首府,十二橡树庄园,南湖半岛,蓝海郡,南湖,汤逊湖,中心片区：区域经济商业中心，城市属性高，配套完善，价格高企,区域特征：光谷经济、商业中心，城市属性高，交通便捷，配套相对完善，未来拥有多个大型商业中心，区域价值将进一步提高 项目特征：在售项目相对较少，以高层物业为主，产品主要在80-130方为主 价格特征：高层在9000-10000元/m之间，多层（类别墅）在22000-23000元/m之间，属于光谷价格标杆 客户特征：客户主要为周边企业主、公务员、高新教师职工，追求完善的区域配套和便捷的交通环境,三环线,民族大道,关山大道,光谷大道,蓝晶国际,新世界,坐标城九台,清山江水,城东片区：紧邻光谷中心，多为改善型项目，高层价格为7200-8000元/m，以区域客户为主,区域特征：片区临近光谷中心，紧靠森林公园、喻家湖等自然资源，周边拥有多所知名高校，区域价值较高 项目特征：在售项目物业类型较丰富，户型面积较大，改善型产品相对较多 价格特征：高层在7200-8000元/m之间，部分高端项目价格相对拉高，别墅在18000元/m之间，多属毛坯 客户特征：客户主要为周边高校教职工、私营企业主、高管等，多属于改善型需求，重视居住环境,光谷大道,三环线,高新大道,金地华公馆,新世界恒大华府,未来之光,葛洲坝世纪花园,流芳片区：区域发展差异明显，中小规模项目为主，高层价格在6800-7300元/m之间，以区域客户为主力,区域特征：区域内部有一定差异，北端相对陌生，处于开发阶段。南端经过多年培育，当前居住氛围相对浓厚，具有一定的配套 项目特征：在售项目较多，且规模相对较大，物业类型较丰富，高层以80-130方的中小户型为主 价格特征：多层约13000元/m，高层6800-7300元/m之间，多为毛坯 客户特征：客户以周边产业园职工、高校教职工为主，多属价格主导型，以自住为主要目的,光谷大道,三环线,天成美雅,金地艺境,佛奥俊贤雅居,万科红郡,价格特征：中心片区价格高企，整体呈现“西高东低”局面，本项目所处片区属于市场价格洼地,受市场资源环境、城市配套、区域城市属性等多重影响，当前光谷房地产市场价格从北向南逐步降低 中心片区，属于光谷的商业中心，商业配套完善，且供应较少，属于市场价格标杆 东边，如流芳片区，当前配套相对缺乏，且受到交通设施限制，与中心片区连接相对较远 西边，临近武昌中心，资源优越，客户认可度相对较高，属于客户主要选择区域之一,中心片区,城东片区,城西片区,临湖片区,流芳片区,高层：8000-9000,高层：9000-10000 叠墅：22000-23000,高层：7200-8000 别墅：约18000,高层：7500-9000 别墅：13000-17000,高层：6800-7300 叠墅：13000,递 减,本项目,供求特征：市场主力面积在90-110m与110-130m之间，刚需特征明显。大户型产品较少，市场反应较差,光谷市场的供求主力产品集中在90-110m与110-130m之间，多占项目总量的60-70左右，部分项目占比更高，市场当前以刚性需求为主 市场含大户型产品的项目不多，整体供应较少，总价过高导致市场反应较差，去化较慢,项目特征：项目多为中小规模，自身以基础配套为主，多依托中心片区成熟配套发展,光谷板块的项目以中小规模为主，总建多在15-40万方的范围内，大盘相对较少。 片区配套属于客户主要关注因素之一，当前市场项目主要依托中心片区成熟的商业配套，自身多以满足项目业主生活需求为主。部分与中心片区连接不便的片区项目，打造一定量的商业配套，以满足客户需求,我想楼盘最好就是靠近光谷广场那边多一点，因为那一块地方的配套好，生活方便。你像民族大道那边，基本很少配套，都要回到市区那边，但是那条路太塞车了，走来走去也很麻烦 租车司机 方先生,物业特征：整体以高层物业为主，低密度物业主要依托优越资源区域分布，其中多层物业相对高层溢价较大,当前光谷市场上的物业类型丰富，但整体以高层为主，各类物业具有一定的分布特征与价格特性 高层物业，属于市场主流产品，客户抗性较少 别墅物业，当前主要集中在临湖片区，主要依托片区优越的湖景资源，部分城东片区项目依托片区森林公园及高校环境，打造部分别墅产品 多层物业，客户认可度较高，多层产品主要分布在资源优越区域，部分分布在相对陌生区域，提高对客户吸引力，如流芳片区。