老年服务中心项目可行性研究报告3.docVIP

河南上风上水生态园有限公司河南上风上水生态园有限公司河南上风上水生态园有限公司河南上风上水生态园有限公司 “鸿泽苑鸿泽苑鸿泽苑鸿泽苑”生态老年服务中心项生态老年服务中心项生态老年服务中心项生态老年服务中心项 目目目目 可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告 北京玉龙天行工程咨询有限公司北京玉龙天行工程咨询有限公司 1 二二二二一一年十一月一一年十一月一一年十一月一一年十一月 2 目目 录录 第一章 总 论1 1.1 项目概述 .1 1.2 可行性研究编制原则、依据与范围 .4 1.3 目标客户定位 .7 1.4 结论 .8 第二章 项目建设背景及必要性.9 2.1 项目建设背景 .9 2.2 项目建设的必要性 14 第三章 市场前景分析及预测16 3.1 老年服务市场分析 s 16 3.2 老年公寓租赁市场分析 20 3.3 郑州市老年服务中心市场前景分析 22 第四章 项目区建设条件25 4.1 项目区概况 25 4.2 区位条件 26 4.3 自然条件 26 第五章 建设规划和内容28 5.1 建设规模 28 5.2 建设内容 28 第六章 工程方案30 6.1 项目设计 30 3 6.2 老年服务中心建筑设计方案 31 6.3 电力设计方案 36 6.4 电信设计方案 38 6.5 给排水设计方案 38 6.6 采暖、通风与空气调节设计方案 39 6.7 防雷及接地 39 第七章 服务中心管理模式40 7.1 候鸟式养老模式 40 7.2 候鸟式养老的服务核心 40 7.3 候鸟式养老的运作模式 41 7.4 候鸟式养老的宗旨 42 7.5 本服务中心管理模式 42 7.6 本服务中心服务方式 43 第八章 服务中心管理方案46 8.1 方案原则依据 46 8.2 老人居室 46 8.3 公共区域 46 8.4 服务膳食 47 8.5 护理 47 8.6 康 复 .48 8.7 心理疗法 48 8.8 临终关怀 49 4 第九章 环境保护50 9.1 依据及标准 50 9.2 建设施工期污染因素及防治措施 50 9.3 装修期间污染因素及防治措施 55 9.4 营运期污染因素及防治措施 56 9.5 结 论 .57 第十章 节能、节水措施58 10.1 设计原则 .58 10.2 设计依据 .58 10.3 节能措施 .59 10.4 节水措施 .62 第十一章 安全卫生64 11.1 执行的设计依据与标准规范 .64 11.2 职业安全卫生现状 .64 11.3 卫生要求 .64 11.4 危害因素分析及控制措施 .66 11.5 预期效果及评价 .67 11.6 消防 .68 第十二章 组织机构与人力资源配置70 12.1 组织机构 .70 12.2 运营组织安排 .70 12.3 劳动定员与人员培训 .70 5 第十三章 项目实施及招标方案72 13.1 项目组织 .72 13.2 项目实施计划 .73 13.3 建设工期及项目实施进度表 .73 13.4 项目招标方案 .75 第十四章 投资估算与资金筹措79 14.1 投资估算 .79 14.2 资金筹措方式与来源 .81 第十五章 财务评价82 15.1 财务评价基础数据选取 .82 15.2 营业收入估算和成本费用分析 .82 15.3 经济效益分析和评价 .83 15.4 盈亏平衡分析 .84 15.5 敏感性分析 .85 15.6 财务评价结论 .85 15.7 风险分析 .85 第十六章 社会效益评价88 16.1 社会影响分析 .88 16.2 社会适应性分析 .88 第十七章 报告结论89 17.1 结论 .89 17.2 建 议 89 0 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目项目概述概述 1、项目名称、项目名称 “鸿泽苑”生态老年服务中心项目 2、项目承办单位、项目承办单位 河南上风上水生态园有限公司 3、建设性质、建设性质 新建 4、建设地点、建设地点 郑州市惠济区大河办事处前刘三组 5、建设规模与内容、建设规模与内容 （1）建设规模）建设规模 中心规划用地面积 181.2 亩，其中建筑用地 38 亩，道路广场 33 亩， 绿化水面 95.2 亩，500 车位的生态停车场占地 15 亩，社区容积率 0.75，绿化率超过 56%，提供了非常适于养老休闲居住的环境。 社区居住建筑分为院落式住宅楼、酒店式公寓楼、独院式民居三类， 户型分为 28 平方米105 平方米不等的 8 种，总建筑面积达 90520 平方 米，可入住 3000 户，充分满足各类目标顾客群的需求。 （2 2）建设目标）建设目标 建设郑州市规模较大，集居住、休闲、医疗、保健、娱乐等功 能为一体的综合性老年服务中心。 1 建设优质服务、争创一流的老年服务机构；达到环境园林化、 服务宾馆化、生活家庭化、护待亲情化的国际标准。 通过精致典雅的建筑风格，人性化、功能完善的户型设计和花 圃、园林、运动场、鱼池等怡人外部环境的塑造，为老人们提 供了一个浪漫而温馨美丽家园。 高品质的医疗保健和国际标准专业护理对接，倡导并实际践行 “品质退休生活”的服务理念。 （3）建设内容）建设内容 土建工程土建工程 本项目建设 1 处院落式住宅楼、1 处独院式民居、1 栋酒店式公寓 楼，1 栋综合楼，1 栋办公楼，其他公建配套及附属用房，各建筑面积 如下图 表 11 建（构）筑物一览表 序号名称 面积 （m3） 层数结构 1 院落式住宅楼 20000 三层框架 2 酒店式公寓楼 25000 五层框架 3 独院式民居 22000 三层框架 4 综合楼 20000 四层框架 5 办公楼 3200 三层框架 6 值班室 100 单层砖混 7 锅炉房 80 单层砖混 8 配电房 80 单层砖混 9 污水处理站 60 单层砖混 合计 90520 综合楼内设：医疗室、健康咨询室、心理咨询室、保健中心、咖 2 啡馆、图书馆、剧场（兼数字电影放映功能） 、健身房、书画室、音乐 室等功能场所。 设备工程设备工程 项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。 辅助工程辅助工程 项目配套建设给排水、变配电、消防、道路、绿化、围墙等基础 设施工程。 