20131031户型专题报告合并版43p.pptx

户型专题研究报告 设计部 营销部 2013.10 概述 本专题的目标：延续原有户型研究成 果，对原有研究内容进行补充及新研 究方向的引出，期望形成对项目有指 导意义的专题研究报告。 本专题的内容： 二. 户型分类方式的补充 三. 户型功能空间设计原则的补充（大 连地区） 四. 超高层住宅户型设计的要点概述 一. 设计综合原则的思考 一. 对设计综合原则的思考 1. 设计的目的：无论是建筑设计、工 业产品设计、 商业广告设计、文 化艺术类设计及我们的户型设计， 最终目的是为了满足不同时代的人 的物质情感及审美的需求。 一. 对设计综合原则的思考 2. 户型研究的本质及目的：户型设 计 本质上和当代人的日常家庭生活及行 为方式密不可分，由于它影响着人们 的生活，同时又被人们的生活影响着 ，并且户型本身体现和表达了不同时 代及环境下的人的审美取向、价值观 及社会的伦理体系，因此户型研究的 本质是当代人的审美，价值取向及社 会的伦理体系的研究，好的户型设计 也是符合人们对幸福的定义，对家庭 舒适度的定义。 一. 对设计综合原则的思考 3. 解释： a. 价值观及审美取向：客户对美的认知 决定了我们户型及其他方面的设计方 向。比如外立面的形式，装修风格的喜 好。 b. 社会的伦理体系的变化：养老问题， 饮食文化，睡眠方式，社交方式等，都 影响着户型设计。 一. 对设计综合原则的思考 4. 结论 研究户型的目的是希望能够在新的产品设计 中针对此时此地的环境适应市场提出新的想 法，那么研究上就不能仅局限于已有户型的 借鉴这一种方式，因为创新来自于对设计本 质的综合思考，和对本土文化的研究。同时 人性化考虑的户型设计是户型研究的趋势和 方向，要求我们从人的角度思考户型中的每 一个细节。 一. 对设计综合原则的思考 5. 当前市场中的案例 亿达天琴山项目 56平小户型卫生间干湿分离，开敞厨房餐厨合一，南向无 阳台，卧室西侧小侧窗通风考虑 88平两室两厅，卫生间干湿分离，开敞厨房餐厨合一，次 卧小书房，南向无阳台 一. 对设计综合原则的思考 5. 当前市场中的案例 亿达普罗旺斯项目 113平舒适型两室两厅，卫生间干湿洁污分离双面 盆，厨房中西厨考虑，主卧配置一步阳台 132平舒适型三室两厅，卫生间干湿洁污分离双面 盆，厨房中西厨考虑，主卧书房配置一步阳台， 书房南向 一. 对设计综合原则的思考 5. 当前市场中的案例 韩国浦项道项目 142平舒适型三室两厅两卫，玄关留出了玄关柜位 置，卫生间干湿分离，厨房双水槽洁污的分离， 主卫充分利用空间，避免了门开向卧室 220平豪华型四室两厅两卫，独立玄关，厨房增设 早餐台，奢华主卧套设计 二. 户型分类方式的补充 1. 按空间布局方式分为：平层户型、 跃层户型、错层户型、复式户型(loft 形式）。 loft形式-起源于西方废弃工业厂房 的改造，主要做为艺术家的工作室。 空间特点为上下层全开放空间。 二. 户型分类方式的补充 2. 按面积规模分为：大户型、中小户 型。 3. 按户室套型分为：一室户型、两室 户型、三室户型等。 4. 按使用面积舒适度分为：经济户 型、舒适户型、豪华户型。 三. 户型设计原则的补充 1. 概述 原则补充是结合大连地区户型设计特点 和经验的总结： a. 户型大小适宜、功能分区合理、舒 适温馨、平面方正、柱网规整、自 然采光。 b. 主要功能房间朝南，结合南向景观 资源设计传统户型，边单元可结合 端头景观资源设计边厅户型。 c. 纯南户型面积不宜过大，客厅餐厅 共用并争取卧室和南向和明厨房。 d. 一层和顶层户型要充分利用地下和 阁楼的空间，创造空间的使用价 值。 