郴州生态经济泛旅游集群项目开发策划报告

【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 中国 五盖山生态经济圈 泛旅游地产运营策划报告 自 10 年来至若干年后，一幅地球扑克牌的“ 双头 ”是： 土地资源和生物高科技 这是获取可持续高额财富的基本层面。 当今全球最稀缺的自然资源莫过于土地，而泛地产界最稀缺的资源又莫过于 公园生活。 在今天的城市文明中，随处可见的都是钢筋水泥组成的建筑“森林”， 郊野生态都会 作为社会不可替代的自然资源越发弥足珍贵， 城市泛旅游生态圈 以自身的人文特性，自然风骨，成为了浮躁城市群沙漠中清新的绿海，抚慰和滋润着全球人的心灵 世界的第二人生 ！生态经济圈是当代文明的重要载 体，正如一位学者所说的： “当人类砍倒第一棵树的时候，文明开始了；当人类砍倒最后一棵树的时候，文明结束了” 。城市文明在 郊野生态都会 中得以升华和彰显。全球的财富人群，一直都在追求“回归自然”、“大隐于市”的 个性生活体验 。经过许多年的寻寻觅觅，现在人们终于发现了人居的真谛 活在公园。 张呈祥 （首席策略） 如是说 【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 项目版块功能分布及建设周期和盈利模式简要说明 根据已经初步出台的系统策划方案，对五盖山生态经济集群产业园的战略规划定位，项目总规划面积逾 40万亩，可划分为如下七大版块（子项目）进行整体功能定位开发，主权在本战略投资机构资本运营商： 1、和生国际生态城（西北角大小王仙岭等，规划逾 3000亩， 4年内完成，主体开发并 累计投资 12亿元，泛旅游地产产品 85%销售至全球，盈利8 10亿，战略投资机构自行开发 内系资金与建设可以分标） 2、生物及观光产业园（五盖山西麓规划逾 50000亩以上，投资 1亿元，引进公司化庄园式管理模式 享受休闲农业优惠政策，分标渗透） 3、楚风民俗文化村（五盖山南面规划逾 30000亩，投资 3亿元， 同步国际招投标） 主权机构获取固定回报或股权回报。 4、野外探险极限活动基地（东南角大峡谷规划逾 20000亩，投资 1亿元，已有意向） 主权机构获取固定回报或股权回报。 5、和生国际会议中心（东北角后营山，规划逾 10000亩，投资 8亿元同步国际招投标，已有意向） 主权机构获取固定回报或股权回报。 6、亚洲泛赛车公园（环经济圈与基础道路建设兼用功能，投资 2亿元，已有公司） 主权机构获取固定回报或股权回报。 7、中国南方原始次森林科考体现区（中心资源保护地带，投资额在第 8点中） 主权机构获取固定回 报或股权回报。 8、基础设施（投资 2亿元， 2年左右完成，政府可以是股东，创新传统 获得其他区域建设土地补偿。 9、包装与推广 （投资 1亿元，国际化视野与手段） 王仙岭生态公园（初步完成 善国有资产） 五盖山国际狩猎场（初步完成 善国有资产） 本项目整体开发投资额预期约为 30 亿元人民币，整体创新模式开发周期预计 6统需 20年），动态和静态回报可达到 200亿人民币 投展集团（或与政府共建的基金公司）盈利模式是：生态城 10 亿元 +国际分招投 标股权利益 +永久经营的股权利益 +子项目上市资本盈益 + 【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 目 录 第一部分 项目背景分析 一、项目开展状况及项目区域基本描述 二、政策解读（国家与地方 土地 立项 投资 产业） 三、郴州旅游建设及泛生态旅游地产开发现状 四、大陆其他地区泛旅游房地产开发动态及模式 五、郴州泛旅游地产及本项目方向的出路思考 第二部分 项目 析及对策 第三部分 项目运营模式及操盘策略 一、 项目三维探求运营模式 二、 考量项目价值链 三、 运营项目操盘链 四、 促进项目联动链 第四部分 项目定位 一、 项目游 憩 模式选择 二、 项目 文化主题导向 三、 项目定位形态说明 第五部分 项目规划建议说明 一、 可比性（仙女山）案例分析 二、 项目规划建议 三、 核心物业之度假别墅演绎 第六部分 项目营销策略浅解 一、 可比性（仙女山）案例分析 二、本项目营销组合策略 第七部分 项目投资回报分析 一、项目版块功能分布说明 二、各功能业态组合浅析 三、各功能组合投资回报分析 四、项目效益分析（经济 社会 生态） （不亚于正文价值的附件） 附 1：项目主体启动时必做大型专业调查并达到复合传播效果 附 2：郴州传统主流房地产市场研判 附 3：高附加产品互相催生品牌：五盖山原始次 森林泛生态旅游地产子项目 离子弱碱性矿物质保健软化水投资运营说明书 【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 第一部分 项目背景分析 项目价值：成功运作本项目预期可以达到如下目标： 建立国 家 级优 秀旅游 +泛旅游地产 项 目示范基地； 建成全 国优 秀旅游小镇模式的 项 目示范基地并诞生湖南新商业领袖； 成为面向全球休闲旅游、中高端度假、 生态都会 、荒地有效利用的展示点； 开创 湖南 崭 新的泛地 产发 展模式，定义郴州急需变革提质的城市经营。 