6、投资估算与资金筹措、投资估算与资金筹措 （1）投资估算）投资估算 项目建设投资为 8500 万元，其中：固定资产投资 8000 万元，流动 资金投资为 500 万元。 （2）资金筹措）资金筹措 本项目总投资为 8500 万元，拟通过企业自筹解决 6500 万元，通过 银行贷款 2000 万元。 7、建设年限、建设年限 项目建设期为两年，建设时间为 2010 年 10 月至 2013 年 9 月 8、主要经济技术指标、主要经济技术指标 序号指标名称单位数量备 注 1 项目占地面积亩 181.2 合 120806.04m2 2 用地性质居住用地 3 建筑面积 m290520 3 序号指标名称单位数量备 注 4 容积率 0.75 5 绿地率 56% 6 建筑层数低层 7 建筑耐久年限年 50 8 建筑结构耐火等级级二 9 屋面防水等级级三 10 建筑抗震设防类别类丙 11 抗震设防烈度度 6 12 结构形式框架结构 13 建设期年 2 14 定员人 300 15 项目总投资万元 8500 16 年营业收入万元 11000 17 年总成本费用万元 7452.21 18 年利润总额万元 3327.79 19 净利润万元 2495.84 41.36% 税前 20 财务内部收益率 % 31.94% 税后 3.1 动态投资回收期 （税前） 21 投资回收期年 4.1 动态投资回收期 （税后） 22 总投资利润率 %39.2 1.21.2 可行性研究编制原则、依据与范围可行性研究编制原则、依据与范围 1、编制原则、编制原则 4 （1）项目是在严格按照国家有关法律，行政法规和地方有关政策， 在城市总体规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和和实际情况， 并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理 的提出既符合本地经济状况又符合居民生活水准而开发建设的。 （2）项目充分合理利用本地的经济，地理环境和土地资源，合理 开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。随 着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消 费需求多元化，消费需结构合理化发展。在追求物质生活质量的同时， 追求充实的精神生活成为必然。 （3）该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调， 统一和谐。总体布局充分考虑经济，人文及生态环境，利用建筑物的科 学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅，功能实用，档次较高的 老年公寓。 （4）项目设计方案的选择在确保功能，质量的前提下，本着实事 求是的原则，同时注重结合当地的实际情况，力求做到“少投入，多产 出，工期短，见效快” 。 （5）项目总体布局本着合理分区，生活方便的原则进行设计。项 目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及生理需要的原则，项 目严格按照国家环境保护及劳工保护的有关法律规定，注重环境保护和 劳动安全卫生。 5 （6）项目选址上，遵循“远离城市喧嚣，依山傍水，交通便捷” 的区域。 2、研究编制依据、研究编制依据 （1） 中华人民共和国建筑法 （2） 民用建筑设计通则 （jg3738） （3） 建筑物抗震设计规范 （gb50191） （4） 建筑给排水设计规范 （jbj1588） （5） 采暖通风与空气调节设计规范 （gbj9686） （6） 城市房地产管理法 （7） 建筑设计防火规范 （gbl687） （8） 建筑物电路设计规范 （9）郑州市城市总体规划 （10）国家有关部门对可行性研究报告编制的规范和要求 （11） 老年人社会福利机构基本规范 （12）国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社 会化意见的通知(国办发200019 号) （13）财政部、国家税务局关于对老年服务机构有关税收政策问 题的通知(财税200097 号) 3、研究编制工作范围、研究编制工作范围 根据所依据的国家有关法律、法规及有关政策，结合项目单位的 具体意见，本可行性研究范围主要包括： 6 （1）项目提出的背景、必要性、社会需求前景、建设规模、建设 条件与项目地址状况。 （2）项目的总体规划、平面布置、建设设计、公用设施等技术方 案。 （3）项目所采取的消防、环境保护、节能措施。 （4） 、项目实施原则及实施进度。 （5）项目投资费用估算及技术经济综合评价。 （6）社会效益分析 1.31.3 目标客户定位目标客户定位 “鸿泽苑”生态老年公寓服务中心主要面向三类目标顾客群体： 其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。 这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求， 他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希 望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。同时，这类 顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开 支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定 权。 其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较 为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母， 关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境 7 中安度晚年。这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能 力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。 