山东科技大学房地产开发重点小抄版.docx

2房地产产品策划控制点：一个定位：产品定位；二个规划：平面规划，竖向规划；三个系统：室内系统楼宇系统小区系统；四重环境：居室环境，小区环境，区外环境，服务环境，五种功能：修养购物交通教育运动，六类设施，生活服务设施，文化教育设施，康体运动设施，休闲与园林设施，交通服务设施，智能装备设施；七个重点：建筑设计，景观设计，成本控制，总价控制，物管服务，品牌塑造价值服务。3房地产泡沫含义：是指房地产投机等因素引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨，也就是土地和房屋价值过高，与其使用价值不符，虽然账面上的价值增长过高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。4房地产泡沫的成因：土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础投机需要膨胀是房地产泡沫产生的诱因金融机构的过度放贷是房地产泡沫的催化剂政府宏观调控的滞后性是房地产泡沫产生的又一因素5房地产过热的含义：房地产过热通常被称为过度开发，是指房地产投资量过大，超出了国民发展水平和社会有效需求。其诱因主要有三个方面：开发商对市场预测的偏差；开发商之间的博弈理性行为；以及开发资金的易得性6房地产泡沫与过度开发的关系：（1）区别：过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的房价概念过度开发和房地产泡沫在严重程度和危害性方面不同 两者在周期循环中所处的阶段不同。泡沫产生会引起过度开发，过度开发不一定引起泡沫产生4从市场参与者的参与动机来看。过热表现为投资者基于土地开发和利用的目的而加大投资，通常是为获得长期投资收益，而泡沫则表现为参与者对短期资本利益的追求，他们不参与土地的利用和开发，增加土地购买并且囤积惜售（2）房地产泡沫与过度开发的联系：两者都用以描述房地产实际价格对价值偏离，是房地产价格中，非基本价格的不同程度的体现11阐述房地产策划中stp方法的含义，并画出房地产策划的流型图：stp分析即市场细分(segmenting)、选择目标市场(targeting)和产品定位(positioning) stp则是整个营销建设的基础，stp法则对各自的市场进行了细分，并选择了自己的目标市场，传达出各自不同的定位。作用：1、有利于选择目标市场和制定市场营销策略2、有利于发掘市场机会，开拓新市场。3、有利于集中人力、物力投入目标市场。4、有利于企业提高经济效益12阐述房地产潜在市场，有效市场，渗透市场的含义：潜在市场是对某种特定商品有某种兴趣的消费者集合；有效市场是对某种特定商品有兴趣，收入与渠道的消费者的集合，但如果政府或团体对特定的消费者群体消费某种特定商品的兴趣，那么这些人就构成了有效市场；服务市场是公司决定追求的那部分合格的有效市场；渗透市场是指已经购买该产品的消费者的集合。关系：其关系为前者包含后者。渗透市场是指实现市场逐步扩张的拓展战略，通过扩大生产规模，提高生产能力，增加产品功能，改进产品用途，拓展销售渠道，开发新市场，降低产品成本，集中资源优势等策略组合策略来开展。14阐述房地产产品策划的控制要点：房地产产品定位是房地产项目核心部分，定位的准确与否是项目成败的关键。产品定位影响巨大，对规划设计的影响具有不可逆性，定位流程应遵循下列原则：先外后内，a先解决空间用途，在解决单元面积计划b先确定整体性和分配，再考虑栋别或楼别控制c先规划整体出入功能，再考虑各楼层式单元空间的联系方式d先做整体地块控制，再考虑零星地块利用先弱后强。怎样创造附加价值和边源利益a创造边际利益b要具备整体价值意识c要善于搭配组合的技巧先实后虚。a合理规划使用面积和公用面积b贯彻相对经济的观念c根据基地产品类型，规划户数等条件掌握， 市场投资，又要符合开发商投资收益的公共设施地域范围先分后合a区别楼层市场的先分后合原则b调整平面面积大小的先分后合原则c控制造价合理的先分后合原则 15利率调整对房地产的影响：银行利率变动与房地产业的关系，银行利率降低，信贷金额增大，货币供应量增大，当货币供应量增长超过房地产商品对货币需要的限制时，房地产价格不断上涨，交易量不断增加，加快房地产经济进入严重的通货膨胀阶段，相反，如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度，就会出现有效需求不足现象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重银行利率变动对房地产价格的影响：银行利率与房地产价格呈反比例关系，利率升高，而房地产价格降低；利率较低时，房地产价格上涨银行利率变动时开发商的影响：利率的变动导致开发商的财务成本增大，对其资金成本和利润影响比较大银行利率变动对购房消费者的影响：利息的变动，尤其是利息上浮幅度较大时，消费者购房支出增加，导致房地产业的萧条，使整个经济增长放缓16阐述房地产置业投资的特点：房地产置业投资是指个人将一定的资金直接投入到房地产。