云南省房地产估价师《案例与分析》住宅房地产实地查勘记录试题.pdf

云南省房地产估价师案例与分析：住宅房地产实地查勘 记录试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及 格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最 符合题意） 1、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是_。 A单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D加权深度价格修正率 2、住房公积金的本质属性是_，是住房分配货币化的重要形式。 A利润性 B税率性 C余额性 D工资性 3、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/，出租率为85%，运 营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000， 可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为_万元。 A690.40 B8284.79 C8720.83 D9746.81 4、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住 房困难家庭。(2008年试题) A：低收入 B：中低收入 C：中等收入 D：所有 E：房地产估价机构必须加盖公章 5、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取 _净收益作为估价依据。 A类似房地产的客观 B类似房地产的实际 C类似房地产的最高 D类似房地产的最低 6、的立法目的是：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩 序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。 A：中华人民共和国土地管理法 B：中华人民共和国城市房地产管理法 C：中华人民共和国城乡规划法 D：中华人民共和国农村土地承包法 E：房地产估价机构必须加盖公章 7、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。 A：成交价最高价最低价 B：成交价最低价最高价 C：最高价成交价最低价 D：最高价最低价成交价 E：工业用地的监测点评估价格 8、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若 贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为_元。 A436000 B436500 C436562 D436685 9、按照规定，预售商品房项目应当在之前完成选聘物业服务企业。 A：取得土地使用证 B：取得施工许可证 C：取得商品房预售许可证 D：取得房屋所有权证 E：执行层的组织协调 10、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵 押贷款，若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是。(2007年 试题) A：7.02% B：7.04% C：7.50% D：7.85% E：借款合同 11、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10， 那么该宗房地产30年收益价格为万元。 A：1125 B：1556 C：1446 D：1324 E：工业用地的监测点评估价格 12、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合 计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货 为1200万元，则该企业的流动比率为。 A：62.5 B：80.00 C：133.33 D：200.00 E：借款合同 13、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负 责。 A开发商 B监理单位 C分包单位 D总承包单位 14、卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值为。 A：清算价值 B：在用价值 C：快速变现价值 D：市场价值 E：工业用地的监测点评估价格 15、某类房地产平均售价，2003年1月初为4500元/m2，2003年12月初为 4000元/m2，则其价格的逐月变动率为_。 A-1.07% B-0.98% C-1.14% D-1.04% 16、将作为一种参考，可以使估价师更加审慎地得出评估价值。 A：原始价值 B：市场价值 C：账面价值 D：成交价格 E：工业用地的监测点评估价格 17、在强制拍卖中，拍卖的主体是_。 A人民法院和拍卖公司 B竞买人和买受人 C人民法院和拍卖标的所有权人 D拍卖公司和拍卖标的所有权人 18、房地产开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段，是开发建设项 目投资决策的基础，对建设投资估算的精度在_%。 A5 B10 C15 D20 19、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。 A10 B15 C20 D30 20、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中， 不正确的是_。 A拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼 B拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法 院不予受理 C拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不 予受理 D诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 21、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格通过市场调研，获得 该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表103第2 列、第3列所示采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的 价格为。 A：17 580元 B：14 520元 C：11 430元 D：23 700元 E：工业用地的监测点评估价格 22、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于 商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15上升为25，每月可出租面积租金为70元，又知该写字楼可出 租面积为10 000 ，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年 限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将发生 万元的贬值。 A：54819 B：55815 C：56739 D：67540 E：工业用地的监测点评估价格 23、房地产抵押合同签订以后，土地上新增的房屋_其抵押财产。 A属于 B不属于 C根据情况确定 D依照抵押合同规定 24、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由 购买者用现金支付、 如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为 24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺 市场价值增长率为2 则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为 金后所获得的投资回收就 是投资者的投资回报 A：71 B：120 C：131 D：191 E：借款合同 25、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投 资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是_。 AIc越大，Pt越大 BIc越小，Pt越大 CPt越大，Ic越小 DIc与Pt无关 二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以 上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个 选项得 0.5 分） 1、防水材料包括三大类。 A：防水卷材 B：防水涂料 C：防水物理材料 D：防水化学材料 E：建筑密封材料 2、如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保 险的职能则是通过保险人的资产业务实现的。 A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：防灾防损 E：执行层的组织协调 3、分析信息是指对主要变量可以分析其_并计算平均值，同时还可以 采用统计技术和决策模型来进行分析。 A量化性 B增值率 C移换性 D离散性 4、获取房地产估价业务的措施有【2004年考题】 A：突破专业能力限制，接受各种估价要求 B：提高服务质量 C：恰当的宣传 D：低收费 E：最大限度压缩估价作业期 5、临时使用土地的期限，最多不得超过_，并不得改变批准的用途， 不得从事生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑。 A1年 B2年 C3年 D4年 6、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益 率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产 投资的折现率为_。 A10.3% B7.17% C9.75% D8.59% 7、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是存在 差异性。 A：房地产开发企业的特点 B：城市区域功能 C：购房者的需求 D：城市地理环境 E：借款合同 8、不属于处置抵押物要求的是。 A：长期价值市场稳定 B：变现性较强 C：价格比较稳定 D：市场广阔 E：借款合同 9、技术资料的内容包括。 A：前期工作资料 B：土建资料 C：安装方面的资料 D：设计文件及变更资料 E：招标方面的资料 10、法律规定可以属于集体所有的自然资源有_。 A森林 B矿藏 C水流 D山岭 E荒地 11、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者 划分为。 A：随机型竞争者 B：凶猛型竞争者 C：选择型竞争者 D：从容不迫型竞争者 E：软弱型竞争者 12、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A用途专业的房地产 B价值较大的房地产 C独立使用的房地产 D不可分割的房地产 13、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是_。 A置业投资 B设备租赁 C售后回租 D权益融资 14、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属 于经济折旧的有_。 A功能落后 B功能缺乏 C环境污染 D交通拥挤 E正常使用的磨损 15、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元， 长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30 万元，应付票据和应付账款 110万元，应付工资60万元，应付债券300 万元。则该企业流动资产比率是_。 A40% B50% C200% D250% 16、影响房地产价格的经济因素有_。 A经济发展状况、储蓄、消费、投资水平 B社会发展状况、房地产投机和城市化 C财政收支及金融状况、利率 D物价、汇率、居民收入 E人口数量、行政隶属变更、居民收入 17、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有_。 A加大城市基础设施建设投入 B调整银行贷款利率 C调整公共住房政策 D调整房地产税收政策 E加快城市化进程 18、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应 包括_。 A工程质量保修书 B可行性研究报告 C竣工图 D住宅使用说明书 E竣工验收备案表 19、下列按发行主体分类的债券有_。 A公募债券 B私募债券 C金融债券 D公司债券 E附息债券 20、关于城市规划的下列表述中，不正确的是。 A：城市规划是指为了实现一定时期內城市的经济和社会发展目标，确 定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局 和各项建设的综合部署和具体安排 B：城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市 规划区內的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行 C：城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域內因城市建设和 发展需要实行规划控制的区域 D：城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区內的各 项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施 E：执行层的组织协调 21、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是_。 A物权 B知识产权 C人身权 D撤销权 22、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是。 A：协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容 B：依法签订的拆迁补偿安置协议，列当事人具有法律约束力 C：协议签订后，可以进行公证 D：协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案 E：执行层的组织协调 23、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细 核算，即。 A：住房公积金总账核算 B：住房公积金单位账户核算 C：住房公积金个人账户核算 D：住房公积金分账核算 E：住房公积金综合核算 24、下列