其三，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平 静的老年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养 老生活有着自己的追求，“鸿泽苑”生态老年服务中心开发的小户型住 宅楼正适合这类顾客群。 1.41.4 结论结论 整个中心可提供各类住房共 3000 户,可安置接纳 4000 余名离退休 老人，解决他们吃、住、养、疗、玩等方面的问题，为国家和社会减轻 压力，同时解决社会 300 余人的就业问题。 本项目建成后，可带动和提升郑州市养老事业社会化、产业化的步 伐；树立政府关助、关爱、关心老年的示范工程，满足和适应城市老龄 化人口对物质和精神生活提升的需求，发扬中华民族尊老爱幼传统美德， 倡导“老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医” 。 随着人们养老观念的转变，政府和社会的大力支持，制度政策的建 立和完善，项目开发建设一定会得到快速健康的发展，成为功在当代， 利在千秋的德政工程，民心工程。 8 第二章第二章 项目建设背景及项目建设背景及必要性必要性 2.12.1 项目建设背景项目建设背景 1 1、政策背景、政策背景 党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度保障。首先，全 面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本， 重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。 其次，党和政府十分重视老有所养问题。从 1984 年开始，我国各 地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了关于企业职工养 老保险制度改革的决定 、 关于建立统一的企业职工基本养老保险制度 的决定 、 社会保险费征缴暂行条例等文件。 2000 年 8 月，中共中央、国务院发出关于加强老龄工作的决定 ，号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发， 高度重视和切实 加强老龄工作， 发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。 该决定还明确指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一 步完善社区为老年人服务的功能，要鼓励社会力量兴办老年福利服务设 施。 2005 年党的十六届五中全会关于制定国民经济和社会发展第十一 个五年规划的建议中指出：要认真研究制定应对人口老龄化的政策措 施。党和国家把国民经济和社会发展第十一个五年规划中把老有所养问 题放到了十分突出的位置，并指明了发展的方向。 （1） 、 中国老龄事业发展中国老龄事业发展“十二五十二五”规划纲要（规划纲要（2011-2015） 9 加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落 实“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐” ，把老龄事业推向全面发展的新阶段；初步建立适应社会主义市场经济 要求、体现城乡不同特点的城市和农村养老保障体系；建立老年人管理 与服务体系，进一步丰富老年人的精神文化生活，加强思想政治工作， 切实维护老年人的合法权益。建立老龄事业的正常投入机制。健全老龄 工作体系。 规划明确提出要加快养老服务业的发展，努力构建以居家养老 为基础、社区照顾为依托、机构养老为补充的养老服务体系，是落实科 学发展观的具体举措，符合广大老年人的利益。 规划把发展老年文化教育事业摆在了重要位置，强调要加强老 龄事业基础建设，提出要努力增加资金投入，加强老年文化场所和设施 建设。要在大中城市逐步建立设施完备、功能齐全的综合性老年活动中 心，在县（市、区）建立老年文化活动中心，乡（镇） 、街道设立老年 活动站（点） ，基层村居开设老年活动室。 （2） 、郑州市关于老年服务业的扶持政策、郑州市关于老年服务业的扶持政策 从 2010 年起，在郑州市六区内新建的社会办养老服务机构，床位 在 50 张以上，经民政部门考核验收达标后，自建用房的每张床位补贴 3000 元，租用房且租用期 5 年以上的每张床位补贴 2000 元，市属县 （市）新建社会办养老服务机构的补贴参照以上标准减半执行。 此外， 市民政部门将对符合条件的社会办养老机构进行补贴，按照入住本市户 10 籍老年人数量，市财政给予每张床位每月平均 150 元的床位运营补贴。 居家养老服务是这次支持的重点项目。市财政每年拨付 500 万元居家养 老服务工作专项经费，用于建立健全老年人居家养老服务管理网络和个 人档案，老年人日间照料中心、社区托老站建设的补助，对居家养老护 理员进行培训和资格认证，扶持农村居家养老工作的开展。 2、项目提出的背景、项目提出的背景 随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水 平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步 入老龄化社会。 “十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老 龄化进程将进一步加快。从 2011 年到 2015 年，全国 60 岁以上老年人 将由 1.78 亿增加到 2.21 亿，平均每年增加老年人 860 万；老年人口比 重将由 13.3%增加到 16%，平均每年递增 0.54 个百分点。老龄化进程与 家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养 老保障和养老服务的需求将急剧增加。 未来 20 年，我国人口老龄化日益加重，到 2030 年全国老年人口规 模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。 