常福新城项目总部基地市场及项目主题研究 2010-96页.ppt

常福新城项目总部基地市场及项目主题研究常福新城项目总部基地市场及项目主题研究 人民电器人民电器 新聚仁（武汉）机构投资咨询部 2010-6 谨呈：中国谨呈：中国人民电器集团人民电器集团 PEOPLE ELE.APPLIANCE GROUP CHINA PEOPLE ELE.APPLIANCE GROUP CHINA 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归武汉新聚仁机构所有，未经武汉新聚仁机构书面许可，不得擅自向其它任何机构 和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 项目回顾 项目核心问题界定 解决思路 项目定位及功能分区 附件（市场部分） 报告思路 陌生区的现实，以及商服用地属性，意味着本案开发最 主要的切入点是导入产业支撑，提升地段价值。 武汉西南大门常福新城 城市陌生区 无强势自然景观资源 70万方，商服用地性质为主 郊区大盘 项目属性界定 借开发区西扩的东风，积极引导产业导入 ，从而打造集产业、居住、生活于一体的 多功能、多元化城市功能区。 但受制于目前产业发展严重不足，房地产 开发的市场机会点有限。 区域价值认知 人民电器集团总部基地项目 打造成为华中地区一流的科研中心、金融 服务中心、会议中心、物流中心、居住中 心、文化产业中心、创业园区、商务娱乐 中心。 项目原有定位 产业导入目的：创业园区。 产业配套服务目的：金融服务中心、会议中心、物流 中心、居住中心、商务娱乐中心 产业升级目的：科研中心、文化产业中心 结论：以项目区域的现实发展实际，以及国内同类项 目的操作模式来看，本案的规模仅70万平米，八大中 心的功能不可能全部实现。 单纯住宅开发模式 族游地产开发模式 主题驱动开发模式 传统工业地产开发模式 总部基地（商务花园）模式 产业整合开发模式 结论：形成以主题开发为主，结合总部 基地、产业整合的复合型开发模式。但 无论哪种方式，都需要产业导入先行。 项目开发模式 项目回顾 项目核心问题界定 解决思路 项目定位及功能分区 附件（市场部分） 报告思路 本项目陌生区的区位，深受产业发展严重不足之苦，导致除 总部基地物业外，商业及住宅无法取得定位根基，最终导致 项目商业模式无法实现清晰的梳理。 核心问题一： 武汉市总部基地市场现状如何，本案的资源禀赋是否足够支 撑总部基地的顺利开发？ 核心问题二： 如何解决产业导入的问题？究其核心，是我们拥有何种产业 资源可以进行整合？ 核心问题界定 项目回顾 项目核心问题界定 解决思路 总部基地市场研究 项目定位及功能分区 附件（市场部分） 项目主题研究 报告思路 核心问题一： 武汉市总部基地市场现状如何，本案的资源禀赋是否足够支撑 总部基地的顺利开发？ 武汉市总部基地市场研究 解决思路 光谷区域一枝独秀，发展最为成熟，其他区域点状分布 ，缺乏集群效应。 第一企业社区 光谷软件园 中部慧谷 汇丰企业总部 武大科技园GEO 光谷芯中心 黄金口科技企业 孵化产业基地 本案 光谷总部空间 海峡IBD创业城 武大航域 目前武汉企业总部基 地项目总计11个，其 中在售项目9个，待售 项目两个，项目主要 分布于城市中环和外 环之间，光谷区域发 展最为成熟，以电子 产业以及软件科技为 主。 竞争格局 光谷 本案在竞争项目中属于中大规模楼盘，但在容积率方面不占优 势，竞争项目多以服务于区域支柱产业的配套型企业为主。 项目名称项目规模总建面容积率物业形态入驻企业类型启动时间 本案70万方= 1.8- 1汇丰企业总部11.2万方1.8办公+配套商业大型企业区域总部2005 2第一企业社区58万方1.25办公+商业(酒店休闲娱乐) 以汉口北市场为依托的中型 企业,建材物流为主 2007 3海峡IBD创业城8.3万方3.5办公+商业 科技研发、企业办公、产业 服务 2009-4 4黄金口科技企业基地4万方1.93办公+商业 (规划)科技研发、企业办公 、产业服务 2010-6 5中部慧谷70万方1.8办公+商业-2009 6金融港160万方1.66办公+商业-2009 7光谷软件园70万方2.0办公写字楼+商业软件电子教研2005 8武大航域5.8万方1.09办公+商业-2009-10 9武大科技园GEO4万方1.53办公+商业软件,教研2009-5 10光谷芯中心24万方1.35办公+商业软件2009-8 11光谷总部空间11万方1.5办公+商业-2009-8 基础信息 武汉现有总部基地主要集中于2009年启动,多为办业及商业配套组合业态。光谷区域以电 子科技、软件研发为主；其他区域以配套型企业办公和产业服务为主。 本案 1 2 4 6 7 8 9 10 5 11 王家湾 古田商圈 唐家墩 光谷商圈 本案是距离城市中心最远的项目，且区域内缺乏同类型 的总部基地项目。 编号项目名称 1汇丰企业总部 2第一企业社区 3海峡IBD创业城 4黄金口科技企业基地 5中部慧谷 6金融港 7光谷软件园 8武大航域 9武大科技园GEO 10光谷芯中心 11光谷总部空间 武汉经济 技术开发区 3 吴家山商圈 区位分析 城市距离远，配套设施匮乏，相比竞争项目处于明显的 劣势地位。 