通过项目的战略开发以产生郴州更大的社会、生态、经济、产业联动效益。 通过资本、资源、人才整合，解放 郴州传统房产开发商、投资商的自我禁锢。 延伸关联产业链，推动不仅仅只是文化的高附加值，诞生世界性养生大品牌。 一、项目开展状况及项目区域基本描述 1、项目暂定战略投资主体结构 （提升政府关注度而需要建立的平台） ： 项 目 名： 中国 五盖山生态经济圈泛度假旅游房地产集群产业园 （暂定名） 子 项 目：郴州五盖山户外运动生态休闲主题公园及泛旅游产业基地（已备案） 投 资 商： 司 （战略投资控股公司） 发 展 商： 司 全程策划 : 平衡堂 智业联盟张澜译 策划 (本次后即进入文化包装与 传播策划 ) 2、项目开展状况 目前，项目已由 郴州朋友 开展了两年的实地查勘、规划设计、公共事务等基本工作，基本完成了项目体系中子项目的可研、初步概念规划和项目备案等前期手续： 项目可行性研究报告文件 (图片略 )： 2 2）子项目初步概念性规划图示： 项目申请立项批复并备案文件： 【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 中共苏仙区委、区政府关于成立五盖山户外运动生态休闲主题公园暨亚洲赛车公园项目建设协调领导小组的通知等相关文件 通过运营单位近两年的市场化运作， 子项目已进入郴州市苏仙区 2010年“百亿投资计划”唯一在大市发改委备案的生态旅游建设项目，近期正在对项目进行整体定位及策划招商工作，下阶段即将实施和完善控股公司亮相、总项目政府备案、土地流转、项目立项、项目整体规划等工作。该项目的建成，能破解五盖山国际狩猎场等经营困境，将有效地提升郴州休闲度假目的地市场竞争力、为把郴州建设成为中国生态休闲度假基地创造条件和促进作用。 该项目建成后，包含了酒店、别墅、会展、娱乐、棋艺、户外运动、水上项目、宗教人文、生态农业、种植养殖等系列设施和复合业态，能提供数千人就业机会 ，对推进五盖山区域经济社会发展和就业有强大推进作用。 3、项目所在区域分析： 域简介： 郴州，湖南南大门，对接粤港澳，是国家产业承接转移示范基地，是中国优秀旅游城市、粤港澳后花园，旅游业一直是郴州优先发展重点支柱产业，郴州地处红三角旅游经济圈核心极，处在长株谭城市群和珠三角经济圈的中心联结点，2009年来，郴州市委、市政府提出把郴州建设成为“湖南省最开放城市、湘粤【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 赣省际区域中心城市”，开展了“创建全国文明城市、国家卫生城市、国家园林城市 ”活动， 2010 年郴州市委市政府将旅游产业作为首要支柱产 业进行发展，湖南省委省政府对郴州推出先行先试 34条特惠政策，郴州旅游又迎来新一轮发展阶段 争创中国最佳优秀旅游城市，打造中国生态休闲度假基地。良好的政策环境和独特区位交通优势为项目发展提供了强大动力。 郴州市城市总体规划及旅游规划图示： 目简介 （新推进发展后的城市中心轴线近远郊生态区） 五盖山生态圈（含大小王仙岭）之全期（约 10 年）开发 （共 40余万亩） 五盖山位于郴州 市 区 东南面 45公里处，海拔 400一 1619米，因 “ 山有五峰，状如盖 ” ，而得名。 有 全国第二、江南唯一的国际狩猎场。 五盖山属骑田 岭山脉，南北走向，南北长 220公里，东西宽 5公里， 境内已有五盖山林场、五盖山国际狩猎场，王仙岭公园、相山公园、高峰水库等设施，涉及苏仙区白鹿洞镇、坳上镇、大奎上乡。五盖山具有独特区位优势，地处郴州市规划区中心区域，此地至长沙 300公里，到广州 350公里，北上长株潭武汉、南下粤港澳、东到厦门沿线、西达成都西南均十分方便快捷。 五盖山具有丰富山林资源和人文资源，五盖山森林植被完好，为泛珠三角唯一位于城市中心区域且植被完好的原始次森林、丰富的动植物资源、峰恋叠嶂，古木参天，流泉飞瀑、鹿鸣山獐及原始银杏、 映山红自然景观犹为优势；五盖山人文历史悠久，绝联 “ 霜雪雲雾露盖山岗 ” 名传天下，至今无人应对；还有大量历史宗教、文化古迹，“九庵十八庙、香火云雾绕”；红军将领肖克、杨得志曾在此扎营，西南有良田暴动旧址；五盖山还有向阳瑶族村，两湾洞古村、湘粤千年古道、铁渣市冶炼遗址等。五盖山境内已开发的景区有：王仙岭风景区、五盖山国际狩猎场，五盖山国际狩猎场 1987年国家批准的目前我国南方唯一的狩猎场，曾是郴州旅游王牌项目。 