04年湖南房地产估价师考前培训试卷

精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 1 / 28 04 年湖南房地产估价师考前培训试卷 04年湖南房地产估价师考前培训试卷作者：佚名 时间： 2008览量： 2004年湖南省房地产估价师考前培训班 房地产估价案例与分析模拟试卷 一、问答题 998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权 ,1998年 5 月开始施工、预计竣工时间为 2001年 5 月。工程于 1999 年 7 月因资金原因停建。建筑物为高层建筑 ,共 18 层 ,第 14 层为裙楼 ,用途为商业用房 ,518 层为塔楼 ,用途为办公用房 ,该建筑停工时主体己达 12层 ,2001年 5 月该公司寻找到合作伙伴、委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估 ,核定其现状价值 ,为合作提供依据。 请说出评估该综合楼的技术路线 ; 应搜集、审核哪些资料 ? 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 2 / 28 相邻房地产合并 ,其价值往往会升高 ,各自的增值额应如何分配 ? S 开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块 ,作为代理 你认为应采用何种估价方法 ,要做哪些具体工作 ? 二、单项选择题 某市政府需要征用一块土地建一个商服中心 ,该块土地使用证上 记载 ,土地的用途为农用地 ,根据估价人员实地考察 ,该块土地上巳建有砖厂等附属设施。商服中心于 2003 年 3 月开工 ,现正在建设当中 ,估计 2004年 12月完成。 征地补偿费应按用途予以计算。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 3 / 28 要估价届时的售价 ,估价对象的状况和房地产市场情况应选择。 004年 12月。 房地产市场情况为 2004年 12月。 003 年 3 月 ,房地产市场情况为 2004年 12月 。 003年 3 月。 甲公司于 1980年通过划拨方式取得一块土地 ,并在其上建设一栋办公楼。 1997 年底公司已将该办公楼出租给乙公司 ,租期至 2002 年底。 2000 年底甲公司由于资金紧张将此房地产到银行抵押贷款。贷款期限两年。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 4 / 28 此房地产的抵押价格为。 此房地产的建筑物价值。 能上的、经济上的折旧 04年湖南房地产估价师考前培训试卷作者：佚名 时间： 2008览量：重置价减去耐用年限计算的折旧额 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 5 / 28 护保养、使用情况 ,以及宗地周边 状况 ,最后确定折旧额。 出租租约限制对评估的抵押价格的影响为。 B. 对象的价格 三、指错题 某居住房地产估价报告 封面及目录 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 6 / 28 致委托方函 估价师声明 估价的假设和限制 条件 某居住房地产估价结果报告 一、委托方 :田 、估价方 :三、估价对象 :田 5 号 4四、估价目的 :房地产抵押贷款 五、估价时点 :2001年 5 月 23日 六、估价依据 : 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 7 / 28 七、估价原则 : 八、采用的估价方法 本估价采用比较法、成本法综合评估。 九、估价结果 :2001 年 5 月 23 日估价对象评估值为人民币456000 元 ,大写 :肆拾伍万元整。 十、估价人员 : 十一、应用时效 :本评估报告使用期为三年。 任公司 2001年 5 月 23日 某居住房地产估价技术报告 一、个别因素分析 估价对象位于 x 住宅小区 ,建筑物为七层砖混结构。小区建精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 8 / 28 成于 1999 年 ,为欧式建筑 ,外形典雅 ,色彩明丽 ,建筑质量完好 ,院内设有自行车棚及个人车库 ,楼内设有电梯。估价对象4是位于建筑物内的一套单元住宅 ,位于首层 ,室内错层结构 ,有室内楼梯相连 ,建筑面积平方米。楼上为一室两厅 ,设有一封闭南阳台 ,一卫生间。室内均为立线雕花玻璃门 ,设有灯池并以全木勾边。其中 ,客厅全瓷地砖铺面 ,设有木质书架 ,客厅与南阳台间设有双层门 ,并设有木 质落地推拉长窗 ;过厅全瓷地砖铺面 ,立线雕花玻璃吊顶 ,并设有壁柜 ,大客厅与过厅间设有立线雕花椎拉门 ,并有室内楼梯通往楼下 ;卧室木地板铺面 ,木包暖 ;卫生间、洗漱间均为全瓷地砖 ,壁砖到顶 ;南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面 ,铁艺扶手 ,楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅 ,独立厨房 ,并设两个封闭北阳台 ,一卫生间。其中 ,客厅全瓷地砖铺面 ,北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台 ,东侧设有立线雕花通往卧室 ;两室均为木地板。水电照设施齐全 ,设有暖气、煤气、有线电视系统 ,24h 热水。室内一般抹灰 ,外设普通防盗门 ,并设有单元对讲 系统。被评估对象于 2000年初投入使用 ,并取得房产所有权证及土地使用权证。 二、区域因素分析 : 估价对象位于 五四西路 35 号 4所在的建筑群为 1999年底新建的 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 9 / 28 住宅小区 ,门前有 6 路、 104路、 11路、 105路、 307 路等公交车经过 ,交通便利。