项目名称最近商圈距最近商圈距离 本案王家湾商圈20KM 1汇丰企业总部古田商圈3KM 2第一企业社区唐家墩商圈11KM 3海峡IBD创业城吴家山商圈2KM 4黄金口科技企业基地王家湾商圈6KM 5中部慧谷唐家墩商圈11KM 6金融港光谷商圈3KM 7光谷软件园光谷商圈6KM 8武大航域光谷商圈11KM 9武大科技园GEO光谷商圈12KM 10光谷芯中心光谷商圈13KM 11光谷总部空间光谷商圈12KM 配套分析 在售的竞争项目基本处于中环和外环之间，销售价格在 3300-5500元/之间。 以上数据为在售项目销售均价；说明： 数据来源于实地调研； 销售价格 项目名称 项目规模总 建面 在售体量未来供应面积区间去化体量销售率 1汇丰企业总部11.2万方-700 -2000 - 2第一企业社区58万方20万方38万方 小独栋2000 - 3000 8万方39.65% 3海峡IBD创业城8.3万方8.3万方0万方600-10002.3万方27.7% 4 黄金口科技企业基 地 4万方4万方0万方100 -1000 0万方0 5光谷金融港160万方20140万方1000-500018万方90% 6光谷软件园70万方-400-1500- 7武大航域5.8万方5.80万方250 -1000 2.8万方48.28% 8武大科技园GEO4万方40万方163-1490 2万方50% 9光谷芯中心24万方1014万方350 -380 5万方50% 10中部慧谷70万方2050万方500-200010万方50% 11光谷总部空间11万方110万方400-7005万方45.5% 总 计 426.3万方103.1万方242万方53.1万方58% 竞争项目总计约有242万方存量供应，去化率在50%左右 ，去化情况堪忧。 去化情况 说明： 数据来源于实地调研，房地产信息网； 光谷区域总部基地项目成功的主要因素： 天时、地利、人和。 光谷成功要素 产业结构：具备总部基地开发的基础 光谷区域以信息技术、生物技术为代表的高科技技术及其产业突飞猛进，集聚 化程度高，自主创新能力强，已逐步成为了湖北乃至我国中部地区发展高新技 术产业的主力军和前沿阵地。 政府扶持：支持总部基地的开发 国家和地方的高度重视，政府扶持力度大； 武汉东湖新技术开发区优惠政策 高新技术企业优惠政策 海外留学人员优惠政策 人才资源：提供大量总部基地的客群 大学城为光谷区域提供了大量的创业阶层和高知群体，大量的中小型创业公司 需要办公的场所，为光谷总部基地的成功的必备条件。 项目对比 从产业结构上看： 光谷开发区以高科技企业为主，中小规模的创业企业发展机会大，而 武汉开发区以制造业为主，对资金的要求高，很大程度上抑制了中小 型企业的发展。 从政府扶持力度上看; 光谷开发区和武汉开发区属于武汉经济开发两极，城市价值和工业产 值相差不大，但本案所处的常福新城不属于武汉开发区，在扶持的力 度上不可同日而语。 从人才资源的上看： 光谷区域拥有大量的大学和科研机构，具备极强的人才优势，而项目 区域仅有江汉大学一所市级高校，人才资源差距极大。 对比光谷区域，本案所处区域存在明显的差距，暂不具 备大型总部基地项目开发的条件。 项目建议 目前武汉的总部基地市场处于群雄并起的发展阶段，整 体市场竞争较为激烈，但成功的项目主要集中在光谷开 发区，其特有的资源优势使得其他区域的项目难以复制 。 产品同质化竞争相当激烈，业态定位趋同，以科技研发 、产业服务功能为主，缺乏突出亮点，光谷软件园一枝 独秀。 竞争项目总计约有242万方存量供应，去化率在50%左 右，去化情况堪忧。 单纯的总部基地产品由于缺乏产业和客户的支撑，当前 市场机会点有限，定制化产品成为唯一可能。 项目建议 针对项目区域产业结构、扶持力度和人才资源的三大问 题，我司认为： 产业结构：加强与武汉市、沌口开发区、常福新城招商 局的沟通，通过政府的招商行为尽可能的争取愿意进入 常福新城的企业资源。 扶持力度：与开发区积极协商，确定税收、工商等一系 列优惠政策，为项目招商打下良好的基础。 人才资源：在高校人才资源短期难以改善的条件下，通 过信息平台等方式为企业提供完善的人才体系。 三大条件缺一不可，发展商需给予高度重视，先期进行 确定。 定制化总部基地 解决方案 依托开发区、蔡甸区、常福新城管委会的 招商资源，以及自身的产业资源，在客源 来源确定的基础上，进行市场化定制，才 能规避风险。 项目回顾 项目核心问题界定 解决思路 总部基地市场研究 项目定位及功能分区 附件（市场部分） 项目主题研究 报告思路 核心问题二： 如何解决产业导入的问题？究其核心，是我们拥有何种产业资 源可以进行整合？ 两大出发点： 区域资源优势 发展商资源优势 解决思路 项目思考 结合区域条件和发展商的资源优势，我司初步选择三个 项目主题方向进行论证。 发展格局 竹叶山汽车销售 长丰、太平洋 汽车零配件 龙阳大道汽车销售 沌口开发区整车 及零部件制造 江夏汽车主题公园 友谊大道汽车销售 盘龙城汽车世界 从武汉市的汽车市场格局 上看，武汉三镇形成相对 独立的体系： 中环内以汽车整车和零配 件销售为主， 中环外以主题性的大规模 汽车专业市场为主。 武汉三镇自成体系，已形成多个知名专业汽车市场，竞 争相当激烈。 