【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 首期大小 王仙岭 开发 2万余亩 （先导性示范先行建设 3000亩左右【生态度假陪都】） 属于新规 划城市中心轴 片区 郴州东进板块【泛旅游文化度假型生态小镇】 大小 王仙岭 西面 区 (紧靠已建成的 王仙岭生态公园 )占地 4 万余亩 ，位于京珠高速公路 郴州 市出入口处 (左行 800 即到 )， 海拔高度在 300 1000 米 ,形成以溪湖瀑布险径雄峰、古林竹海，寺院亭阁为特色，溶雄、奇、秀、旷、幽为一体的迷人风景 ，具备打造国际化度假旅游中高端地产的天然禀赋 。 整体 王仙岭风景区是湖南百景、湖南二十佳休闲景区之一和郴州 古八景之一， 邻近公园为 郴州 暂时 首家综合性 中高 档旅游度假区，郴州市的重点接待单位 ，已经 是粤港澳后花园里的休闲度假圣地 之一，但物业单一匮乏、管理与服务较为落后 。景区内山清水秀，林木繁茂，古树参天，青松翠竹，漫山遍野，大部分植被呈原始森林状态。树林之间，郴州八景之一的王仙岭瀑布自 40 多米高的断崖直泻而下，色皎如练，声鸣似雷，气势磅礴。 （近期拟开发的旅游小镇式生态度假地产的城区眺望现状原生态图 ） 项目属于五盖山林场北门王仙岭风景区，项目近中期总规划面积 5万余亩。其中一期以小王仙岭风景区西面和西南面 3000 亩左右为 开发主导，以点带面，以线连片 4年内完成投资；力争在 10年内推动以五盖山生态景区开发为核心的超 40万亩泛旅游生态经济圈的形成；同时外标投打造出中国著名商标的品牌【弱碱性山泉水】，形成项目在全国高度差异化的附加值与整体品牌感。 （建成后与郴州现有的城市旅游版块组线或组团示意图） 二、政策解读 （国家与地方 土地 立项 投资 产业） 为大力发展国内旅游产业， 充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用， 近年来从国家到地方各级政府出台了一系列促进国内旅游产业快速发展的优惠政策，并在土地租赁和流转、 项目立项、投融资渠道、多元化产业、鼓励投资政策等方面给予了明确的说明，具体可参考如下政策及文件： 国发 2009 41号 国务院关于加快发展旅游业的意见节选 把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。到 2015年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达 33亿人次，年均增长 10%；入境过夜游客人数达 9000万人次，年均增长 8%；旅游消费稳步增长，【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 城乡居民年均出游超过 2次，旅游消费相当于居民消费总量的 10%。经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长 12%以上，旅游业 增加值占全国 占服务业增加值的比重达到 12%。每年新增旅游就业 50万人。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。 放宽旅游市场准入，打破行业、地区壁垒，简化审批手续，鼓励社会资本公平参与旅游业发展，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业。推进国有旅游企业改组改制，支持民营和中小旅游企业发展，支持各类企业跨行业、跨地区、跨所有制兼并重组，培育一批具有竞争力的大型旅游企业集团。积极引进外 资旅游企业。在试点的基础上，逐步对外商投资旅行社开放经营中国公民出境旅游业务。支持有条件的旅游企业“走出去”。 支持各地开展旅游综合改革和专项改革试点，鼓励有条件的地方探索旅游资源一体化管理。 大力推进旅游与文化、体育、农业、工业、林业、商业、水利、地质、海洋、环保、气象等相关产业和行业的融合发展。支持有条件的地区发展生态旅游、森林旅游、商务旅游、体育旅游、工业旅游、医疗健康旅游、邮轮游艇旅游。把旅游房车、邮轮游艇、景区索道、游乐设施和数字导览设施等旅游装备制造业纳入国家鼓励类产业目录，大力培育发展具有自主 知识产权的休闲、登山、滑雪、潜水、露营、探险、高尔夫等各类户外活动用品及宾馆饭店专用产品。 对符合旅游市场准入条件和信贷原则的旅游企业和旅游项目，要加大多种形式的融资授信支持，合理确定贷款期限和贷款利率。符合条件的旅游企业可享受中小企业贷款优惠政策。对有资源优势和市场潜力但暂时经营困难的旅游企业，金融机构要按规定积极给予信贷支持。进一步完善旅游企业融资担保等信用增强体系，加大各类信用担保机构对旅游企业和旅游项目的担保力度。拓宽旅游企业融资渠道，金融机构对商业性开发景区可以开办依托景区经营权和门票收入等质押贷 款业务。鼓励中小旅游企业和乡村旅游经营户以互助联保方式实现小额融资。支持符合条件的旅游企业发行短期融资券、企业债券和中期票据，积极鼓励符合条件的旅游企业在中小企业板和创业板上市融资。