而城市型多层产品市场相对较少，分布在紧邻中心片区，依托成熟的配套发展。价格较高，相对于高层物业溢价较大,多层产品供应主要集中在南湖、汤逊湖等资源优越区域，城市性多层供应较少，市场反应较好，但其发展受配套、总价限制明显,多层产品市场表现较好，未来供应量主要集中在南湖、汤逊湖等区域，依托优越的资源发展 分布在城市中心的多层产品当前较少，其主要依托完善的城市商业配套发展，如坐标城九台，光谷天地属于项目核心价值点。但产品受总价影响明显,洋房的产品还是买的不错的，如果在市中心肯定很抢手。我之前一直都是在跟九台这个项目的，如果把它放在武汉的别墅市场来看，它是买的不怎么好的，一个月去货在3到4套左右吧。主要是它总价高，300多万以上，在这个市场是挺难消化的。他主要是依托前面的光谷天地，配套很完善，而且开发商自身也很用力打造园林。在附近的万科红郡，也有差不多的产品，他总价低一些，所以卖的快一些。买别墅他们一般会选择南湖、汤逊湖那边，而且那边以后也有挺多的多层产品供应 前坐标城九台销售代表 李小姐,产品特征：市场产品普遍存在赠送面积情况（约7m），已发展为客户共识，大面积赠送可较大的降低销售单价，对客户产生一定吸引作用,光谷板块内的项目普遍存在赠送面积情况，通过飘窗、阳台、入户花园等实现赠送，赠送面积在7左右，部分项目赠送面积较高 当前赠送面积情况已发展为板块内各项目产品的“常规动作”，成为客户间的共识。赠送面积使实际单价降低，提高产品对客户的吸引力，但非核心因素,（备注：万科红郡为类别墅，其余为高层）,现在光谷的楼盘基本都有赠送面积的，而且都成为共性了，如果没有的话我会感到奇怪。大赠送对我们还是有吸引力的，但是不是最重要的咯，比起区域位置那些，那些更重要 华中科技大学老师 范先生,客户特征：区域性置业特征明显，本项目所在片区可承接中心片区外溢、东边产业园流入的客户,光谷置业客户具有较强的地缘性特征，首选原区域置业，但在价格、物业、供应等因素影响下，产生流动 中心区受限于供应量的减少、价格的高企，客户逐渐流向周边价格较低片区 临湖湖片区以低密度物业为主，客户来源相对广泛，吸纳对居住环境要求较高客户 流芳片区紧邻产业多个产业园区，随着配套完善，成为产业园员工的主要选择之一,中心片区,城东片区,城西片区,临湖片区,流芳片区,本项目,市场格局小结与对本项目的启示：,市场格局小结,1、市场主力供应面积集中90-110m与110-130m之间，刚性需求明显，而大面积产品供应少、需求相对较低，且市场表现相对较差 2、市场刚性需求明显，客户价格敏感度高，其次中心片区价格高企且供应日益减少 3、多层产品主要分布南湖、汤逊湖等资源优越区域，溢价能力较强，但未来供应充足，竞争相对激烈 4、城市型多层产品（叠墅，如坐标城九台）市场供应较少，在总价适宜的情况下市场表现较好，但对区域、项目的配套依赖性较大,对本项目启示,1、本项目所在区域相对陌生，发展大户型产品具有一定的风险 2、流芳片区属于市场价格洼地，在低价诱导下，可有效吸纳中心片区外溢客户 3、本项目周边仅有水库，与其它片区对比，资源优势不明显，客户对于非强势资源的多层产品认可度不高 4、本项目有商业规模比例较大，在商业物业发展相对成熟的状况下，城市型多层具有一定的发展机会,市场格局分析,竞争市场分析,后续竞争分析,客户专题研究,住宅市场分析,房地产宏观分析,竞争市场研判,根据光谷整体市场格局，客户购房区域性特征，结合本项目的地理位置、价格特征、客户来源等情况，本项目竞争区域市场集中在城东、流芳两大片区,临湖片区,中心片区,流芳南片区,城东片区,城西片区,本项目,竞争项目界定通过各版块的对比，选取竞争项目,结合本项目的区域位置、指标数据、规模与开发目标等因素，选择以下项目为竞争项目进行研究分析，进一步的指导本项目规划设计,新世界恒大华府,葛洲坝世纪花园,统建天成美雅,佛奥俊贤雅居,金地艺境,本项目,供应特征： 90-100m两房和110-130m三房为主力，城东片区以改善型为主，户型相对走大，大户型产品相对较少,当前竞争项目产品供应的主力面积段集中在90-100m的两房和110-130m的三房，分别占比在20-40、15-35之间， 其中城东片区（新世界恒大华府和葛洲坝世纪花园）在相对成熟区域，区域认知度较高，户型面积段相对走高，产品线拉长，舒适度较强 150方以上的大户型产品较少，部分项目打造少量用以拉长项目产品线,竞争项目产品供应面积配比表,主力面积段,成交特征：总价受限突出，50-70万两房、70-90万的三房客户接受度较高。