人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学 和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿 命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消 费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密 11 切关注，也成为社会议论的主题。 社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活 等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有 老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改 善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社 会的一种风尚。 当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养 老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧， 越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们 摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出 现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在 全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风 尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建 设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料， 然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又 要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地， 主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。 为适应社会的需要，源自 70 年代北欧国家的老年公寓，近年来在 我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收 养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人， 12 绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构， 这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐 室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、 乐等综合服务。 老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们做 出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老 年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服 务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实江泽民同志关于“三 个代表”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主 义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以 及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如 何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障 老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。 我国国民经济的快速发展，为社区养老奠定了日益坚实的经济基 础，随着我国的国民经济稳步增长，人民生活水平不断提高，2011 年河 南省人均 gdp 已达 21165 元，河南省已进入了全面建设小康社会阶段。 全面建设小康社会目标的实现，将使我们的国家更加富强，人民生活水 平不断提高，老有所养的问题也将得到更好的解决。 正是在此背景下，提出了本生态老年服务中心项目建设。 2.22.2 项目建设的项目建设的必要性必要性 1 1、符合国家社会福利政策的要求、符合国家社会福利政策的要求 13 2000 年，国务院办公厅曾转发民政部等 11 部委关于加快实现社 会福利社会化的意见 ，确定了鼓励社会力量投资兴办社会福利机构的 优惠政策。2005 年，民政局又下发关于支持社会力量兴办社会福利机 构的意见 ，在规划、税费减免、用地、用电等方面提出了一系列优惠 扶持政策，进一步支持社会办福利机构。 根据国务院办公厅关于加快发展养老服务业意见的通知 （国办 发20066 号）要求， “地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老 年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人 和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活” ； “地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社 会养老服务机构” 。 2 2、符合中华民族尊老、敬老的传统美德、符合中华民族尊老、敬老的传统美德 老年族群是“植树人” ，是社会财富的创造者，今日社会的一切， 都来自于昨天，来自于他们的双手。