广东汽车用品（武汉）商贸城 项目位于武汉汽车用品市场聚集地带硚口区长丰大道，项目占地35亩，建筑面积2.3万平方米，可容纳 500余家厂商进场，预计将于金秋时节开业。 商贸城以汽车用品批发零售为主，配以汽车美容装饰、汽车配件销售、汽车文化、汽车金融等服务，将是华 中地区最大的汽车用品销售物流配送基地。 目前仅湖北省广东商会汽车用品行业就有100多家会员确定入驻，其中包括PLC、小美人、铁将军等知名品牌 。 硚口区政府将出台相关扶持政策，对入驻商户给予税收、工商等优惠。 华中首家汽车公园 华人创新集团有限公司与澳大利亚中国发展有限公司在汉签署协议，双方将合资5亿元在江夏打造华中地区首 家汽车公园和国际赛车场。 该公园位于武汉江夏庙山开发区，一期规划用地600亩，是华中地区首家“一站式”大型汽车文化产业园。 汽车公园内将建成4S店集群，拥有30家以上汽车品牌4S店。其中一期招商10家，6月中旬统一开工建设，12月 底建成，2011年1月正式开业。 汽车公园项目将建武汉国际赛车场，拥有湖北第一家具备国际汽车运动联合会资质的国际赛车场，将弥补中 南五省无F3赛道的空白。 竞争项目 新项目不断进入，加速汽车产业升级，武汉市的汽车行 业存在较大的市场的机会点，同时也意味着更大的风险 。 低端汽车市场 （消亡） 汽车4s店 汽车整车 汽车零配件 ？ 和记黄埔 汽车服务、办公 （规划） 从整体上看，汽车产业链 包括汽车零配件生产、汽 车整车生产、汽车维修、 汽车美容等几个产业链节 。汉阳目前已形成较为完 善的汽车产业链： 王家湾低端汽车市场 （已消亡）； 龙阳大道汽车4S店； 沌口开发区汽车整车 ； 海天汽配城汽车零配 件； 和记黄埔项目规划以 汽车服务和办公为主的汽 车配套产业。 汉阳汽车产业链呈现沿龙阳大道线性发展格局，但目前 的常福新城能否支撑汽车配套产业的开发？ 汽车城格局 武汉天润工业园产业在整体规划上定位于“ 中部汽车产业第一平台”， 是以汽车产业 为主题，针对包括零部件生产、汽配等上下 游产业，兼容机电、轻工、电子等行业的综 合性工业园。 武汉天润工业园一期占地约507亩，二期约 590亩，被30米宽的常福大道自然划分为北 区和南区，项目整体分为商务中心、生产中 心、创业中心、物流中心、后勤服务中心五 大版块，涵盖企业总部基地、标准厂房、企 业孵化器、仓库、职工宿舍等产品，并设有 技术交流中心、食堂、员工宿舍及活动中心 等丰富配套设施。 天润工业园 项目已处于停滞状态， 空置率接近100%。 “中部汽车产业第一平台” 产业定位： 依托武汉作为中部汽车产业基地和制造也基地的龙头优势，发展以汽车零部件制造业为主，同时 涵盖、机电、轻工、电子等产业，培育新的产业高地，并纳入国内外大型企业的全球采购计划，满 足跨国生产与全球技术转移需求，形成产业发展的集聚效应。 配套定位： 打造现代化的花园式工业园区，衔接上下游相关产业链，配备职工宿舍、食堂、职工活动中心、 技术交流中心等丰富配套设施，确保入驻企业与从业人员享受到良好的生产、生活条件。 服务定位： 以市场为依托推动企业发展服务体系，结合行业协会等民间服务体系，为区内入驻企业提供优质 的商务配套服务。同时，专门设立了“中部汽车产业促进中心”和“中部汽车配套采购供应中心” 。以此为支点，成立“中部汽车零部件及配套企业联盟”，通过定期组织大型会展、对外宣传推广 活动，扩大园区和入驻企业的知名度，建立强大的品牌影响力，为园区企业获得市场制高点及更高 的产品附加值。 项目定位 武汉天润工业园被常福大道自然划分为南北两块，整体按照产品结构和运营方向分为商务中心 、生产中心、创业中心、物流中心、后勤服务中心五大版块： A区：商务中心区 以5层带电梯的现代化产业楼为主，整个园区商务办公的中心区。 B区：生产中心区 以300020000的厂房为主，包括标准厂房和根据客户实际需要建造的订制厂房，是 整个园区的生产和制造中心。 C区：创业中心区 以50200的企业孵化器和现代化的创业中心为主，是高科技创业型企业的成长摇篮， 也是规模较小、科技含量较高、效益良好的新型企业的扎堆区域。还配套一个以企业科技交流 与合作为主的技术交流中心。 D区：物流中心区 以大型仓库和物流中心为主，为园区内生产制造类企业提供材料、货物的仓储空间和专业 化的物流运送服务。 E区：后勤服务中心区 以职工宿舍、食堂、职工活动中心为主，为园区内的从业人员提供衣、食、住等后勤服务 ，并兼具职工业余文化活动，是整个园区的配套服务中心。 园区划分 规划很完善，现实很残酷。 项目周边道路泥泞不堪，园区环境差，项目入市以来，招商情况不理想，目前整个 园区极显陈旧，项目由于新城规划不成熟以及市场定位偏差，导致项目运作瘫痪； 项目现状 招商艰难导致项目运作瘫痪 武汉经济技术开发区以汽车及汽车零部件产业为主导产业。截至目前 ，开发区内集中了神龙汽车有限公司、东风本田汽车有限公司、东风 风神、东风渝安、东风电动、三环汽车和3604改装车等7家整车生产 企业，还有德尔福、佛吉亚、法雷奥等160多家汽车零部件企业，汽 车研发机构也达到33家。 时间年产量（万辆） 200517 200621 200728 200837 200945 2010预计55 东风汽车 神龙汽车 市场现状 从现有格局上看，开发区以汽车整车和汽车零部件产业 为主导，配套产业较为匮乏。 