常州时代数码广场商业项目运营策略.ppt

商业项目运营策略 浙江相亿营销策划有限公司 常州国际数码广场（暂定） 目 录 l前言 l项目整体规划 l商业规划及推盘思路 业态定位 市场定位 优劣势分析 l销售策略 l阶段性推广方案 常州时时代数码码广场场作为常州较有影响的商业房地产项目，目前已完成 了整个项目的整体建设规划，该项目的顺利运营必将对推动、培育、完善和 发展常州房地产商业市场产生积极、深远和巨大的影响。为不负于这个典范 形象，使项目的整体开发获得的全面成功。项目不可分割的有机体、重头戏 、最大的利润区和最代表市场形象标志的商业部分常州时代数码广场。 它的形象塑立、品牌塑造、商业规业规划、商家引进进、后期商业营业营运管理和商铺铺 产权销产权销售等是项目运营接下来亟待思考解决并认真执行的关键所在。 浙江相亿营销策划有限公司受开发商委托，有幸成为项目商业运营的 顾问机构，有责任、有义务通过市场的调查分析、深入的了解项目前期运行 状况、借鉴自己公司及其它项目成功的经验和案例、调动可利用的商家资源 ，为项目的整体商业营运，提出一套商业销售营运策略，供开发商的执行团 队参考。 前 言 名称释义：常州国际数码广场 常州国际数码广场常州 国际数码广场所显示和传达的 信息在于突出两个层面的涵义。一是常州市作为苏锡常金三角 地区区位优势得天独厚。二是对于核心商圈商业地产项目名称 来讲，在全球经济一体化、市场产业集群化经营条件下，融合 常州经济发达这个独特的地域文化背景、特殊的市场环境，借 助地方商业文化特色提高地域和项目知名度，有形无形之中也 潜移默化了本项目的通俗性。 策略形成的目的 对项对项目整体商业销业销售运营营起到指导导性的策略支持。 是项项目商业业定位、商业规业规划、业态设业态设置、业业种选择选择、商家定位与引进进、商业经营业经营管理等方 面制定工作计计划流程，形成执执行手段和方法的方向、目标标和依据。 是统统一和协调项协调项目各职职能部门门工作执执行的指导导性、强制性文件。 有助于改变变目前销销售、商业业运营营、物业业、广告推广等各部门门分割的现现状，使其步调调一致、 互相作用互相影响，形成一个全员员招商、全员销员销售的新格局。通过过各方力量参与协协同作战战 ，弥补补招商人力资资源的严严重不足，多角度、多方位增强执执行力度、促进进商业业运营营的快速实实 现现。 是项项目商业业地位确立和市场环场环境形成的前提条件。 是项项目物业业价值值和商业业价值值提升的理论论指导导和战战略要素。 是项项目品牌形象和企业业品牌形象推广宣传传的依据和条件，通过过形象的市场场推广和客户户的忠 诚诚，使本商业项业项目在常州地区树树立典范的商业业房地产产品牌形象。 项目总体规划 v业态规划的思路: v根据项目本身的建筑形态集体量进行规划 v根据业态之间的相互补充、影响的因果链进行业态优化 v根据项目的地段及城市规划特点进行业态组合 v按市场的规律以及市场调查的结果进行业态的选择 v依据现有商家要求及消费者的消费习惯与意识为业态规划基础 v根据项目的阶梯式开发运营策略进行总体规划 v根据当前意向商家的情况以及项目的实际状况进行业态调整 v 业态的整体定位说明 v依次进行业态整合及优化，逐步做大做强 v特别是在商业地产运营方面以商业销售为重点，加快开发资金 回笼，提升项目人气、拉动市场消费、塑造项目品牌为后期商业开发打 下坚实基础。 商业规划思路 项目区位优势 v项目总体状况归纳： v本项目所在区域为沪宁线核心商业黄金走廊 v本区域属省政府在未来几年内重点发展的区域； v是官商往来频繁地区，同时未来自然流动人口旺盛； v周边潜在客户多，具有较强的购买能力和投资能力； v针对本主题类市场，周边具有较成熟的产业支撑和消费环境 1F:品牌手机展示大卖场高档数码产品品牌专营店 2F:电脑产品配套产品电脑硬件电子元器件集成电路软件开发和各类软件 3F:网络产品及网络工程办公自动化（传真机、复印机及耗材）音响器材、音像制品、 视听产品保安和电子监控系统 4F:数码家电产品（照相机、摄像机）及信息家电通讯设备及器材（移动电话、电话机、 对讲机）电子玩具等 常州国际数码广场 