他们是社会功臣，今日社会理所当 然地应怀着感激的心情关注他们，为他们提供参与社会生活、安度晚年 的一切方便。让中华民族敬养老人的传统美德在这个项目中得到弘扬光 大，将家庭和社会的尊老意识融为一体。 3 3、满足社会的需求、满足社会的需求 老年服务中心的出现，一是客观上是给老年人老有所依、老有所养、 老有所乐的生活方式多了一个选择的机会。二是开辟了新的就业领域， 创造了新的就业岗位。对拉动内需，推动社会经济发展起到积极作用。 14 三是它的成长和发展进一步体现社会文明和社会进步的程度。现在，已 有越来越多的老年人想离开家庭到养老机构安享晚年。据有关调查表明 80的入住老人对目前的生活感到“很满意” ，72的入住老人没有孤 独感。入住老年服务中心，改变了自己的生活，焕发了生命的活力。有 人说这是老年人改变自己命运的一次自我解放，也有人说是老人展示现 代意识的一种方式。 “寡人”不孤，老人们总能找到和自己情趣相投的 一起聊天、下棋。在娱乐活动室、健身房、阅览室、康复室等活动场所， 老人总会找到自己喜爱的项目，这是居家养老难以享受到的。如今，在 入住的人流中，还有一些身体健康又有一定经济基础的老人，这种纯休 闲型老人的入住，证明了我国经济发展、人民群众生活质量提高的另一 个方面。 15 第三章第三章 市场市场前景分析及预测前景分析及预测 3.13.1 老年服务市场分析老年服务市场分析 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三 无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非 营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原 有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没 有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢 的。这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应，同时养老设施供 需的矛盾也会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。 1 1、老老年年人人口口的的发发展展状状况况 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999 年成为 老年型的国家。20 世纪 80 年代以来，60 岁以上的老年人口平均每年以 3%的速度持续增长，更为突出的是，80 岁以上高龄老人已高达 1100 万， 并以年均 5%的速度递增。本世纪中叶，60 岁以上的老年人口将达到 4.4 亿左右，约占亚洲老年人口总数的 36%，占世界老年人口总数的 22.3%。 中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世 界人口发展史上前所未有的。从老龄化的过程来看，发达国家是自然老 龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段： 第第一一阶阶段段：过过渡渡阶阶段段 1 19 98 82 2 年年 2 20 00 00 0 年年 16 60 岁以上老年人口由 7664 万增长到 1.34 亿，占总人口的比重由 7.64增长到 10.71。2000 年比 1982 年老年人口几乎翻了一番。这 期间，老年人口以 3.02的速度递增，大大快于总人口年均增长 1.47的速度。 第第二二阶阶段段：发发展展阶阶段段 2 20 00 00 0 2 20 02 25 5 年年 60 岁以上老年人口由 1.34 亿增长到 2.84 亿，比重由 10.71增 长到 19.34。从 1982 到 2025 年的 43 年中，老年人口净增了二亿多， 翻了两番半多。 第第三三个个阶阶段段：高高峰峰阶阶段段 2 20 02 25 5 年年 2 20 05 55 5 年年 60 岁以上的老年人口由 2.84 亿增长到 4.4 亿，比重由 19.34增 长到 30，比 2000 年翻了两番。从区域来看，我国目前已有三分之一 的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、 湖南、广东、广西、四川等省市区 65 岁以上的老年人口已超过其总人 口的 7%，辽宁、河南、福建等省 65 岁以上的人口接近 7%。 表 3-1：我国人口年龄构成及发展预测一栏表 中国人口年龄构成及发展预测(%) 年份 19531964198219902000202020402050 0-14 岁 36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.80 15-59 岁 56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80 60 岁 7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40 2 2、老老年年住住宅宅的的现现状状 （1 1）老老年年建建筑筑的的现现状状 17 据有关部门的调查表明，与目前超过 1.3 亿的 60 岁以上的老年人 相比较，我国只有 42000 多所的养老机构，所拥有的床位还不到 100 万张，只能为 1%（1.32 亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全 国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有 4000 亿元，借鉴发达 国家入住老年公寓的人口数占总人口数的 4%5%的数据，全国要为 560 万到 700 万的老人修建老年住宅，投资总额在 160 亿到 200 亿元。 