黔龙小时代4月月报20120424a951538112.ppt

黔龙小时代优尚生活精品家居馆 2012年4月月报告,to:重庆黔龙阳光地产发展有限公司 2012-04-23,目 录,第一部分,第二部分,第三部分,黔江宏观环境 黔江优质商业市场情况,客户累计量 新增意向商家需求情况 老商家跟进情况,方案微调内容,第一部分 商业市场动态报告,黔江宏观环境 黔江优质商业市场情况,一季度国家楼市相关政策汇总：,黔江区宏观市场环境研究,资料来源：重庆市网上房地产,一季度楼市相关政策摘要：,黔江区宏观市场环境研究,资料来源：重庆市网上房地产,一季度楼市相关政策（续）：,黔江区宏观市场环境研究,抑制投机、投资性需求； 严格调控不放松，促进房价合理回归； 支持保障性安居工程建设。,骏邦 分析 政策 导向,黔江区宏观市场环境研究,近六个月重庆住宅用地情况：,从2010年10月份起，住宅用地供应量逐步增大，在12月份达到顶峰，进入2012年，住宅用地供应量急剧下降。 从2010年10、11月份，住宅用地成交量平稳，在12月份陡增，进入2012年，住宅用成交率急剧下降后趋于平稳。 从2010年10月份起，住宅用地楼面价上涨，在11月份达到顶峰2729元/，之后，一直下降，3月份仅为795元/。,资料来源：重庆市网上房地产,黔江区宏观市场环境研究,近六个月重庆商业用地情况：,从2010年10月份起，商业用地供应量逐步增大，在12月份达到顶峰，进入2012年，住宅用地供应量急剧下降在2012年一月达到低谷之后小幅增长。 从2010年10月份-11月份，商业用地成交量陡降，之后有所上升，但2012年2月出现成交量最低值。 从2010年10月份起，住宅用地楼面价波动明显，在12月份达到顶峰3878元/。,资料来源：重庆市网上房地产,黔江区宏观市场环境研究,近十周重庆商品房成交情况：,从2012年2月20日起，重庆住房成交量逐步增加，清明节成交量陡降之后循序提升逐步趋于平稳。,资料来源：重庆市网上房地产,黔江1-2月部分宏观经济指标：,黔江区宏观市场环境研究,全区规模以上工业增加值8.77亿元，同比增长10.3%； 完成固定资产投资7.86亿元，同比增长6.1%； 社会消费品零售总额9.58亿元，同比增长27.3%； 地方财政收入为4.32亿元，同比下降10.0%，地方财政支出3.58亿元，同比增长6.0%； 金融机构各项存款余额118.66亿元，同比增长26.0%； 金融机构各项贷款余额78.74亿元，同比增长15.5%。,资料来源：黔江政府网站,小结：,黔江区宏观市场环境研究,2012年第一季度，调控政策并无放松趋势，坚持严格调控商品房投机、投资性需求，支持 保障性安居工程建设； 2012年第一季度，住宅用地供应量萎缩，成交量趋于平稳； 2012年第一季度，商业用地供应量平稳上升，成交量相比2011年底有所增长； 2012年第一季度，商品房成交量平稳上升，相比2011年底有所增长； 2012年第一季度，黔江经济延续了良好的发展势头，部分指标增长比例较为明显。,骏邦观点： 重庆相较其他地区市场，成交量居前，充分说明重庆目前房价水分不大，下降空间较小； 在宏观政策压制下，房地产投资层面已转向二三级市场； 在住宅投资受限的情况下，商业地产将是未来地产投资的新趋势；,第一部分 商业市场动态报告,黔江宏观环境 黔江优质商业市场情况,黔江优质商业市场情况,根据黔江现有市场状况及未来规划情况，黔江商业格局可划分为老城板块、新区板块等两大商业聚集带。 老城板块优质商业项目包括：南海鑫城一期、二期，佳慧华盛堂，武陵山家居市场，新大兴依蝶百货，王子百货，喜万家。 新城板块优质商业项目包括：观山水项目，江畔人家项目，汽车交易中心，黔江汽摩机电商谷。,优质商业市场概览,黔江优质商业市场情况,根据近阶段的调查研究可以得出： 老城板块无新增优质商业项目，原有优质项目整体租金水平表现平稳、无大幅波动，经营状况良好，空置率在5%以下。 