房产基础知识讲座.ppt

单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 *1 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 找个称心的家 房产基础知识讲座 * ！ 尽管去年中央出台了一系列政策 对房地产加大宏观调控，然而进 入新的一年房地产价格上涨的压 力仍未得很好的缓和。 关注“两会”：集中精力“两手都要 抓” 主管部门希望寻求左手和右手之 间的平衡，让房地产市场的发展 能够在政府调控和市场机制这两 者之间达成一种比较好的状态。 宏观调控思路重大转变，房地产市场转折点 * ！ 国务院召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报， 与2005年的“国八条”和2006年的 “国六条”相比，国务院副总理曾培 炎的讲话： 一是加大住房供应力度。 二是努力调控住房需求。 三是着力解决低收入家庭住房问 题。 四是继续规范房地产市场秩序。 这个明显的政策转变意味着，通过增加住房有效供给来平 抑房价的过快上涨，将成为今后国家进行房地产调控政策 的重点。 * ！ 中国房地产将稳步发展 最终目的：在抑制房地产价格过快增 长的基础上，使中国房地产的行业 发展一直保持一定的规模。 * ！ 现实购房者的痛苦： 起价不是价 样板房不是房 花园里没花 自相矛盾的广告 期房等于“欺房” 炒作只炒不需做 入伙自然“起火” 物业管理只管不理 * ！ 如何才能买到称心房 了解更多的购房细节，知己知彼，避免一些购房陷阱。 称心 放心 安全 * ！ 购房基础知识-住宅的结构有哪些形式？ 商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一 般分为 1、砖混结构：可节省水泥、钢材和木材，不需 模板，造价较低。施工技术与施工设备简单。 住宅建设中运用得最为普遍。 2、砖木结构：空间分隔较方便，自重轻，施工工艺简 单，材料较单一。耐用年限短，设施不完备，占地多， 建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。 3、钢筋混凝土：抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐 火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相 对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自 由。 * ！ 商品房的销售面积如何计算？ 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建 筑面积 一、套内建筑面积的计算方法： 套内使用面积套内墙体面积（共用墙及非共用墙 ） 二、分摊的公用建筑面积主要包括： (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共 门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施 用房和管理用房之建筑面积； (2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙 (包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 * ！ 商品房的销售面积如何计算？ 公用建筑面积计算公式： 公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积 之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚 、人防工程地下室 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建 筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑 面积分摊系数 商品房销售面积公式还可表达为： 商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分 摊系数) * ！ 什么是住宅的开间、进深 、层高和净高？ 住宅的开间就住宅的宽度。 住宅的进深就是指住宅的实际长度 。 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上 层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的 高度。 净高=层高-楼板厚度 商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确 定住宅价格的重要因素。 * ！ 什么是使用率？ 什么是实用率？ 使用率=住宅套内净面积即使用面积/住宅面积 一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间 实用率=套内建筑面积/住宅面积， 实用率大于使用率，往往有开发商用实用率来吸引买房人。 * ！ 什么是建筑容积率? 建筑密度和绿化率？ 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建 筑面积与规划建设用地面积之比。 附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有 基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规 划建设用地面积之比。 * ！ 名词解释：低层、小高层、多层 低层：低层房屋是指高度低于或等于10米 的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、 别墅等。 小高层： 人们一般把8层至12、13层的建 筑称为“小高层”。一般采用 钢筋混凝土结 构，带电梯。 多层：多层房屋指高于10米、低于或等于 24米的建筑物。一般为4 -8层，一般采用砖 混结构，少数采用钢筋混凝土结构。 * ！ 名词解释：跃层、复式 跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼 层，有内部楼梯联系上下层；一般在首 层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最 好有一间卧室，二层安排卧室、书房、 卫生间等。 复式：复式住宅在概念上是一层，但 层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹 层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联 系上下。其目的是提高住宅空间利用率 。 * ！ 