e. 控制得房率。 三. 户型设计原则的补充 a. 所有户型应设置玄关，如果无条件 设置时，也应考虑入口处设置鞋柜 等基本功能。 b. 玄关尺寸净尺寸不小于宽度1300x 长度1300，或占套型面积的比例 约3% 。 2. 玄关 3. 客厅 a. 客厅宜南向设置并充分结合景观资 源考虑。 b. 小户型客厅设计考虑多功能合一的 客厅。 c. 平面应根据不同户型面积合理布置 家具。 d. 房间门要避免开向客厅。 三. 户型设计原则的补充 e. 舒适型三室及以上户型要满足对主 卧舒适度要求高，同时还需要有一 个体面的书房的客户。 f. 舒适型三室及以上的户型对主卧舒 适度要求高，同时还需要有一个体 面的书房。 g. 在高层及超高层住宅里要避免卧室 靠近电梯井，噪音干扰。 a. 公寓型小户型通常满足单身或者二 人世界的生活，适宜卧室与起居室 合一设计。 b. 经济型两室户型通常要满足两人或 年轻夫妇和一个小孩的生活，需要 主次两间卧室，但对卧室的空间尺 度要求不高 。 c. 舒适型两室通常要满足一家三口孩 子生活已经独立的中年夫妇的生活 ，对主卧和次卧的空间尺度有一定 的要求。 d. 经济型三室通常要满足有两个卧室 和一个书房的客户，但对卧室和书 房的尺度要求不高。 4. 卧室 a. 经济型两室及三室主卧室开间不小 于3.3米，进深不小于3.9米。 b. 舒适型两室主卧室开间不小于3.6 米，进深不小于4.2米，考虑配置 衣帽间。 c. 舒适型三室主卧室及以上户型开间 不小于3.9米，进深不小于4.5米， 应配备衣帽间和主卫。 d. 豪华型四室及以上户型主卧室开间 不小于4.2米，进深不小于5.1米（ 配备睡区、坐区、浴区、学习区和 储藏区） 三. 户型设计原则的补充 5. 主卧室 6. 次卧室及书房 a. 经济型两室（南向户型）次卧室可 以设计南向，开间不小于2.7米， 进深不小于3.6米。 b. 舒适型两室（南北通透）次卧北向 设计，开间不小于3米，进深不小 于3.9米。 c. 经济型三室次卧室开间不小于3米 ，进深不小于3.9米，书房开间不 小于2.7米，进深不小于3.6米。 d. 舒适型三室次卧室开间不小于3.3 米，进深不小于3.9米，书房开间 不小于3米，进深不小于3.9米。 e. 舒适型四室第一次卧开间不小于 3.6米，进深不小于4.2米，第二次 卧开间不小于3.3米，进深不小于 3.9米，书房开间不小于3米，进深 不小于3.9米。 a. 餐厅应与厨房相邻，餐厨关系应以 左右并列式为最好，次之为上下并 列，当户型为紧凑户型时可考虑餐 厨一体式。 b. 厨房应有直接采光及自然通风。 c. 经济型户型多数采用上下并列的布 置形式。 d. 舒适型户型多数采用左右并列的布 置形式。 e. 豪华大户型应设计中厨、西厨、早 餐台和正餐厅的功能。 三. 户型设计原则的补充 6. 餐厅厨房7. 卫生间 a. 卫生间尽量能够满足宽敞明亮，通 风顺畅及基本的洗面，坐便，沐浴 等功能。 b. 豪华型主卫尺寸不小于2.4*2.7米， 宜采用双侧布置的形式设置双面盆 ，并设独立的坐便区和淋浴区。 c. 舒适型主卫开间不小于1.9米（满 足浴缸的功能），进深不小于2.7 米。 d. 次卫生间使用率高，尽量干湿分离 满足两人同时使用的需要。 e. 长条形卫生间平面尺寸开间不小于 1.8米，进深不小于3.9米（结构布 置时应保证有效尺寸）。 f.方形u型布置的卫生间开间不小于 2.1米，进深不小于2.4米。 a. 结合玄关及玄关柜设置。 b. 结合独立衣帽间考虑。 c. 结合阳台设置家庭杂物储藏间。 d. 大户型应设置独立的收纳空间。 三. 