新城板块无新增优质商业项目：发夏.沸城时代、磐石圣缇亚纳商业部分还处于筹备阶段，黔江汽摩机电商谷一期已全售完，二期还剩380个平方，三期预定在5月初开盘，该项目总价较低，其所处的正阳新区也被市场看好，对投资性客户吸引力较大，该项目有专门的商管公司，销售状况良好。,优质商业市场扫描及市场表现（包括总存量、供应量、吸纳、空置率等）,黔江优质商业市场情况,优质商业未来供应情况,发夏.沸城时代：,黔江优质商业市场情况,优质商业未来供应情况（续）：,机电汽摩商谷：,黔江优质商业市场情况,优质商业未来供应情况（续）,磐石圣缇亚纳：,黔江优质商业市场情况,优质商业项目情况,黔江优质商业市场情况,优质商业项目情况（续）,黔江优质商业市场情况,黔江老城区内商业整体租金水平相对较低。就连核心街区解放路的临街商铺租金也只在60-150元/月之间，而区域位置相对较差的官坝武陵山家居市场的临街商铺租金也能达到55-110元/月之间。 老城区的商业近阶段无增量，租金水平也基本维持平稳，无大幅度波动，经营状况良好。 新城版块，机电汽摩商谷二期还剩380个平方，三期预定在5月初开盘。 新城版块，由于受到政府在政策上的大力扶持，加之科学化的新城规划以及大体量商业物业的陆续建成，预计未来3-5年内势必会对黔江老城版块的商业带来较大的冲击； ；,市场展望及小结,综上，黔江经济发展迅速，部分指标增量明显，黔江商业市场投资客户群体较为活跃，市场表现良好，近期市场增量少，部分大体量的商业物业正在逐步建成，未来3-5年内势必会对黔江老城版块的商业带来较大的冲击,为避免同质化竞争，因抓紧时机，尽快促进开盘销售、招商。,第二部分 本项目新增及调整商家访谈调查表,客户累计量 新增意向商家需求情况 老商家跟进情况,客户累计量,a、蓄客累计总量 2012年2月17日至4月22日蓄客累计总量500组。 b、办理vip卡累计总量 从3月20日商业租售中心正式开放及正式派卡蓄客到4月22日截止vip商住一本通商业办卡总计280张。,客户累计量统计,c、商家签约累计总量 截止4月22日累计签约商家14组，共计签约面积约5250m（未含负一楼及4楼）。,客户累计量,第二部分 本项目新增及调整商家访谈调查表,客户累计量 新增意向商家需求情况 老商家跟进情况,新增意向商家需求情况,本月新增办卡数量及时间分布：,从4月1日4月22日止客户上访数量为85组，办卡34张,新增意向商家需求情况,从4月1日4月22日，黔江城区灯箱、路牌广告已全部更换完毕，乡镇墙体广告已大部分上墙，t牌广告在各交通要点现正在逐步更换； 4月21日“黔龙阳光花园邻里节客户联谊即产品推荐品鉴季”在黔江咪佬酒楼举行，阳光花园积极老业主、各乡镇代理点，各乡镇联通代理点，共来访人员82人，宣讲蟠龙组团、小时代项目介绍，及奖励政策； 4月21日由黔龙集团赞助的黔江、酉阳、彭水边区第五届黔龙阳光花园园丁杯教师篮球赛在黔江鹅池中学举行，现场派发商业dm单300余张，没有客户登记； 4月19-4月22日，参展重庆房地产春交会，小时代派发dm单页7000张，蟠龙4000张。,本月相关推广情况：,新增意向商家需求情况,小结：,本月来访及办卡数量大幅减少，平均每天上访不到4组，平均每天办卡数量1.5张左右，究其原因有以下几点： 信息覆盖面不够，到目前为止办卡客户依然是官坝地区为主，周边及乡镇客户不超过50组，其中乡镇客户不超过20组，前一阶段工作重心主要是围绕项目周边来做，对周边及乡镇地区虽也有宣传，但深度不够，特别是派单，更多是为派单而派单，没有质量。下一步准备以商业租售中心人员为主结合派单人员对周边及乡镇做重点宣传及dm单派发。 项目由于体量较小，可售数量较少，部分客户当听到办到近300张卡时，感觉没有买到的希望，打消了办卡的念头。 由于推广时间节点的原因，在经过一个高潮期后，项目现阶段没有新的热点刺激市场，导致现阶段市场出现疲软的现象。