2008年,开发区汽车及汽车零部件产业实现工业总产值577.39 亿元，同比增长15.18%，占全区规模以上工业企业工业总产 值的60.97%。 2009年1-8月，开发区汽车及汽车零部件行业实现工业总产值 448.46 亿元，同比增长11.79%。 其中： 整车企业实现产值358.86 亿元，同比增长12.40%， 零部件企业实现产值89.60 亿元，同比增长9.38%。 开发区汽车及汽车零部件产业增长速度放缓，不支持大 量的配套项目集中投入。 经济数据 l整车生产制造中心 借沌口汽车基地拉动之力，支持区内武汉客车厂、汉阳特种汽车制造厂、市双骏汽车齿轮制 造公司等厂家发展汽车产业，扩大生产经营规模，提高经济效益和水平，实现技术创新，质 量创优，形成品牌，打造全省乃至华中地区整车生产制造中心。 l贸易中心 按照“建设大市场、形成大辐射、促进大繁荣”的发展思路，建占地500亩的轿车销售市场 ，占地300亩的旧车交易市场，占地200亩的客车销售市场，占地50亩的汽车内饰件市场，占 地100亩的轮胎市场，占地100亩的农用汽车交易市场。同时，对特种汽车交易市场、汽车油 料销售市场进行合理布局。 l零配件加工中心 借国内外汽车名厂家、大公司汇聚汽车城的优势，建设汽车零配件加工区，切实搞好汽车产 业的配套建设。在原有湖北汽车集团、繁荣汽配城的基础上，扩展建设汽车配件中心。 l博览中心 打造现代化汽车博览中心，集名车展示与销售于一体，形成汽车城新靓点，定期组织汽车展 示会及相关文化活动，建成武汉市精神文明“窗口”和特色旅游景点。 l运动休闲中心 按照国际汽车联合会的标准，借鉴国际赛车场的模式，建设集汽车运动、汽车运动培训于一 体的汽车文化运动中心。使其成为世界级的赛车运动休闲中心。 l信息服务中心 追踪世界汽车最先进理念及技术，收集整理汽车产业发展动态，研究汽车产业未来发展趋势 ，发布汽车消费服务信息，凸现汽车城信息的“窗口”功能。 沌口开发区内拥有完善的汽车产业规划，常福新城难以 与其形成竞争。 汽车城将规划50平方公里，建成华中地区最大的整车制造中 心、贸易中心、零配件加工中心、博览中心、运动休闲中心 和信息服务中心。 发展规划 陶家岭汽车城 在陶家岭一带投资20个亿，打造一个800亩地的汽车城，集销 售、汽车竞技、汽车博物馆、二手交易、餐饮住宿、游乐场等 各种项目于一体。 和记黄埔项目 项目净用地面积达1156亩，规划为一座拥有600个房间的五星 级酒店以及住宅。项目规划的总部基地部分以汽车服务、办公 为主题，具体体量未知。 竞争项目已占据先机，从资源禀赋及政府扶持力度上看 本案难以后来居上。 竞争项目 汽车产业总结 l武汉三镇自成体系，已形成多个知名专业汽车市场，竞争相当激烈。 l新项目不断进入，加速汽车产业升级，武汉市的汽车行业存在较大的 市场的机会点，同时也意味着更大的风险。 l本案具备打造汽车产业的区位条件，但现阶段区域支撑不足。 l从现有格局上看，开发区以汽车整车和汽车零部件产业为主导，配套 产业较为匮乏。 l开发区汽车及汽车零部件产业增长速度放缓，不支持大量的配套项目 集中投入。 l沌口开发区内拥有完善的汽车产业规划，常福新城难以与其形成竞争 。 l竞争项目已占据先机，从资源禀赋及政府扶持力度上看本案难以后来 居上。 l常福新城已有失败案例，天润工业园的前车之鉴值得本案警醒。 汽车配套行业具有较大的市场机会点，但同时也存在极大的市场 风险，特别是和记黄埔项目将截留大量企业资源，汽车配套难以 成为本案未来的项目主题，只能作为本案发展方向的分支。 军山新城城镇发展定位：武汉大都市周边以汽车配套工业和生态农业 为主导，综合发展现代物流业的卫星城镇。 军山组团将保留现有的农业，同时兴建三大基地：汽车、机电产业相 关的制造业基地，高新技术研发转化基地和现代物流基地。 布局：一核心三片区 一核心：川江池以南，建设综合中心，包括金融办公、信息咨询、商业贸易、 文化体育、医疗卫生、休闲娱乐等功能。 三片区： 军山片：沿江以产业发展为重点，包括汽车产业基地、华中汽车零部件基地、 军山综合产业区。 黄陵片：有黄陵综合产业组团、生活服务区、官渡湖旅游度假区等三个功能组 团。将容纳电子电器、生物医药、精细化工等无污染的综合性工业。 硃山片：科技研发为主导，包括旅游、居住。 武汉开发区无地可供，发展空间告急，军山新 城将成为开发区未来发展主要空间。 蔡甸区军山街移交武汉开发区托管。军山街辖区面积102平方公里， 其中陆地面积78.32平方公里，水域面积23.68平方公里。 移交托管后，按照办事不出园区的原则，由武汉开发区对托管区域实 行统一的领导和管理。该区域的国土、规划、房地产、建设、交通、 商贸、科技、城管执法、环保、水务、堤防、农业、林业、计划统计 、民政、计生、文教卫体、人事、劳动和社会保障、工商、税务、财 政、质量和技术监督、安全生产、公安、交管等管理事务，由武汉开 发区职能部门和市设在开发区的派出机构负责。军山街区域内原蔡甸 区直属企业和各类已办理工商注册和税务登记的企业，一并移交武汉 开发区实行属地归口管理。 蔡甸区军山街已移交武汉开发区托管，成为开 发区不可分割的一部分。 军山组团拥有公路、铁路、水运等多种运输方式，为我市少有。 公路：紧邻国道主干线京珠、沪蓉高速公路，可便捷抵达北京、珠海 、上海、成都等城市。 