XX县保障性住房建设项目可行性研究报告.doc

i 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目概况.1 1.2 编制依据.3 1.3 可行性研究的主要结论5 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性6 2.1 房地产市场背景6 2.2 保障性住房建设概况7 2.3 项目建设的必要性7 第三章第三章 工程建设条件工程建设条件10 3.1 广德县概况10 3.2 自然条件10 3.3 自然资源12 3.4 基础设施12 3.5 区位优势13 3.6 经济发展16 第四章第四章 需求分析与政策保障需求分析与政策保障18 4.1 需求趋势18 4.2 住房保障的对象及政策目标19 4.3 保障性住房的供给形式与供给方式20 4.4 相关政策24 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案26 5.1 指导思想26 5.2 设计原则26 5.3 建设规模和内容27 5.4 总体布局27 5.5 住宅建筑设计27 5.6 平面设计29 5.7 立面造型设计29 ii 5.8 结构设计30 5.9 给排水工程.30 5.10 电气系统.32 5.11 燃气管道工程.35 5.12 管线综合布设原则.36 5.13 绿化工程.36 第六章第六章 消防与人防消防与人防38 6.1 编制依据38 6.2 消防系统38 6.3 人防工程40 第七章第七章 环境影响评价环境影响评价41 7.1 执行标准.41 7.2 污染源产生分析.41 7.3 环境保护措施.42 第八章第八章 劳动安全卫生与综合防灾劳动安全卫生与综合防灾44 8.1 劳动安全卫生.44 8.2 综合防灾.45 第九章第九章 节能节水节能节水46 9.1 编制依据46 9.2 设计原则46 9.3 节能措施47 9.4 节水措施48 第十章第十章 实施计划与施工组织管理实施计划与施工组织管理50 10.1 项目实施原则50 10.2 项目质量管理50 10.3 项目实施管理机构51 10.4 项目监理51 10.5 项目实施计划53 第十一章第十一章 项目招标项目招标54 11.1 招标依据.54 iii 11.2 招标基本情况.54 11.3 组织形式.55 第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措56 12.1 投资估算依据.56 12.2 项目建设总投资估算.56 12.2 资金筹措及用款计划.59 第十三章第十三章 项目效益评价项目效益评价60 13.1 概述.60 13.2 经济效益分析60 13.3 社会效益分析60 第十四章第十四章 结论与建议结论与建议62 14.1 结论.62 14.2 建议.62 1 第一章 总 论 1.1 项目概况项目概况 1、项目名称：广德县保障性住房建设项目 2、建设地址：新城区城东大道、纬二路、经三路、纬三路围合地块， 占地面积约 67.64 亩； 3、承办单位：广德县国有资产投资经营有限公司 单位地址：安徽省广德县桃州南路 联 系 人： 电 话： 传 真： 电子信箱： 邮政编码：242200 4、承办单位简介 广德县国有资产投资经营有限公司成立于 2002 年 6 月，现注册 资本 10 亿元，为国有独资有限责任公司，广德县人民政府以其授权 经营的资本为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承 担责任。经营范围为：经营性项目的组织实施、建设、管理、运营；政府 性资源与国有资产的整合、运营；土地收储、开发；房地产开发、销售； 为企业和个人融资提供担保服务；企业兼并、重组；资产处置；对外投、 融资；旅游发展。 2 公司设董事会 11 人，董事长 1 人，法人代表由县长葛建荣担任。 公司不设监事会，设监事一名。按照公司法的有关规定，公司实行 董事会领导下的总经理负责制，总经理由谢志坚担任。公司内设办公 室、国资管理部、财务部、资产运营部。 广德县国有资产投资经营有限公司是政府的服务机构和授权的 投资主体以及国有资产经营管理主体。是广德县人民政府确定的对国 有资产投资融资的专门机构，是城市建设的经营主体，是政府对外融 资的平台。在履行建设职能的基础上，根据广德县城市发展总体规划 和土地收购储备中心、建设项目规划选址用地审批领导组研定的有关 精神，进行融资、投资和建设。作为代表政府进行投资融资的公司，经 县政府授权经营管理相关的国有资产，同时享受当地政府有关优惠政 策。 为加强国有资产管理，提高国有资产规模经济效益，增强国有资 产经济活力和发挥国有经济的主导作用，防止国有资产流失，保护国 有资产所有者、经营者、使用者的合法权益，县国有资产投资经营有 限公司下设 2 个子公司：广德经济技术开发区有限公司和广德报丰广 告有限公司（实行单独核算）；3 个分公司：广德交通建设发展有限公司、 广德城市建设投资有限公司和广德县国有资产投资经营有限公司旅 游发展分公司。不进行会计核算，实行报账制，纳入总公司统一核算。 公司还与安徽省供销社合资组建了广德县德善小额贷款公司。 近几年来，公司通过收购、竞拍等形式已取得土地储备 7000 余 3 亩。目前公司总资产达 54 亿元，资产负债率 28%，公司经营运转情况 良好。 5、项目建设内容与规模 （1）建设内容 本项目主要工程内容包括：建安工程（不含征地拆迁工程）等。该 保障性住房项目主要是廉租房和经济适用房，项目竣工后，将由县政 府根据广德低收入家庭住房实际需求情况，合理配备廉租房和经济适 用房比例。 （2）工程规模 项目规划总用地面积 45093.6 平方米(67.64 亩)，总建筑面积 71150 平方米，建设保障性住房 820 套，小区内配套建设给排水、供电、 消防、人防、绿化等附属设施。 