房地产信贷.ppt

第五章 住房信贷,第一节 房地产经营,一、房地产概述 （一）概念 房地产是指房屋及其附属物（与房屋有关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。,不动产 （real estate or immovable）,不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及财产权利。它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附加物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。 广义的不动产还包括价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产及财产综合体 。,（二）房地产的实物存在形态,土地 建筑物,（三）房地产的特性,（1）位置固定性 （2）使用长期性 （3）投资大量性 （4）保值增值性,（四）房地产的分类,按开发性质分：商品房和非商品房 按是否建成分：建成、在建及待建房屋 按开发程度分：生地、熟地、毛地。,（五）房地产开发与经营,1、房地产业的含义和特点 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、和服务的产业。 房地产业的活动范围主要有： （1）土地开发和再开发；（2）房屋开发； （3）地产经营；（4）房产经营； （5）房地产物业管理服务； （6）房地产金融； 特点：先导型及支柱性产业、周期性、高风险性,（五）房地产开发与经营,2、房地产开发 含义：对土地和房产的建设开发 程序：十条 3、房地产经营 包括：房产开发经营、地产开发经营、服务经营 目的：最小的投入 最佳的收益,二、房地产产权的概念,房地产产权是房地产经济运行过程中各种权利的总和，即权利束。房地产产权包括房地产所有权和其它权利。 房地产产权的核心是房地产的所有权；包括占有、使用、处分及收益 房地产产权具有排他性、垄断性、层次性及可分割性,三、国有土地使用权,（一）土地使用权 内容：占有、使用、收益及部分处分权利 （二）国有土地使用权的取得方式 1、土地出让 特点：收取使用价款 方式：拍卖、招标及双方协议 时间限制；居住地70年，工业用地50年，科教文卫用地50年，商业、旅游及娱乐用地40年，综合或其他50年 2、行政划拨 征用土地： 划拨存量国有土地：,（三）国有土地使用权的交易方式 转让；出售、交换和赠与 划拨的土地不得转让 注意；出让方是国家，受让方在变动,四、房地产市场,（一）概念 物理意义：房地产交易、流通的场所 经济意义；交易双方经济关系的综合 要素构成；主体、客体、法规、监管者及中介服务机构 （二）房地产市场的功能 传递信息 合理配置资源 宏观管理 优化消费,（三）房地产市场的主要特点 流动性低 分散性及区域性 垄断性 调整缓慢 层次性 （四）房地产市场的运行机制 动力机制 价格机制及供求机制 竞争机制 利率机制,五、房地产税费及估价,（一）房地产税收 强制且无偿征收 房地产税是调节市场的手段 分类：房产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、契税、城市维护建设税 注意：土地增值税的四级超额累进税率,（二）房地产收费 含义；地方或主管部门强制征收 特征；特定性、专有性及规范性，耗费的补偿，管理行为和服务事实。 常见的收费；房屋租赁管理费，房屋拆迁管理费，房屋估价费 税费的区别；主体不同，依据不同，目的不同,（三）房地产估价 概念； 基本程序；九条 方法； 剩余法 市场法 成本法 收益法 路线价法 长期趋势法,剩余法,市场法,条件 1、充分掌握房地产市场交易资料 2、比较实例与评估对象较大的相关性 3、比较实例的资料来源及来源必须可靠,成本法,用于狭小市场、欠发达市场或封闭市场上房地产的估价,收益法,条件：预期收益可以货币计量、还原利率可以确定,第二节 房地产信贷,一、房地产信贷业务的概念 1、概念 银行以信用方式筹集资金，再以贷款方式投入房地产市场的信用活动 2、业务包括：房地产存款业务和贷款业务 3、功能：满足房地产经营的资金需求；满足城镇居民购房的资金需求；调整房地产产业结构。