户型设计原则的补充 8. 储物间 a. 北方生活习惯，阳台应考虑封闭使 用。 b. 主要阳台宜设置在客厅外，进深不 小于1.5米，北向可结合户式中央 空调机位设置工作阳台。 9. 阳台 4. 超高层住宅户型设计的不利因素 6. 解决方式探讨 1. 简述 3. 超高层住宅及户型分类 5. 超高层住宅户型设计的有利因素 四. 超高层住宅户型设计探讨 2. 超高层住宅定义 四. 超高层住宅户型设计探讨 总的来说超高层住宅的户型特点和普 通多层高层住宅户型区别不大，户型 的分类方式和设计方法也相似，适用 前面总结的户型设计原则。 1. 简述 2. 超高层住宅定义 超高层的界定在不同国家有所不同。 在中国，住宅建筑按层数分类：一至 三层为低层住宅，四至六层为多层住 宅，七至九层为中高层住宅，十层及 以上为高层住宅，而超高层住宅是指 建筑高度超过100米的住宅建筑。 超高层住宅户型设计探讨 3. 超高层住宅分类 a. 超高层住宅建筑分类: 超高层住宅建筑没有明确的分类，通 常将建筑形体近视方形及核心筒居中 各套型围绕其四周布置的建筑称为点 式，将建筑形体近视矩形套型布置于 核心筒一侧（南向）的建筑称为板 式。 b. 超高层住宅户型分类: 超高层住宅户型分类方式 与之前户型总的分类方式 相同。 超高层住宅户型设计探讨 c. 在框架剪力墙结构里，结构柱梁的 加大对低层户型空间的影响较大，空 间使用效率及得房率都降低。 d. 由于风力及恐高等因素，20层往上 阳台的功能性减弱。 a. 由于为满足消防要求增设的交通疏 散面积及避难层增加了公摊面积导致 超高层住宅户型得房率低。 4. 超高层住宅户型设计的不利因素 b. 由于为满足结构的抗震及荷载要求 ，超高层住宅多为剪力墙结构，剪力 墙结构让户型设计时功能空间调整的 余地很小同时剪力墙结构为满足结构 要求容易出现异形房间。 e. 超高层住宅户型受结构限制其朝向 及通透性较差。 5. 超高层住宅户型设计的有利因素 a. 充足的景观及开阔的视野。 超高层住宅户型设计探讨 6. 案例分析 某高层住宅，四室两厅两卫，传统户型， 剪力墙结构，户型可变型差 某高层住宅，板点结合的形式，户型通透 性差，框架核心筒结构，柱梁对户型空间 影响较大 超高层住宅户型设计探讨 6. 案例分析 某高层住宅，两梯四户，传统户型，剪力 墙结构，户型可变型差 某高层住宅，板式，框剪结构，柱梁对户 型空间影响较大 超高层住宅户型设计探讨 7. 解决方式探讨 a. 结构选型上充分考虑结构对户型的 影响。 c. 通过赠送面积的方式解决得房率低 的问题。 b. 精简及有效组织设备管井，减少公 摊，增加实用率。 超高层住宅户型案例点评及亮点借鉴 营销部 2013.10 一、超高层住宅市场共性规律 二、超高层住宅客户抗性分析 三、超高层住宅经典户型案例点评 四、超高层住宅户型设计亮点借鉴 n 超高层住宅市场共性规律 超高层项目区域共性超高层多位于城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动 超高层项目大多具有 强势水景资源 l 世茂滨江系列多拥有一 线海景、江景资源，如： 武汉世茂锦绣长江等 超高层项目若位于城市 新区，开发商大多承担城 市运营商角色 l 开发商会采取综合多元 化的地产发展模式，发挥 土地最大价值 l 政府会要求开发商考虑 项目开发区域对整个城市 所产生的经济效益，须具 有一定的景观性，注重与 周边环境的融合 超高层项目客户共性市场客户具有视野开阔，能接受较新鲜事物的特质 世茂滨江系列 万科金域蓝湾系列 北、上、广、深 成都、杭州、大连。 。 