鼓励消费金融公司在试点过程中积极提供旅游消费信贷服务。 文件解读： 【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 文件首先确立了把旅游业培育成国民经济发展的战略性支柱产业的总体方向，并明确了发展目标，放开旅游开发准入门槛，进入市场化运作，鼓励各地方进行旅游开发改革试点，并培育和扶持一批有实力的旅游企业做大做强，本文件虽没有明确泛旅游地产开发名词，但依据文件精神，扩大开展和 旅游行业相关联的产业进行融合发展，即泛旅游产业（包括房地产）的融合发展。 2009年 5 月 16日 中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅印发关于支持郴州市承接产业转移先行先试的若干政策措施的通知 节选： 优先考虑国家十大产业振兴规划在郴州 先行先试 。 把郴州作为承接产业转移的试点，支持郴州先行先试。 持郴州市适当扩大市中心城区用地规模，并设置适度扩展区。 转分离”的用地模式。 对到郴州投资 2亿元以上的重大转移项目的用地重点安排。 其他在建设规划、环保审批、财政支持、金融服务和融资渠道、口岸大通关、园区建设与管理、物流平台建设、交通建设、产业布局等十个方面进行详细的政策阐述。 文件解读： 文件首先明确了郴州作为湖南承接产业转移的试点，先行先试的政策优势，并在建设用地、建设规划等十个方面进行了详细的描述，涉及面较广，针对本项目旅游地产的开发在土地、规划、审批、投融资上较大的政策优势。 政发 2008 5 号 郴州市人民政府 关于解决耕地抛荒问题的若干意见节 选 建立耕地有序流转机制。各乡镇政府、农经部门和集体经济组织要充分发挥在农村土地流转中的引导和规范管理作用，在尊重承包农户意愿的前提下，积极稳妥地引导抛荒农户 依法流转土地承包经营权。 承包期内，对因无力耕种但又不愿放弃土地承包经营权的农户 ， 可引导其依法采取【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 转包、出租、互换转让或者其他方式流转；对自愿交回承包地的农户，发包方要按照法定程序接受并依法重新发包；承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行耕地承包经营权流转；承包方全家迁入设区的市，转为非农户口的，应当将 承包的耕地和草地交回发包方，承包方不交回的，发包 方可以依法收回其承包耕地和草地并重新发包；农村集体经济组织所有的机动耕地，经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准 ,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营。 文件解读： 文件为本项目的旅游地产开发在用地性质上（四荒地可进行依法流转承包经营权）进行了一个明显的界定，为本项目在用地性质方面打开了突破口。 政发（ 2009） 29号 湖南省 人民政府关于加快旅游项目建设期培育旅游市场主体的意见节选 1、 以旅游资源和骨干企业为依托，政府主导，市场运作，科学规划，选择一批产业关联度大、带动性强的项目进行重点扶持，通过 5育一批实力强、影响大的骨干旅游企业。 2、 坚持政府主导与市场运作相结合，在加大政府引导资金投入的同时，大力引进旅游战略投资者。积极拓宽投融资渠道。 3、 企业可以租赁方式取得国有建设用地使用权，对符合规划的保护自然生态环境的旅游成片绿化用地，允许其非基本建设部分的土地，在不改变土地用途且承包农户自愿的前期下，由用地者向 集体土地所有者租赁使用；涉及林权的，可依法按程序申办林权证。 建立和完善重大旅游项目会商制度，政府牵头，在土地供应、规划设计、项目审批、核准等方面简化程序，协调配合，给予支持。 文件解读： 省政府文件明确了非基本建设部分的土地在不改变土地用途的情况下，对集体土地和林业地可依法租赁使用，针对以旅游开发为主导的企业由政府牵头，协调配合、并给予政策支持。 【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 政办发（ 2009） 14号 郴州市人民政府办公室关于促进全市休闲农业发展的意见 节选： 1、对规模较大的休闲农 业企业，可依法采取与农村集体经济组织合资、联营或者征收集体所有土地等方式开发。支持休闲农业企业依法采取招标、拍卖、公开协商等方式取得“四荒”地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）的土地经营权，发展休闲农业。休闲农业企业的建设用地要严格控制在总用地面积的 3%以内。 2、休闲农业企业以招标、拍卖、公开协商等方式取得荒地等土地承包经营权，可以转让、入股、抵押。鼓励农民将自己的土地承包经营权以租赁、入股等形式流转给休闲农业企业。 