具体调查情况见下表： 表 3-2：当前我国国内老年设施状况一览表 当前国内老年设施状况 项目居住对象自理程度护理方式功能组成 老年 公寓 在一定帮助 下能独立生活 的健康老人 自理最低帮助 管理、医护、公共空间 （门厅、餐厅、娱乐、健 身）服务用房 福利院 无亲戚、子 女赡养及无生 活来源的老人 自理或 半自理 最低帮助半 护理 管理、医护、公共空间 （门厅、餐厅、娱乐、健 身）服务用房、医疗保健 托老所 白天家中无 人照顾，而生 活又不能自理 的老人 半自理 或不能自 理 半护理 居住单元（卧室、活动 室、卫生间、盥洗室） 、 医护、餐厅、管理、接待、 活动及服务用房 护理院 生活不能自 理、需要半护 理或全护理的 老人 半自理 或不能自 理 半护理/全 护理 护理单元（老人居室、 卫生间、走廊、活动空间、 标准层设集中厨房） 、医 疗、护理、康复、管理以 及服务用房等 老年设 施综合 体 各种类型均 包括 综合 老年设施 综合体 各种类型均包括 （2 2）老老年年人人的的居居住住模模式式 购买房屋居住 18 2008 年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占 2.4%，购买经济适用房的占 2.1%，购买原公有住房的占 10.5%。其中， 市、镇购买商品房的家庭占 6.2%和 5.6%，购买经济适用房 5.6%和 4.2%, 购买原公有住房的户分别为 37.1%和 12.7%。县购买商品房、经济适用 房和原公有住房的户总共不超过 1.9%。可以看出，目前我国城镇居民 已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买 的住房中。 自行建房居住 个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种 形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2008 年 人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占 77.2%其中市、 镇自建住房的占 30.3%和 64.7%，而县自建住房高 95.5%。说明自建住 房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。 租房居住 这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种 住房消费形式。2008 年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房 居住的占 5.2%，其中，租用公有住房的为 4.6%，租用商品房的占 0.6%,如 果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有 15.37%和 6.5%的家庭租用公有 住房，租用商品房的均为 1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有 0.5%的户租住公有住房或经济适用房。 3 3、目目前前国国内内老老人人住住宅宅的的销销售售情情况况 19 老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐 约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老 年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的 楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园，中国第一个规模最大的长者社 区，另外一个是北京的东方太阳城，目前国内最大的退休社区。 4 4、目目前前国国内内老老年年设设施施的的形形式式 目前有大型的退休社区有北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式服 务的老年公寓：浦东老年公寓、上海假日老年公寓；按照星级宾馆标准 设计的“宾馆型”养老院：上海松江社会福利院；各地均出现一些私人 性质的、盈利性质的小型养老院。 3.23.2 老年公寓租赁市场分析老年公寓租赁市场分析 从国内外评价宜居城市的指标体系分析来看，我国宜居城市应具备 “三大环境”基本特质，即怡人的自然环境、丰富的人文环境和良好的 经济环境。优质的“三大环境”可以解决人们在城市宜居性上从物质层 面到精神层面的综合需求。 从居住舒适度来讲，看一个城市是否宜居，首先要看其自然环境， 是否有怡人的气候条件和丰富的自然生态资源。其次，应考虑城市的人 文环境，是否有悠久的历史文化，文化是否具有包容性，文化是否能够 给人不断创新的力量源泉，是否给人以归属感、认同感。第三，要看城 市的经济环境，是否有稳步发展的经济，是否能给人们充足的创业机遇。 20 2000 年，曾有绿城美誉的郑州提出创建国家园林城市的目标。经过 几年的不懈努力，2006 年 1 月 23 日，郑州市被国家建设部命名为“国 家园林城市”。这一年，郑州市提出“绿城变花城”的思路，去年郑州 市提出了“现代化、国际化、信息化、生态型、创新型城市”的发展目 标。三年来，郑州园林绿化建设的步伐没有一丝懈怠，正朝着中西部生 态宜居城市的目标阔步前进。郑州这座中部省会城市的绿色更浓，林荫 更厚，花儿更艳，她所散发出来的生态魅力令人神往。春暖花开，郑州 市区道路旁繁花竞放，公园内特色花展不断，游人如织；滨河公园里， 晨练的人在绿树鲜花中，呼吸着新鲜的空气，或随着音乐翩翩起舞，或 踩着鹅卵石小道缓跑 这些人与自然和谐相处的场面，如今已是郑 州市区寻常的风景。随着城市化进程加快，近年郑州在我国中部经济、 政治、文化中心地位的进一步凸现，城市形象提升，众多大型外企纷纷 进入，这些都无形地提升了郑州房地产的价值，对郑州经济的持续发展 也将产生积极的深远的影响。首次和多次置业者的增加，对住房的需求 与日俱增，必将刺激郑州市房地产市场的繁荣兴旺，购房门槛越来越高， 而老年公寓租赁入住门槛低，迎合市场需求，发展空间巨大。 3.33.3 郑州市老年服务中心市场前景分析郑州市老年服务中心市场前景分析 1 1、养老服务需求迫切、养老服务需求迫切 随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再 过 5 年，我国老年人口将达到 1.7 亿;再过 10 年，将达到 2.3 亿;再过 20 年，将达到 4.2 亿，届时，总人口中的 27.4%将是 60 岁以上的老人。 