小区与 竞秀公园一墙之隔 ,环境幽静 ;此外 ,小区距 赵大酒店、 时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华 ,这些都为居民 购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。 三、市场背景分析 四、最高最佳使用 分析 五、估价方法选用 :根据估价对象的具体情况和估价目的 ,本报告采用比较法、假设开发法分别进行估价。 04年湖南房地产估价师考前培训试卷作者：佚名 时间： 2008览量： 六、估价测算过程 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 10 / 28 将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照 ,对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正 ,得出最可能实现的合理价格。 比较实例确定 比较实例 A 坐落在 5号的 4建于 1999年 房主金 例 A 是位于建筑物内的一套单元 住宅 ,位于第四层 ,室内错层结构 ,有室内楼梯相连 ,建筑面积平方米。其中 ,楼上为一室两厅 ,设有一封闭南阳台、一卫生间 ;楼下一室一厅 ,独立厨房 一卫生间 ;水卫电照设施齐全 ,设有暖气、煤气、有线电视系统 ,24内一般抹灰。 4位于楼下院内。该房产为私有房产。 比较实例 B 坐落在 5号的 2房产建于 1999 年 ,为七层砖混结构 ,房主张 例 B 是位于建筑物内的一套单元住宅 ,位于顶层 ,室内三层错层结构 ,有室内楼梯相连 ,精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 11 / 28 建筑面积平方米。其 中 ,首层 ,一室一厅、一卫生间、一北阳台 ;二层为一室一厅、设有一封闭南阳台、一卫生间、一厨房 ;三层两室 一厅、一北阳台、一卫生间 ;室内水卫电照设施齐全 ,设有暖气、煤气、有线电视系统 ,24h 热水。室内高档装修 :客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶 ,并设灯池 ,墙壁乳胶漆装饰 ,设有电视墙 ,地面抛光大理石铺面 ;卧室设有灯池 ,地面铺有实木地板 ,墙壁乳胶漆装饰 ,其中一间设自隔断阁楼一个 ;餐厅、厨房、卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖 ,墙壁壁砖到顶 ;客厅与阳台间设有木质双开门 ,冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面 ;室内门为 实木门。楼下附有平方米车库一个。楼上附有 50 平方米室外阳台一个。该房产为私有房产。 比较实例 c 坐落在 5号的 1房产建于 1999 年 ,为七层砖混结构。房主 王 例 c 是位于建筑物内的一套单元住宅 ,位于第三层 ,室内错层结构 ,有室内楼梯相连 ,建筑面积平方米。其中 ,楼上为一室两厅 ,设有一封闭南阳台 ,一卫生间 ;楼下两室一厅 ,独立厨房 ,并设一封闭北阳台 ,一卫生间 ;整栋住房水卫电照精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 12 / 28 设施齐全 ,设有暖气、煤气、有线电视系统 ,24h 热水。估价对象室内装修豪华 :楼上小客厅磨砂吊顶 ,并设灯池 ,地 面铺设全瓷地砖 ,木包门与大客厅相连 ,大客厅石膏吊顶、设有大型灯池 ,墙壁刷有高档印花壁纸 ,设有木质电视墙 ,地面铺设高档大理石方砖 层推拉窗 ;楼上卧室全木壁橱 ,全瓷地砖 ,室内刷有高档壁纸 ,南阳台全瓷壁砖、铝合金窗 ,窗外是竞秀公园人工湖湖景 ;铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅 ;餐厅设有磨砂灯池 ,全瓷地砖铺地 ,北阳台与南阳台装饰相同 ,楼上卧室与楼下装饰相似 ;厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。 考虑到上述三例所属权益状况与估价对象相同 ,可比实例的结构、地理位置、使用功 能、交易日期与估价对象接近 ,四者具有较强的相同性和可比性 ,故选此三案例作为比较案 例。详见表一 : 表一 案例项目比较实例 A 比较实例 B 比较实例 c 评估标的物 、交易日期 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 13 / 28 2、建造日期 1999199919991999 3、地段等级二类二级二类一级二类二级二类二级 4、结构砖混砖混砖混砖混 5、用途住宅住宅住宅住宅 6、保养好好好好 7、交通便利便利便利便利 8、所在层数第四层第五层第三层第三层 9、建筑面积 0、单价 1750元 / / /价计算 : 交易情况修正 : 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 14 / 28 评估标的物与比 较实例 A、 B、 c 的交易形式相同 ,无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下 : 实例 A=100/100 实例 B=100/100 实例 c=100/100 交易日期修正 : 2001 年 1 月至 2001 年 5 月 ,各商业用房价格每月在前一月基础上上涨 %, 故各宗可比实例的交易日期修正率如下 : 实例 A=100 04年湖南房地产估价师考前培训试卷作者：佚名 时间： 2008览量： /100=/100 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 