业主主导型物业管理模式下的-2.doc

业主主导型物业管理模式下的物业管理委托合同设计意见（讨论稿）一、以“薪酬制”为基础，实行部份包干部份按实结算。二、小区银行账户单列，业主大会指定代表人与物业公司法定代表人共同用印；小区各项收入均须进入该账户并定期公示，实行共同监督共同管理和使用。三、合同期限：三年。以后形成长效机制，每三年进行一次全员测评，选定物业管理企业。三年内维持现有缴费标准。四、投标人的入围方法1、由业主委员会根据经业主代表大会通过的物业管理委托合同物业管理委托合同补充协议及七星雪香花园物业管理委托招标文件在市场选定23家符合条件的物业公司进行咨询和可行性研讨，并将该部分物业公司作为候选单位。2、 由所有本小区内业主向本栋业主代表推荐物业公司，由业主代表统一推荐给业主委员会作为候选单位。3、业主委员会将所有候选单位全数提交业主代表大会进行讨论，由业主代表集中投票选定7家候选单位入围作为投标单位。现有物业公司在整体移交、帐目公示和公共收益明晰后优先直接作为候选单位入围。4、根据各投标单位标书（含技术标和商务标）、评分办法，由全体业主代表进行集中评分，选定两家物业公司作为预定中标单位。并给予该两家公司一星期时间在小区内做展板进行各自广泛宣传。5、由全体业主进行选择确定一家物业公司作为中标单位签订物业管理委托合同。另一家公司作为替补中标单位。如因极特别原因与中标单位无法达成协议，经业主代表大会通过可与替补中标单位签订委托合同。五、质量标准：由各栋业主代表汇总各栋业主意见，每半年进行一次满意度测评。根据业主代表集中评分，满意度达70%以上为合格、80%以上为良好，90%以上为优秀。六、月进度款：每月25日向物业公司支付一次进度款，进度款数额为本月实收综合物业管理费的70%。七、阶段付款1、满意度测评达到优秀标准支付前阶段实收综合物业管理费的85%，另加5%作为奖励。2、满意度测评达到良好标准支付额为前阶段实收综合物业管理费的80%。(80%为投标报价中的基准线)3、满意度测评达到合格标准支付额为前阶段实收综合物业管理费的75%。4、满意度测评达不到合格标准只支付前阶段实收综合物业管理费的70%。如出现两次达不到合格标准，甲方由权单方面终止合同。八、公共收益的处置1、停车费按总收益（扣除如地下车库租金等成本后）的10%40%作为物业公司的劳务费，每半年结清一次，地上、地下车库维修费由甲方承担。2、其他公共收益的50%作为物业公司的管理费，每半年结清一次。九、后期物业必须实现的管理目标（业委会简称甲方，物业公司简称乙方）1、房屋外观：清洁、整洁，遇外墙渗水情况不得随意涂刷，应采用先进技术进行处理，力求不破坏外墙整体性。2、设备运行：路灯、草坪灯按照度定时开关，景观喷泉遇国家法定端午节、中秋节、春节假日每天上午运行2小时，下午运行1小时。3、房屋及设施、设备的维修、养护：有专人维修、养护，并做好维修养护记录，接受甲方检查。电梯应由专业维保公司按武汉市技术监督局要求进行维修、养护，确保运行正常4、公共环境：（1）环卫设备完好，合理设置垃圾桶、垃圾中转站点。（2）清洁卫生实行责任制，有专职的保洁人员和明确的责任范围；保持楼道地面、墙面整洁及楼道通行无障碍，公共区域每天至少清扫一次并实行标准化保洁，保洁人员统一着装，佩戴有相片胸卡。（3）垃圾日产日清，无垃圾溢满现象，垃圾容器及时清洁，无异重味。（4）小区道路、绿地等公共场地无纸屑、烟头等废弃物。（5）雨雪天气及时对区内主干道积水、积雪进行清扫，门厅口及时铺设防滑垫。楼道无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象。（6）根据实际情况开展灭蚁、灭鼠、灭蚊、灭蝇等卫生消毒工作。（7）对超环保标准排放油烟、噪音等行为和违反规定饲养宠物、家禽、家畜者进行劝告，并报告有关部门进行处理。 5、绿化：（1）花草树木生长良好，修剪整齐美观无杂草。（2）绿地无改变性质和破坏、占用现象，必要时设置禁停车辆障碍和标志。（3）实时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻保暖。（4）园林小品及设施维护良好。 6、交通秩序：（1）有专门秩序维护人员，实行24小时值班及巡逻制度。(2)机动车按小区路牌指示行驶，地下停车库充分利用，地上停泊管理有序，禁止消防通道停泊车辆。（3）危及人身安全和隐患处有明显标识及具体防范措施。 7、保安：(1)小区进出设置门卡制度，实行封闭式管理。主要出入口有专人值守，外来人员和车辆及大件物品出入有登记。(2)中央监控室实施24小时安全监控。(3)消防设施设备完好无损，可随时启用、消防通道畅通，制订消防应急方案。(4)看管公共财产，包括楼内门、窗、消防器材及小区的表井盖、花、草、树木、果实等。(5)发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。(6)保安人员统一着装，仪表整洁，佩戴有相片胸卡，持证上岗，年龄在1855岁之间，身体健康，身高1.65米以上。（7）严格发放门禁卡制度，杜绝不明身份人员进入单元门粘贴、涂刷、发放宣传单及名片等。8、急修：夜间有专人值守，处理紧急报修、水、电、电梯等紧急报修半小时内到场。小修：（1）（指单次、单项局部维修费用在500元以下）在48小时内进行并尽快完成。（2）维修必须是照原样修缮，不得用低端材料进行替代，禁止以撤代修。（3）设置客户服务中心和服务热线，有效投诉处理率100%。（4）对业主直接报修，乙方应填写报修单，一份留存，一份给报修人，对报修两次以上（不含两次）仍得不到合理处理的，甲方有权向乙方发书面整改函，限期整改，并给予乙方300元罚款。9、高压供水养护、运行、维修（1）保证居民正常生活用水，有停水处理预案。（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格。（3）发生突发公共卫生事件，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入水泵房。10、对化粪池两年进行一次清理。11、内湖每三年清洗一次，由乙方实施，甲方单独付费。12、公用水、电费由甲方据实支付，乙方负责管理，禁止无关人员随意使用，严禁出现长流水、长明灯现象。13、对项目经理要求：应为投标方报送的项目经理本人，乙方不得随意更换，因特殊原因更换时必须征得甲方同意。项目经理到岗后应恪尽职守，密切配合业主委员会工作。对严重不负责任和不配合甲方工作的项目经理，甲方有权要求乙方进行撤换。注：其他未尽事项同建设部统一范本合同。新的物业公司确定后，物业委员会准备启动的下步工作一、对前期物业公司侵占应属广大业主共有的公共收益，以及由于管理不善造成公共设施的损毁、保修期内未给予维修的如屋面、墙面渗水等部位进行摄像，向政府管理部门进行诉