2013开封市场简报.pptx

开封市场简报 2013年3月27日 项目本体分析1 q城市概况 q区位简析 q资源分析 q规划指标 q地块素质 q基本属性界定 城市属性四线城市，在河南省各地市的发展水平较低，尤其是中原城市群中排名比较靠后；在郑汴一体化提出后，近年经 济增长速度较快。 u 城市发展定位：国务院批准的开封市城市总体规划（19952010）确定开封的城市定位是：“河南省 东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。 u 城市功能定位：国家历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休闲中心，纺 织、食品、化工、医药、机械设备制造基地。 u 开封市的规划范围为：北至连霍高速公路，南至310国道，西至中牟边界，东至大(庆)广(州)高速公路。城 市空间结构为：东西向簇状组团式结构形态。其发展模式近期是东西拓展、多向承接，远期以生活轴、服 务轴、产业轴为联接，东西联动，南北疏导。规划形成中心组团、汴西新区、开封东区3个相对独立的组团 片区。开封市城区面积将扩大到195平方公里，可容纳人口200万。 u 城市发展方向：支柱产业为旅游文化产业，城市发展方向将突出东部工业区和西部新区； 区位属性汴西新区，未来发展主流方向，郑汴一体化规划核心区域，未来价值凸显；目前项目所在区域发展较 弱。 郑开大道 汴西新区 东部城区 北部教育、文化区 南部工业区 郑汴新区规划范围包括郑州新区和开封新区，东起开封市金明大道，西至郑州市中州大道，南起中牟县、尉氏县南边 界，北至黄河南岸，总面积约2077平方公里。 郑开大道分南北两区，北区以教育、文化和居住性质为主，是新城发展重点区域；地块所在南区以发展工业为主（奇 瑞汽车等），生活氛围相对较弱。 郑汴一体化规划图 区位简析 本 地 块 郑开大道 第九大道 第十大道 晋安路 金明大道 6.5km 老城区 汴西城区 区位：地块位于城市未 来发展边缘区域，距离 老城中心区约7公里； 交通：主干道已修建， 通达性好，但缺少交通 工具，便利性较差； 配套：新城区边缘区域 ，生活配套暂时匮乏； 市场环境及客户分析市场环境及客户分析2 q开封市整体房地产市场 q区域市场扫描 q市场小结 开封整体房地产市场发展2010年以前出现整体供不应求势态，随着政府城市规划力度加大，各开发商瞅准时机开 始大量建房，导致2012年市场在售待售楼盘达50余个，市场开始出现供大于求势态。 在08年底实施的保增长政策之后，房地产市场开始转暖，出现了09年以来严重的供不应求，由于08年危机影响，各开发商相继减少新开工面积，直 接导致09、10年新增量的急剧下降，而各类刺激政策的影响又导致压抑已久的刚性需求集中爆发，种种原因导致09、10年楼市的火爆。12年的刚性 需求仍然强势，供求关系呈上升趋势。 开封整体房地产市场发展2007-2011年，开封市住宅销售面积从62万平增至182万平，市场需求量大大增加， 市场活跃度增加，随着政府土地供应的增加，各区开发项目将大量增加。 老工业厂矿区，居 住区，旧城改造力 度大，多为中低档 楼盘 南区西区中心区 北区 东区 工业区 破旧居住区，火车 站、专业市场、低 档住宅等，项目少 低档居住区 行政单位西迁，郑 汴一体化实施中， 高档住宅云集，新 城核心区域 新城核心 高档居住区 传统中心区域，商 业、旅游为支撑的 商业服务区 商业区 以龙亭等旅游景点 为核心，形成开封 旅游中心 旅游文化区 各区域属性 开封市房地产市场以房地产版块分为五个版块，其中本项目所处位置汴西新区是开封新城区； 本区域楼盘特点：多以高端产品为主，大部分项目借力于西区强势资源开封西湖和新市政府，且新城区东 部较成熟区域资源配套相对齐全，而第四大街以西区域尚未开发，基础配套匮乏，短期内区域价值不高。 楼盘分布 汴西新区 （高端物业，高层、多层） 北区旅游风景 高档档住宅区 （多层、别墅） 中心区 （商业区） 南区 东区工业区 低档住宅区 （多层） 开封市区房地产市场明显的 表现为五个大区域。中心城 区以商业为主导；东区以多 层项目居多，北区以多层、 别墅为主，南区以多层为主 ，汴西新区产品涵盖了多 层、小高层、高层、别墅 等。 