通过长线投资与短线投资的方式以期望获得价值增值的投资行为。优点：价值可以感知既是投资者品又是消费品若不是自己住，还可以收租，做长线投资可利用贷款，用小钱撬动大钱。缺点：流动性差，变现能力比较差管理的成本高，购买之后要追加投资交易时，花费过高转让过程税费高，门槛高。17城市规划对房地产开发的影响：城市规划对房地产开发的影响至少在以下几个方面体现：首先是城市规划确定的城市发展规模，影响房地产开发的总量，其次城市规划布局和用地的发展方向也是房地产开发的主要依据，然后是城市规划影响房地产开发的效益，最后是城市规划指导和促进房地产开发。18阐述房地产市场的类型，并分析一二级市场：按照房地产市场层次划分，房地产市场可以划分为一级市场、二级市场和三级市场。a一级市场的土地交易市场，是土地所有者和使用者之间的纵向流通，由政府直接控制和垄断经营b房地产二级市场是增量房地产交易市场，是房地产开发商与房地产租售者的横向流通市场c房地产三级市场即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。按照区域范围划分，房地产市场分为全国房地产市场某地区，房地产市场或者某个城市房地产市场按照房地产交易方式划分，房地产市场分为房地产买卖市场、租赁市场和抵押市场按照达成交易与入住时间异同划分，可分为现货市场和期房市场按照房地产用途划分，可分为住宅和非住宅市场按照房地产市场的功能划分，可分为房地产市场，地产市场，房地产金融市场，房地产劳务市场，房地产信息技术市场19阐述房地产开发投资的特点及其投资策略：位置的固定性或不可移动性不同区域开发的避险策略那耐久性或长期使用性品牌策略适应性和附加收益性自由组合策略异质性和不一致性差异化策略弱流动性或较差变现性快速资金回笼策略易受政策影响性公司策略对专业管理的依赖性外溢性或相互影响性复合地产策略稀缺性饥饿策略消费与投资的双重性故事策略价值的不确定性定位策略20阐述容积率，建筑密度的含义，并分析其责任对房地产开发的影响：（1）容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。衡量建设用地使用强度的重要指标。对于开发者来说，容积率决定了地产在房屋成本中的比例，而对于用户来说容积率涉及使用舒适度（2）建筑密度即建筑覆盖率，是项目用地范围内，所有基底面积之和与规定建设用地面积之比，反映了一定用地范围内的空地率和建筑密度程度，在一定程度上，建筑密度的大小意味着房屋栋间间距的大小，绿地室外活动空间的多少，采光、通风等卫生条件的优劣和居住环境质量的高低，同时也影响了开发商的开发成本和经济效益21通货膨胀对房地产的影响：通货膨胀对房地产的影响供给方面，对于开发商而言，由通货膨胀引起的紧缩性货币政策或者信贷控制，是最为明显的压力，这也是当前引起开发商资金链紧张的决定性因素之一，一些习惯于负债获利的开发商很可能面临资金链断裂的困境需求方面，通货膨胀直接造成了人们实际购买力和收入预测的下降，降低了房地产需求22自然周期：在a-b阶段，可分为前半段和后半段两个时间段。在前半段中，供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下降，空置率有下降趋势。在后半段中，需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小步上升。这一阶段始于“从谷底空置率最高的点”，终于“长期平均空置率的平衡点”。在b-c段，也可分为前半段和后半段两个时间段。在前半段中，需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降。在后半段中，需求继续上升，开始新的建设，但需求增长比供给快，空置率继续下降，租金增长率上升。这一阶段始