水路：滨临长江，河段可常年通航1500吨级驳船组成的6000吨级船 队。规划中的军山港，年吞吐量可达175万吨。 铁路：规划区域的北部，离沌口铁路专用线最远不到4公里。 区域利用地理交通资源，建设发展物流经济，物流业蓬勃兴起，引进 台商协会建设华中商贸园，总投资达1.5亿元的八达通农产品物流中 心建成；大荣物流、军山家具物流、福特汽车物流项目启动建设。 交通优势全市稀有，利用地理交通优势大力发 展物流产业。 武汉市物流业运行的总体情况 l社会物流总额增长速度放缓。 l货物运输量先跌后升。 l企业盈利能力下降，物流业增加值小幅增长。 l交通领域投资大幅增长，物流运输立体网络不断增强。 武汉市物流业低速增长的原因分析 p物流业作为生产性服务产业，受制于实体经济的发展。 p物流成本过高，制约了物流业增加值扩张。 p社会物流运行效率偏低。 p物流企业总体规模偏小，物流技术水平不高。 制约武汉市物流业发展的因素较多，政策环境 也有待改善。 短期内不具备建设物流基地的基础，但从长远 来看，物流产业具有较大的发展空间。 中部区域逐渐起步，发展潜力巨大。 首都作为全国政治文化中心，近几年来文化创意产业有了长足发展， 并已经形成文艺演出、新闻出版、广播影视、文化会展、古玩艺术品交易等 优势行业。此外北京数字娱乐示范基地、中关村创意产业先导基地、国家新 媒体产业基地、东城区文化产业园、德胜园工业设计创意产业基地、798艺 术区等六大创意产业园区已初步形成。 未来几年内，北京将着力发展广告、设计、数码娱乐等多个创意产 业，使之成为首都经济的新支柱。为把北京打造成中国的“创意产业之都” 奠定基础。 北京创意产业集聚区 长三角创意产业集聚区 上海作为中国最大的工商业城市，是长三角创意产业集聚区的龙头。 近年来，上海把发展创意产业作为推动新一轮经济发展和建设先进文化的重 要举措。先后组建了乐山软件园、泰康路艺术街、天山路时尚产业园等十余 个创意产业园区。目前正在建设70-80个具有鲜明特征的创意产业园区，以 此吸引上千家各类创意产业企业入驻。 上海还力争到2010 年，使创意产业增加值达到该市GDP的10%以上 ，并用五到十年时间，把上海建设成为亚洲最有影响力的创意产业中心。 创意产业的蓬勃发展不仅提高了上海在国际上的竞争力和影响力，还 带动了杭州、南京等周边城市创意产业的迅速发展，为整个长三角创意集聚 区的发展壮大增添了新的砝码。 深圳作为我国对外开放的窗口，十分重视文化创意产业在推动 产业结构转型中的作用，文化产业不断发展壮大。经过多年努力，深 圳在新闻出版、文化旅游、广告等一些重要的文化领域中具有比较优 势，在全国处于领先地位。 深圳率先提出“文化立市”的口号，计划用三到五年的时间把 深圳打造成为“设计之都”，使创意产业成为该市的优势产业。 珠三角创意产业集聚区 结论：从目前我国创意产业发展的状况看，主要的创意产业集聚区，多集中于经济发展水平高，对外开放程度大，高等人才 资源丰富的少数发达城市，而在中部和西部地区，创意产业的发展速度较为缓慢。创意产业将在我国发展较快的各大城市迅 速展开，从而构建辐射性强、影响力大的创意产业带，以推动我国创意产业的蓬勃发展。 全国创意地产 武汉市文化创意产业发展较快，成效显著。 全市现有从事文化创意产业的企业500多家，年产值100多亿元。其中软件设计 企业400多家，年收入达60亿元；市属广电、报业、出版集团去年实现利润1.46 亿元；动漫创意企业40家，动画作品年制作能力达25000分钟，总产值突破6亿 元。 据最新统计，武汉市文化园区吸引投资达18.1亿元，今年上半年实现经营收入 总额达12.8亿元。文化创意产业正在成为武汉经济的重要增长极。 通过以上这些数据，武汉市越来越深刻地认识到创意产业在经济发展中的重要 性，以创建“创意大市”为己任，以“头脑风暴”为主题发展创意产业，取得 了相当的成绩。但相对于其他城市，武汉的创意产业发展还处于起步阶段，总 体水平不高;对创意产业发展的研究也只是处于认识和探索阶段，有待于进一步 深化。 武汉创意产业现状 文化创意产业发展迅猛，正在成为武汉经济的重要增长 极。 目前，武汉的创意设计产业较有优势，在某些领域实力雄厚，处于全国前列。但缺少相应的政策 支持，并存在资金投入不足、产业链不健全、高端创意人才较为匮乏等问题。这些都成为制约武汉发 展创意经济的瓶颈。 人才优势的凸显 创意产业的核心竞争力是人才。就城市而言，能否为创意人才提供适合的自然与人文环境，是决定一个城市创意 产业活力大小的重要标志。数据统计表明，武汉拥有35座高校，全国第三；各类独立科研院所600余个，研发人员3.1万 名，居全国第三；人才密度居全国第二，武汉人才众多。而从现阶段来说，武汉的创意人才资源没有形成明显优势，但 从将来考虑，在武汉众多人才资源背景下，人才优势必将凸显出来。 作品与产品的转变 国际上创意产业有很多著名的品牌，如米老鼠、唐老鸭、哈利波特等都有一系列产业。创意产业必须要通过知 识产权的系列开发和运用才能实现产业化，每一种形式都要有庞大的工业与之相应。从武汉目前情况来看，创意产业还 没有自己的品牌。由于原创商业动画片不多，武汉动漫衍生品（根据动漫造型制造玩具、服装、日常用品等）研发才刚 刚起步。今后，武汉将在资金扶持、物质奖励等方面大力推进创意产业的品牌开发，将更多的作品转化为产品。 