21 近 10 年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的 26 % ， 一 些大城市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从 1987 年 的近 4 %上升到 11 % ， 这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。 目前，郑州市统计局相关负责人表示，随着老年人口持续增长，人 口老龄化进一步加重，社会和家庭负担将加重，养老问题日益突出，要 做好老龄工作，促进社会和谐。目前我国社区中的诊所，18.9%的老人 需要，仅有 0.5%的老人得到服务；保健指导，36.8%的老人需要，仅有 9.3%的老人得到服务；家庭病床，42.5%的老人需要，仅有 14.8%的老人 得到服务；定期体检，57.8%的老人需要，仅有 7.6%的老人得到服务； 应急服务，45.1%的老人需要，仅有 0.7%的老人得到服务。 以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的 “银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的 养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然 存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大 的市场潜力。 2 2、支付能力有保障、支付能力有保障 随着经济持续发展，郑州市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势， 市民生活质量得到进一步改善。而另一方面，郑州市社会保障制度逐步 22 完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低保金的社 会发放。 郑州对于养老服务社区存在着庞大的市场需求，现郑州市常住人口 达 1200 万，60 岁及以上人口约 160 万，在郑州市现有的 160 万老年人 口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码 要建设 10 多个“鸿泽苑”这样规模的养老服务中心，才能基本满足需 求。 近年来，郑州市老年社会福利事业在市委、市政府的正确领导下， 得到了较快发展，在一定程度上缓解了老年人的社会福利服务需求，为 本市的经济发展和社会稳定做出了积极贡献，但是，随着社会的发展， 特别是人口老龄化呈现较快的发展趋势；郑州市不仅已经进入老龄化社 会，而且老龄化程度远远高于全国平均水平。而以市福利为代表的各类 福利机构档次低、设施简陋、占地狭窄、环境嘈杂，已远远不能满足日 益增长的社会老年人福利服务需求。 因此，新建设施功能先进、面向社会全方位开放、满足社会不同层 次老年人福利服务需求的生态老年服务中心项目，市场前景广阔。 23 第四章第四章 项目区建设条件项目区建设条件 4.14.1 项目区概况项目区概况 郑州市惠济区位于河南省中部，郑州北部、黄河南岸。总面积 232.8 平方千米。总人口 14 万人（2002 年，简册） 。2004 年，总人口 20.1 万人。 惠济区拥有距省会城市最近的自然山体邙山，滨临中华民族的母 亲河黄河，山、水、城、林交相辉映，全区 600 万株树木、6.4 万亩 有林面积，构成了“人在林中走、车在绿中行”的天然大森林、大氧吧 和省会的“绿肺” ，已成为郑州居民休闲、度假、居住的首选之地。巨 大的生态价值、一流的人居环境，使惠济区成为了河南省“平原绿化高 级达标先进区”和国家级“生态示范区建设试点”单位。 本项目位于郑州市惠济区大河办事处前刘三组，北西部与郑州市惠 济区投资建设的 300 多亩市政公园接壤，南部是新农村住宅小区，东临 郑州森林湖小区；空气新鲜，交通便利，怡人的自然环境、丰富的人文 24 环境和良好的经济环境，使本公司拟建的“鸿泽苑”生态老年服务中心 占尽地利之势。 4.24.2 区位条件区位条件 黄河公路大桥、黄河公路铁路两用桥连接黄河南北，京珠高速、京 广铁路、107 国道、连霍高速(g30)等陆路交通大动脉穿境而过，开元路、 天河路、江山路、清华园路等高等级市政道路四通八达，供排水、电力、 通讯管网、燃气等基础设施配套齐全。毗邻亚洲最大的铁路货运编组站， 距新郑国际机场车程仅 30 分钟，连霍高速（g30）郑州惠济站的开通、 西北绕城公路的建设，将使惠济区的区域通达优势更加明显。 惠济区坚持“一区、两中心、三个产业”的发展战略，走“生态强 区、工业富区、旅游兴区、农业稳区”的发展之路。以“三全”为主导 的食品、医药、印刷、饮料等支柱工业发展迅猛，以“毛庄蔬菜批发市 场”为市场物流龙头的汽车贸易、水产品、调味品、纺织品等批发市场 交易旺盛，以省体育中心、大学城北区等为中心的大型文化体育场所初 具规模，在农副产品加工、高新农业、生态建设、休闲旅游、商贸物流、 教育文化、现代服务业具有广阔的发展空间。 4.34.3 自然条件自然条件 1 1、地理位置、地理位置 惠济区位于黄河南岸，是郑州市内五个行政区之一。作为郑州市规 划的市区北部组团（惠济区）的主体，其东临郑东新区，西临郑州高新 技术开发区，下辖两镇、六个办事处和河南惠济经济开发区、郑州农业 25 高新技术试验区和大河工业园三个开发区。 2 2、气候条件、气候条件 惠济区属北温半干旱半湿润季风型大陆性气候。春旱多风，冷暖无 常；夏炎多雨，水热同期；秋凉晴爽，日照充足，冬寒干燥，风多雪少。 一年之内四季分明。气温年际变幅较大，总的比较温和。年平均气温 14.2，年度变化幅度在 1316之间。 3 3、降雨量、降雨量 多年平均降雨量 649.9 毫米。降雨量年际变率较大，年内分布不均。 最大年降雨量 1041.3 毫米，最小年降雨量 384.8 毫米。降雨量随地势 高低由南向北递减。 