城市化发展与商品住宅价格研究.docx

城市化发展与商品住宅价格研究 摘要：城市化发展是当前我国正在实施的一项重大发展战略，城市化水平的快速提高促进了房地产业的迅猛发展，巨大的住房需求与相对短缺的住房供给使得全国商品住宅价格出现了普遍持续大幅上涨。文章试图以江西省1996-2009年的社会经济数据为依据进行分析，从城市水平发展的角度研究商品住宅价格的问题，进而对房地产的宏观调控提出一些建议。 关键词：城市化；商品住宅；房价；调控 一、引言 城市是人类文明的标志，是人们经济、政治和社会生活的中心。城市化是人类现代化建设中必然要经历的过程，是人类社会结构变革中的一个重要线索。只有经历过城市化的洗礼，人类社会才能迈向更为辉煌的时代。 随着经济的持续发展，目前我国正在加速城市化进程的步伐，实施人口从农村转向城市的城市化发展战略。加快城市化进程必然促进房地产业的迅猛发展；人口从农村转向城市的城市化发展战略将使城市规模扩大和功能强化，也将给城市带来巨大的机遇和挑战，同时也对房价带来巨大冲击。在已完成城市化进程的西方发达国家，城市面积和城市人口都相对稳定，房价一般比较稳定，利率、通货膨胀等货币因素是影响房价的最主要因素。然而，我国正处在经济高速增长中，城市化速度非常快，在未来十五六年之内，城市面积和城市人口都差不多要增加一倍，巨大的住房需求使得全国房价出现了普遍持续大幅上涨的态势。 二、城市化水平的发展状况与房价的相关性分析 （一）城市化发展推动了商品住宅价格的上涨 随着城市化水平的快速提高，农村人口大量向城市转移，进入城市的农村人口首先要解决住房问题，这将促进居民对住宅的消费需求产生外延式增长。同时，由于我国土地资源有限，为了保证粮食安全，可供于城市建设的土地更是相对有限，也就是说，在一种既定的住房政策下，住房供给缺乏外延式变化，供给曲线是相对固定的。在这种背景下，随着住房需求的不断外延式增加，需求曲线由D1变化到D2、D3（见图1）。其市场均衡量也由Q1变化到Q2、Q3，相对应的均衡价格分别是P1、P2、P3。从图1的分析中可以看出，城市化水平的提高导致住房需求的外延式增长（需求曲线向右移动），住房需求的增长与住房供给的相对短缺，必将导致房价的上涨。 （二）江西省的实证分析 1、江西城市化水平正在稳定快速发展 城市化是城市人口比重不断提高的过程，主要表现为大批乡村人口进入城市，城市人口在总人口中的比重逐步提高。也就是说，城市化就是一个国家或地区的人口由农村向城市转移、农村地区逐步演变成城市地区、城市人口不断增长的过程。伴随着经济的持续发展，目前我国正处在在城市化快速发展时期。 根据统计数据，1996年末江西省城市化率为24.58%，2009年末城市化率为43.18%（见图2）。从图中可以明显看出，江西省城市化率正在逐年稳步提高，城市化水平正在稳定快速发展。 2、江西省商品住宅价格分析 （1）江西省商品住宅的名义价格分析 名义价格（nominalprices）是指以某些货币表示的，未调整通货膨胀的价格。江西省商品住宅价格（本文中所指商品住宅价格=当期商品住宅销售额/当期商品住宅销售面积）1996年为712.94元/平米，2009年为2516.80元/平米，十四年期间上涨了2.53倍（见表1）。 （2）江西省商品住宅的实际价格分析 实际价格（realprices）是指经通货膨胀修正后的价格。以1995年为基年的城市消费价格指数进行计算，江西省商品住宅实际价格1996年为670.06元/平米，2009年为1885.39元/平米，十四年期间上涨了1.81倍（见表2）。 3、城市化水平与商品住宅价格的回归分析及模型的建立 江西省自1996年以来，由于城市化水平的稳定快速发展，房价也在不断上涨。设城市化率为X，商品住宅实际价格为Y，用SPSS软件对江西省商品住宅均价及城市化率数据进行回归分析（以商品住宅实际价格为因变量），得出相关结论（见表3）。 根据回归分析结果，R为0.985和R2为0.971，调整后确定系数为0.966，标准误为76.831。由此可以认为，所应用的模型可靠，选取的指标有效。 F统计量值为183.777，Sig=0.0000.05，可以认为所建立的回归方程有效，证明了建立的函数与所选取的因变量是有效的，所选用的指标（城市化率）可以用于说明商品住宅价格变化情况。 运用SPSS对选用的数据进行验算，因变量Y对两个自变量X和X2的回归的非标准化回归系数分别为-220.583和4.2150；对应的显著性检验T值分别为-4.704和6.017，两个回归系数的显著性水平分别为0.001和0.000，均小于0.05，由此认为自变量X和X2对因变量Y均有显著性影响。回归的方程为： Y=3529.359-220.583X+4.215X2 三、基于城市化水平与商品住宅价格的回归模型，分析房价变化的原因 （一）城市化水平稳定快速发展是当前的发展趋势 从统计数据看，江西城市化水平涨幅比较平稳（见图2），每年保持在1%-2%之间，到2009年底城市化率达到43.18%。