创意产业链的整合 产业发展的核心是形成产业链。产业聚集的目的就是把产业的上游研究开发、中游的生产制造、下游的市场营销 及衍生产品的开发汇聚在一个比较集中的区域，打造完整的产业链条，发挥产业聚集的溢出效应，使整个行业都处于一 个良性发展的轨道。目前，武汉创意产业缺乏产业链的完整性，因此尚无法充分实现创意产业的价值。政府将加强区域 和行业的协调，从完善创意产业链和优化资源配置出发，进行规划和整合，探索建立更多功能定位合理、具有明显特色 的创意产业园区。 武汉创意发展趋势 处于发展阶段，缺乏品牌和完善的产业链，从弥补市场 空白的角度来看，对于提升本案的市场竞争力和知名度 具有较大的益处。 目前的文化创意产业园集中在市中心和大学园区，项目 规模小，缺乏大型产业园的成功项目。 武汉目前已成形与在建 的文化创意产业园区主 要有： 新天地 花园道 外滩里 汉阳造 楚天181 珞珈创意园 项目分布 花园道 新天地 外滩里楚天181 汉阳造 珞珈创意园 花园道艺术生活区位于汉口西北湖广电大 厦背后，原为中南汽修厂的厂房，现在改为 集艺术展示、设计创意、咖啡馆和西餐厅等 休闲产业为一体的商业区。其项目风格，介 于北京“798”和上海“新天地”创意产业 区之间，并由参与上海世博会工程的日本设 计师伊东孝主持改造设计。 该项目位处金十字板块与王家墩CBD的联 接处，南临建设大道，与广电大厦一墙之隔 ；西临青年路，与王家墩CBD隔路相望，位 于通往汉口火车站与天河机场的交通要道之 上，位处武汉市金融商贸核心区，银行总部 、顶级写字楼、世界500强在汉的分支机构 、星级酒店环聚左右。 花园道艺术区 汉口市中心创意商业区 项目总占地为28亩，总建筑 面积达3万平方米，拟建成集 创意设计、创作展示、艺术 沙龙、休闲配套于一体的花 园式创意产业服务平台。项 目在规划与建筑设计上延请 日本设计名家伊东孝先生亲 自执笔，建筑本身极具前沿 性和艺术感，以“快乐”、 “舒适”为核心理念的花园 式创意工作生活空间倍受瞩 目。 项目概况 花园式创意产业服务平台 以餐饮、休闲、娱乐业态为主体 时尚餐饮：经典休闲咖啡、主题酒吧、情调餐厅、国际品牌西餐厅等； 休闲娱乐：SPA、瘦身、美容、美甲、YOGA、卡拉OK等； 格调购物：精品服饰、手作创意坊、主题礼品店等； 业态规划 国内规模最大的创意主题产业园“创意天地”产业园 “创意天地”产业园位于南湖大道与中环线之间的野芷湖畔，占地353亩， 规划建筑面积28万平方米，总投资l0亿元。 作为洪山区打造“中国创意大道”的标志性园区，“创意天地”将集艺术、 文化、商业、办公、娱乐、工业设计中心、美术馆、创意市集、艺术家工作、动 漫生产车间及艺术交流中心、露天雕塑博物馆等多功能为一体。 “创意天地”建成后，采取政府引导和市场运作，通过非赢利性的公共服务 平台，促进园区与周边城区、高校的联动和资源共享，以此搭建相关产业链。 “创意天地”由武汉光谷联合股份有限公司投资建设，产业园项目引进以动 漫创作、文化艺术等为重点，计划为l0位国际级艺术大师、20位国内知名艺术家 和l00位中青年艺术家提供创作场所或设立工作室，同时吸引500家左右创意企业 人驻，提供2万个就业机会，实现产值l00亿元。 竞争项目 项目已于09年12月开工建设，未来将成为本案的主要竞 争对手，发展商需提前进行招商准备工作，争抢资源。 创意产业总结 l创意产业在中部区域逐渐起步，发展潜力巨大，武汉作为中部地区 的中心城市，拥有广阔的市场平台； l文化创意产业发展迅猛，正在成为武汉经济的重要增长极； l武汉人才资源优势明显，为创意产业未来的发展奠定了坚实的基础 ； l武汉目前的创意产业处于发展阶段，缺乏品牌和完善的产业链，从 弥补市场空白的角度来看，对于提升本案的市场竞争力和知名度具有 较大的益处。 l新兴产业的开发对于政府的吸引力大，更有利于发展商与政府的博 弈，争取更大限度的优惠政策，从而拓展项目的客户资源。 l目前武汉市的创意产业以市中心和大学园区项目为主，缺乏大型的 成功项目，特别是光谷开发区打造的“创意天地”产业园，将成为本 案的主要竞争对手，对于本案的开发来说，具有一定风险，但综合而 言，我司认为机遇大于风险。 文化创意产业发展潜力巨大，且具有较强的市场机会，本 案有资源有条件打造成为标杆性的文化创意产业个案。 项目主题建议 三种主题均具有较强的市场机会点，同时也伴随着市场 风险，需发展商综合考虑项目及企业的资源优势，我司 建议项目首选文化创意主题。 x x 项目回顾 项目核心问题界定 解决思路 项目定位及功能分区 附件（市场部分） 报告思路 武汉市首席 集文化创意产业、定制化商务办公 、休闲娱乐、居住生活于一体的 地标级多功能中心 项目定位 结合区域价值，驱动模式及相关竞争市场调研分析，项 目定位如下： 项目功能定位 文化创意产业园（项目核心驱动力） 定制化总部基地（汽车配套、物流等相关产业 ） 配套商业（区域级商业中心） 居住生活（配套住宅产品） 开发策略 宜迟不宜早； 宜小不宜大。 以少量的文化创意产业先期启动，试探市场 反应，规避项目风险。 备注 作为总部基地项目，产业导入是项目的核心问题，发展 商前期讨论过大学生创业基地、文化创意产业园、汽车 配套产业园等多种定位方向，但核心问题仍未明确，即 发展商自身拥有何种最强势的企业资源，这决定着项目 未来的发展成功与否。 