6、项目建设总投资 项目建设总投资估算为 10672.5 万元,企业法人自筹资本金 2672.5 万元，申请银行贷款 8000 万元。 1.2 编制依据编制依据 1、 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 200724 号） 2、建设部等部门关于印发经济适用住房管理办法的通知（建住 房2007258 号） 3、住建部、发改委、财政部关于印发 2009-2011 年廉租住房保 4 障规划的通知 4、住建部、发改委关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关 问题的通知（建保201056 号） 5、住建部、发改委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的 指导意见（建保2009295 号） 6、住建部等三部委关于加强廉租住房管理有关问题的通知（建 保201062 号） 7、住建部等七部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建 保201087 号） 8、 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发 201010 号） 9、 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国 办发20104 号） 10、 安徽省城镇廉租住房管理办法 11、住建部等九部委廉租住房保障办法（建设部令第 162 号） 12、 广德县经济适用住房销售管理办法（广政2005155 号） 13、 广德县城镇最低收入家庭廉租住房管理暂行办法（广政 200754 号） 14、 广德县城镇廉租住房保障办法（政办2009119 号） 15、 宣城市城市总体规划(2007-2020 年)； 16、 建设项目经济评价方法与参数(第三版)； 5 17、 广德县土地利用总体规划大纲(20062020 年) 18、 广德县城市总体规划（2007-2020） 19、项目业主提供的其他资料。 1.3 可行性研究的主要结论可行性研究的主要结论 房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性 的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从 2005 年开始，接连出台了一系列调控政策。温家宝在近年两会中指出 要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健 康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基 本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展 的相关措施。 项目建设在我国房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家 庭解决住房问题，对于遏制房市的过度投资投机炒作，保障我国房地 产健康、稳定发展均体现了必要性。 根据对建设条件、工程方案和对财务可行性的分析研究，本工程 建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。 综上所述，项目建设十分必要且可行。 6 第二章 项目建设背景及必要性 2.1 房地产市场背景房地产市场背景 从 2004 年以来，商品房市场价格上涨很快，到 2007 年下半年， 我国各主要城市房价相对于 2004 年初翻了一倍还要多，涨幅之大和 涨速之快对社会、经济的冲击很大，带来许多负面影响。 从 2007 年底开始，加上汶川 5.12 特大地震和随后发生全球性金 融危机，使得 2008 年全年房地产市场出现短暂的回落。但是，2009 年 初开始，全国房地产市场出现了新一轮的堪称“爆炸式”的增长。 我国房地产价格的快速增长，特别是北京、上海、深圳等一线城 市，其房地产价格已然出现非理性增长、房地产泡沫已然显现。说中 国的高房价在世界上独一无二并不过分，许多人特别是决策部门的领 导心里都明白。一位网友这样跟帖说：“在北京和上海卖掉 100 平米 的房子可在美国购买两套别墅。不要怀疑这是事实。 ”就是说，中 国房价高，收入低，同世界已经“接”不上“轨”了。 政府为了抑制快速上涨的房价，从 2005 年开始，接连出台了一 系列调控政策，比如国八条、国六条等。但这些政策的实施效果难以 令人满意，此后房价仍然过快上升，大部分城市房价上涨速度达到了 令人吃惊的程度。在 2009 年房地产市场再次“疯狂”增长的背景下， 房地产成为近两年全国两会众多委员的提案和媒体议论的焦点。 7 2.2 保障性住房建设概况保障性住房建设概况 随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数 量的中、低收入群体。而据民政部数据显示，2005 年城镇低保人数稳 定在 2200 万人左右。这是一个不可忽视的群体。然而，就住房而言， 被纳入廉租住房保障范围的只有 32.9 万户。因此在两会上，不少全国 政协委员呼吁加大廉租房和经济适用房制度建设力度，解决中低收入、 贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能够有房可住，解除 他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。 从 1991 年提出建立保障性住房制度到 2004 年出台相关管理办 法，已有数年光景。