天津房地产估价师《经营与管理》汇总考试试题.pdf

天津天津 20162016 年房地产估价师经营与管理汇总考试试题年房地产估价师经营与管理汇总考试试题 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、张某以自己的住房抵押，在某银行贷款。王某应到房地产管理部门办理_登 记。 A房屋变更登记 B房屋转移登记 C房屋初始登记 D他项权利登记 2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于 方面的制约。 A：建筑技术 B：土地权利设置 C：相邻关系 D：土地使用管制 E：工业用地的监测点评估价格 3、投资项目资本金是指。 A：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性 资金， 项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例 依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出 B：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务 性资金，项目法人承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例 依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出 C：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务 性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比 例依法享有所有者权益，也可转让其出资，可以以任何方式抽出 D：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务 性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比 例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地土地使用权出让 最高年限为年。 A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地产估价机构必须加盖公章 5、结合保险的本质，属于保险基本职能的是职能。 A：分散危险 B：融通资金 C：防灾防损 D：分配 E：执行层的组织协调 6、下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（） 。 A变现风险 B时间风险 C或然损失风险 D通货膨胀风险 7、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合 作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。 A宅基地所有权 B空间利用权 C地役权 D建筑物相邻关系 8、某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑 物经济寿命 60 年，则该商业房地产的折旧年限是 【2003 年考题】 A：37 年 B：40 年 C：60 年 D：63 年 E：工业用地的监测点评估价格 9、商品房预售合同登记备案的申请人应是。 A：购房人 B：房地产开发企业 C：商品房销售代理机构 D：购房人和房地产开发企业 E：执行层的组织协调 10、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为 10时，需求量变 化百分比分别为 30、10、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数 值类型分别是。(过时) A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性 E：工业用地的监测点评估价格 11、某宗房地产交易中，买方付给卖方 2 500 元，交易税费均由买方负担。 已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5缴纳有关税费，买方按正常价 格的 3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元。 A：2 427 B：2 500 C：2 575 D：2 632 E：工业用地的监测点评估价格 12、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉” ，其具体要做到的不包括。 A：后续开发经营期究竟多长要预测准确 B：各项收入、支出在何时发生要预测准确 C：各项收入、支出发生的金额要预测准确 D：各项后续开发完成后的利润要预测准确 E：工业用地的监测点评估价格 13、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是。 A：房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B：房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 C：房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见 D：房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内 E：工业用地的监测点评估价格 14、某建筑为砖混结构、内外设备齐全的受腐蚀生产用房，它的耐用年限是_ 年。 A40 B35 C30 D20 15、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 38 万元，此后每年的净收益会在上 一年的基础上减少 2 万元，则该宗房地产的合理经营期限为_年。 A17 B18 C19 D20 16、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。 A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行 政主管部门责令其停止违法活动， 并可处以违法所得 3 倍以下但不超过 3 万元的 罚款 B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所 得的， 由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以 1 万元以 下的罚款 C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报 告，情节严重的，处 5 年以是 10 年以下的有期徒刑，并处罚金 D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果 的，处 5 年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 17、下列财务报表中，储存基础性数据的是。 A：辅助报表 B：资产负债表 C：资金来源与运用表 D：现金流量表 E：借款合同 18、下列关于预算线，说法不正确的是。 A：假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能 购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为消费者预算线 B：消费者预算线，也称为消费可能线或家庭预算线 C：在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品 X 和 Y 所组成的坐标平面內 的一条直线 D：在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品 X 和 Y 所组成的坐标平面内 的一条曲线 E：执行层的组织协调 19、A 市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为 10000 元。