,二、房地产存款业务,房地产存款是房地产信贷资金的主要来源 分类： 1、类型分：定期存款、活期存款和定活两便 2、用途分：开发经营存款、房改金融存款、个人住房储蓄存款 3、管理方式分：委托性存款、自营性存款 4、主体分：政府部门存款、单位存款、储蓄存款,三、房地产贷款业务,对象：企业和个人 （一）房地产贷款的种类 1、信誉贷款、保证贷款、房地产抵押贷款 2、房地产开发开款、住房贷款 3、委托性贷款、自营性贷款 （二）房地产贷款的特点 1、资金运动量大，周转周期长 2、较强的政策性 3、风险因素多，管理难度大 4、较强的专业性和地域性,（三）房地产贷款管理 原则：安全性、流动性、盈利性 1、房地产贷款的主要风险 实质性风险、道德风险、心理风险、技术风险、体制风险 2、防范： 建立科学的风险控制机制 控制外部风险 转嫁风险,四、房地产信贷业务的操作程序,（一）借款人申请 （二）银行审查 （三）审批贷款并函告借款人 （四）前敌借款合同、抵押合同 （五）贷款监督 （六）贷款收回,第三节 政策性住房信贷,一、政策性住房信贷业务的概念 1、概念：指定银行受政府或公共管理部门的委托，以政策性住房资金为来源所经营的住房信贷业务 2、政策性的体现：一是资金来源和运用的专项性；二是提供优惠贷款，贷款利率比较低,二、政策性住房信贷业务的资金来源,城市住房基金 行政、企事业单位住房基金 职工个人住房公积金 行政、企事业单位的住房租赁保证金及其他存款 国际金融组织向地方政府提供的住房贷款基金,三、政策性存款的程序和管理,1、政策性存款的种类 城市住房基金存款、单位住房基金存款、住房租赁保证金存款、住房公积金存款和其他存款 2、程序： 受托银行与委托人签订合同 单位填写开户申请书 验明单位和资金性质 银行审核资料，开立账户,四、政策性住房信贷的种类和业务管理,分类： 按用途分：房改单位职工住房抵押贷款、经济适用房的住房开发贷款、房改单位购买、建设职工住房抵押贷款 按贷款方式分：一般委托贷款和特定委托贷款 业务管理： 4家国有商业银行和交行办理 住房贷款与住房存款的比例为80%,第四节 商品房开发贷款,一、商品房开发贷款的概念 1、概念：贷款人向借款人发放的用于商品房开发及其配套设施建设的贷款 2、操作流程 企业申请 银行受理调查 项目评估 复查审批 办理手续 资料归档 贷后管理 收贷撤保,二、商品房开发贷款的申请,（一）单位资料 法人营业执照、借款授权书、贷款年检证明、贷款证等复印件 单位章程、成立批文 近3年年报及财务报表 注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证 法人代码证复印件、年检报告 房地产企业开发经营资格证书 借款申请报告 公司最高权力机构同意申请贷款的决议 信用担保：保证人提供前五项资料及担保承诺书；若是抵押或质押担保，须提交抵押物或质物清单 公司主要领导人简历及工作人员文化结构,二、商品房开发贷款的申请,（二）项目资料 立项批文、可行性研究报告及项目预算报告 建设用地计划许可证 建筑工程规划许可证 土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证 地价款缴交凭证复印件 施工许可证 商品房预售许可证 合作项目：提供合作开发合同及批准文件,三、借款人及项目的调查,（一）调查核实借款人资格 调查借款人的基本情况：组织形式、经济实力、股权构成、注册资本、管理机制、业务范围等 企业管理层及员工的素质及构成 核查其财务管理和经济核算制度是否健全。 借款人和银行的业务合作诚意及程度,三、借款人及项目的调查,（二）调查核实项目的情况 详细了解项目基本情况：是否纳入开发计划。