截至 2005 年底，291 个地级以上城市中，有 221 个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的 75.9%。虽然各地结 合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，取得了初步成效，为改善 城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。 广德县从 2007 年以来，地方政府共筹集资金 1000 余万元，建设 竣工廉租房 236 套。廉租住房补贴保障对象由起初的 425 户发展到现 在 826 户，正在逐步解决城市低收入家庭的住房困难。 2.3 项目建设的必要性项目建设的必要性 近年来，加大社会保障性住房建设的力度，成为各地“两会”商 讨议论的热门话题。各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的 还提出了明确的目标和实施措施。可以预见，大力加强社会保障性住 8 房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在 房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席 之地”的希望。 1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任 我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠 道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房 问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机 制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然 是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住 房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基 本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。 从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的 重要职能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多 种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获 得基本的住房。如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收 入者的租金补贴，近 30 年来每年一直保持在占 gdp 的 2%以上，占 政府公共支出的 5%左右。 目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动 作用，但忽视了住房保障是政府不可推卸的重要责任。截至 2010 年， 全国 291 个地级以上城市中，基本上实施廉租住房制度，部分省、自 治区、直辖市通过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入 9 对市（区）、县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目 标及具体考核办法。因此，政府要切实负担起应负之责，尽快完善住 房保障制度。 2、构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题 从党的十六届四中全会就提出了构建和谐社会，要求按照民主法 治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的 要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会 和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障， 就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因 而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社 会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。 3、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性 近几年来，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越 快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住 房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房 问题。低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在 一些特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差 距呈逐步扩大之势。 10 第三章 工程建设条件 3.1 广德县概况广德县概况 广德县位于安徽省东南部，苏浙皖三省八县（市）交界处，全县总 面积 2165 平方公里，辖 5 镇 4 乡，总人口 51.1 万。