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杭州楼盘开发成本的模板分析如果单价6000元，利润还有多少？ 本报记者 叶建英 吴彩萍 杭州楼盘开发成本的模板分析 如果单价6000元，利润还有多少？本报记者 叶建英 吴彩萍国家今年地产调控第一拳土地增值税清算消息传出，半个月内，万科A股价下跌20%，市值蒸发超过100亿元。而泡沫破裂得更加迅速的，则是曾经的股市新贵保利地产，半个月内股价下跌30%，市值减少近100亿元。土地增值税清算和股市震荡，再次引发人们去探究房地产业的“斯芬克斯之谜”：在土地招拍挂已成为绝对主流，宏观调控一轮紧似一轮的大背景下，房地产业究竟还有多少利润？记者辗转从杭州市区某新兴主流开发商中得到一份有关成本控制的研究资料，里面透露的细节比单纯一个土地增值税要全面得多。从他们的研究成果中可以看出，这一波曾经被指认为是“三外”的新兴开发商们，当他们在杭州楼市掀起拿地高潮的同时，已经意识到了房地产业已经走向社会平均利润，成本控制已经成为他们的制胜之道。新流行语“向社会平均利润回归”如果要评选一个2006年杭州楼市十大流行语的话，盛元房产总经理简光伟那句向社会平均利润回归的“宣言”，绝对可以入榜。去年3月，盛元慧谷一期开盘，以每平方米6800元的均价，打破了杭州楼市持续半年的低迷局面。盛元房产是由纺织业内比较知名的中国荣盛化纤集团和三元控股集团共同出资组建的，两者均为萧山知名民营企业。 简光伟的原话是这样的，“因为出身于传统的工业行业，所以我们一向都以平和的心态对待房产项目。在纺织业，每年有10%的利润率已经是相当不错了。所以我们做房产品，并没有抱着要狂赚一把的打算。即使在行情好的时候，我们还是会定出这样的价格。”如果说，当时盛元慧谷的低价上市多少有些情势所迫的话，那么10个月之后，当国家税务总局一纸通知要求对土地增值税进行清算后，盛元房产以及那批自2005年起就主打性价比的热销楼盘，终于感觉到肩上轻松了不少。简光伟说，土地增值税新政，对整个经济态势来说是有利的，想要长久在房地产行业做下去的开发商，应该积极看待这一政策。因为任何行业到了一定的阶段，都会回到社会平均利润，这是必然规律，也有利于这个行业的健康发展。土地增值税对房地产开发企业的洗牌是两方面的，一些还想进入房地产业的资本可能就不进来了，而更可能会被淘汰的是一些“老牌”的中小开发商。一位杭州开发商说，此前出台的很多调控手段其实对2003年后的新进开发商更为不利，反而保护了一些以前通过各种途径拥有大批存量土地的所谓“老牌”中小开发商。而对于这些开发商来说，土地增值远远高于房屋开发本身所带来的利润。毛利润28%左右是“临界点利润”，在28%之内的基本不受土地增值税新政影响。根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。杭州样本房企到底有哪些成本为什么土地增值税会引起那么大的波动？除了土地增值税外，房地产开发企业还有哪些主要成本和税费支出？记者从杭州一家新兴主流开发商得到了有关成本控制的研究成果。相对来说，目前杭州市场上的热销楼盘，大多是近一两年通过招拍挂拿地的项目，拿地成本已经很高，加上经过数次宏观调控，定价普遍比较理性，毛利润其实不高。影响成本和利润的因素有哪些呢？土地价格。杭州的土地出让招拍挂一直走在全国前列，游戏规则的透明度使杭州在2006年吸引了众多地产大鳄。现在许多热销楼盘是2003年拿的地。当时，下沙沿江地带的楼面地价大概在每平方米1500元左右；滨江沿江地带的楼面地价大概在每平方米3000元左右。这些地块进入预售后，地价大概占了房价的30-40%左右。行政性收费项目。同其他许多行业一样，房地产开发企业承担的行政性收费项目也是一项重要支出。以下为主要费用一览:墙改费用 8元/平方米供电费 46元/平方米供水增容费 16元/平方米污水处理费 8元/平方米电信预埋费 2元/平方米教育附加费 10元/平方米档案管理费 1.2元/平方米标底编制费 2.1元/平方米散装水泥专项押金 1.5元/平方米规划管理费 1元/平方米物业基金 60元/平方米白蚁防治费 1.6元/平方米管煤预埋费 14元/平方米监理费 16-26元/平方米有线电视预置费10-12元/平方米质监费 2.5-4元/平方米煤气开发建设费 2900元/户环卫费 1元/平方米上述各种收费，差不多每建筑平方米在230元左右。此外，还有招标管理费、公证费、安监费、渣土处理费、道路保洁费、市政监理费等等费用。如果说这二三百元对于万元房来说，比例并不大，那么对销售均价在每平方米5000元左右的下沙楼盘来说，这些费用已经占了房价的5%左右。市政公共设施。一般来说，房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等建设费用，有时还要承担诸如学校、幼儿园等各种非盈利性的公用设施。房地产开发企业税赋。房地产开发企业按收入额的5%缴纳营业税，按营业税的7%缴纳城建税，按营业税的4%缴纳教育费附加，按实现利润总额的33%缴纳企业所得税，按0.3-10元/平方米的标准缴纳城镇土地税，按房产余值的1.2%缴纳房产税，按营业收入的1.0%预征土地增值税，按土地交易额的3%缴纳土地契税，还有诸如印花税，耕地占用费，车船使用税种。按这些税种综合计算，企业税负大概在15%左右。一位杭州开发商认为，杭州土地出让较早地进入了招拍挂流程，刚好减轻了土地增值税带来的阵痛。对于在2003年杭州楼市高潮以后进入房地产业的新兴开发商来说，土地增值税的影响短期其实并不明显。销售费用、管理费用和财务费用。这一块大概占到了房价的15%。房地产开发企业一般具有项目运作周期长，资金集中投入且量大，投资回收周期相对偏长的特点，对银行信贷资金的依赖十分严重。按目前商品房预售管理办法规定，只有缴齐土地出让金、取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，即所谓的四证齐全，同时企业自有资金要达到项目总投资额的35%，银行才可发放项目贷款。并且多层建筑要主体完工，高层、小高层建筑达到30%以上的形象进度，方可取得房屋预售许可证，才可预售。这些规定，虽然可以避免一定的风险，但对绝大多数流动资金不足的房开企业，利息费用更不可预测。建安成本。