年均成交面积在4-5万方，市场表现较好,竞争市场年均去化量在4-5万方左右，属于东湖高新区的前列，市场反应较好。总价限制明显，50-70万左右的两房、70-90万的三房市场接受度较高，超过总价后去货较慢,竞争项目产品成交情况表,2012年东湖高新区成交面积排行,配套特征：周边配套相对低端，多打造1-2万m商业配套满足业主基本生活配套，陌生区域增加幼儿园等基础教育设施，降低区域陌生感,竞争项目多打造1-2万方的商业配套，在提高项目利润的同时保证项目业主基本生活需求。其中陌生区域多配置幼儿园等基础教育设施，满足客户需求，降低其对陌生区域的抗性 项目周边多为高校生活配套，多为基础餐饮、零售商铺等，整体档次相对较低，较难满足客户需求,竞争项目配套情况表,交通特征：客户置业区域性较强，地铁等快速轨道设施可有效降低客户心理距离,竞争项目当前多以可与光谷中心快速连接为主要卖点，但区域的陌生性、以及区域交通网络相对落后，导致客户心理距离较远 项目交通环境属于区域客户的重要关注因素，地铁等快速连接交通设施可有效的缩小客户与陌生区域的心理距离，增强客户对陌生区域项目置业的信心,我基本每天都要到学校上班，所以肯定要选择个交通好的楼盘。如果未来的交通环境改善了，有公交、地铁那些，那我就有兴趣了，像现在二号线通了之后，去哪里都方便，还有升值的空间。不然像我这种情况，以后上班太麻烦了，我情愿在学校附近买个二手的 华中科技大学研究生导师 范老师,竞争项目交通情况表,资源环境：竞争区域资源非强势，城东片区相对突出，本项目可借助水库打造亮点,竞争区域项目景观资源在光谷内非强势，而城东片区项目依托马鞍山森林公园和高校环境，资源相对突出。其余片区主要以高校环境和光谷东的大环境为卖点，无特殊景观资源依托 本项目东临水库，南靠高校，资源环境有一定叠加优势，可借助水库资源，打造项目亮点。,高校风光,马鞍山森林公园,高新区环境,建筑园林特征：特色建筑风格+大规模园林展示，有利于提高项目对客户的吸引力,竞争项目建筑风格多以现代为主，但整体形象不高。金地艺境打造美国褐石风格建筑，质感较强烈，以特色成为焦点，对客户吸引力较高 项目多打造水景园林，其中大规模园林展示有利于提高视觉冲击力,金地艺景,佛奥俊贤雅居,这个盘的建筑风格很特别，和其他的很不一样，而他的园林也很美，那些水景和建筑也很搭，我还是挺喜欢的，其他的配套也不会很差，这样的价格在这个位置买到这样的产品，我还是挺满足的 金地艺景客户 张先生,你看右手边那里，我之前就进去看过，那个园林很大，感觉很好，而且前面的那么高的门面，看上去很气派，我很喜欢 统建天成美雅 方先生,客户特征：置业地缘性明显，多为片区内部客，首置、首改的刚性特征突出,置业客户区域性明显，多为项目所在片区为主，其次为中心片区的受价格、物业等原因的外溢客户 客户以自主为主，多因结婚、生孩子、接近工作区域等目的置业，投资目的相对较少，多属首置、首改的刚需客户,高校教师,企业员工,私企职员,在上述对竞争项目各特性分析的基础上，通过固有价值、可塑价值两大方面的整理，以对比分析为途径，寻找本项目突破点，更好、更准确的指向本项目的住宅市场的定位,固有价值对比：,在固有价值对比分析的基础下，对本项目的启示：,固有价值小结,1、竞争区域环境资源在光谷内非强势，城东片区相对突出，流芳片区项目环境资源相对较差 2、城东片区项目交通条件相对优越，与光谷中心可连接紧密，流芳片区项目交通处于劣势 3、竞争项目开发商品牌突出，新世界、金地、统建等开发商拥有丰富的开发经验，品牌市场效应较强,对本项目启示,1、项目紧邻水库资源，可通过产品与环境的联动，打造本项目的特色亮点 2、项目与光谷中心片区距离较近，但当前交通能级相对较低，交通配套较少，导致客户心理距离较大。本项目可通过设置定点接送等形式，弱化区域陌生感 3、本项目开发商在地产领域尚未形成品牌效应，需通过针对性的营销，提升品牌价值与影响力,可塑价值对比：,在可塑价值对比