东临杭嘉湖，北倚 苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有上海、杭州、南京、合肥等 4 个省 会城市和 16 个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗 邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿 海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。合杭高速、宣杭铁路复线、 318 国道和 3 条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有“三省通衢” 之美誉。环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口、合肥骆岗等机 场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越， 广德已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。 3.2 自然条件自然条件 1、气象 广德县属北亚热带湿润气候区。气候温和，雨水丰沛，日照充足， 四季分明，雨热同季，无霜期长。全年平均温度 15.4，各年平均降水 量均在 11001500 毫米之间，降水趋势自南向北逐渐减少。 本区河流较为发育，无量溪河、桐汭河由南向北流贯全境，建有 芦村、张家湾等 60 多座中小型水库，地表水资源丰富，无腐蚀性，可 11 作施工用水。 2、地质 按安徽省地质区划，沿线属扬子地质区江南地质分区，出露的地 质以下古生界为主，其中以志留系、奥陶系居多。广德一带为第四系 全新统芜湖组，下部为青灰、灰黄色含砾中细砂，低液限粘土，中部为 灰黑，包含有机质粉砂，低液限粉土，上部为浅棕色粉砂，低液限和搞 液限粘土。 3、地震 据已收集的历史记载资料，广德县域发生过有感地震 3 次，未见 破坏性地震，所发生的地震震级都在 4 级以下，为弱震，地震频率也 不高。 根据安徽省地震烈度区划图，路线经过地区地震动峰值加速度 值为 0.05g，相当于原地震基本烈度度，对公路建设无大的影响。 12 3.3 自然资源自然资源 广德土地资源储备丰富，有耕地 42 万亩，林地 171 万亩。广德是 “中国竹子之乡”、 “中国板栗之乡”，被国务院列为“全国山区综合开发 示范县”和“全国经济林建设示范县”，境内竹林面积 75 余万亩，毛竹 蓄积量 1.5 亿株，居全省第一、全国第六，板栗面积、产量居全省前列。 广德是“长三角”地区的矿产资源大县，矿藏资源极其丰富，开发前景 十分广阔。现已探明具有开采价值的有金、铁、铀、煤炭、石灰石、大 理石、萤石等 30 多个品种，尤其是品位较高的黄砂，畅销长三角市 场，年运销量达 200 万吨。广德县属北亚热带湿润气候区，年平均气 温 15.4 ，年均降水量 1328 毫米，无霜期近 300 天，是休闲度假的 理想场所。国家 aaaa 级重点风景名胜区太极洞，是华东地区最大的 天然溶洞，与“钱塘江潮、登州海市、雷州换鼓”齐称“天下四绝”，素有 “桂林山水、广德石洞”并相媲美之说；始建于公元 979 年巍巍壮观的 天寿寺塔、古朴典雅的鼓角楼、闻名遐迩的岳飞抗金遗址、灵秀甲东 南的桃姑迷宫、万顷碧波的卢湖竹海及富有浓郁祠山文化的横山国家 森林公园，各以其独特风姿吸引着四海宾朋、八方游客。在 2007 年召 开的“2007 首届中国旅游论坛”上，广德县被授予“中国最佳休闲旅游 县”称号。 3.4 基础设施基础设施 电力设施完善，供应充沛可靠，现有 220 千伏变电所 2 座，110 千 13 伏变电所 4 座，35 千伏供电主网覆盖全县，是安徽省唯一拥有 2 座 220 千伏变电所的县级城市。道路运输四通八达，全县乡乡通油路，村 村通公路。县城供水日产已达 2.5 万吨，日产 10 万吨的新水厂已投入 使用。城市建设日新月异，按照加快建设现代化中等城市的要求，修 订完善了广德县城市总体规划，近期规划广德县城 2007 年目标为 建成区 12 平方公里、15 万人口。广德经济开发区位于县城东郊，规划 总面积 43 平方公里，2006 年 2 月被批准为省级开发区，按照建设长 江三角洲一流开发区的目标，坚持高起点规划、高标准建设，开发区 区内设有外贸加工、特色工业、高新技术产业和商贸综合服务等多个 功能区，区内主干道按省级经济开发区标准设计，供水、供电、供气、 排水、排污、通讯管线均已一次性铺设到位。目前开发区已成为吸引 长三角投资者创业的腹地。2006 年 10 月广德经济开发区在“长三角 投资发展论坛”上被评为“长三角最具投资价值开发区”。2007 年第二 届长三角发展投资论坛上，广德县被评选为“长三角最具投资价值县 市”。 3.5 区位优势区位优势 广德县位于安徽省东南 端，皖、浙、苏三省、八县（市） （长兴、安吉、宁国、宣州市、 郎溪、溧阳市、宜兴市）结合 部，是“两山一湖”的重要节 14 点。 1、承接长三角产业转移趋势明显 随着国内外宏观经济发展的新变化，受到电力、劳动力、土地等 生产要素的制约，长三角经济增长方式朝着集约化、高技术、高附加 值等方面转变，纺织 服装业、加工及竹藤 棕草制品业、化学原 料及化学制品制造 业、食品加工制造业、 非金属矿物制品业、 金属制品业等占长 三角地区工业生产 总值的比重呈现逐 年下降的趋势，向外 部扩散的趋势较为明显。而广德在电力、劳动力、土地等生产要素方 面具有较好承接优势，同时一些相关产业具备较好的基础，可以通过 承接产业转移，接轨长三角产业体系，推动自身经济发展。 根据广德县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要要求， 在实施“东向融入，跨越发展”战略中，广德县要率先在安徽省“东向发 展”战略中取得突破，为省内其他县市融入长三角树立典范。