房地产估价(成本法).ppt

房地产估价理论与方法 1、成本法的含义： 成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来 求取估价对象价值的方法。 成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求 取房地产的价值。 第4章 房地产估价方法成本法 2、成本法的适用对象： 第4章 房地产估价方法成本法 3、成本法估价的操作步骤： 弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料； 测算估价对象的重新构建价格； 测算估价对象的折旧； 求取估价对象的积算价值。 4、房地产价格构成： 第4章 房地产估价方法成本法 运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对象 的价格构成； 一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、施 工建设、竣工验收、商品房租售等阶段； 成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费用 、税金等必要支出以及正常的开发利润； 4、房地产价格构成： 第4章 房地产估价方法成本法 以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成 的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成 分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、 销售税费和开发利润7大项，即： 房地产价格土地取得成本建设成本管理费 用销售费用投资利息销售税费开发利润 （熟记） 第4章 房地产估价方法成本法 土地取得成本 取得房地产开发用地的途径： a) 市场购置 b) 征收集体土地取得； c) 征收国有土地上房屋取得。 第4章 房地产估价方法成本法 a)市场购置下的土地成本构成： b) 建设用地使用权价格（地价款）； c) 土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费 等。 某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格（ 楼面地价）为800元平方米，受让人需要按照受让价格的3%缴纳契税等 税费，则土地取得成本为多少？ 第4章 房地产估价方法成本法 b)征集集体土地的土地取得成本： 征集集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关 税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施 建设费、建设用地使用权出让金等。 第4章 房地产估价方法成本法 b)征集集体土地的土地取得成本： 土地征收补偿费用 土地补偿费耕地被征前3年平均年产值的6-10倍 安置补助费 每人补助标准为前3年平均年产值的4-6 倍 地上附着物和亲苗补偿费 安排被征地农民的社保费 第4章 房地产估价方法成本法 被征收房屋补偿费 搬迁费 临时安置费 停产停业损失补偿费 补助和奖励 c)征收国有土地上房屋的土地取得成本： 第4章 房地产估价方法成本法 建设成本 在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房 屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括： a. 勘察设计和前期工程费； b. 建筑安装工程费； c. 基础设施建设费； d. 公共配套设施建设费； e. 其它工程费； f. 开发期间税费。 第4章 房地产估价方法成本法 管理费用 房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必 要支出，包括： a. 人员工资； b. 福利费； c. 办公费； d. 差旅费。 管理费通常按土地取得成本和建设成本之和的一定比例计提 。 第4章 房地产估价方法成本法 销售费用 销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要 支出，包括： a. 广告费； b. 销售资料制作费； c. 售楼处建设费； d. 样板房建设费 e. 代理佣金等。 销售费用通常按开发完成后的房地产价值的一定比例计提。 第4章 房地产估价方法成本法 投资利息 指房地产开发完成获知实现销售之前发生的所有必要费用应计算的 利息，而不仅是借款部分的利息和手续费； 土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论是借贷资金 还是自有资金，都应计算利息； 借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基 于资金的机会成本的考虑。 第4章 房地产估价方法成本法 投资利息 投资利息的计算把握原则： 1、应计息项目：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用（熟记 ）； 2、计息周期：计算利息的单位时间（年、半年、季、月等）； 3、计息期：起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是到达全新状 况的估价对象的日期，一般为竣工验收完成的时间； 4、计息方式：单利计息、复利计息。 第4章 房地产估价方法成本法 投资利息 l 单利计息公式 l 复利计息公式 第4章 房地产估价方法成本法 销售税费 销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖 方缴纳的税费，可分为下列两类： a)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育 费附加（通常简称“两税一费”； b)其它销售税费，包括印花税、交易手续费。 第4章 房地产估价方法成本法 开发利润 a. 开发利润是指房地产开发企业的利润，是典型的房地产开发企业进行 特定的房地产开发所期望获得的平均利润，是需要实现估算的； b. 开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获 得的平均利润，不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润； c. 开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。 第4章 房地产估价方法成本法 开发利润 a. 直接成本利润率开发利润（土地取得成本建设成本） b. 投资利润率开发利润（土地取得成本建设成本管理费用销 售费用） c. 成本利润率开发利润（土地取得成本建设成本管理费用销 售费用投资利息） d. 销售利润率开发利润开发完成后的价值 5、成本法的基本公式： 第4章 房地产估价方法成本法 房地产价值 房地产重新构建价格房地产折旧 土地重新构建价格建筑物重新构建价格建筑物折旧 土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费 开发利润建筑物折旧 6、适用于新开发的房地产的基本公式： 第4章 房地产估价方法成本法 新开发房地产价值 土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税 费开发利润 新开发的土地价值 待开发土地取得成本土地开发成本管理费用销售费用投资利 息销售税费开发利润 第4章 房地产估价方法成本法 某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿 元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 2.5亿元，开发期3年，贷款年利率8%，销售费用、销售税费 和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，求该土 地转让为熟地后的总价（假设建设成本和管理费用在开发期 内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成 时投入）。 