15 / 28 实例 B=100 /100=102/100 实例 c=100 /100=101/100 区域因素修正 ; 实例 A、 c 位于 5号佳辉小区 ,0号竞秀小区 ,故各宗可比实例的区域因素修正率如下 : 实例 A=100/100 实例 B=100/98 实例 c=100/100 个别因素修正 : 实例 A、 B、 c 物业管理相同 ,建筑日期、建筑结构及内部设精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 16 / 28 施相似 ,所处层数及内部装饰各异 ,故各宗可比实例的个别因素修正率如下 : 实例 A=94/100 实例 B=97/100 实例 c=135/格计算 : 根据上述各项修正 ,列表如下 : 表二 比较实例交易价格交 易情况修 正交易日期修 正区域因素修 正个别因素修 正比准价格 100100/100100/ 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 17 / 28 00102/100100/100100/ 00101/100100/100100/ 利用直接比较法公式 : 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 修 正 修 正 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 18 / 28 修 正 修 正 估价对象房地产的价格 /100 /100 100/ 100/ =可比实例交易价格 利用简单算术平均法求评估标的物的 房地产单价为 : /3= 用比较法测算得出评估标的房地产的总价值为 : =418711 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 19 / 28 估价测算过程 : 该房产 1999年购入价为 :1850元 /平方米 850平方米 =412458 产权手续及各项收费 :412458 596=20623 利息 : %=16024 投入装修 :70000元 扣除一年折旧 :70000 30%=21000 412458 十 20623+16024+=498105 根据成本法得出评估标的房地产的价值为 :498105 元。 七、评估结果 : 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 20 / 28 采用比较法得出的评 估标的房地产的价值为 418711 元。 采用成本法得出的评估标的房地产的价值为 :498105 元。 对以上述两种方法得出的结论取中间值即 : /2=458408 为此次评估结果。 故此次评估最后结果为 :458000元。 2001年 5 月 23日 四、指出并改正下面估价报告片断中的错误 (本题 得 04年湖南房地产估价师考前培训试卷作者：佚名 时间： 2008览量：在试题上改 ,在答题处指出错处并改正。错处不超过 4 个 ,后面应用前面的错误计算结果 导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错 ,则每改错一处倒扣分。本题最精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 21 / 28 多扣至零分。 ) 某住宅开发项目土地使用年限为 1998 年 5月 1 日至 2068 年4 月 30 日 ,规划建筑面积 15000 平方米 ,预计售价 2000 元 /平方米。该项目于 1998年 9 月 1 日开工 ,原定工期 12个月 ,建筑费为 1000元 /平方米 ,管理费为建筑费的 5%,建筑费与相应管理费投入时间为 :开工后前两个季度分别为 20%,后两个季度分别为 30%。假定在每个季度中间投入 ,年利率 6%,销售税率和销售费用分别为售价的 6%和 3%,二季度结束时开发商拟将项目转让。受 让方委托估算该项目 1999 年 3 月 1 日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出 ,投资利润率取 20%,季度利率为 该项目在 1999 年 3 月 1 日的价格为 P,估算如下 : 计算开发完成后的价值 2000 15000/2= 计算建筑费 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 22 / 28 000 15000 30%/+1000 15000 30%/ =+ = 计算管理费 5%/= 计算销售税费 /2= 计算利润 20%=+ 计算项目价格 P=开发完成后的价值 管理费 利润 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 23 / 28 = P= 房地产估价案例与分析模拟试卷参考答案 一、问答题 成本法 :土地的重新购置成本 ,建筑物已完成部分的重新建造成本 ,加上利息、利润及相关税费等。 假设开发法 ;通过比较法等方法预测续建完成后的房地价值 ,扣除尚需投入的建造成本、专业费用、利息、利润等。 国有土地使用权证。 建设用地规划许可证。 建设工程规划许可证。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 24 / 28 土地使用权出让合同及交纳土地使用权出让金凭证。 施工许可证。 施工图纸、施工图预算、施工合同。 已完工部分的工程质量状况证明和已完成工程量 证明。 增值额分配有三种方法 :种方法的计算结果根据影响程度大小不同 ,取加权平均值可得出增值分配率 ,其中第一种方法的计算结果应占较大的权重比例。 首先对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积等作全面的了解。其次 , 通过对市场情况调查 ,对当地高级宾馆、酒店、高级公寓的供求趋势进行预测 ,进而对投