通过接轨 长三角，使广德县的经济得到快速发展，工业化和城镇化水平得到显 15 著提高，产业竞争力得到迅速提升，实现与长三角地区经济发展一体 化。 中心经济区应加强交通、水、电、信息等各种基础配套设施的建 设，重点发展高技术高附加值的产业，努力成为省内现代化工业园区 的示范区。力争培植一批具有自主创新能力、自主知识产权和核心技 术的企业集团，成为高起点、高标准、高品位的产业载体，突出中心经 济区在承接长三角产业转移中的主导作用和广德经济发展空间布局 中的核心地位，逐步实现由产业集聚到辐射，最终带动广德全县经济 的全面发展。 2、沪宁杭地区近邻 沪宁杭地区、珠江三角洲和京津唐地区是我国经济发达地区，也 是城市密集区。广德县地处宣州 东南部，东部同浙江省经济最发 达的杭嘉湖地区接壤，北部同江 苏省经济最发达的苏南地区相 连，通过宣杭铁路、318 国道、宣 杭高速公路及 215、230 省道， 把广德县与南京市、杭州市、湖 州市、宜兴市、溧阳市等各级各 类中心城市紧密地联系在一起。特别是广德县与宣城市、宁国市、宜 兴市、溧阳市、长兴县、安吉县、郎溪县互为近邻，彼此经济社会交往 16 十分频繁，对全县的发展十分有利。传统上广德与浙江的经济联系较 强，特别与湖州、杭州的经济联系更加密切。 3、上海市腹地 上海是长江三角洲的龙头,是全国最大的经济中心城市。广德仅 距上海 243 公里，且随着交通条件不断改善，两地时空距离大大缩短， 广德县丰富、优质的农副产品及其他原料产品正源源运往上海市，并 通过上海市拓展对外贸易，参与亚太经济圈和国际经济大循环。随着 浦东开发和城市经济发展，上海市对广德县的辐射和影响作用会进一 步加强。 4、皖、苏、浙 3 省边境贸易区 广德县位于安徽、江苏和浙江 3 省交界处，与浙江有传统的密切 联系，边境贸易发达。广德县位于上海至著名风景区黄山的中途 站，广德的太极洞为天下一绝，同时广德丰富的生态旅游资源和多姿 多彩的田园风光可以使广德成为上海、杭州等沿海中心城市居民休闲 度假的重要基地，从而更进一步加强这些中心城市与广德的经济联系。 广德是安徽省的东南大门，是沪、江、浙发达地区经济向安徽中部地 区扩散与转移的重要“转承点”。 3.6 经济发展经济发展 2010 年，生产总值突破 100 亿元、同比增长 15%，实现财政收入 13.28 亿元、增长 38.2%，完成固定资产投资 162 亿元、增长 25%，农 民人均纯收入 7500 元、增长 13%。实际到位实到内资 50 亿元、外资 17 7225.3 万美元。 广德人思想开明，敢闯敢试；广德县政策开放，勇于创新。在全省 率先完成国有集体企业改制，率先推进事业单位改革，率先东向对接、 融入发展。在认真审视县情、借鉴先进经验的基础上，县委、县政府确 定了“工业兴县、竹业富民”和“东向发展、融入长三角”发展战略，经济 社会实现快速健康协调发展，工业上形成了机械设备、信息电子、光 气医药、新型材料、纺织服装、农产品加工等主导产业。在全省 61 个 县经济运行综合考评中，2004-2008 年连续 5 年位居“综合十强县”； 2006-2008 年连续 3 年位居全国“中部百强县”，并由第 90 为上升至 64 位。 广德是安徽省扩权强县改革首批试点县之一，在经济管理职能上， 拥有市级政府的审批核准权限。经济外向度的日益扩大，已吸引了来 自世界上 20 多个国家和地区的外资企业和众多的国内知名企业落户 创业发展，利用外资增长强劲，连续多年受到安徽省委、省政府表彰。 此外，还是全省“农村综合改革”、 “农村土地使用制度综合改革”、 “生态 县建设”试点县，先后被评为“浙商（省外）投资潜力城市”、 “长三角最具 投资价值县市”、 “浙商最佳投资服务县”、 “全国区域带动力中小城市百 强”、 “中国金融生态县”、 “2009 中国十大改革年度县”。 18 第四章 需求分析与政策保障 4.1 需求趋势需求趋势 住房是人们基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收 入家庭对住房的需求最为迫切，用经济学的语言来说，这部分群体对 住房的需求是刚性需求。然而，随着我国经济和房地产市场的快速发 展，房价上涨较快，部分中、低收入人群的住房保障问题逐渐显露出 来。为解决房地产市场存在的种种问题，近几年从中央到地方各级政 府部门出台了一系列政策，通过规定 90 平方米以下中小户型的建设 比例、加大住房保障、从紧的货币政策等政府调控和完善市场机制的 手段稳定房地产市场，尤其是“住房保障”这个带着浓厚民生意味的 词，在近年来成为了一个被提及率几乎最高的词汇。 从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括 既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传 统的农业型转化为城镇型的这些居民，总体上来讲城镇地区住房需求 是在不断加大的，这是一个需求的总的发展趋势。 我国是一个人均资源量比较少的、紧缺的国家。在城镇化过程中， 一直都面临着资源和环境的压力。另有一个重要现实问题，95%的人 是集中在不到 50%的东、中部地区的国土面积上，加大了实际上有供 需不对称的因素。 19 4.2 住房保障的对象及政策目标住房保障的对象及政策目标 住房保障最直白地讲就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市 场“失灵” ，运用经济、行政和法律的手段，以满足全体国民的基本住 房需求。住房保障的对象，从狭义上讲是少数低收入、住房困难群体； 从广义上讲，囊括了可支付能力不足的广大中等收入群体和有特殊住 房需求的群体(如老年人、残疾人等)。如果说对少数贫困群体实施的 特殊性住房保障是一种社会救助，那么对广大中等收入群体实施的普 遍性住房保障则是提高其住房消费可支付能力的一种扶持。