A业态定位建议 主营产品 v电脑产品、配套产品、电脑硬件、个人电脑 v电子元器件、集成电路 v软件开发和各类软件 v网络产品及网络工程 v办公自动化（传真机、复印机及耗材） v音响器材、音像制品、视听产品 v保安和电子监控系统 v数码家电产品（照相机、摄像机）及信息家电 v通讯设备及器材（移动电话、传呼机、电话机、对讲机） v二手手机、电脑及租赁市场 v电子玩具 v（三）其它配套主题： v家电医院 v电脑台等家具市场 v仓储、货运市场-区域物流市场 v银行 常州地区规模最大、档次最高、设施最完善、产品最齐全 的专业化数码电子主题市场；一站式数码电子购物商城品牌 附加值最高核心商圈，最具投资价值和升值潜力 经营产品定位主题： （A）常州及华东地区电子企业的集中营， （B）常州及华东地区电子产品的汇总区， （C）常州及华东地区电子企业原材料供应商集聚中心 理由1：常州在全国乃至全世界知名度较高 2：常州已成为国内重要的电子信息产业加工制造业基地 市场定位 B总体推盘思路 v以销销售促招商 互促互进进 目前银根紧缩政策调控宏观政策不利于房地产走势，针对本案商业应 切中时弊重点采取突击销售为主，根据目前国家面临的通胀形势，把 握经济发达地区群众性热钱流向的有利时机，因势利导逐步把投资商 热钱向商铺投资引导，通过商铺销售加快开发商资金滚动利用率，边 销售边招商，互促互进，作为常州市大型商业项目，除了根据项目整 体定位而确立的前期商业概念以及市场范围、经营业态主题定位之外 ，具体的项目商业部分营销推广实施策略以及执行方案则更是项目成 功的重要决定条件。由于本项目处于常州市核心商圈，周边竞争项目 较多，因而我司建议采用“突击销售、低价入市、集中推进、把握节 奏、造势增值”的策略。 项目优势 v具有政策优势-产业支撑和商务区优惠政策； v产业发展具良好前景； v政府对此区域的发展给予了相当的力度； v品牌加挂，增强投资者信心； v绝佳地段，商圈叠加地带； v区域未来发展状况良好； v本区域专业市场林立，易产生产业互动，人潮互动； v本区域产业环境及产品消费环境良好，同时潜在的目标客户群较多； v区域投资渠道少，但仍有相当部分闲散资民间游弋，本项目可拓宽新投资 渠道； v区域客户购买心理仍不成熟，如跟风心理、从众心理，操作得当易形成热 潮； v强强联合，形成资源整合优势； v未来高素质管理人才的引进，使整体商城发展起步高。 项目劣势 v电子市场为政策型市场，因指令性因素多于商业性行为，人们对专业市 场看法不一，如近几年的美食街，就是这样的形式，部分市民对此类政 策型市场存有逆反心理； v本区域仍未形成专业电子市场氛围； v其他电子市场和其它通讯市场等竞争对手的直接竞争； v上海苏州电子专业市场对区域市场的分流； v人们购买电子产品的习惯性消费行为的延续性和本市场起步仍需一定时 间的市场培育期； v竞争对手若使用低价策略，则本项目欠缺价格优势； v竞争对手已经营一段时间，具有一定的品牌知名度； v市场容量状况不明朗； 销 售 策 略 产品形态为形态街铺，总建筑面积约 55200平米；但 是因为为容积积率和街铺铺形态态，导导致面积积减少得房率较较低。 n 经营产品形态以电电子数码业态为码业态为核心商业业态业业态 n 独立产权主力商铺面积要求为15-20平米左右 n 销售模式：商铺全部采取小面积产权分割销售模式。 少量街铺可以定位生活、市政配套业态，如餐馆、银行等 。 一、业态分布/产品形态建议 二、价格定位及策略 在房地产营销过程中，定价是最敏感、最重要的一个环节。房地产 价格也是房地产营销过程的核心与实务，是一切销售操作的主轴，销 售价格是否合理将直接影响销售成绩，若定价偏高，超出市场接受水 平，买家持观望心态，造成滞销现象；若定价偏低，虽然能在短期内 被市场吸纳，但所获之利润甚低。因此在本项目定价时，应充分结合 当地的房地产市场环境。 本案作为常州市区商圈门户物业，具有区域领袖地位，是本项目内 最具有商业价值的商业形态，其物业具有不可复制性，为体现高物业 价值、高增值空间、高效益回报的特征，建议将部分素质最好的商铺 定为高价；因此为保证项目销售及资金回收的进度，低开高走，稳定 收益。 