山西省下半房地产估价师《案例与分析》不相一致假说试题.pdfVIP

山西省2016年下半年房地产估价师案例与分析：不相一 致假说试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及 格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最 符合题意） 1、A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为3000 万元。在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计 算，其投入开发建设的资金应达到万元以上，政府有关部门才有可能为 其核发商品房预售许可证。 A：300 B：600 C：750 D：1500 E：执行层的组织协调 2、如果整个投资市场的平均收益率为15，国债收益率为9，房地产 投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本 资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。 A：10.38 B：11.07 C：12.45 D：1362 E：借款合同 3、不属于宏观经济政策目标的是。 A：充分就业 B：消费质量 C：价格稳定 D：经济增长 E：执行层的组织协调 4、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：执行层的组织协调 5、下列不属于经财政部批准免征房产税范围的是。 A：经有关部门鉴定后，损坏不堪使用的房屋和危险房屋 B：对企业因停产、撤销而闲置不用的房产 C：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产 D：房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大 修期间免征房产税 E：执行层的组织协调 6、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建 筑密度是_。 A50% B65% C60% D154% 7、设立地役权通常会使。 A：供役地的价值下降 B：需役地的价值下降 C：供役地与需役地的价值都下降 D：供役地与需役地的价值都上升 E：工业用地的监测点评估价格 8、下列不属于房地产的行政法规的是。 A：城市私有房屋管理暂行条例 B：城市房屋拆迁管理条例 C：城市房屋拆迁单位管理规定 D：住房公积金管理条例 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。 A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房 地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但 不超过3万元的罚款 B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有 违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并 可处以1万元以下的罚款 C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假 评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金 D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严 重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 10、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为 期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价 格，应属于_。 A估价时点和估价对象均为现在 B估价时点和估价对象均为未来 C估价时点为现在，估价对象为未来 D估价时点为现在，估价对象为过去 11、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起_个月内向人民法 院起诉。 A1 B2 C3 D6 12、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。 A：估价目的 B：估价师 C：委托人 D：估价对象 E：工业用地的监测点评估价格 13、防范估价风险的最后一道防线是【2004年考题】 A：撰写估价报告 B：审核估价报告 C：出具估价报告 D：估价资料归档 E：工业用地的监测点评估价格 14、房地产的经济寿命是指物业开始使用至_的时刻。 A收益为零 B产生的收益超过其使用成本 C净收益为零 D收益率小于基准收益率 15、如某笔贷款的月利率为1，每月计息一次，按复利计息，那么， 年名义利率是。 A：12 B：1255 C：1268 D：1355 E：借款合同 16、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万 元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用 四三二一法则计算土地乙的总地价为_万元。 A23.4 B28.6 C33.4 D46.8 17、某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元;当i2=15%时， 净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。该 项目的财务内部收益率为_。 A20% B14.31% C14.69% D14.80% 18、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。 A：当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率 B：当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D：名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 E：借款合同 19、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形 式。 A固定总价合同 B固定单价合同 C成本加酬金合同 D分包合同 20、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让 金、征地拆迁费和。 A：基础设施建设费 B：城市建设配套费 C：公共配套设施建设费 D：不可预见费 E：借款合同 21、在开发项目财务评价中，判定主要风险因素在一定幅度内变化时， 对全投资和自有资金经济评价指标的影响程度，应进行_。 A盈亏平衡分析 B敏感性分析 C风险分析 D概率分析 22、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于_。 A物业管理水平 B同类型物业的市场供求关系 C业主目标收益要求 D物业适应性 23、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目 达到_的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程 度。 A允许的最低经济效益指标 B最低收益率 C最低净现值 D利润为零时 24、普通股票持有者之间的平等原则是指_。 A股票持有者的身份是平等的 B每一股份的平等 C在权利方面是平等和无差异的 D在义务方面是平等和无差异的 25、防震缝的宽度在任何情况下不得小于mm。 A：20 B：30 C：40 D：50 E：执行层的组织协调 二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以 上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个 选项得 0.5 分） 1、影响商品的供给的主要因素不包括_。 A商品价格 B偏好 C政府政策 D预期 2、选聘、解聘物业管理企业是_的职责。 A业主大会 B业主代表大会 C业主委员会 D居民委员会 3、在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。 A形状相似 B在同一条街道上只有一个路线价区段 C面积接近 D地块相连 E可及性相当 4、中国房地产市场的发展急需扩展房地产渠道，以摆脱过分依赖商业 银行贷款的局面。 A：间接融资 B：直接融资 C：基金融资 D：债券融资 E：借款合同 5、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻 建房屋使其面积扩大，那么他应当进行_登记。 A转移登记 B变更登记 C先进行变更登记再进行转移登记 D先进行转移登记再进行变更登记 6、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的 是。 A：产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋 的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供 的产权调换房屋 B：产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行 差价结算，多退少补 C：产权调换房屋不存在多退少补问题 D：无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等 价原则 E：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的 7、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若 贴现率为10，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为元。 A：436000 B：436500 C：436562 D：436685 E：执行层的组织协调 8、下列关于房产分丘图的表述中，正确的有。 A：房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图 B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图 C：房产分丘图的比例尺为1：1001：1000 D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素 和注记 E：房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细 9、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。 A：债券 B：股票 C：货币和货币资金 D：黄金 E：执行层的组织协调 10、工业用地不得以_方式出让。 A招标 B拍卖 C挂牌 D协议 11、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按 计税工资总额的_%计算扣除。 A4 B3 C2 D1 12、征收集体土地应遵守的原则包括_。 A珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则 B保证国家建设用地的原则 C妥善安置被征地单位和农民的原则 D有偿使用土地的原则 E依法征地的原则 13、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过_来实现。 A充公权 B管制权 C征税权 D征收权 E出让权 14、研究消费者均衡的假设条件是。 A：消费者的嗜好与偏好是既定的 B：消费者的嗜好与偏好不是既定的 C：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入全部用来购买消费品 D：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入不全部用来购买消费 品 E：消费者拟购买的商品价格是既定的 15、可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的（）分析、论 证的科学方法。 A技术经济 B收益成本 C经济效益 D盈利能力 16、制作深度价格修正率的要领是_。 A选取标准宗地 B设定标准深度 C将标准深度分为若干等份 D制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或 平均深度价格修正率 E按深度价格修正率求取路线价 17、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房 抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的 还款额中的本金额是（）元。 A1428.74 B1475.37 C1482.74 D2000.00 18、长期趋势法是根据房地产价格在_较长时期内形成的变动规律作出 判断。 A现在 B过去至现在 C现在至将来 D过去至将来 19、_通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发 项目建设。 A公开招标 B邀请招标 C挂牌转让 D协议出让 20、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。 A：与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称 等 B：土地的编号 C：土地的利用类别、等级 D：土地的权属界线，界址点及其编号 E：各级行政区划界线及房产情况 21、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m2。现 市场上类似的写字楼的月租金为100元/m2假设折现率为10%，目前承租 人权益的价值应是_万元。 A70.03 B71.03 C72.03 D73