更确切地 说，特殊性住房保障是对贫困群体的救助、体现了社会公平与互助， 而普遍性的住房保障提升广大社会成员可支付能力则是社会和谐和 经济发展的基础，一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普 遍性住房保障的有机结合。 尽管住房保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府 实施住房保障的政策目标只有一个，就是让“人人住有所居” ，而不 是“人人都有产权房” 。遵循特殊保障与普遍保障相结合，政府主导 与市场机制相结合，中央决策与地方因地制宜创新相结合的基本原则， 来构建以“住有所居”为目标的多元住房保障体系。 我国的保障性住房建设可界定为：是政府从供给面入手实施住房 保障的一种方式，其受益的对象主要是低收入群体，也应包括部分可 支付能力不足的中等收入群体。更确切地讲，凡为政府政策目标、为 特定保障对象服务、享受政府土地、信贷和税收某种优惠政策兴建的 20 住房都可视为保障性住房的一部分。 4.3 保障性住房的供给形式与供给方式保障性住房的供给形式与供给方式 （一）保障性住房的供给形式与对象 保障性住房的供给形式以廉租房、经济适用房及限价房的形式供 应。 1、廉租房 根据规划，新建廉租住房将在经济适用房和限价商品房小区中配 建，配建比例按规划将控制在建筑面积的 1015。 2、经济适用房 经济适用住房保障对象为收入、住房均符合规定条件的困难家庭。 3、限价房 限价商品住房供应对象为不符合经济适用住房申购条件，又无力 购买市场价普通商品住房的本地居民以及在本地务工一定年限并连 续缴纳社保的外来务工家庭。 （二）保障性住房的供给方式 从各国的实践来看，保障性住房供给主要有以下方式： 1、政府直接投资兴建公共住房，以低租金出租给低收入群体 英国在 19451975 年间，地方政府建造公房 290 多万套，有效 缓解了二战后的“房荒” 。美国在 19491979 年间，由政府兴建公共 住房的总量从 17 万套增加至 120 万套，从而有效解决了低租金住房 21 供给不足和低收入者的住房难问题。而日本的公共住房多是以公营和 公团方式供给的，依据1951 年公营住宅法，公营住房是地方政府为 有特殊住房需求的低收入者、母子家庭和残疾家庭提供的低租金住房。 而公团是依据日本住宅公团法成立的特殊法人，专门从事公共住房 建设、住宅区改造和经营，其兴建的公共住房既有租赁房，又有可售 住房，既有收入下限也有收入上限，主要面向中等收入群体。我国香 港从 1961 年开始推出“廉租房计划” ，此后又推出“居屋计划” 。目 前，全美有 120 万户家庭住在政府投资兴建的公共住房里；英国虽经 历 80 年代大规模的住房私有化，由地方政府提供的公共住房仍占住 房市场的 20%左右：我国香港公营住房占市场份额的 40%左右。 2、政府与私营机构合作 公私合伙合作的具体模式多种多样：可以是政府和企业出地或出 资、或政府提供优惠政策，激励私营企业和非盈利组织开发建设，在 有利于实现政府住房保障政策目标和经济上可持续的基础上，将具体 经营权转移给企业和非盈利组织，即建设一转移(bt)模式。也可以是 政府从私营企业收购闲置的存量房，由政府拥有，社团组织营运，即 购买拥有营运(p00)模式。或者由私营机构开发建设、并拥有产权， 专业化经营，由政府监督和给予适当政策优惠，即建设拥有经营 监督补贴模式。正是在这种模式下，各国出现了许多与政府合作 的专门从事住房开发建设、租赁服务的私营企业和非盈利组织，如英 国住房协会、美国的低收入住房联盟和社区发展社团和德国的 22 gagfah 住房公司，它们都拥有和经营大量面向中低收入阶层不同 档次、既可租又可售的住房。 3、政府激励私营企业、非盈利组织、住房合作社投资开发面向中 低收入者的住房 政府运用信贷、税收政策工具，动员和引导社会各方力量积极参 与，也是加快保障性住房建设的重要渠道。在崇尚市场经济的美国， 政府为鼓励私营企业和非盈利组织(宗教团体、劳工联盟和社区组织) 开发面向中低收入者的租赁房，出台了多项政策，比如为私营机构提 供低息贷，鼓励他们兴建低于市场租金的租赁房，其出租对象是无法 享受公共住房、收入为地区平均水平的中等收入家庭；为开发商兴建 租赁房提供还贷利率 1%的补贴，政府对租金水平进行管治，限定承 租对象收入不高于地区平均收入水平的 80%，同时政府对承租的低收 入住户提供房租补贴；鼓励兴建面向中等收入群体的租赁房和多户租 赁房，鼓励旧城翻修改造存量租赁房，鼓励为老年人、伤残人士兴建 带有医疗康复设施的租赁住房等政策。在政府政策法规的指引和激励 下，私营企业和非盈利组织的广泛介入，促进了保障性住房的开发建 设和多样化。 从上述分析看到，各国政府从供给面入手积极干预住宅市场，加 大保障性住房建设，多有以下特点：一是保障对象广泛，既有需要特 别救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和残疾人，也有部分买不 起商品房的中等收入者。二是政策灵活、多样，既可以是政府直接投 23 资兴建、从市场上收购存量房，也可以是为私营机构和非盈利组织提 供抵押贷款违约保险，以保障开发资金的可得性；提供长期低息贷款 和税收减免。三是政策扶持的重点突出，多鼓励开发建设保障性租赁 房，并依据市场需求变化不断进行调整。由此产生的政策效应是显而 易见的： 实现了“住有所居”的住房保障政策目标，满足了低收入者 和可支付能力弱的中等收入群体的基本住房需求。 通过政府投资和政策指引，动员多方力量参与，将开发成本 控制在租金水平和销售价格可以承受的范围内，加快了可支付住房的 建设，强化了政府和企业的社会责任，营造了社会公平正义、互助友 爱的社会环境。 优化了住宅市场结构。