名词解释：TOWNHOUSE ShoppingMall/宽HOUSE TOWNHOUSE：原始含义是“联排住宅 ，有天有地，独立的院子和车库”，是二战 以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形 态，表现为由几幢三层的住宅并联 ShoppingMall：“Mall就是在毗邻的建 筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和 餐馆组成的大型零售综合体”，与 “ShoppingCenter”(购物中心)的区别是：规 模大、功能多、商品和服务全。 宽HOUSE：针对TOWNHOUSE“小面宽 、大进深”的结构缺陷，“宽HOUSE”将进深 压缩到了8米，还相应地使前后庭院也变大 。 * ！ 5步安全购房法 一、做好计划，端正购房态度 二、做好调查，了解楼盘信息 三项基本调查： 首先是该楼盘的土地使用性质。 其次，该楼盘是否取得预售资格。 最后，开发企业的诚信度如何。 这一点非常重要，你所看中的楼盘是由谁开发的，资质怎样，业绩怎样，信誉 怎样，过去与业主间有没有纠纷，这些纠纷是如何处理的等等。这些信息虽 然繁杂，但是它往往可以说明该开发企业的诚信度。 * ！ 这些房子不能买！ 根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制 ： 一是违法或违章建筑； 二是房屋使用权不能买卖，房屋产权 有纠纷或产权未明确时，也不能买 卖； 三是未经合法程序批准销售的房屋； 四是著名建筑物或文物古迹等限制流 通的房屋； 五是由于国家建设需要，已确定为拆 迁范围内的房屋，禁止买卖。 * ！ 资资 质质 注册资资金管理人数累计计开发发合格率经营经营 年限房屋质质量 一 级级 5000万 40名 30万方 前一年15 万方 连续 5 年100 5年两书 二 级级 2000万20名15万方 前一年10 万方 连续 3 年100 3年两书 三 级级 800万10名5万方连续 2 年100 2年两书 四 级级 100万5名已竣工 100 1年两书 开发商的资质考查 * ！ 如何才能安全购房 在售楼处要让开发商出示“五证”，两书一表 五证是指： 国有土地使用证 建筑用地规划许可证 建筑工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房销售许可证（或商品房预售许可证） 如果上述各项不全，说明开发商进行房产开发时，基本手续没有履行 ，也就是一些该交的费没交。 两书：住宅质量保证书和住宅使用说明书， 一表：竣工综合验收备案表。 三、眼见为实：实地考查看房 * ！ * ！ 住宅质量保证书住宅使用说明书 * ！ 如何才能安全购房 现场看房，看什么？ 三、眼见为实实地考查看房 * ！ 如何才能安全购房 一看社区环境交通 以自己选择的新房为中心地， “衣食住行” “开门七件事”的配套究竟如何。 附近有没有公园、银行、医院， 有老人的家庭最好离医院近一点 ；有孩子的应关心托儿所、幼儿 园、小学、中学等，看马路是不 是车辆很多。 三、眼见为实实地考查看房 * ！ 如何才能安全购房 二看社区配套 居住密度及私密性 住宅之间的距离除考虑日照、通风等因 素外，还必须考虑视线的干扰 公共建筑 菜店、食品店、小型超市等每天都要光 顾的基层商店配套，服务半径最好不要 超过150米。小学300米 小区绿化 新建居住区绿地率不应低于30%。 小区布局 塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距 标准。 小区内交通 居住区内的交通分为人车分流和人车 混行两类。 三、眼见为实实地考查看房 * ！ 如何才能安全购房 三看楼盘硬件 1、防水 房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水 良好、上下水管与地板结合处无漏 水、渗水。 2、墙角 看墙角是否平整、龟裂、有无渗水 。 3、室内装璜和做工 尤其是每个接角、窗沿、墙角、天 花板等等做工是否细致，平整。 三、眼见为实实地考查看房 * ！ 如何才能安全购房 三看楼盘硬件 4、采光 一定要拉开窗户看一下通风、采光、排 气管等是否好。 5、墙体 住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对 是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请 有关机构就此问题进行评价；保温层墙 壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无 爆裂、无间隙。 6、插座 位置是否合理，数量是否足够。 7、厨房卫生间 厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、 吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应 有独立可靠的排气系统。下水道和存水 弯管不得在室内外露。还要注意抽水马 桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等 等。主要应注意选择这些设备质量是否 精良、安装是否到位。 三、眼见为实实地考查看房 * ！ 如何才能安全购房 四看户型 好户型的标准 1）主卧室要求舒适，面积应相 对较大。进深较宽，面积不应小 于12平方米，16平方米较为合 适。 2）起居厅和主卧应避免互相干 扰，相对独立。 3）厨卫的配置是否科学合理，能否体 现洁污分区的原则。 4）门窗密闭效果良好，上下楼板及相 邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质 量问题。 三、眼见为实实地考查看房 * ！ 5步安全购房法 四、擦亮眼睛，看准合同内容 不要忘记：我国的民事诉讼 中有“约定大于法定” 一条 目前的商品房买卖合同 分预字和现字，使用中多以 预字为主。预字合同需要特 别注意的几项内容 ： * ！ 预字合同需要特别注意的 几项内容 1、合同中对于面积误差有何约定。即商品房销售合同约定面积与实际面积发生 差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3时 ，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时， 面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的 房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定 面积时，面积误差比绝对值在3以内的（含3）部分的房价款由房地产开 发企业返还买受人；绝对值超过3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还 买受人。 2、延期付款的违约金日期、金额的确定，应与延期交房的违约金日期、金额相 等。 3、注意合同附件，附件有房屋平面图；装饰、设备标准；补充协议。均为合同 组成部分，具有同等法律效力。此外，商品房买卖合同中，由于开发企 业的责任造成违约的，只有购房人才有权要求退房，开发企业无权要求购房 人退房。 * ！ 开发商自定转让合同必须 包括下列内容： 一、转让人和受让人的名称或者姓名、住所； 二、房地产的坐落位置、四