第4章 房地产估价方法成本法 解：设可转让熟地价格为V 该荒地取得总价：1.2亿元12000万元； 土地开发成本和管理费用：2.5亿元25000万元 销售费用：V2% 销售税费： V5.5% 开发利润： V10% 投资利息： l 土地成本投资利息：12000（13%） l 建设成本和管理费用利息：25000 （13%） 可转让熟地总价：V1200025000 V2% V5.5% V10% 12000（13%） 25000（13%） 3 1.5 7、适用于旧的房地产的基本公式： 第4章 房地产估价方法成本法 旧的房地产价值 房地产重新构建价格建筑物折旧 土地重新构建价格建筑物重新构建价格建筑物折旧 旧的建筑物价值 建筑物重新构建价格建筑物折旧 第4章 房地产估价方法成本法 某栋房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档 次的房屋的建筑安装工程费为1200元平方米，专业费用为 建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费 用之和的3%，销售费用为重新构建价格的4%，建设期为6个月 ，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地 产开发成本利润率为15%，销售税费为重新构建价格的6%。请 计算该房屋的重新构建价格。 第4章 房地产估价方法成本法 解：设该房屋的重新构建价格为V， 建筑安装工程费1200元平方米； 专业费用12008%96元平方米 管理费用（120096）3%38.88元平方米； 销售费用V4%0.04V 投资利息（120096 38.88 0.04V）（16%） 119.59+0.0006V 销售税费V6% 开发利润（120096 38.88 0.04V 19.59+0.0006V）15%203.170.0061V V （120096 38.88 0.04V19.59+0.0006VV6% 203.170.0061V 0.25 8、建筑物折旧的概念： 第4章 房地产估价方法成本法 建筑物折旧： 估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值 的实际减损。 建筑物折旧建筑物重新构建价格建筑物市场价值 8、建筑物折旧的概念： 第4章 房地产估价方法成本法 建筑物折旧的原因： 物质折旧： 自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的 损坏 8、建筑物折旧的概念： 第4章 房地产估价方法成本法 建筑物折旧的原因： 功能折旧： l 功能缺乏：如住宅没有暖气、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等； l 功能落后：入住宅布局过时、高档办公楼智能化程度不够等； l 功能过剩：如某栋建筑物层高过高，不被市场接受，多花的成本为无效 成本。 8、建筑物折旧的概念： 第4章 房地产估价方法成本法 建筑物折旧的原因： 外部折旧： 也称经济折旧，是指建筑物意外的各种不利因素造成的建筑物价值 减损。入区位环境变化、交通拥挤、城市规划改变等。 9、建筑物折旧的求取方法： 第4章 房地产估价方法成本法 直线法、定率法、实际观察法、成新折扣法、分解法 直线法公式：（理解记忆） 成新折扣法公式：（理解记忆） 第4章 房地产估价方法成本法 某栋平方的建筑面积为150平方米，有效年龄为20年， 预期经济寿命为40年，重置价格为800元平方米残值率 为3%。用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其现值 。 解： 已知t20年，N40年，C800150120000元，R3%；该房屋 的折旧总额E和现值V计算如下： EC（1-R）tN120000（13%）20 4058200元 VCE1200005800061800元 第4章 房地产估价方法成本法 第4章 房地产估价方法成本法 第4章 房地产估价方法成本法 第4章 房地产估价方法成本法 第4章 房地产估价方法成本法 n建筑物折旧的求取分解法 分解法（breakdown method）是把建筑物折旧分成 它的各个组成部分，分别测算出各个组成部分，然 后把他们相加来求取建筑物折旧的方法。 分解法是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方 法。 第4章 房地产估价方法成本法 第4章 房地产估价方法成本法 分解法思路：分解法思路： 建筑物折旧首先可分成物质折旧、功能折旧和建筑物折旧首先可分成物质折旧、功能折旧和 外部折旧三大组成部分；外部折旧三大组成部分； 物质折旧、功能折旧和外部折旧又可分成若干物质折旧、功能折旧和外部折旧又可分成若干 组成部分，然和根据各个组成部分的特点分别采组成部分，然和根据各个组成部分的特点分别采 用适当的方法予以求取。用适当的方法予以求取。 第4章 房地产估价方法成本法 一、物质折旧的求取：一、物质折旧的求取： 1.1.可修复项目：可以恢复到新的或者相当与新的状况的项目可修复项目：可以恢复到新的或者相当与新的状况的项目 ，如门、窗等项目。，如门、窗等项目。 2.2. 可修复项目折旧算法：在估价时点的修复费用作为折旧可修复项目折旧算法：在估价时点的修复费用作为折旧 额额 。 第4章 房地产估价方法成本法 一、物质折旧的求取：一、物质折旧的求取： 2.2. 不可修复项目不可修复项目 短寿命项目：剩余寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、社备、短寿命项目：剩余寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、社备、 设施等，他们在建筑物寿命期内迟早需要更换，甚至需要更换多次。设施等，他们在建筑物寿命期内迟早需要更换，甚至需要更换多次。 如室内装修、空调设备、管道等。如室内装修、空调设备、管道等。 短寿命项目折旧算法：年限法短寿命项目折旧算法：年限法 长寿命项目：剩余寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、长寿命项目：剩余寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、 设备、设施等。设备、设施等。 长寿命项目折旧算法：根据建筑物重新构建价格减去各个可修复项目的修复长寿命项目折旧算法：根据建筑物重新构建价格减去各个可修复项目的修复 费用和短寿命项目的重新构建价格后的余额，再采用年限法计算其折旧额。费用和短寿命项目的重新构建价格后的余额，再采用年限法计算其折旧额。 第4章 房地产估价方法成本法 一、物质折旧的求取：一、物质折旧的求取： 某个建筑物的建筑面积为某个建筑物的建筑面积为500500平方米，重置价格为平方米，重置价格为36003600元元 平方米，有效年龄为平方米，有效年龄为1010年，预期经济寿命为年，预期经济寿命为5050年。其中年。其中 门、窗等破损的修复费用为门、窗等破损的修复费用为2 2万元；装修的重置价格为万元；装修的重置价格为600600 元平方米，年龄为元平方米，年龄为3 3年，评价寿命为年，评价寿命为5 5年；设备的重置价年；设备的重置价 格为格为6060万元，年龄为万元，年龄为1010年，平均寿命为年，平均寿命为1515年。残值率为零年。残值率为零 。计算该建筑物的