政府增加保障性住房供给是对市场的 “遗失补缺” ，有利于形成保障性住房与商品房、租房与售房、存量房 与新建房、不同品质、价位、户型面积和地域分布住房共存的格局。多 样化的住房供给与社会经济发展水平和国民消费水平相适应，消费需 求的多元化和梯度升级不仅是中国房地产业持续健康发展的不竭源 泉，也是保障性住房可持续性的基础。 我国政府从需求面入手，以现行的信贷、财税优惠政策提升广大 中低收入群体可支付能力，从住宅市场上去租房购房；也包括从供给 面入手运用各种政策工具、动员多方力量，增加面向中低收入者的保 障性住房的供给。且保障性住房的形式也应是多种多样的，既可租也 24 可售。在社会经济发展的不同阶段，政府住房保障的对象、保障方式 应根据国情和市场的实际需求不断进行调整。 4.4 相关政策相关政策 住房保障工作在 2007 年被提到了一个前所未有的高度，在 2007 年“住房保障”这一关键词所形成的政策大局之下，成都的住房保障 工作也正顺着这一民生脉络稳健地推进着。这不仅是对我国 10 多年 来住房保障制度的延续，更是在原有基础上对公共住房制度的一次完 善、深化，甚至是创新，是住房保障制度发展到一定阶段的一次升华。 2007 年 5 月 29 日广德县出台了广德县城镇最低收入家庭廉租 住房管理办（广政2007254 号），并在 2009 年 7 月 1 日进行修改（政 办2009119 号）。2005 年 5 月 12 日出台了广德县经济用房暂行管 理办法（广政2005155 号），并且出台实施细则作为相关配套政策。 编制了广德县解决城市低收入家庭住房困难发展规划（2010-2012 年）和“十二五”规划，编制了“十二五”期间城市和工矿棚户区改造规 划和年度计划，明确了规划目标，年度计划、以及政策与措施。 在建立以财政预算安排为主、稳定规范的资金筹措和管理制度方 面，广德县根据财政部、建设部国土资源部关于切实落实城镇廉租 住房保障资金的通知（财源200625 号）的要求，廉租住房资金在非 税局建立了专户，主管部门建立专账管理，并且做到专款专用。 在经济适用住房、廉租住房等保障性住房建设上，严格执行国家 各项优惠政策，以政府文件加以明确，如经济适用房管理办法、 廉 25 租住房保障办法等。 建立健全目标责任制度，县政府与市政府签订目标责任书，主管 单位与县政府签订了目标责任书。在业务上由房改办指导乡镇、社区 开展工作，并且每年组织培训。办事公开、程序、条件、公示上墙，并 且在网站、报纸等媒体上公示。统计报表有旬报、月报、季报。档案有 文书档案，基础档案，保障家庭档案（一户一档）。 26 第五章 工程建设方案 5.1 指导思想指导思想 本项目遵循“以人为本”的规划设计理念，高标准、高起点的把小 区建设成为健康、舒适的住宅小区，使之成为一处布局合理，高水平 的具有地方特色的新型社区典范，规划布局必须结合现状，结合地形 变化进行设计，充分考虑管网走向及防洪排涝的需要。项目建设不仅 要重视环境场所的建设，还要考虑现代生活的需求与发展，做到因地 制宜、科学规划、精心设计、精心施工，满足功能性质提出的要求。 5.2 设计原则设计原则 1、以经营城市的方法进行改造建设，保证工程建设顺利实施。使 城市面貌彻底改变，提高居民实现生活环境和生活方式的城市化水平。 2、强调“以人为本”的思想，致力于创造崭新的居住理念，提供舒 适安静的片区环境，使片区成为人与人之间交流沟通的平台。 3、统一规划，使片区建筑与周边已建成区的建筑风格相融合，形 成和谐的现代都市面貌。总体布局和建筑单体的技术处理使建筑与地 形相融合，以减少工程量，节约经济投入。 4、坚持构筑城市美好形象的原则。通过现代建筑布局和利用项 目用地地形特征，利用整体景观设计和绿化工程，构筑给人以美好印 27 象的城市序列印象空间。 5、充分尊重并利用外部城市空间形态，保护并有效地开发利用 环境，规划和塑造新一代健康住宅的形象，创造生态型的都市居住片 区。 5.3 建设规模和内容建设规模和内容 项目规划总用地面积 45093.6 平方米(67.64 亩)，总建筑面积 71150 平方米，建设保障性住房 820 套，小区内配套建设给排水、供电、 消防、人防、绿化等附属设施。 5.4 总体布局总体布局 项目建设选址位于新城区城东大道、纬二路、经三路、纬三路围 合地块，占地面积约 67.64 亩；项目充分结合地形、场地特点和自然条 件，通过合理的建筑群体布局，营造适合场地的独特景观环境，形成 具有良好居住环境的商住区。片区内住宅形式活泼自由，通过不同类 型住宅楼的多向围合形成邻里空间，可加强居民对社区的认同感。 5.5 住宅建筑设计住宅建筑设计 1、户型结构 本项目在充分研究规划地块现状、用地特征形态的基础上，以满 足现代居民对居住环境提高的需求，严格按照建设部建住房2006 165 号文件要求，合理设计住房结构比例。根据总量与适用相结合的 28 原则，充分考虑城镇居民家庭生活水平，合理安排区位布局，统筹落 实新建住房套型结构比例，并根据居民住房实际情况和居民经济状况， 合理确定。其中，最小户型为建筑面积 65 平方米，布局为二室一厅一 厨一卫；主要户型为 70 至 85 平方米，分为三室一厅一厨一卫；最大户 型不超过 90 平方米，分为三室二厅一厨一卫或三室二厅一厨二卫。 新建住房要进行室内简单装修，满足居民进住使用的基本要求。 户内功能分区合理，讲求动静分离，脏净分离；室内强调客厅、餐 厅直接自然采光、通风、增加户内空气对流，创造健康户型；屋顶采用 四坡顶和双坡顶组合，考虑户户能装太阳能集热器。 2、日照与通风 （1）考虑到广德夏季炎热，建筑以南北向适宜。因此建筑布局与 形体在适应地形上精心推敲，使户户朝南，全部户型最大可能利用夏 季主导风向，使住户拥有最好的自然通风条件。 （2）底层架空的布局能使夏季主导风引入前庭，形成良好的空气 对流，改善北侧其他居住小区的通风条件。 