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房地产估价理论与方法 闵 捷 Email: 课程内容: o第一章 房地产与房地产估价 o第二章 房地产价格 o第三章 房地产估价的原则与程序 o第四章 市场比较法及其应用 o第五章 成本法及其应用 o第六章 收益法及其应用 o第七章 假设开发法及其应用 o第八章 房地产估价报告 相关教材: o房地产估价理论与方法 中国建筑工业出版社 o房地产估价理论与方法 柴强 中国物价出版社 o房地产估价理论与方法 胡存智 地质出版社出版 o城镇土地估价规程 国土资源部 思考： o什么是房地产估价？ o房地产估价存在的必要性？ 第一章 房地产和房地产估价 o房地产的概念 o房地产的特性 o房地产的类型 o房地产估价的概念 o房地产估价的必要性 一、房地产的整体概念 房地产 是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权 益、区位三者的综合体。 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由 建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体 物，包括房屋和构筑物两大类。 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指 固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离 的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者 分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或 功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害 的物。 o房地产的实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分 ，例如，建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土 地的形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程 度、平整程度。 o房地产的权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部 分，包括权利（rights）、利益（interests）和收 益（benefits）。 o房地产的区位：是指房地产的空间位置。也就是该宗 房地产与其它房地产或事物在空间方位和距离上的关 系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如 市中心、机场、港口、政府机关等）的距离，从其它 地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其 它地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观 、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的 声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量等。 二、房地产的存在形态 o土地 o建筑物 o房地 三、房地产的其他名称 o不动产：在民法中，将财产（或称为“物”）分 为“动产”和“不动产”两类。 o物业：中国香港地区通常使用“物业”这个词。 oReal estate和real property 四、土地的概念 o对于房地产估价来说，土地并不是平面的，而是 三维立体的，是指地球的陆地表面及其上下一定 范围内的空间。 o具体一宗土地的空间范围可以分为3层：（1）地 球表面；（2）地球表面以上一定范围内的空间（ 简称地上空间）；（3）地球表面地下一定范围内 的空间（简称地下空间）。 （一）土地利用所受的限制 o土地权利的设立和行使的限制 o房地产相邻关系的限制 o土地使用管制 o通风、采光、排水、排污的相邻关系 o险情危害的相邻关系 o建筑高度：也即建筑限高，是指地块内允许的建 筑（地面上）最大高度限制。 o建筑密度：也即建筑覆盖率，是指一定地块内所 有建筑物的基底总面积站建筑用地面积的比率， 建筑密度（%）=建筑基底总面积/建筑用地面积 100% p容积率：反映和衡量地块开发强度的一项重要指 标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积 的比值，容积率=总建筑面积/建筑用地面积 （二）对一宗土地的基本认识 （1）位置（或坐落） （2）面积 （3）四至 （4）形状 （5）地形、地势 （6）周围环境、景观 （7）利用状况 （8）产权状况 （9）土地使用管制 （10）地质条件 （11）基础设施完备程度和土地平整程度 （12）其他 五、建筑物的概念 （一）建筑物的定义 o广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括 房屋，又包括构筑物。 o狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。 o房地产估价中通常将建筑物作广义理解，是指人工建 筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给 排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾 等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类 。 （二）对建筑物的基本认识 （1）位置 （2）面积：建筑面积；使用面积；成套房屋的套 内建筑面积；其他面积 （3）层数和高度 13层为低层住宅；46层为多层住宅；79层为 中高层住宅；10层及以上为高层住宅；建筑高度超过 24m的多层建筑为高层，超过100m的为超高层建筑。 （4）结构 （5）设备 （6）层高或净高 （7）空间布局 （8）装饰装修 （9）外观 （10）建成年月 （11）利用状况 （12）维修养护情况及完损程度 （13）产权状况 （14）公共服务设施完备程度 （15）其他 o不可移动（位置固定） o独一无二（独特性、异质性、个别性） o寿命长久（居住70年、工教文卫体50年，商业50年 、综合或其它50年） o供给有限 o价值量大 o流动性差(变现时间较长） o用途多样（商业、办公、居住、工业、农业用地） o相互影响 o易受限制 o保值增值 （一）按用途划分的类型 o居住房地产 o商业房地产 o办公房地产 o旅馆房地产 o餐饮房地产 o娱乐房地产 o工业和仓储房地产 o农业房地产 o特殊用途房地产 o综合房地产 （二）按开发程度划分的类型 o生地：是指不具有城市基础设施的土地； o毛地：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成 房屋拆迁补偿安置的土地； o熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平 整，能直接在其上进行房屋建设的土地； o在建工程：是指建筑物已开始建设但尚未建成， 不具备使用条件的房地产； o现房（含土地）：是指建筑物已经建成，可以直 接使用的房地产。 （三）按是否产生收益划分的类型 o收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济 收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓） 、写字楼、旅馆、商店、餐馆等； o非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房 地产，如高级私人宅邸、未开发的土地、行政办 公楼、教堂、寺庙等。 （四）按经营使用方式划分的类型 o销售的房地产（市场法） o出租的房地产（收益法） o营业的房地产（收益法） o自用的房地产（成本法） （一）房地产估价的定义 专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵 循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科 学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行 综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值 进行测算和判定的活动。 （二）房地产估价定义中的关键术语 1、专业房地产估价人员 是指经过房地产估价人员职业资格考试合格或 者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册生 效，从事房地产估价活动的人员。 2、估价目的 是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用 途，也即委托人将未来完成后的估价报告拿去做 什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动 或者民事行为、行政行为等的需要。 估价目的对估价结果的影响 估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估 的价值类型可能不同，估价时点的选取可能不同， 估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范 围和选用的估价方法也可能不同。估价目的还限制 了估价报告的用途，针对某种估价目的得出的估价 结果，不能盲目地套用于预期不相符的用途。 不同的估价目的所评估的价值类型 o公开市场价值： w交易双方是自愿地进行交易 w交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化 w交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象 w交易双方掌握必要的市场信息 w交易双方有较充裕的时间进行交易 w不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价 o非公开市场价值 3、估价原则 是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索 中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基 础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价 所依据的法则或标准。 4、估价程序 是指一个房地产估价项目运作全过程中的各项具 体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。 房地产估价的一般程序： （1）获取估价业务 （2）受理估价委托 （3）拟定估价作业方案 （4）搜集估价所需资料 （5）实地查勘估价对象 （6）选定估价方法测算 （7）确定估价结果 （8）撰写估价报告 （9）审核估价报告 （10）出具估价报告 （11）估价资料归档 5、估价方法 一宗房地产的价值通常可以通过三个途径求得： o近期市场上类似的房地产是以什么价格进行交易 基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购 买类似房地产的价格，即基于类似房地产的市场交易 价格来衡量其价值（市场比较法）； o如果重新开发建设一宗类似房地产所必需的代价，即 基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类 似房地产所必需的代价，即基于房地产的重新开发建 设成本来衡量其价值（成本法）； o如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益 基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产 预期未来收益的现值之和，即基于该总房地产的预期 未来收益来衡量其价值（收益法）。 6、估价对象 （1）从实物角度对房地产估价对象的分类： w无建筑物的空地 w有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 w建筑物，包括尚未建成的建筑物 w土地与已建成的建筑物的合成体 w土地与尚未建成的建筑物的合成体在建工程 w未来状况下的房地产 w已经灭失的房地产 w现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分 w房地产的局部 w包含其它资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体 w作为企业整体中的一部分的房地产 （2）从权益角度对房地产估价对象的分类 w“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地 产 w“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地 产 w“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产 w部分产权的房地产 w共有的房地产 w有租约限制的房地产 w设立了抵押权的房地产 w设立了典权的房地产 w设立了地役权的房地产 w拖欠工程款的房地产 w手续不全的房地产 w临时用地或临时建筑的房地产 w产权不明权属有争议的房地产 w违法占地或违章建筑的房地产 w已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产 w被依法查封、监管或者以其他形式限制的房地产 w房地产的租赁权，即承租人权益 w房地产的抵押权 w房地产的典权 w房地产的空间利用权 w房地产中的无形资产 经济学上的“完全市场” （1）同质商品，买者不在乎从谁手里购买； （2）买者和卖者的人数众多； （3）买者和卖者都有进出市场的自由； （4）买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能 预测未来的价格； （5）