住宅用商品房价格居高不下的原因分析.docx

住宅用商品房价格居高不下的原因分析摘要：我国大中城市的住宅用商品房价格明显已经过高，过高的房价致使城市居民购房成为基本民生问题。针对这一问题，国家出台了多项房价调整政策，然而效果却不是很明显。本文旨在针对这一问题进行分析，剖析房价上涨且难以下调的现实原因，从而为怎样调整房价提出自己的意见和建议。 总结大全 关键词：房价 房价收入比 房地产成本 住房入住率 房体制改革的进行、房企上市禁令到期和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定的实施使我国房地产业迎来了一个快速发展期。2003年2007年是我国房地产市场发展的一个过快过热的时期，各大中城市的住宅用商品房的价格飞速增长。针对这种情况，国家出台了多项政策对房价进行调整，然而效果却并不明显。截止2009年底，我国大部分大中城市的房价仍是居高不下并有攀高之势。对于房价大幅上涨的真正原因各家说法不一，抑制房价的政策也因此收效甚微。 一、房价虚高的事实 关于房价过高的认定，学术界仍存在着一些争论。房价收入比是目前较有说服力的房价高低的衡量指数之一。房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。套价是整套房子的总价，也就是以平均每平方米的销售价格，再乘以一个标准化的面积。中值意指中间值，也就是所有房子的总价排列中，居于中间的价值。在统计样本比较多的情况下，中指基本上约等于平均值，因此可以用平均值来计算。 从房价与城镇居民平均收入水平来看，按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在36倍之间为合理区间。 在2003年左右，我国的房价收入比基本上保持在合理的范围内。从2003年开始，全国及主要几个大中城市的房价收入比开始升高，到2007年，该比值已经远远超出了36倍的合理范围。见表1 由于房价过高，有购买能力的有效需求远低于供给。北京市现有住房闲置约1044.1万平方米，闲置率达34.04%。其他大中城市也存在类似的现象。华商报王黎莉对西安市的一些别墅、高档住宅及普通住宅小区进行的实地抽样调查显示：别墅除周末入住率较高外，平时的入住率不足50；高档住宅小区入住率不足70，个别新建小区，因离市区较远，目前入住率不足40；普通住宅小区入住率高达80以上，个别小区，入住率接近100。 一般来讲，购房的目的是入住。闲置住房说明这些买房者买房并不是为了使用，而是炒房，从而造成住房供求紧张，在很大程度促成房价抬升。 三、房价难以下调的原因分析 近年，国家出台了一系列抑制高房价的政策，但收效甚微。 1.垄断是房价难以下调的根本原因 房地产具有非常强的地域性。虽然总体上房地产开发商的数目很多，但实际上在每一个小区域之内，参与竞争的房地产商为数不多。在这个小型的地域性市场内，由于土地资源有限，其他开发商不可能进入，仅有的几家开发商就形成了垄断。在这个垄断市场中，开发商首先是缺少降低成本的动力。房屋的购买方则是多个分散的个体。政府出台房价调节政策时，开发商可以形成合谋固守高房价，但购房者却很难形成联合拒绝购买。而且，住房是生活必需品，所以房地产商是很有优势的。 总结大全 2.地方政府在房地产市场中所扮演的角色加大了房价下调的困难 首先，土地出让金是地方政府财政收入的重要来源。在一些城市，土地出让金甚至占政府财政预算外收入的百分之六十以上。这必然导致地方政府在卖地和发展房地产市场中的不节制行为。房价下跌、地价下降，地方政府的利益直接受损，因此地方政府在下调房价这个问题上的态度其实很暧昧。 其次，房地产对地方政府GDP有着举足轻重的意义。地方政府都很需要房地产业的繁荣，而繁荣的背后必定是高额利润，而高利润必然导致高房价。 3.房地产业中银行贷款过多也是房价难以下调的一个原因 银行贷款是房地产业的重要资金来源，20012003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。 在房地产业中，银行一方面向开发商提供贷款另一方面又向消费者提供购房贷款，从而获得丰厚利润。如果房地产市场不景气，很可能导致房地产商资金链断裂，从而无力清偿银行贷款。 四、合理调整房价的建议 理清地方政府和房地产开发商之间的关系，让地方政府退出房地产业利益链。这是从根本上解决房价过高问题首要措施。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定以及分税制度使地方政府过多地介入了房地产业资金链，如果不从根本上解决这个问题，房价的调整势必成为一个难题。 打击、限制炒房行为。购买房产是一种投资方式，但住宅用商品房是生活必需品，如果过度投机势必会带来一系列的社会问题，甚至有可能影响到社会稳定。因此，对炒房者进行限制是非常必要的。正在讨论中的物业税正是针对这个问题而来的。 对房地产进行适当的监管。由于房地产是个很容易形成垄断的行业，因此政府应该加大监管，使其利润率保持在一个适当的水平。 对房地产商的资金来源进行控制。有说法认为，就房价居高不下是房地产商“绑架”了银行和政府。除了政府介入了房地产业利益链之外，更重要的，就是说房地产业资金来源中银行贷款比例过高。高比例的银行贷款使政府在对房地产业进行调