超高层客户共性 大城市生活背景 视野开阔、见多识广 经历丰富 经济实力较强 能够接受创新 超高层项目发展共性 面对客户对超高层抗性，开发商从产品设计阶段就注重满 足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾，引导客户认知 阶段初级阶段发展阶段成熟阶段 特征 中、高层住宅增多，超高层住 宅开始出现 超高层住宅数量增多超高层住宅大量出现 客户 主要 特征 抗性大抗性弱化、接受度提高接受度明显提高 n 旧有的居住观念仍未被打破 n 放大超高层住宅的不安感 n 对超高层居住持怀疑态度 n 旧有的居住观念被打破 n 持有观望态度，从众心理 n 淡化不安感，开始重视视野、 采光、通风等优点 n 产生超高层居住优越感 n 理性看待超高层居住 n 优势意识增强 发展 商关 注重 点 n 相对保守的开发策略 n 挖掘关系客户，有区域情节 的客户 n 诉求完善的城市配套 n 选址上占据较好的景观资源 n 注重规划、建筑、园林设计： 以景观为导向的产品规划，提升 住宅品质，园林尺度扩大 n 强化视野、通风、采光特性， 强化超高层居住优越感 n 倡导新的生活方式 n 丰富产品线 n 服务升级：物管服务 前置 n 发挥品牌优势 初期阶段：开发商重点营销老客户，仅从营销阶段影响客户 发展阶段：开始从产品设计阶段注重满足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾 成熟阶段：通过综合运用物管、产品、 园林及区域资源等，重点打造一种超高层独特的生活方式 u 部分购房客群仍存在超高层居住不安全感心理 客户在超高层住宅上向下俯视，看到渺小的街道、房屋、景观及行人，总有漂浮在半空的不安全感 ，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。 开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。 n 超高层住宅客户抗性分析 超高层 客户 产品抗性开发商产品引导 建筑高度恐惧感控制高度，使其与一般高层住宅的高度感 知差别不大 超高层建筑安全性严格依照建筑规范执行，提高安全系数 社区微缩景观园林尺度扩大，实现景观最大化 户型通透性问题强化视野、通风及采光特性，强化超高层 居住优越感 后期物业管理问题物业管理前置，弱化客户疑虑心理 配套服务跟进问题结合区域规划，重点强调生活方式打造 u 日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题 不同年龄层面客群对超高层住宅建筑的关注点不同，日本为解决超高层抗性问题提供了参考： 客户抗性 1、安全上 的不安感 ； 2、心理上 的不安感 ； 3、没有与 地面的接 触感。 消除抗性举措 l 通风、采光、景观更加优越； l 营造配有高级设备，设施居住环境； l 制定令人放心的防灾、避难体制。 l 对公共走廊、楼梯、大厅等空间进行 充分研究 （如在门厅前设置门廊、走廊侧面预留出 大窗户、窗前设置花池等） l 通过防灾、避难和宽敞空间缓和密集 性；从舒适和生态学观点探讨拓展住户 周围交通共用空间领域、促进邻里交 流。 l 减少楼梯走廊大厅等公共空间死角； l 住宅周围和住宅内的游玩场地设计。 抗性探究 普通成人生活形态探究： 超高层隔离人与自然的直接接触； 给避难和消防活动带来更多困难； 对地震、强风引起的“摆动”有不安 感。 普通成人生活领域扩展探究： 缺乏近邻接触和交流的场所；相互见 面交流程度较低，近邻关系淡化； 对住宅周边领域意识较低，提高了对 楼梯间等空间的不安感。 