我司认为需尽快明确发展商的资源条件，从而确定项目 的开发主题，推动后续的工作进行。 项目回顾 项目核心问题界定 解决思路 项目定位及功能分区 附件（市场部分） 报告思路 附件：竞争项目个案案例研究 第一企业社区以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形 成集办公、科研、产业、会展、休闲、公寓、物流为一体 的企业总部聚集基地。 基本信息 开 发 商：武汉卓尔投资有限公司 建筑设计：深圳市建筑设计研究总院湖北中江设 计院 项目位置：黄陂区盘龙城楚天大道后湖园特一号 占地面积：1200亩 建筑面积：58万，共200栋独栋总部楼，分三 期开发。 容 积 率：1.25 绿 化 率：42.1% 物业形态：6层以下，小独栋办公楼，单栋面积 2000-3000。 第一企业社区 配套设施 会展中心：入口处建有会展中心，为入驻企业召开大型会展、各种会议，接待谈判提供便捷 餐 厅：2000 员工餐厅，可容纳约 800 人同时进餐 购物中心：24小时营业，生活日用品全天候供应 咖啡酒吧：雅致文化咖啡酒吧 商务中心：文印、传真、广告、订票、全国酒店预定等商务服务 公 寓：4 万高尚公寓 商 业 街：商业步行街 商务会所：充分满足商务交流所需 商务酒店：星级商务酒店，为商务人员及企业员工提供方便、快捷的服务 物流中心：5 万现代物流中心 金融机构：商业银行、自助银行 社区广场：第一广场、中心广场、外滩广场 安防设施：提供消防火灾自动报警及联动设备、室内消火栓、火灾应急照明及疏散指示标志；园区提供 24小时离线式保安电子巡更系统、24 小时周界报警系统、园区24小时电视监控系统 社区专线：专设“第一快线”，分别在第一企业社区、竹叶山、汉口火车站等地设立站点，定时停靠 星级装修标准成为项目的重要附加值卖点。 装修标准 外 墙 面：高级涂料和高级面砖。 内 墙 面：18mm 厚混合砂浆、二道抹平压光。 入口地面：入口台阶为花岗岩面层。 楼 面：20mm 厚 1 ： 2 水泥砂浆找平打糙，预留装修面。 地 面：20mm 厚 1 ： 2 水泥砂浆找平打糙，预留装修面。 车 库：基层按规范处理完后，设 40mm 厚细石混凝土。 外 窗：彩铝或高级塑钢窗。 雨 蓬：夹胶玻璃钢结构或拉丝不锈钢驳抓支撑雨蓬或现浇砼雨蓬。 建筑结构 ：采用全现浇、全框架结构，大跨度、大开间，得房率 100% ；一层层高 5.0m ，设门厅、产品展示，一层大堂部分挑高；二 层以上产业办公用房，层高 3.4m-4.6m ；现浇混凝土楼板；建筑墙体 填充材料为加气混凝土砌块；屋面采用双层防水处理 , 设加气混凝土 块保温层。 卫 生 间： 按二级防水，选用 SBS 或 APP 防水卷材， 20mm 水泥砂浆保护层，预留装饰面，预留上下水管。 墙体防裂： 外墙不同材料交接处，在找平层中设金属网。 外墙防水： 系用聚合物防水砂浆。 屋面防水： 二道 3mm 厚 SBS 或 APP 改性沥青防水卷材。不上人屋面，表面带页岩保护层，上人屋面采用 25mm 厚，干硬 性水泥砂浆，上铺厚 8 -10mm 的地砖。 项目规划的配套设施齐全，依托汉口北专业市场群，服 务项目，辐射全区。 建筑 材料 物业服务 公共区域清洁，专业园林维护； 公共区域保安及巡视：提供消防火灾自动报警；提供24小时离线 式保安 电子巡更、24小时周界报警、24小时电视监控。 消防安全管理； 停车场管理； 工程咨询、设施、设备运行和维护； 客户咨询及投诉处理； 配套服务管理； 提供员工出入班车； 解决员工就餐； 特种需求服务： 因企业的个性化需求而设定。如：办公区域即时清洁打扫，班车整租等其它物 业专项服务。 优质的物业服务是项目营销推广的重要附加值。 汇丰企业总部 中心城区 占地面积:66214 总建筑面积:112211 开工时间:2006-5-16 物业管理附加信息:2.2-2.5元/月 开发商:武汉汇丰投资有限公司 投资商:武汉汇丰投资有限公司 物业管理公司:湖北东光物业 建筑单位:湖北天一建筑设计有限公司 结构:全现浇框架结构 外墙:花岗石、高级贴面砖、彩铝中空玻璃幕墙 电梯:进口品牌大容量电梯 门窗:中空彩铝窗 供电:双路供电,供应电压：220volts/380volts,分户 供电，室内设配电箱,紧急备用发电机（进口品 牌）,电力设备及紧急发电设备监视功能 通讯:电话线、宽带网线入户，室内设接线箱,电话线 、宽带网线入户，室内设接线箱,可接收卫星电 视和有线电视，每层设有接口 基本情况 本项目是武汉开发较早的企业总部项目，在项目品质 方面优势突出。 汇丰企业总部 汇丰企业总部位于南泥湾大道与古田二路交汇处，南距解 放大道300米，北距长丰大道400米。 汇丰企业总部低密度、低容积率、 低楼层和高绿化率的三低一高，是相 对甲级写字楼的高密度;高容积率;高 楼层和低绿化率来说的，正是这样的 三低一高和超大的楼间距，造就汇丰 企业总部一流的园区环境。 项目简介 项目利用低密度、低容积率、低楼层和高绿化率打 造一流的园区环境。 所有建筑不超过六层，外观方正大气，立面简 洁流畅，形象厚重而不乏灵韵。建筑均呈南北 向板式分布，层高3.6-5.6米，内部为大开间 柱网式结构模块式组合，为企业持续发展预留 充足空间。