也直接导致上访数量的减少和办卡数量的减少。,客户累计量 新增意向商家需求情况 老商家跟进情况,第二部分 本项目新增及调整商家访谈调查表,老商家跟进情况,老商家跟进情况,从4月1日4月22日止对已办卡客户采取电话回访和上门回访的方式，平均回访2.5次 通过近阶段的客户甄别工作，统计得出有效客户269组，140组客户态度较为积极，129组客户存在观望状态。 4月1日4月22日期间，客户补交征信证明35份。,商家跟进甄别情况：,老商家跟进情况,通过以上数据分析可看出，客户对总价要求在40-80万之间的为142组，占有效客户组数的53%。 通过以上数据分析可看出，客户对总价要求在80-120万之间的为65组，占有效客户组数的24%。 通过以上数据分析可看出，客户对总价要求在120万以上的为42组，占有效客户组数的15%。,老商家跟进情况,我项目目前铺位情况：,依据面积未作调整前同时一楼均价17000元、二楼均价14000元、三楼均价10000元，（一层1-27、128、129、132增送部分没有计入面积统计，同时赠送部分价格也没有计入单价统计），做出铺位分布情况统计如下：,老商家跟进情况,项目铺位分布情况：,老商家跟进情况,项目铺位分布情况（续）：,老商家跟进情况,项目铺位分布情况（续）：,老商家跟进情况,项目铺位分布情况（续）：,老商家跟进情况,通过以上数据分析可看出，目前铺位总价在40-80万之间的为40个，占比44%。 通过以上数据分析可看出，目前铺位总价在80-120万之间的为28个，占比31%。 通过以上数据分析可看出，目前铺位总价在120万以上的为19个，占有效客户组数的21%。,老商家跟进情况,老商家跟进情况,我们需要做什么？,调整铺位划分情况,引导客户需求,达到合理铺卡比，顺利实现销售,老商家跟进情况,老商家反馈情况：,担心做不起来 三年后黔龙还管不管，担心像重百的事件再次发生 是否能按时完工，拖得太长了 价格高了 是否想涨价了,加快工期以实际行动打消客户顾虑 黔龙商业管理公司可否尽快成立给市场树立信心 和签约商家一起通过现场造势（活动营销）的方式再次提振市场信心 价格以低开高走的方式出台,老商家反馈情况解决思路：,第三部分 方案微调报告,方案微调内容,方案微调内容总结：,根据实际情况，4月进行以下微调工作： 1、在三月份对商铺铺位进行合理分割的基础上，本着使套内面积增大，公摊系数降低，增加可使用面积，使商业布局合理化的原则，对部分通道进行微调，结果如下：,方案微调内容总结（续）：,2、销售价格根据贵方目标要求（销售收入8100万），对商铺价格调整如下：,具体铺位面积调整和价格方案已提前提交贵公司,3、参展2012年重庆春季房交会，具体情况如下：,小结： 通过本次房交会参展，项目销售蓄客情况不是特别理想，但是展示了黔龙集团的形象和实力，项目也得到了宣传，提升了集团公司的知名度，员工在此次参展过程中也得到了锻炼，为黔龙集团培养人才提供了良好的平台。,方案微调内容总结（续）：,下一阶段工作计划：,重庆2012春季房交会概述：,附录,近年重庆房交会成交情况：,资料来源：重庆市网上房地产,附录,从近年房交会分析来看，08年成交量相对平稳，09年春陡增之后09年秋陡降，10年春迎来爆发达到顶峰，之后急剧下跌至11年春达到低谷，低于08年水平，11年春至今趋于平稳。 从近年房交会分析来看，08年春到10年秋房价处于稳步上升阶段，2010年秋之后处于平稳，略微上涨。,重庆2012春季房交会详情：,资料来源：重庆市网上房地产,附录,重庆2012春季房交会小结：,根据此次房交会的数据可以看出，成交套数仅占可供交易房屋套数的4.07%，成交情况并不乐观； 根据此次房交会的数据可以看出，精装房和高档低密度住宅的成交情况不理想，而高层销售状况相对较好，说明目前市场还是刚需为主； 根据此次房