根据美国地理学家诺瑟姆在1979年提出的城市化过程轨迹的S型曲线理论，当城市化水平在30%以下时，代表城市化发展势头为缓慢的准备阶段；当城市化水平超过30%时，代表城市化发展势头极为迅猛的高速阶段；城市化水平继续提高到超过70%之后，代表城市化发展势头再次趋于平缓的成熟阶段。也就是说，江西省的城市化水平正在处于稳定快速发展时期。 （二）城市化水平稳定快速发展现状决定了当前房地产市场是卖方市场 城市化水平稳定快速发展现状表现为越来越多的农民从农村中走出来，也就说生活性消费用房的正常需求会出现大幅增加。伴随城市化水平提高，城市人口素质也会得到相应提高，同时人们对商品房建设的硬件质量及环境建设等的软件质量将提出更高的要求。城市化水平提高不仅加大了城市居民对生活性消费用房的正常需求，也加大了城市居民对商品住房的投机性需求。对于投机性需求的购房，房地产价格的预期越高，投机性需求越旺盛。这些需求叠加起来将使得房地产市场在较长时期内总体上供不应求，也就是说，目前房地产市场是一个卖方市场。当投机性需求、改善性需求、生活性消费用房的正常需求都处于旺盛阶段时，房价将出现非理性上涨，近年来，我国部分城市房地产市场就处于这种状况。 （三）城市化发展是房价上涨的直接原因 根据方程式，如果住房政策不发生根本性变化，江西省住宅价格会随着城市化水平提高而上涨。预计当城市化率达到50%时，商品住宅实际价格（以1995年为基年）将超过3000元/平米；当城市化率达到60%时，商品住宅实际价格（以1995年为基年）将超过5400元/平米；当城市化率达到70%时，商品住宅实际价格（以1995年为基年）将超过8700元/平米。 根据建立的模型分析，城市化水平的提高是商品住宅价格上升的直接原因；城市化水平与房地产价格之间存在一种显著的长期稳定的正向变动关系，城市化高速发展决定了未来房价的走势。也就是说，城市化水平越高，房价越高。 四、基于城市化水平与商品住宅价格分析，对房地产调控及城市化发展的建议 （一）短期市场调控应控制市场有效供给，促进供需平衡 长时间的房价飙涨，使得越来越多的人成为了房地产市场的行为主体，房地产业也成为了社会关注的焦点。各微观经济主体一再炒作房地产（包括炒作商品住宅），只是一种经济现象。这种现象的背后反映了一种深层次的原因：城市化、工业化的加速发展，人们收入水平的极大提高增加了住宅的需求。另外，投资者讲究的是预期收益，投资者对房地产业的美好预期，加大了该领域的投机行为。在房价上涨过程中，特别是泡沫式发展，房地产会被越来越多的人作为一种投资性或投机性资产看待，价格上涨的预期会改变人们的购买行为，如果这种高度一致的“井喷”式预期一旦形成，房地产市场的灾难就要真正来临了。 政府对房地产市场（特别是商品住宅市场）的短期调控的主要目的就是要抑制这种预期。要抑制这种预期，就要在市场供给方面有所作为，也就是说，政府对市场的短期调控应着力于控制市场的有效供给，促进供需平衡。 控制市场的有效供给包括增加市场的有效供给和减少市场的有效供给。增加市场有效供给包括积极推进保障性住房建设，加大对闲置土地的查处力度，合理调整住宅建设结构，减少存量市场闲置住房的数量等。反之则是减少市场的有效供给。 （二）积极推进战略调控才能有利于房地产业的健康发展 城市化过程的相对漫长决定了房地产价格（包括商品住宅价格）的上升也将是长期的。经济发展的源泉是工业化，工业化也是提高农民收入的根本途径；城市化是工业化的必由之路，加快人口从农村向城市的转移是工业化的内在要求。虽然我国城市化水平得到了迅速发展，但与世界其他国家相比城市化程度仍较低，与世界发展中国家的60%的平均水平相比也还有相当差距。未来一段时间将是我国城市化迅速扩张时期，在这个过程中，城市房地产的大量需求是长期的，但我国的土地供给却是刚性的。大量需求的长期性与土地供给的短缺性将导致房价（也包括商品住宅价格）的长期上涨。在这种背景下，政府调控房地产业不应仅以市场作为调控对象，应积极考虑对房地产业的战略调控。 城市化高速发展决定了房地产业发展的战略意义，明确房地产发展战略是当前房地产调控亟需解决的问题。房地产战略调控的主要目的就是通过规划预测和规范各类房地产开发生产的相关指标，从宏观角度出发，为了社会的长远利益，完善有区隔的多元化结构，确立长期的、完整的、系统的、可持续的房地产国家战略，同时建立健全法律政策体系。 （三）从城市化发展的角度控制房价的过快上涨 城市化是现代化、工业化的必由之路，从城市化发展的角度控制房价的过快上涨可以考虑：一是控制城市化的适当进度，尤其是控制特大城市与大城市的发展规模，控制其常住人口的增长速度及人口规模。二是大力发展中小城市和积极推进城镇建设。虽然当前我国的中小城市及城镇的规模有所扩大，但是土地闲置、土地利用不够充分的现象普遍存在，加大在现有规模的基础上进行土地的有效开发利用可以降低房地产开发