开封市西区的住宅售价明显 高于其他区域， 由于西区是 新建城区，在供暖、供电、 交通等配套设施上比老城区 更加齐全，西区已成为开封 人住宅消费的主要趋向。 市政府大楼 商业综合体 4 3 2 1 5 6 9 7 8 10 11 12 15 13 14 郑开大道 安康路 第三大街 第四大街 本区域市场扫描新龙御都国际 项目名称：新龙御都国际 项目位置：郑开大道与第四大街交汇处 开发商：河南新龙集团 全案代理：合胜沟通 总建面积：35万平 占地面积：20万平 总户数：2996户 建筑风格：新古典主义建筑风格 建筑形态：27f、28f高层住宅加2f底商，11f商业综合体（1-3层大 型商超,4-11f办公用房） 社区内配：双水（地下1500米热水）双气，商业综合体、金牌物 管、七重职能安防 社区外配：开封高中、开封西湖、国际金融中心、三中、福朋喜来 登酒店、方塘瑞圣园、小学、大河动漫城、规划科技馆 产品：从90两房至175四房，产品线丰富 销售情况：尚未开盘，预计下班年开盘，预计首批均价约5200元/ 新区市府旁，核心发展区大体量高档物业，周边资源完善，具备强势市政资源，未来居住和投资价值 高。 本区域市场扫描新龙御都国际 销售动态2013.3.23日9#开始认筹，内部认购，截止3.27日已认筹200余组；客户意向134左右房源较多； 认筹规则：客户缴纳2000元认筹金，获得认筹卡（非选房顺序，仅为资格认证），下半年开盘，开盘前有次产品大定活动。 9#产品配比： 东单元27f为两梯四户 ，西单元28f为两梯三 户； 产品户型面积户型分布总套数占比 9# a1：3-2-1118.94西单西户2815% a2：3-2-1112.09西单南户2815% a3：3-2-1119.95西单东户2815% b1：3-2-2134.57东单西户2714% b2：2-2-191.38东单中间2户5428% b3：4-2-2151.87东单东户2513% 合计189100% 本区域市场扫描新龙御都国际 9#户型 飘窗 270度观景 a1 a2 a3 b1 b2b2 b3 推出的楼栋为9#楼，本栋楼上产品较为丰富，从91两房到151四房均有涉及；户型均为经典户型 ，附加利益点较少。 项目位置：集英街与金耀路交汇处 占地面积：160亩 建筑面积：22.4万方 容积率：2.1 项目分期：共分三期，在售二期剩余房源 建筑风格：新古典主义建筑风格 建筑形态：7层电梯洋房，11层小高层，18层高层 户型面积：84平两房，104137平三房 销售价格：均价4900元/ 销售情况：一期售完，二期西半部分基本售完，东半部分已售部分剩 余120130平面积三房销售，小面积房源基本售完，上月刚开盘一 栋高层，销售30%，还有一栋高层未售，处于认筹中，认筹金五千， 计划下月开盘；二期销售一年半，共销售不足700套房源，平均单月 销售约33套。 客户来源：开封市区和周边县城客户为主，基本各占一半，郑州客户 相对较少。 本区域市场扫描伟业香堤湾 楼栋户型面积户型分布总套数占比 19#d2：3-2-1137东西户6610% 23#、25#、 26# c3：3-2-1137西户548% c1：3-2-1125东户508% c2：3-2-1104南户548% 27#c3：3-2-1137西单元西户183% c1：3-2-1125 西单元东户，中间单元 及东单元东西户 8812% c2：3-2-1104南户548% 32#c3：3-2-1137西单元西户183% c1：3-2-1125西单东户，东单东西户528% c2：3-2-1104南户365% 21#，37#h2：3-2-1137东西户649% h1：3-2-1122南户649% 20#g1：3-2-1127东西户345% m3：2-2-183南户345% 合计686100% 本区域市场扫描伟业香堤湾 伟业香堤湾在售产品在83-137之间，其中90以下两房产品仅占5%，100-110三房仅占13%，120以上产品占 比较多，为项目主流产品，其中其中83两房，104三房为热销户型，120-130之间的产品销售情况并不乐观。 