文件解读： 本文件明确了对四荒地的使用和开发可以转让、抵押；建设（房地产开发）用地可控制 在总用地面积的 3%以内，为旅游地产开发短期见效部分打开了出路。 建设用地分类： 我国将建设用地分为国家建设用地和乡（镇）村建设用地。 国家建设用地是指国家为进行各种经济、文化、国防建设以及兴办各种社会公益事业进行建设所需要占用的土地。目前对国家建设用地的范围做扩大化解释， 一些虽非国家投资，也不具有公益性的建设项目，如城市房地产开发，适用国家建设用地制度。国家建设用地的来源包括三方面：其一，征用农民集体所有土地；其二，使用国有荒山、荒地 ；其三，收回他人享有使用权的国有土地。 乡（镇）村建没用地是指农村 集体经济组织兴办企业、公益事业或农民建设住宅所需占用的农村集体土地。 指建造建筑物、构筑物的土地。包括商业、工矿、仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等。 发（ 2008） 4号 中共郴州市委、郴州市人民政府关于加快发展旅游文化产业的决定 节选 创新宣传促销思路。坚持“立足湖南、主攻粤港澳、延伸东南亚、辐射华东华中”的总体宣传促销思路，实施整体营销战略，逐步形成以省内和珠三角为基础、长三角和华中地区为重点、辐射全国的国内旅游市场，以港澳台为主体、东【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 南亚地区为延伸的入境旅 游市场。 文件解读： 本文件确立了郴州市旅游文化产业的未来发展方向和视野，但由于郴州旅游业发展力度不够，没有一个高端度假精品带动区域关联产业的壮大发展，结合郴州本地的旅游资源，如何把旅游产业做大做强，树立龙头旅游企业，立足国内，面向全球旅游市场，吸引有实力的投资商共同发展才是郴州旅游产业的发展方向。 2009 年 4 月 1 日 郴州市鼓励投资暂行规定 节选 实行积极的土地使用政策： 投资者投资生产性项目的，可采取协议出让方式供地，先期付清征地最低成本（付给农民的征地费、补偿费，国家 和省收取的有关费用）后可依法办理用地手续，剩余土地款可由市、县（市）政府借给企业用作项目基础设施建设， 土地使用权可采取租赁或作价人入股等灵活方式解决。，农村集体经济组织科依法采取将本集体经济组织所有的建设用地使用权入股、联营等形式与外来投资者共同兴办工业、农业产业化、旅游景点项目开发。 文件解读： 为进一步鼓励和吸引投资，加快郴州经济社会发展，郴州市鼓励投资暂行规定主要体现在政府对相关项目实行收费优惠、灵活土地使用、财税扶持、强化公共配套设施建设、实行优质服务、实行优惠政策和优质服务挂钩等一系列优 化投资环境的措施。 2009 年 12月 10日市政府专题会议纪要 关于全市旅游文化产业工作有关问题的会议纪要 原则同意将 2010 年定为“全市旅游项目建设年”初步拟建 100 个旅游项目，投资额 200亿元，。由市级领导联系、实行统一规划、统一调度。 同意以 2010年举办“郴州撤地建市 15周年”庆祝活动为契机，策划举办“开发郴州、欢乐郴州”旅游节会系列活动。 文件解读： 本会议纪要是为郴州 2010年度的主要发展方向定调，借助“政府搭台、企业唱【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 戏”这一平台更好的推动旅游产业的发展，扩大地区影响， 展现郴州旅游风貌。 郴政发 2009号 郴州市人民政府关于加强和改进融资工作的意见 节选： 我市加强和改进融资工作的总体思路是：围绕一条主线，树立两种意识，构建三大平台，拓宽五个渠道。一条主线：以新一轮基础设施和产业大建设推动新一轮经济大发展，推动经济较快增长和经济结构转型升级。两种意识：解放思想，更新观念，大胆破除陈旧的思维和体制，转变 “ 怕负债、怕还债、怕担风险 ” 的传统观念，树立 “ 大投入、大发展，小投入、小发展，不投入、不发展 ” 的跨越发展意识；创新发展的支持体系，树立 “ 先行先试，敢为 人先 ” 的创新意识。三大平台：整合政府投资建设的城市市政公共基础设施、公益性资产和特许经营项目资源，打造以市城投公司为主体的城市基础设施建设融资平台；整合行政性和经营性国有资产资源，打造以市国有资产经营中心为主体的银行信用融资平台；整合全市资源性资产和探矿权、采矿权，打造以政府控股的郴州矿产投资公司为主体的资源性资产融资平台。五个渠道：金融机构贷款融资、发行企业债券融资、集合信托资金计划融资、资源资产融资、企业上市融资。各县市区可根据实际情况，组建融资平台和拓宽融资渠道，或打捆到市级融资平台进行融资。 既发展直接融资，又发展间接融资；既发展银行融资，又规范发展民间融资；既发展资产融资，又发展资源融资，形成多元化融资格局 。 文件解读： 为产业项目进行大规模公开的社会基金化融资、流转后土地抵押、项目整体股权融资、甚至借壳捆绑上市提供了法律平台和政策环境。 