按照税 收优惠政策，张某应缴纳个人所得税元。 A：200 B：300 C：400 D：1000 E：执行层的组织协调 20、基准地价是城市中均质区域内的土地。 A：最低价格 B：最高价格 C：平均价格 D：成交价格 E：工业用地的监测点评估价格 21、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为 5，为吸 引 3 年期的储户，则其 3 年期存款的单利年利率应大于。 A：425 B：475 C：525 D：533 E：工业用地的监测点评估价格 22、下列不属于产生测量误差原因的是。 A：仪器误差 B：观测者的影响 C：旁观者的影响 D：周围环境的影响 E：执行层的组织协调 23、在市场细分的阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌 握消费者的消费动机、态度和行为。 A：目标确定 B：调查 C：分析 D：归纳总结 E：借款合同 24、有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的_。 A20%30% B30%40% C40%50% D50%60% 25、下列关于民法的内容，说法不正确的是。 A：在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体 B：智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体 C：物权、知识产权、人身权属于形成权 D：胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体 E：执行层的组织协调 二、多项选择题（共二、多项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意合题意， 至少有至少有 1 个错项个错项。 错选错选， 本题不得分本题不得分； 少选少选， 所选的每个选项得所选的每个选项得 0.5 分分） 1、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土 地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是 【2004 年考题】 A：交换价值 B：公开市场价值 C：投资价值 D：理论价格 E：标定地价 2、某宗土地面积 10000m2，土地单位价格 800 元/m2，最高容积率为 2，固定费 用 400 万元，单位建筑面积建安成本为 1500 元，管理费、贷款利息、税费等其 他成本费用为建安成本的 20%，销售价格为 3000 元/m2，则该项目的盈亏平衡 点销售量为（）m2。 A10000 B12000 C180000 D15000 3、责任保险包括等。 A：财产损失保险 B：公众责任保险 C：职业责任保险 D：产品责任保险 E：第三者责任保险 4、估价作业方案编制的思路包括。 A：拟采用的估价技术路线和估价方法 B：拟调查搜集的资料及其来源渠道 C：预计需要的时间、人力和经费 D：估价作业步骤和时间进度安排 E：估价报告的编写 5、货币的基本职能包括。 A：价值尺度职能 B：流通手段职能 C：支付手段职能 D：贮藏手段职能 E：世界货币职能 6、 中华人民共和国城市房地产管理法规定，房地产交易包括三种形式。 A：房地产转让 B：房地产抵押 C：房屋租赁 D：房地产权属 E：房地产经营 7、按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以方式出让， 特殊情况下才允许协议方式出让。 A：招标 B：拍卖 C：挂牌 D：划拨 E：协议 8、下列可以作为强制拆迁证明人的有_。 A拆迁单位代表 B被拆迁人单位代表 C街道办事处 D居委会 E当地公安部门代表 9、是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征 收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。 A：廉租住房 B：经济适用住房 C：商品住宅 D：福利住房 E：借款合同 10、不属于确定城市规模的意义是_。 A综合平衡法 B区域分配法 C环境容量法 D线性阶段法 11、下列关于房屋转租，表述正确的是。 A：指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为 B：转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意 转租证明 C：承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的 前提下，还必须征得房屋出租人的同意 D：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双 方协商一致的除外 E：转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或 者终止 12、居住区绿地系统的组成中，居住组团的小块绿地属于。 A：公共绿地 B：专用绿地 C：宅旁绿地 D：街道绿地 E：执行层的组织协调 13、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用（） 。 A单元估算法 B多元估算法 C单位指标估算法 D工程近似匡算法 E概算指标法 14、业主大会成立前，维修资金由_管理。 A开发商 B当地房地产行政主管部门 C物业公司 D全体业主 15、房地产抵押合同，属于_。 A主合同 B从合同 C债权合同 D担保合同 16、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以。 A：提高投资收益 B：降低系统风险 C：降低个别风险 D：使投资毫无风险 E：借款合同 17、已知某房地产 40 年收益价格为 150 万元，该房地产报酬率为 10%，那么该 宗房地产 30 年收益价格为_万元。 A112.5 B155.6 C144.6 D132.4 18、与报酬资本化法相比，直接资本化法的优点不包括。 A：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益 B：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最 形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C：每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D：不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的 资本化率 E：资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较 好地反映市场的实际情况 19、对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用_评估可能会更 科学。 A成本法 B收益法 C市场法 D其他 20、业建筑设计的评价指标不包括_。 A土地利用系数 B厂房展开面积 C厂房有效面积与建筑面积比 D单位面积造价 21、申请领取施工许可证应具备的条件，有。 A：已经办理该建筑工程用地批准手续 B：总承包企业已签署了分包合同 C：已经确定施工企业 D：签署了委托监理合同 E：建设资金已经落实 22、某租客 5 年支付的物业租金的现值为 40 万元，年租金增长的百分率为 5%， 如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为_万元。 A8.0 B8.4 C9.0 D10.0 23、在各种保险中，社会保险最能体现职能。 A：分散风险 B：组织经济补偿 C：