热销户型84两房，两卧朝南，客厅朝南，采 光效果好 137三房，客厅为东西向，仅两卧朝南，南 北双阳台设计，干湿分离设计 122三房，东西厅设计，但餐厅面积过大， 严重浪费，干湿分离设计，南北通透 本区域市场扫描伟业香堤湾 浪费 项目位置：郑开大道与集英街交汇处西北角 占地面积：65亩 建筑面积：14万方 容积率：3.19 项目分期：共分两期开发，目前在售二期二批 建筑形态：28、32层高层 户型面积：65平1+1房，8889平2+1房， 118135平三房 销售价格：初期价格在4000元/平之下，目前 在售均价5400元/平 销售情况：除了最南部的两栋楼目前处于认筹 期之外，其余基本售完，多剩余首层和顶层。 整个项目从2012年开始销售，至今销售约800 套，平均单月销售速度为70套，单月最高销售 为140套。 客户来源：3-4%来自郑州，50%左右来自周边 县城，40%以上来自市区，不足5%为外地投资 客户。近期客户多是受首付分期吸引而来，证 明区域刚需较多。 一期 二期 本区域市场扫描蓝湾国际 本区域市场扫描悦都 项目位置：郑开大道与三大街交汇处 占地面积：300亩 建筑面积：100万方 容积率：4.9 项目分期：共分三期，在售一期剩余房源 建筑形态：28、32层高层住宅，写字楼， 酒店，soho，公寓及大商业 户型面积：88平两房，98103平小三房 ，128-140平三房，180平四房和230平一 梯一户4+1房 销售价格：表价60007500，但据现场客 户口中推断实际成交均价在5000以下，项 目有内购炒房嫌疑。 销售情况：一期12栋于2011年推出至今基 本销售完毕，剩余11#楼王在售以及10#楼 王未售，除此之外10栋楼售完。 客户来源：开封市区和周边县城客户为主， 基本各占一半，郑州客户占比约20% 本区域市场扫描碧水蓝城 3 5 7 98 6 4 2 110 11 12 13 14 16 15 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 集 英 街 项目位置：集英街与郑开大道交汇处 占地面积：348亩 建筑面积：52万方 容积率：1.74 项目分期：共分三期，一期售罄，在售二期剩余房源，三期 未动工 建筑形态：6f多层洋房，10层小高层，19层高层 户型面积：90两房，128三房，160四房等 销售价格：高层均价5400元/，多层均价5800元/ 销售情况：一期售完，二期多层产品仅余9#90产品，均价 5800元/，23日开盘17、19#小高，27、29#高层，共356 套房源，当天销售80%左右，月均流量约50套 客户来源：开封市区和周边县城客户为主，基本各占一半， 外地客户相对较少。 121 -128三房，南北通透，全明设计136.5三房，南北通透，全明设计， 南北双阳台 96两房，南北通透，全明设计 本区域市场扫描碧水蓝城 本项目高层、多层均为1t2户设计，得房率高且舒适度高，客户认知度较高； 户型面积96两房，108-140三房，160四房，客户对三房需求较高，改善和刚需为主流需求； 160四房，南北通透，附加利益明显 市场小结： 供求：开封市在售项目较多约50余个，本区域项目数量10余个，且体量均较大，后续开发量较大； 物业类型：以居住类产品和商务类综合体构成较多且较集中， 在政府导向利好下开发量也较大； 建筑形态：以低密度（西区、北区）和高层两种形态同时存在，随着土地成本的增加，高层产品将逐渐占据市场主流 ； 户型：面积而言，大面积复式和大平层等高端改善居多，且有一定的市场；经济类紧凑户型热销，改善型产品销售相 对不十分乐观；区域内户型设计相对合理，一线城市出现的创新户型（错落阳台、观景阳台等）在此均有体现； 价格：区域价格处于市场高位，本区域内同类产品价格制定较为混乱（碧水蓝城高层期房均价5400元/，伟业香堤 湾现房均价4900元/），个案属性对价格制定的影响要远大于产品属性； 销售情况：经济型产品相对热销，改善型户型销售情况不十分乐观。客户价位关注度较好，低总价产品走俏，市场月 均去化量50套以上，属于合理的市场流量。 客户：周边城镇进城置业人群和市区置业人群为主，各占40%，郑州等外地置业客户不足20%。刚需及高端置业者对 本区域关注度较高，改善型需求相对更关注配套更为完善的老城区。 区域内竞争激烈，产品同质化使得客户争夺成为核心问题，本区域存在大量待开发地块，未 来竞争已现苗头。 项目机会点分析项目机会点分析2 项目机会点分析 本体机会： 区位优势