4 4、自然条件对建设项目的影响、自然条件对建设项目的影响 （1 1）对施工条件的影响）对施工条件的影响 郑州市惠济区水源丰富且雨量集中，光照充足，无霜期长，自然条 件总体来说有利于施工，只是部分年季有水灾、旱涝现象，冬季轻冻， 工程施工有影响。 （2 2）对工程造价的影响）对工程造价的影响 郑州市惠济区建筑材料资源丰富，无需长途运输，主要材料能自给 自足。部分水泥、石子来自毗邻区域，这样大大降低了工程造价。 本工程属地震烈度 7 度区，对抗震重点工程应进行地震烈度复核和 地震危险性分析工程，采取抗震措施，就使工程造价有所上升。 26 第五章第五章 建设规划和内容建设规划和内容 5.15.1 建设规模建设规模 本项目建设规模是根据本地区老年公寓服务市场需求和承办单位资 金筹措情况进行确定的。 中心规划用地面积 181.2 亩，其中建筑用地 38 亩，道路广场 33 亩， 绿化水面 95.2 亩，500 车位的生态停车场占地 15 亩，社区容积率 0.75，绿化率超过 56%，提供了非常适于养老休闲居住的环境。 社区居住建筑分为院落式住宅楼、酒店式公寓楼、独院式民居三类， 户型分为 28 平方米105 平方米不等的 8 种，总建筑面积达 90520 平方 米，可入住 3000 户，充分满足各类目标顾客群的需求。 5.25.2 建设内容建设内容 土建工程土建工程 本项目建设 1 处院落式住宅楼、1 处独院式民居、1 栋酒店式公寓 楼，1 栋综合楼，1 栋办公楼，其他公建配套及附属用房，各建筑面积 如下图 表 51 建（构）筑物一览表 序号名称 面积 （m3） 层数结构 1 院落式住宅楼 20000 三层框架 2 酒店式公寓楼 25000 五层框架 3 独院式民居 22000 三层框架 4 综合楼 20000 四层框架 5 办公楼 3200 三层框架 6 值班室 100 单层砖混 7 锅炉房 80 单层砖混 27 8 配电房 80 单层砖混 9 污水处理站 60 单层砖混 合计 90520 综合楼内设：医疗室、健康咨询室、心理咨询室、保健中心、咖 啡馆、图书馆、剧场（兼数字电影放映功能） 、健身房、书画室、音乐 室等功能场所。 设备工程设备工程 项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。 辅助工程辅助工程 项目配套建设给排水、变配电、消防、道路、绿化、围墙等基础 设施工程。 28 第六章第六章 工程方案工程方案 6.16.1 项目设计项目设计 在设计过程中，充分利用在调研中得到的资料，不仅要关注老人， 同时，也要关注他们所生活的周围环境，从而为老人提供高品质的生活。 本老年服务中心提供一系列的功能，如娱乐休闲功能、便捷灵活功 能、文化多样性、个人护理、个人价值实现感、商务活动支持、图书馆、 社区性及安全性等。 在项目设计中，力求充分体现了以下特点： 1、突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求； 2、考虑老人可以继续在家中参与工作； 3、用积极、年轻的方法对待年龄； 4、随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和 心理方面的健康状况； 5、对环境的可持续发展； 6、有度假及护理功能的老年服务中心； 7、可以有多处居所，方便外出旅游。 根据老年人对设施的多样化要求提供现代化的配套设施，满足老年 人日常生活和个人护理的需要；生活环境的设计非常重要，应该与设计 方案融为一体。同时，也应考虑到设计发挥老人余热的环境，鼓励老人 充分发挥自己的余热，使其尽享每天生活的乐趣。 29 在公寓内部的环境设计中，特别注重走廊、门开启的位置以及对公 共设施的便捷予以充分考虑。 设计重点突出“似家”一样的氛围，这与大尺度的公共设施似的老 年公寓形成对比。小尺度的建筑物可以最大化的给予老人们维持他们的 自信和技能的感觉，让他们感受到家的温馨，并能根据不同老人的特点、 喜好和希望值来设计公寓， 所以在设计的过程中，充分了解不同老人 的生活习惯、过往的经验和记忆，并将之融入设计中，定会给老年人带 来亲切的家的感觉。 此外，景观设计也是老年服务中心设施中一个非常重要的设计元素， 例如花园中优美的景色，可为老年人提供愉悦的心情，从而减少高血压 等老年常见病的发生，也可在一定程度上减轻压力和痛苦；在小区花园 入口处铺设水平走道，适合老年人悠闲地漫步；同时，景观设计也应考 虑到季节的更替，颜色的选择等因素，从而为老年人营造一个美好的居 住环境。 6.26.2 老年服务中心建筑设计方案老年服务中心建筑设计方案 1 1、指导思想、指导思想 老年公寓楼应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就 医； 公寓房间分为公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡 老人） ，单间、二室间和豪华间几类，但都有老年人卫生间和个人厨房， 应有空调； 30 公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌 滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置； 有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林 式的宽阔休闲活动场所和运动场所； 保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年 24 小时的不 中断； 设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、 洗理按摩房、保安室及管理用房； 设置残疾人设施； 老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便， 特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、 紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施 等，配备专门的服务人员和医护人员； 公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元 式带