小结： 根据上述相关文件的解读，旅游业已作为郴州政府当前和今后重点扶持的战略性支柱产业，并已经排位在房地产前面，为区域经济保增长、扩内需、调结构、增就业等提供保障。为更好更快的发展旅游产业，各级政府出台了一系列扶持旅游产业快速发展的政策和文件；作为湖南省旅游收入排名前 三的郴州市，占尽了天时、地利、人和的绝对优势，旅游资源丰富， 2008、 2009年湖南省和郴州市两级政府针对郴州市的旅游产业发展制定了一系列文件，结合郴州市作为“长株潭两型社会”和粤港澳的中心联络点，特殊的地理环境和交通优势，为郴州市的【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 旅游产业发展奠定了良好的基础，同时，郴州作为优先推进国家十大振兴规划和特色产业而被国务院批准的先行先试的示范点，尤其将国家“特色产业”泛旅游地产优先发展，并将 2010年定为“全市旅游项目建设年”，鼓励各项资本进入旅游产业开发市场，并在土地租赁流转、投资、项目立项、融资授信等方面 的给予优惠政策。 2010 年第十七次人大会的胜利召开，快速发展旅游产业仍是本次大会的重要议题之一，借此契机，本项目在自身优势和政策利好的前提下进行资本运作和建设发展，必将可以成为郴州旅游产业的龙头项目和省级龙头企业，形成国内【泛旅游 +泛地产】的一面旗帜。 三、郴州旅游建设及泛生态旅游地产开发现状 1、梳理泛 旅游地产 目前 国内对 旅游地 产概 念存在不同的理解。有些 认为 旅游地 产 就是景 观 房产 ，在景 区内 或周 围 建房子；有些 认为应 利用已有的或 开发 新的度假景 区 ， 对 此区 域 进 行 综 合利用 开发 ； 还 有一 种观 点， 认为 用 “ 休 闲度假 房地 产 ” 代替 “ 旅游房地 产 ” 的 概 念更 为 确切。 时 至今日， 业内对 旅游房地 产还没 有一 个 准确和公 认的 概 念。目前 业 界 认识较为 一致的旅游房地 产概 念表述如下： 旅游房地 产 是指 与旅游度假 为 目的的房地 产开发营销 模式， 开发项 目全部或部分 实现 了物业销售并更好地保持旅游功能的经营管理，最终延伸到泛生态旅游复合地产，产业多元化，功能分区化，并且较好的保持了原始生态的功能 。 1）泛旅游房地产产品基本类型 泛 旅游房地产 作复合 新领域， 产品主要 包括产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、 旅游 中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广时期，而与商业地产结合的中央游憩区、 休闲 步行街 体系（是世界最大趋势：即 它的 公共空间包括了广场、游步道、休憩设施、小品等 ） 、 在各地闪亮。 同时， 中国即将出现商业和办公郊区化的浪潮，在远郊通过度假项目，将度假与居住、商业、办公相结合的综合开发将是最具未来性的地产开发模式。工作就是度假，在田园中办公也是一种惬意 。 旅游地产的提升，是旅游小城镇开发及旅游城市开发 本项目整体开发的结果就是此类属 性 ，将是郴州市区东南近远郊 旅游的区域开发与城市经营全面结合的尝试， 必将赢得政【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 府部门的重点支持。国际惯例的 中远郊型别墅开发、具有最明显的周末休闲第二居所的特点 ， 休闲环境的打造，休闲服务的配套，具有关键性作用。其中，高尔夫别墅、滨水别墅、 主题公园别墅、 景区山裙别墅是最成功的类型。 对于王仙岭 度假胜地别墅开发、具有最明显的周末 与长假远程 休闲第三居所的特点。 当然， 滨海度假胜地拥有不可比的优势 全球第一 ，避暑胜地为第二位，运动康疗度假胜地（高尔夫、滑雪、温泉 、山泉 ）居第三，山水田园（如桂林）居第四位，特殊气候条件（如 昆明）居第五位，其它风景名胜居第六位。 2）泛旅游地产的发展前景 流房地产市场的饱和为边缘市场的发展创造了条件 我 国传统 投 资领 域已基本 饱 和，特 别 是主流房地 产开发领 域。据 统计资 料显 示，我 国 商品房空置面 积 已超 过 1亿 平方米，空置率高 达 50%以上。主流房地 产市 场 的冷热跨度 与 相 对饱 和， 为 旅游物 业 的 发 展 创 造了新的市 场 机遇，主流市 场配套的 边缘 物 业开发 呈 现 出强 劲 的增 长 力，也 为 大量游散 资 金投 资创 造了 条 件。 市化 进 程的加快，生活水平的提高， 为 旅游消 费 奠定了良好的基 础 城市化 进 程加快，越 来 越多的城市人在 实现 住房、 购车 等大 额 消 费 后， 开 始厌 倦喧 嚣 和 烦 躁，向往自由、 纯 朴的 自然 野趣生活， 节 假日旅游已成 为众 望所 归 。 