建筑进深仅为13.2米，前后均为宽 幅落地窗，南北通畅，自然风穿堂入室，阳光 普照每一寸空间。每栋建筑自身完美围合，拥 有700中庭花园。 项目规划 项目在设计上具有明显人性化特征，既拥有了传统产业园区 的相对安静的优势，又克服了传统产业园科技孤岛的弊端。 中部慧谷 用地面积：约800亩， 总建筑面积：70万 物业现状:中部慧谷一期别墅体研 发办公楼已封顶。 占地面积:94650 总建筑面积:164372 投资商:武汉财富兴园置业公司 建筑单位:武汉建工第二建筑有限 公司 景观设计单位:奥斯汀环境设计（ 深圳）有限公司 建筑设计单位:北方-汉沙杨建筑工 程设计有限公司 中心城区 中部慧谷 基本情况 项目简介 中部地区首家现代化、人性化、商务化、园林式、低商务 成本国际服务外包产业基地，接轨国际发展的良好平台。 中部慧谷-武汉国际服务外包企业公园 是积极承接产业转移的服务外包产业 基地，努力打造中部地区首家现代化 、人性化、商务化、园林式、低商务 成本国际服务外包产业基地。项目建 成后可引进500800家企业入驻，其 中一期可引进200多家企业。为国际 国内IT及软件研发、汽车研发、工业 设计、生命生物科学、创意文化、商 务服务、教育培训等企业构建一个集 企业研发办公、会展（所）、酒店、 员工公寓等规划科学、功能齐全，配 套完善、环境优美，接轨国际发展中 国的良好平台。 建筑 “中部慧谷”包含有多层研发楼、商务楼、运动俱乐部、数控中心、高层公寓及配套公建；多层研发楼主要为三五层独 栋、双拼、三拼、弧线型和沿街展示型企业研发楼。 园林景观 景观设计以生态性为原则，通过水、地形、道路、植物、小品设施这些主要景观元素构成完整的景观系统。设计中结合 场地变化，有机划分空间。强化空间等级的变化与冲突性，引入有机建筑论和现代简约的设计手法，塑造不同空间尺度 和感受的办公区景观。 借鉴中国古典园林理水手法和国际几何构图手法，有机的将空间布置和景观元素中西合璧为一体。期望通过相通理念的 融合，将时空的转换体现在现代人的工作、生活、休闲之中。 景观规划中沿园区中间设计一个景观主轴，贯穿园区设置有一个景观水系，在景观主轴和水系的周边设置景观庭院空间 ，最终构成点、线、面相结合的景观系统。 项目规划 景观设计以生态性为原则，借鉴中国古典园林手法，有机 的将空间布置和景观元素中西合璧为一体，体现工作、生 活、休闲融于一体的舒适性。 项目特点： “中部慧谷”武汉国际服务外包企业公园。 产业定位： 国际国内IT及软件研发、汽车研发、工业设计、生命生物科学、创意文化、商务服务、教育培训等。 是一种新型业态，引进500800家企业入驻，弥补产业经济的空缺，提倡5+2模式。 是产业集聚、人才汇聚的集成港、形成大量的产业链、资金流、人才流、信息流。 引进500800家企业入驻，创造可观的税收。 可容纳20000人左右，解决部分人的就业，减轻社会就业压力。 校企联合，建立湖北省产、学、研基地。 完善产业结构，提升区域形象，提高城市品位。 是实践“两型社会”即“资源节约型，环境友好型”企业园区。 项目特点及定位 “中部慧谷”武汉国际服务外包企业公园。 占地面积: 23590 总建筑面积: 83000 容积率: 3.5 物业类别:公寓、商住楼、写字楼、酒店 建筑类别:小高层、高层 开发商:武汉银湖科技发展有限公司 装修状况:公共部分精装修 开盘时间: 2009-4 入住时间: 2010-2 面积范围:100-1000 销售价格:均价3280元/ 物业费:1.20元/月 停车位: 406 基本情况 海峡IBD创业城 项目是由多种功能组合于一体的综合性办公物业。 项目处于三环线外位置，吴家山商圈核位置，七雄 路与革新大道交汇处。配套完善，交通便利。 海峡IBD创业城 中心城区 项目区位 海峡IBD创业城项目位于武汉国家级开发园(吴家山海峡两岸科技产业园）核心区内，地处 吴家山革新大道与七雄路的交汇处，项目与东西湖大道（即107国道）相隔不足百米，与东西 湖区区政府吴家山中心仅一公里，配套完善，交通便利。 项目周边已有百事可乐、台湾统一、华润啤酒等众多知名企业和一批高科技企业落户，市 区两级政府正着力将海峡IBD创业城打造成科技企业的孵化基地、高新技术企业的研发地和企 业总部的聚集地 海峡IBD创业城是集科技研发、科技创业、企业办公、产业服务及科研培训为主的综合性 科技创业城。 项目建成后，将是一个包含复合办公、商务公寓、星级酒店、时尚街区等为一体的复合项目。 项目将引进银行、超市、酒店、咖啡厅以及大型星级酒店，可为企业提供高品质的办公场所， 满足企业及员工的办公、生活需求，并填补吴家山的片区空白。 未来2-3年，本项目一路之隔的万安科技创业城的建成使用，吴家山片区将形成以海峡IBD 创业城为中心的产业商务中心，本项目的价值将进一步突显。 项目简介 海峡IBD创业城是一座集科技研发、企业办公、产业服 务及商务服务为主的综合性高端商务区。 占地面积:18000 总建筑面积:40000 容积率:1.93 物业类别:写字楼 建筑类别:高层 开发商:武汉黄金口科技产业开发有限公司 装修状况:公共部分精装修 开盘时间:2010-06 入住时间:2010-10 面积范围: 100-1000 销售价格:最低价3450元