v根据项目进展价格控制： 根据周边项目商业类比状况以及本项目档次等综合因素。我 司认为本项商业部分的销售价格控制基本如下： 低开高走以平均最低价1.5万元/平米对外宣传，吸引投资者 （开盘特惠以及其他活动除外、可适当继续放低），策略性 提价每期涨幅大概以 1000 元/平方米为主，视开盘和销售 连续性情况涨价 ，最后可以以相对较低的价格甩尾盘。 三、销售价格控制 n 主力商铺形状15-20平米小面积积分割产权销产权销售。 n 商铺铺全部采取小面积产权积产权分割销销售模式， n3年市场场培育期，按照销销售合同价每年8%的比邻邻3年一次性 将租金返还购铺还购铺客户户，并且一次性从购购房款中扣除。 n商铺销铺销售目标标：投资资者、经营经营者、数码码相关产产品生产产厂家 四、商铺销售模式 五、销售策略 v开发商参与后期一定年限的商业经营管理，并能较好的达到收支平 衡或一定利润。 v操作模式：小户型商铺对普通投资者有一定吸引力，以3年一次性抵 扣房款的方式将租金支付给购房者。后期通过自己对反租商铺的经 营管理，自付盈亏。3年后视市场运营情况由市场经营管理公司或物 业公司直接与业主或商户协商商铺续租事宜。 v零售商铺存在相当长的市场培育期，存在收益不稳定、同质化产品 相互竞争等情况，采用统一年限返租，能帮助业主度过市场培育期 ，让业主感觉到有一定的保障，短期内不会失去投资信心。返租一 般采用直接折减和按年返还等形式，直接折减的返还方式减低了投 资者的首付压力，备受小投资者的喜爱，因此能吸引大批小投资者 入市，壮大了资本市场的容量，促进更快消化货源。 六、物业管理 v实行统一规划、统一招商、统一经营、统一推广、统一 管理的“五统一”管理模式，有效执掌财富秩序。 v专业管理公司招商 v专业管理公司运营 v专业物业公司管理 注：本项目运营期间专门成立业主或物业使用人委员会，监 督物业管理服务质量，物业管理支持率达不到50%以上 的，业主委员会有权要求上一级管理部门无条件撤换或 重组物业管理公司。 七、参考付款方式（适用于首次开售） 上述付款折扣适用于首次公开发售，以后则根据各销售阶段进行调整 。 八、最低开盘条件 项项目工程按计计划进进行 预售工作的开展需要在工程硬性指标下，按照规定的预售标准去执行，因此项 目工程按计划严格执行，向目标客户展示开发商的开发实力，给投资者以足够 的信心。 销销售接待中心筹备备工作全面完成 产品概念的解释，产品形态的展示，产品品质的见证等等这些工作都需要在卖 场里进行；同时，销售接待中心也是项目形象及发展商实力的展示手段，因此 ，销售接待中心的包装、特别是内部销售道具的筹备相当关键。 预预售工作的准备备 销销售资资料： 楼书、宣传折页、铺型图、价格表、销控表以及销售流程、须知等； 销销售道具： 销售接待中心氛围包装、销售接待中心导视系统、模型、项目总规划模型的制 作 销控板KT板制作。 销销售人员员的销讲销讲培训训 对项目的开发理念的理解、项目基本情况的熟悉、推售货量的位置及基价格、 接待客户的基本礼仪及技巧等。 销销售流程的设设定 内部认购、公开发售流程操作细则。 阶段性推广计划 推广主题 v时时尚圣地，潮流数码码 v核心商圈，赢转赢转未来，全新商业业魅力势势不可挡挡 v租金收益，品牌号召，规规模效应应，常州商业业再升级级。 v行业的领先者+市场领引者+数字生活领跑者+全新的投资工 具 工作目的： 项目形象的导入和传播，对本项目作有效市场拦截；以“全球定位招商”为主要诉 求，吸引大商家目光，尽快确定各区块主力商家；引起消费者的关注，为销售工 作开展做好铺垫；开售前租售价格的市场反馈，及时修正。 具体工作： 区域模型、项目模型的制作；围墙的重新设计； 户外看板的更换（围墙看板、市内高炮）； 售楼部软包装更换（门头、内部展板）； 灯箱、道旗位置的确定，设计、上画； 城乡公交车车身广告的设计、上画； 项目招商、销售简单资料的制作（平层图、模拟业态分布图、招商折页、招商手 册等）； 门户、口岸的户外广告位置预留，高速出入口高炮位置预留。 