游模式 转变 ，旅游消 费 支出比例增加 当 前我 国 城市居民 对 于旅游消 费 支出比例已不 断 提高， 单 一的 观 光旅游 产品， 难 以 满 足旅游客源市 场 多方面的需求。 开发 旅游度假 产 品 顺应国际 旅游市 场潮流和 趋势 。旅游者 对 旅游目的地 选择 更加理性，更加注重 “ 健康、 时尚 、舒适、身份、 个 性 ” ，一方面已形成了 从传统长线观 光型旅游 开 始定点 转 向城市周 边 度假休 闲 游、商务游，另一方面 从临时 性 随 意性度假 转变为 有 计划 的 经 常性度假休闲 。 这 就 为开发泛 旅游 地 产（包括了 休 闲 地 产）创 造了最大的刚性市 场条 件。 业 行 为 的不 断 升 级 加快旅游地 产开发热 度 越 来 越多的 购 房人在 满 足城市公寓或近郊 别 墅等第一居所后， 开 始越 来 越 关注 环 境 对 居住品 质 的影 响 。越 来 越多的 远 郊 区楼盘开 始 焕发 新的生机 与 活力，他们 借助名 胜风 景 区 和城市周 边 的山、水、 园 、林 来 作 为开发 的 卖 点和生活的愿望，从 而 开 始形成 “ 第二居所 ” 甚至 “ 第三居所 ” 。 支配 时间 增加，消 费 者休 闲 假期大幅增加 【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 我 国实 行每周 5个 工作日制， 并 每年有五一、十一 长 假，累 计 一年 将 近 114天假期。 随 着人 们 可自由支配 时间 的增加，用于休 闲 用途的旅游地 产 前景广 阔 2 6）政府大力推 动 ：政策作用，刺激和拉 动 旅游及相 关产业发 展 在 当 前旅游假日 经济 持 续 增 长 的情 况 下，各地方政府在吸引大量投 资 ， 对当地旅游 资 源 进 行最大限度的整合、包装、完善；同 时 ，政府还 会 制定各 种补充 政策， 为 旅游休 闲 度假 区 的 开发 建 设 提供良机。 息通 讯 技 术 的提高、 为 新型 办 公 创 造 条 件 目前社 会 上已 经 形成了广泛的自由 职业 者、以及自由撰稿人、 艺术创 作人等，他 们 的日常 办 公形式 并 非 传统 的 写 字 间 ，而是追求安 静 、 闲 适、灵感的 创 作空 间 。从 目前 类 似的情 况 看，已 经 有大量自由 职业 人群 经 常性的 进驻度假 休 闲 物业。 通网络的逐步完善消除了时间和距离的界限 随着交通网络的不断完善，高速、高铁、航空等快速交通网络逐渐缩短了城市和城市之间的距离，以往旅游需提前筹划变成了现时的即时出发，度假休闲旅游成为现今主要的旅游形式，在他城市拥有一处度假物业成为当今的消费时尚。 综 述：在 传统 的房地 产开发 机 会 逐步 减 少、住宅消 费开 始向舒适性近城野趣转 移的情 形 下，大量的 传统 房地 产资 金必然要 开 辟新的 领 域。 随 着我 国 旅游 产业的不 断发 展以及强大的消 费 群体，郴州旅游房地 产 市 场开发 必然有巨大的 发 展空间 。 随 着人 们 收入的提高和可自由支配的 时 间 的增 长 ，加之珠三角的特殊区位，本项目具 备了开发泛生态 旅游地 产 的各 项条 件 。 3、郴州旅游建设发展现状： 郴州历史悠久，源远流长。自秦以来，郴州即为历代县、郡、州、府的政治、经济文化中心，已具有 2000多年的历史，是我省历史文化名城。郴州自古为兵家必争之地，多慷慨悲歌之士。唐宋文人王昌龄、杜甫、韩愈、刘禹锡、秦少游等，均在此留下脍炙人口的诗文。市内著名的 人文 风景区苏仙岭，因其美妙的神话传说，被誉为天下第十八福地。岭上宋代的 “ 三绝碑 ” 、市内的 “ 义帝陵 ” 、北湖韩愈的 “ 叉鱼亭 ” ，处处记载着郴州古老的历史。郴州悠久 的历史留下无数历史文物古迹和革命纪念地，让人凭吊，令人发思古之幽情。而秀丽的山河更是享有山川秀丽甲南 国 的美誉。 全市著名的生态旅游区（点）星罗棋布 ： 灵气俊秀的 “ 天下第十八 福地 ” 苏仙岭 ， 留有一个美丽的传说 。 【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 五盖山， 古木参天，野生动物 丰沛 ， 已 为我国南方唯一的国际狩猎场； 东江湖， 烟波浩淼、山青水碧、 更是 有 着 “ 东方瑞士 ” 的美称 ， 国家地质公园 飞天山 ； 享有 无寸土不丽，无一山不奇 之美称。 