3、造型设计 （1）建筑群体造型力求突出简洁、鲜明的建筑特色，并适应广德 特有的文化氛围。立面以落地玻璃、低窗台凸窗、及北面大飘窗等元 素，通过半圆形及波浪形的界面交织成一幅优美的图画。 （2）建筑群体通过小区的中心绿地广场,中心景观轴线和贯穿小区 的景观绿地与住宅间邻里绿地相结合，达到创造优美的居住环境。 29 （3）建筑顶部采用老虎窗等元素，使建筑形象鲜明，轻巧又不失 高雅大方。 （4）设施标准：住宅的室内环境、设备与设施，以及消防、安全防 护等基本要求须符合住宅建设有关规范，按住宅有关标准设计。住房 进行室内简单装修，满足居民进驻使用的基本要求。 5.6 平面设计平面设计 1、户型多样化，根据具体位置的不同，设置横厅和竖厅的多种户 型，使住户有充分的选择余地。 2、户型设计适应生活居住。起居室、卧室、客厅厨卫空间合理，南 向空间多。注重各栋楼房之间的均好性，使每住户都能享受到小区的 优美环境。 3、所有房间做到全明，餐厅拥有景观面，绝大部分都满足南北穿 堂风的设计，使室内的换气量与换气速度大大地改善，符合生态节能 规则。卧室、客厅和厨卫空间布局合理，尽量考虑家具用具的布置和 装饰。 5.7 立面造型设计立面造型设计 整个小区的风格定位于现代、高雅、又融合地方居民的建筑特色。 小区住宅外墙主面造型丰富多彩，错落有致。丰富的建筑外墙造型效 果，别致的屋檐处理方法，在整个小区的绿色景观衬托下，使整个建 筑的组合显得和谐统一、朴素、稳重。 30 5.8 结构设计结构设计 1、设计参数 基本风压：w0=0.35kn/，基本雪压：s0=0.4kn/； 抗震设防烈度：六度； 建筑物类别：丙类，场地土类； 工程安全等级二级，建筑耐火等级二级； 工程的合理使用年限为 50 年。 2、结构型式 采用框架结构、框架剪力墙结构。 3、基础型式 初步决定选用独立柱基、条形基础、桩基础，详细情况待勘探报 告出来后再定。 5.9 给排水工程给排水工程 1、给水系统 水源 本项目供水源为市政自来水，由小区的市政给水管引入。 用水量预测 本项目用水量预测见表 5-2。 31 表表5-2 用水量预测表用水量预测表 用水部分单位数量用水量标准 最高日用 水量(m3/d) 住宅用水人 3000 200l/人日 600 绿化浇灌平方米 18800 2l/平方米日 37.6 道路、停车场浇洒用水平方米 6000 2.5l/平方米日 15 未预见用水量 10%65.3 合 计 717.9 注：消防用水量仅用于校核管网计算，不属正常用水量。 经上述测算，最高生活日用水量为 717.9m3/d。 供水方式 本项目根据用水人口数、用水量标准，确定引入给水管的管径为 dn150，选用 pe 给水管。本项目引入管径为 dn150 的给水管，给水 管沿片区内主次干道埋地敷设，区内形成环网，供给生活用水和消防 用水。小区内每幢楼的 1-2 层由市政管网直接供给，3 层以上采用变 频泵集中供水。 2、水系统 污水 排水系统采用雨污分流制。污水量按给水量的 80%计取，则日排 污水量为 574.3m3/d，污水由管道收集后进入化粪池，经化粪池初级处 理后排至市政污水管。 雨水 屋面雨水及场地雨水排放结合竖向标高，通过路缘汇集至雨水口， 进入雨水管直接排入市政雨水管，道路路面排水系统按路拱中轴分流 32 两侧排泄，道路横向坡度为 1.5%，以利雨水流入路面边缘雨水蓖。 雨水排放量按当地暴雨强度公式计算，重现期采用 2a，初步确定 雨水管选用 hdpe 缠绕管，管道接口采用插入式、熔焊接，雨水管管 径规格为 d500 与 d300，雨水管沿片区道路布置。雨水干管的起始覆 土深度不小于 2.0 米，支管的起始覆土深度不小于 1.5 米。 5.10 电气系统电气系统 1、用电负荷预测 用电负荷主要有照明、生活泵、电梯、空调、总体用电及消防栓泵 等。消防电梯、应急照明、消防泵等为一级负荷，本项目采用单位面积 功率法预测用电负荷，详见表 5-3。 表表5-3用电负荷预测表用电负荷预测表 序 号 用电项目 用电指标 (w/平方米) 同时系数 (kt) 需要系数 (kx) 建筑面积 (平方米) 计算负荷 (kw) 1 住宅 550.80.8711502525.6 2 道路、广场等 2 0.60.760005.1 3 绿化景观 1.50.60.71880011.8 4 合计 2542.5 2、电源 根据供电负荷估算结果、负荷分布以及供电平衡的要求，本项目 拟在区内设置地上变电所，两路 10kv 电源引自国家电网区域变电站， 区内 10kv 电网结线采用开闭结合环网结线。 3、配电系统 33 变配电线路在室外部分及周边进线采用阻燃型电力电缆、沿电缆 沟敷设，室内低压配电系统采用树干式、放射式及链式相结合的配电 方式。分区、分段、分层供电，对消防泵、消防电梯等重要负荷采用双 电源供电，并在末端切换。住宅一户一表，公用部分单独设表，每户设 一只终端配电箱。高层住宅配电干线采用预分电缆在竖井内明敷，户 内配线选用 bv-500 型聚氯乙烯绝导线配穿难燃型塑料管暗敷。供电 方案和设备选择具体由供电部门在施工图设计确定。 4、照明系统 照明照度标准按安装工程规范设计，灯具按使用功能选型，光源 均采用节能高效高显色光源。在变配电房、发电机房、消防泵房、各疏 散楼梯、走道均设事故照明，事故照明采用装有带蓄电池作备用电源 的应急疏散指示灯。 2、防雷接地系统 本工程均为三类防雷建筑，在屋顶女儿墙上设避雷带，利用柱内 主筋作引下线，利用基础主筋作接地极，要求联合接地电阻不大于 1 欧姆。 本工程低压配电系统的接地型式采用 tn-c-s 系统，凡正常情况 下不带电的金属导体设备外壳均与 pe 线相连。 6、弱电系统 电话系统 弱电中心机房设电信模块局，预装电话号数约 900 门，采用 34 fttb 系统结构方式。住宅内设综合信息配线箱，箱内设置 hub 模块 和电话配线装置，在各单元住宅的起居室、主卧