儿童生活形态特性探究： 阻碍儿童室外游玩活动； 家长担心儿童被关在电梯内或发生危 险。 老年人生活形态特性探究： 生活领域缩小，对外部产生疏远感； 对自然需求增加，而接触地面的机会 降低，灾难时避难要求增大； 对医疗福利设施和文教设施依存度较 高。 l 确保可接触到绿化等自然空间和阳台 ； l 制定令人放心的防灾、避难体制； l 周边考虑医疗、福利和文教等设施。 n 超高层住宅经典户型案例点评 客卧距客 卫动线稍 显曲折， 使用不便 u 北京合生霄云路8号 项目地址：北京朝阳区霄云路8号 物业类别：精装高层住宅 占地面积：1080000m 总建面积：700000m 4室3厅5卫（450m） 超大储藏空间 ，且距次入口 很近，日常物 品存储方便 中、西厨分区设 计，顶级厨具， 尽享烹饪乐趣 独立电梯入户 ，私享宽敞电 梯厅过渡空间 ，提升主人尊 贵品位 270度转角落地 窗采光充沛，视 野开阔 次卧开间 进深比欠 佳，居住 舒适性差 尺度适中的家 庭厅，人文主 义极致空间， 尽享天伦之乐 u 上海世茂滨江花园 项目地址：上海浦东新区潍坊西路2弄 物业类别：精装高层公寓 占地面积：220000m 总建面积：700000m 3室2厅4卫（233m） 客厅设置双层中空落地窗，客 厅与卧室享有开阔的江景资源 专享私家电梯 ，出入便捷， 尽显尊贵 设有保姆专用 入户通道，与 主人生活区分 隔明确 厨房与餐 厅间动线 较长，且 途径入户 玄关区域 ，设计欠 妥 u 广州誉峰 项目地址：天河珠江新城金穗路(珠江公园 北门） 物业类别：精装超高层住宅 占地面积：22700m 总建面积：147500m 3室2厅3卫（190m） 超大入户花园，能 起到较好的入户空 间缓冲过渡 客卧、客厅均南连景 观阳台，相互干扰， 客厅方正性差 主、客套房卫 生间并排设计 ，利于施工管 网纵向排布， 降低成本 超大观景阳台， 双向采光，视野 开阔 35 u 深圳万科璞悦山 项目地址：龙岗南坪快速与坂雪岗大道交 汇处 物业类别：精装超高层住宅 占地面积：68000m 总建面积：176000m 4室2厅3卫（190m） 次卧配备独立卫生间 ，减少居室与客厅人 员动线交叉频率 厨房尺度配比略显狭 小，操作空间不足 主卧套房南北 通透，通风采 光较好 次卧入口破坏了客 厅墙体完整性，不 利于家私摆放 客卧（儿童房 ）、书房与客卫 布局关系合理， 动线清晰便捷 36 u 南京世茂滨江新城 项目地址：南京下关区南通路89号 物业类别：高层住宅 占地面积：510000m 总建面积：1500000m 3室2厅2卫（186m） 客厅独立完整 ，方正大气 餐厅回转空间 较大，视野开 阔，通风良好 入户无玄 关设计， 影响主人 日常生活 私密性 u 天津万科金域蓝湾 项目地址：开发区黄海路与第五大街交 汇口西侧 物业类别：高层住宅 占地面积：60000m 总建面积：240000m 3室2厅2卫（142m） 7m灵动空 间，可根 据需求变 换空间 附赠11m 双南向花园 阳台，居住 空间无限延 展 主客卫均为明卫 设计，通风良好餐厅空间 直面客卫 入口，使 用不便 u 苏州尚玲珑 项目地址：园区玲珑街1号（金鸡湖大 桥往东200米） 物业类别：精装高层住宅 占地面积：384000m 总建面积：850000m 4室2厅2卫（240m） 针对北方人居习 惯而言，书房位 置布局更适宜客 卧功能 主卧双衣帽间 设计为主人提 供超大日常衣 物存放空间 客卧向窗使得 整个房间采光均 衡性欠佳 u 杭州滨江城市之星 项目地址：江干区城星路与钱江路交界处 物业类别：精装超高层住宅 占地面积：47500m 总建面积：225000m 3室