业态规划的确认，品牌大商家的接洽工作，争取早日前签署意向书； 对各数码相关市场各区块定向主力大商家进行接洽工作，尽快定下位置，签署意 向书； 适当配合各大节点，发布系列软文缮稿炒作，吸引本地及周边地区商家、投资者 的注意，逐步提高项目形象 销售人员对外统一口径的培训。 一、销售筹备期 v媒体配合： v工地围墙包装（工地围墙、看板） v售楼部包装（内、外） v户外广告（看板、高炮、道旗、灯箱、车身广告） v媒体软文配合炒作 v电台招商广告 v人员员培训训： v初步业态规划布局讲解； v招商人员与定向商家初步接触、跟进； v销售、招商人员走访竞争项目、了解常州及周边市区商业情况。 v广告全部登场，并以此作为预热工具，利用高曝光率迅速打开项目知名度，“一鸣 惊人”，对外宣告招商工作全面开展； v发布系列软文缮稿进行跟进炒作，内容可为主力商家进驻信息、项目业态、经营 前景预测等； v制定相关的优惠条件，并帮助部分商家向政府申请优惠政策，吸引主力商家进驻 ； v对既定的主力商家进行大肆渲染，同时发布商铺内部认购信息，以租带售；对既 定主力商家，举办盛大的签约仪式，利用主力商家、知名品牌的示范作用推进招 商，吸纳更多一二线品牌的进驻； v招商人员对定向客户全面撒网，寄发签约仪式的邀请函，将签约仪式与招商会联 合起来搞；并配合制作相应的招商物料； v开展销售客户大范围积累，并通过一来二往的客户联谊、观摩活动，做好客户联 谊工作的同时，对有效客源进行二次刷选；引导进行商铺定位排号，第一时间掌 握认购情况，适时做好销控工作； v制作较具档次感的销售物料，考虑适时投放夹报DM，将销售信息有效传播开去； v考虑制作一条5分钟专题片（借景和实拍结合），兼顾招商和销售，制作成光盘， 可在售楼部或SP活动、房展会宣传时播放；同时考虑作为电子楼书，送赠意向客 户；并作30秒的精髓剪辑，用于电视媒体投放； v考虑适时参加当地或周边影响较大的房展会，作新形象亮相，并发布招商、内部 认购信息。 推广策略 二、强销期 v推广目的： 开盘前造势，营造项目内部认购全面升温的景况，引起市场高度关注； 利用开盘销售畅旺局面，酝酿下一阶段的客源； 根据市场认购情况，对价格、促销策略等进行进一步的调整；在大商家意 向基本拟定后，以满场为原则，继续作后续宣传，加快投资商、小商家的 招商步伐。 推广策略 v开盘前两周举办产品说明会，进行产品介绍、投资说教等，全面锁定意向客 户的需求，适当做好销控工作；并对价格进行试水，及时反馈，及时调整； v广告系列形象稿提前投放，并以内部认购火热情况为宣传主线，营造出项目 全线升温的景况；在销售期间，每周保持有23次的硬广投放，为销售持续 保温； v通过 各种销售叫嚣性质的活动为开盘做势，为开盘满堂红做好铺垫工作； v配合上述开盘造势活动，发布系列软文缮稿进行跟进炒作； v在媒体选择方面，在此阶段力求点面全覆盖策略，户外、报纸、电台、电视 台、夹报、派单、网络宣传等进行组合投放； v配合各活动，销售现场需作相应的包装宣传配合，以作信息告知及氛围营造 的作用； v举行盛大的开盘仪式，为开盘当天营造良好的人气和成交氛围；同时积累新 一批客源； v做好客户的维系工作，制定“老带新”优惠政策，充分发挥老业主的人脉关系 ，一方面为项目建立良好的口碑宣传效应，同时为项目带来许多潜在客源。 三、续销期和尾盘倾销期 v推广目的： v促进尾货的销售； v推进其他功能块的补充型招商，做好试业满场筹备； v通过强势的试业宣传力度，强化商家进驻、签署正式合同的决心。 四、推广策略 v余货价格稍作提升，对外宣传物业即将全面交付，价值全面体现； v以试业为主要诉求点，对已进驻的商家持续曝光，培育消费市场； v制作项目的试业宣传小册子，以DM或派发的形式在常州市内及周边发放； v设立试业倒计时牌子，立于售楼部门口和工地门口，让商家、消费者有同 样的期待； v制作系列开业广告片，作为启动消费市场的宣传手段，同时强化商家进场 、装修、备货的紧迫感，促使双方为试业共同努力； v筹备举办盛大的试业仪式，邀请业主、商家共同见证历史性的一刻； v试业前做好消费市场的铺垫，将试业时间、当天活动、商家优惠信息等有 效传播出去，争取当天有足够的消费者当场助兴。 