丹霞胜境 飞天山丹峰耸立，竹海茫茫，显示出大自然的 鬼斧神工 ； “ 世界洞穴奇观 ” 万华岩 ； 温泉疗养休闲胜地 天堂温泉、永兴悦来温泉、 “ 灵泉圣水 ” 汝城 热水温泉 ； “ 动植物基因库 ” 莽山 国家森林公园 ； 便江 奇观融五千年中华悠久的历史文化和百里便江秀美的自然风光于一体，令人叹为观止 ； “ 生态乐园 ” 王仙岭 ； “ 江南内蒙 ”仰天湖 ， 还有 爱莲湖 景 点 区 ； 规模超过云南路南石林的 郴州石林 ， 刚刚发现的天然 仰天巨佛 ，仅头部就有 300多米，实为世上罕见；而 郴州女排训练基地 又让人回忆起昔日中国女排的辉煌 郴州市 多年来已记载了如下的荣誉： 中国温泉之乡 省级历史文化名城 省级风景名胜区 国家级森林公园 国家级自然保护区 国家地质公园 省级自然保护区 国家级文物保护单位 省级文物保护单位： 结合对郴州地区旅游资源的分布和开发现状，几 十个自然生态景点，但仅苏仙岭和东江湖具有一定的知名度，政府对泛旅游度假区的开发力度和宣传力度雷声大雨点小，规划未形成系统，旅游景点单一且分散零乱、差异化不明显，无较明显的景区特色，各景区开发不具备规模，缺乏市场竞争力；本区域没有一个度假类龙头旅游产品（泛生态旅游房地产产品）来带动区域化的旅游产业链发展，旅客滞留的缺乏直接影响到本区域旅游经济的活跃和关联产业发展，无法形成高附加值的社会和经济效益。 城市经济是上去了，但品位与美誉度往往是负数！ 多年来郴州市政府一直在提倡快速发展旅游产业，但由于对区域内旅游开发项 目的抽象化、空洞文化化、模糊化定位，操作与业态不具备突破性、前瞻性、国际性、创新性，传统的旅游景点化建设回报率太长无法吸引有实力的投资者前来开发，造成了现今郴州旅游发展的瓶颈，规模上不去，无法形成市场号召力。 四、大陆其他地区泛旅游房地产开发动态及模式 【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 国内典型泛旅游地产案例 （上传文件容量限制，略） 五、郴州泛旅游地产及本项目方向的出路思考 1、借力房地产，发展旅游业，不捆绑手脚、羞羞答答。 1）清晰郴州和本项目城郊旅游房地产开发模式：泛旅游 +房地产 根据我们的 观察、整理、分析，结合大陆、国际的 研究 成果 ， 总结 如下 城郊旅游房地产开发 六大模式， 可以让战略发展商投资安全、回报较快、积极性高的来推动郴州广义的旅游支柱产业又好又快的建设发展。 资型旅游房地产开发模式 。以郴州山、水、林 核心资源为依托 ， 以 多元化国际视野的 第二 、第三 居所和异地度假 生活 创造 需求 ，形成投资型 生态 公寓、 中高端度假 别墅、 文化、野趣、 休闲 山庄 等 开发。 在公园里 而非公园外 建造房地产，公园作为大尺度背景资源配送。这种开发方式与旅游小镇开发相类似，通过 交叉 开发把生地做成熟地用于 城市运营，如：王仙岭公园及本项 目的扩大差异化与品质提升。 但 此方式 的开发一定要符合国家的 环保、森林、水利等 规定。 把本项目利用荒山荒地建设成特色度假镇。 式 。项目之五盖山西、北麓。 华侨城集团利用地方政府需要改造一些片区的环境，采取成片开发，承担在开发片区的所有市政配套任务， 土地 以协议方式出让，地价远低于公开拍卖地，规避参与招拍挂地价成本过高 的风险。建设 以主题公园为龙头 ,以旅游地产为支柱 ,积极向传媒、娱乐等关联产业延伸，相应的房价也得到了提升，同 时产生了依托地产业务的快速盈利来支撑旅游业扩张的成功经营。 郴州政府应积极支持有先进商业模式的本项目战略投资商，规划融入上述产品。 郴州和本项目可以发散性地部分借鉴。 【中国五盖山生态经济圈】项目运营 策划 张澜译作品 中国 平衡堂智业联盟（ 战略策划机构 ） 与房地产有关的服务提供商 2）经营城市的商业化理念，做好旅游城市经营与旅游房地产开发同步 郴州已启动并还必须加大运营“财政、公建、土地、国资”四套马车的力度、深度、广度、高度，把资源与政策重点向人才集中、模式先进、资本通畅的战略发展商大力倾斜：如对本项目投资与发展商的专门支持。从对本泛 旅游地产 项目的规划上积极宽松地考量如下五 类 产品情形： 一是旅游景点 物业 ：主要指在 本项目地度假 区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间； 二是旅游商务 物业 ： 主要指在 本项目度假 区内或 进入生态圈的广场立体 提供 度假 旅游服务的商店、餐馆、娱乐城 、公寓 等建筑物及关联空间； 三是旅游 度假 物业 ： 主要指 本项目 为游客或度假者提供的、直接用于旅游 休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如 豪 华生态酒店 、奢适型 度假 别墅 、 酒店公寓、 以及用于分时度假的时权酒店等等； 四是旅游住宅 物业 ： 主要指 本项目 与 生态圈 高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 五是旅游地产产业链的延伸： 主要指本项目在泛旅游房地产开发的同时，五盖山生态经济圈环境和地貌特征，在限定区域进行和度假旅游产业相关联的产业延伸：如观光农业、特色农业、矿物山泉水商品化开发（见策划报告总附件 3）等产业，带动区域生态平衡，创造郴州资源的品牌价值。 3）郴州政府的服务管理推动导向 要催 生一种 生活态度 城市精神！ 据统计，全世界在过去 20年的时