地理位置、环境、占地面积、容积率等 项目前期准备与可行性操作方案、计划开工与竣工日期 项目建设的可行性及抗风险能力、交通条件 核查贷款项目的资金构成：自筹资金；申请贷款原因、用途、额度、期限、用款计划、还本付息计划于来源担保方式；项目投资预算被突破或资金来源不到位时，弥补资金缺口的措施 项目市场前景、经济效益预测与敏感性分析 ：同等位置比较分析市场预测；测算预期销售收入与利润；量、本、利分析法进行敏感性测算,三、借款人及项目的调查,（三）调查核实担保方式 信用担保：保证人担保承诺书的真实性和有效性，其资信状况、担保资格与能力等 抵押或质押担保：抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明等 （四）写调查报告 注意：项目是否有其他银行提供贷款、抵押担保要注意抵押物的评估价值是否真实,四、贷款的审查、审批和发放,（一）贷款的审查 数据、资料是否完整 贷款投向是否符合规定 项目评估情况 贷款用途是否合法合理 贷款期限：房地产开发3年，建筑业1年 担保的合法性、合规性和可靠性 复算贷款风险度 贷款发放的合规性 确定贷款人的最终审批人,四、贷款的审查、审批和发放,（二）贷款的审批 贷款签批人签批贷款，决定贷款种类、金额、期限、利率和方式 上报审批：下级行提交本级行信贷的初审意见 调查部门办理贷款发放手续，不同意贷款的要说明理由,四、贷款的审查、审批和发放,（三）贷款的发放 第一步： 审核批准后，信贷员通知借款人、担保人正式签订贷款合同、保证合同或抵押合同，并办理有关公证、抵押登记、保险手续 办理保险时，注意投保期大于借款期半年，且第一受益人为贷款人，正本由银行保管 担保方式：抵押物权属及有关证明文件，保险单由贷款人收押保管，并出具收条给借款人、 住房开发项目贷款：贷款行和借款人要签订按揭贷款业务合作协议,第二步：信贷员填写贷款凭证，交会计部门，并由其发放贷款 注意： 要求项目的施工企业和材料供应商在本行开立基本账户 监理贷款项目 银行应在开发商取得土地使用权证后才发放贷款,五、贷后管理与贷款本息的偿还,主要内容：检查贷款使用情况 （一）贷款使用情况检查 贷款是否用于企业自身的经营性业务 贷款是否转入其他项目使用 是否进行对外投资 有无转借款 有无为购房单位垫付购房款,（二）利用报表对贷款进行分析,施工进度与贷款使用进度是否相符 材料储备量与贷款使用比例 企业的资金来源与占用是否平衡 企业流动性资金问题，并提供建议,（三）信贷制裁,不合理占用贷款，加收利息，挪用部分加收罚息 停止发放新贷款 强制扣手过期或挪用贷款 部分或全部收回贷款,（四）贷款回收,计收贷款利息 到期收回贷款 贷款展期 逾期贷款处理：发送预期贷款通知书，加罚息；3个月后，直接从存款账户扣收,（五）建立档案管理制度,借款人基本情况：名称、地址、法人代表、核发营业执照机关、企业等级、资本金 计划批准文件：开发计划（城市总体规划、可行性研究报告）；经营计划（商品房建购计划、经营房租赁计划、房屋维修计划 贷款文件：申请书、合同书、收回票据 开发经营情况：开发土地和房屋面积、商品房销售面积和租赁收入,第五节 个人住房贷款,一、个人住房贷款概念 1、概念：贷款人向借款人发放的用于购买各类自用住房的贷款 2、按取得房产证为准分：期房贷款和现房贷款 3、操作流程 借款人申请 受理调查 按揭确认 核查审批 办理手续 资料归档 贷款回收 清户撤押,二、按揭项目的申请、调查与确认,（一）开发商递交申请 1、公司资料：法人营业执照、借款授权书；单位章程、成立批文；近3年财务报表；注册验资报告、有效税务登记证；法人代码证复印件、年检报告；房地产企业开发经营资格证书；单位决策者同意申请按揭贷款及配套服务，并承担连带担保责任；董事会决议，按揭业务申请报告,2、项目资料,立项批文、可行性研究报告 建设用地计划许可证 建筑工程规划许可证 土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证 地价款缴交凭证复印件 施工许可证 商品房预售许可证 合作项目：提供合作开发合同及合作方同意办理按揭业务的有效委托书 项目的预算报告及投资估算表和后续资金,（二）项目调查评估,开发商的资信情况和经营实力，估测其营运能力及盈利能力 详细了解项目基本情况：是否纳入开发计划。地理位置、环境、占地面积、容积率等 项目前期准备与可行性操作方案、计划开工与竣工日期 项目建设的可行性及抗风险能力、交通条件、配套设施 核查贷款项目的资金构成：自筹资金；项目资金的支出构成；项目投资预算被突破或资金来源不到位时，弥补资金缺口的措施 项目市场前景、经济效益预测；判断项目的销售前景、价格定位等,注意：,开发商的经营期限是否先于项目预计竣工时间 投资估算表：分析项目的开发成本，防止抬高或压低开发成本而造成的损失 保证文件前后一致，否则，要分析原因 合作开发的项目尤其注意：是否成立项目公司,（三）