五、广告提炼 支撑点：项项目的核心竞竞争力体系： 地段优势优势：本项目是未来的核心商圈所在，雄踞商圈重要门户位置， 商圈优势优势：与周边市场相荣相生，业态互补，共同打造常州乃至华东地区数码航母 ； 建筑形态态：组团式大卖场室内步行街组成，增大商铺的可视性，平衡商铺的均好性 ； 空间处间处理：大量公共空间的营造，宽阔的中庭、回环动线设计，将室内室外，地下 地上不同的空间有机联合在一起，使消费者在购物的过程中有者不同的体验； 业态组业态组合：主力商家作龙头（如赛格、颐高等数码商业领衔），保障三方利益； 投资资保障：良性的可持续发展的物业就是对业主投资的最好的保障； 经营经营保障：通过招商先行，主力商家提前确定等措施，保障后续招商有持久的拉动 力，是对经营的最好保障；同时按一定的比例售卖，自留部分物业自行经营，确保 物业属性不变； 经经管保障：聘请知名招商、经营公司进行招商、经营管理，确保街区长做长兴。 六、广告流程 招 商 策 略 v招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按 计划成功完成招商目标。因而，对于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特点 有利于商业地产项目的运作成功。招商的成败关系到项目的是否可以顺利开业， 优质的主力商户是商场长久发展的中流砥柱。随着商业地产的发展,招商将会扮 演很重要的角色。我们认为一个商业项目的真正成功是商场日后持续经营的长久 旺盛，而统一招商就是为以后经营的畅旺奠定坚实的基石。 我们积极地为本项目寻求最佳的赢利模式与整体招商实战策略，力争使本项目实 现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”，以及将项目持续做旺，实现赢利的持 久化与最大化。 目前，常州市区的商业地产处于发展阶段，在这样一个充满机遇和风险的环境 下，本项目必须采用差异化策略，运用与众不同的实战战略与技巧，才能找到最 好的出路，在确定与不确定的元素的围杀中才能冲出一条血路，早日达到本项目 的招商目标，确保项目的顺利开业，这份招商策略报告，供双方讨论确认与执行 。 前言 一、招商目标 v本项项目的招商不只是简单简单解决商家进场经营进场经营的问题问题，而是挑选优质选优质商家并进进些 合理的业态业态安排组组合以促进进持续续旺场场。 1、通过前期铺垫工作，保证本项目的招商到位，争取达到最大的进场进场率，保 证商场的顺利开业，力争项目的招商率达到85以上。 2、通过在常州当地市场及跨地区的招商会，进一步提高本项目的知名度，培 育市场的美誉度，实行全部招商与招租，奠定项目在常州市场举足轻重的地位 。 3、龙头效应。通过过主力商户户的进驻进驻，带动带动小商户户的进驻经营，为后续的市 场持续走旺带来保障作用，实现高质素的主力商户强势加入，为本项目以后的 招商工作提供一个信心的保证。通过对东区项目的全面进驻和顺利开业，为为下 一步招商工作带带来品牌支撑和经营经营信心。通过对招商的成功实现，带动投资者 对前景的信心和保障，进而推动项动项目的销销售和回款。 二、招商对象 v在本项项目的招商工作和品牌组织计组织计划中，应应充分考虑虑常州尤其是常州周边边消费费者 的消费费特性、消费费能力和消费习惯费习惯，以个别别当地一、二线线品牌商户带动户带动三、四线线 商户户，吸引一大批意向经营经营商户户，从中选择优质选择优质客户户，实现实现良性持久经营经营的品牌 形象。 v招商计划先内后外，即首先去吸引在常州当地有一定影响力的品牌商家和经营者 ，然后再到省内或者省外吸引有特色的商品和服务项目： v 辅辅助商户户： 由本地部分的零星商户组成，三、四线商户为主，这部分商家也是本项目很重要 的客户群体，同时，他们的加入可以丰富社区的购物要求与乐趣，令项目变得更 加配套和多元化。 三、商家的引进方式 v直接引进进： 通过与商家谈判，达成进驻意向，由商家直接经营、自负盈亏，同项目是简单的租 赁方式。 连锁贴连锁贴牌引进进： 在商家不愿意进驻经营的情况下，由商家提供品牌支持，我方经营、自负盈亏的 方式向商家支付管理费或品牌使用费的方式进行合作。 联营联营： 通过资产评估，确认商家同项目的责权关系、投资收益比例、经营管理方式等多种 形式进行合作经营、共担风险、共享利益的经营方式进行合作。 品牌嫁接： 通过对当地有意向的投资商家地了解，将外地品牌商家进行引进、项目牵线搭桥促 成其双方的合作并进驻本项目。 四、商家进驻要求和原则 v1、知名商户户或连锁连锁商户户。 知名品牌商户的进驻能有效提升商场的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收 入，越多知名品牌商户进驻，商场形象越佳，使本项目在常州迅速树立起知名度 ，可谓未开先红。 知名商户的进驻，一方面对消费的核心消费者形成吸引力，另一方面，知 名商户的形象也能使商场的形象更加深化。 2、个性鲜鲜明有特色商户户。 商户结构的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群， 某些商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了商场整体的 经营特色。 3、能吸引人流量的商户户。 有一些商户不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动商场购 物消费增长，必须对这些商户要实施重点引进，如相关数码产品的生产经营商家 ，知名品牌经营商等，他们所带动的庞大人流将对整个商场吸引人流量有重大贡 献。 v4、同业业差异、异业业互补补 同业差异就是市场不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于 重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。譬如 数码业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营同一 品牌产品；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的 就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费 兴趣与欲望。因为经营特色有异，可以互补。 5、核心主力店要形成互动动 在大型商业中心的招商方面来讲，理论上遵从核心主力店先行，辅助 店随后的原则。根据商业中心的磁石效应对各类商家进行有机的安排， 以保证商场整体经营的均好性。 核心主力店的招商对整个商业中心的运营成败与否，商业中心辅助和配 套店的引进都有重大的影响。一个大型品牌业态的入驻，常常能带动整 个商业中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的 作用，其布局直接影响到商业中心的形态。商业中心特别是大型商业中 心的核心主力店适合放在经营轴线。 v6、前期只招名牌、品牌、优质优质、特色商家进场进场。 保证商场的中高档定位，在前期实际的招商过程中，坚持招名牌的商家，拒 绝哪些小档次，无品牌的小商户进场。 7、招大租户进场户进场。 保证大商家经营的面积和有足够的展示空间，避免小商家首先选铺破坏整体 经营格局，只有在大租户选定场地以后才允许小商家签约进驻。 8、统统一招商统统一经营经营，统统一管理、统统一推广、统统一规规划、 这是商场良好运作的重要保证。 五、租金价格策略 v根据项目的情况，为了尽快让商家进驻市场、提升项目的人气、抢在市场 消费的份额，我们建议租金价格宜以低价的方式进入，然后再慢慢的拉高 。 v 租金递递增建议议 1、第1-3年市场场包租期 这是市场开业初期，是经营起动阶段，不论商户还是管理公司，必然都有 一定的经营难度，需要共同进行市场培育，商场才能逐步做旺，建议第1 3年的商铺租金不作递增。 v 2、第4年开始 经过3年的市场培育和商场营运，随着经营逐渐走向正轨，商场品牌的确 立，本项目开始进入新的阶段。建议商铺租金从第4年开始递增，年租金 标准建议每年递增5%，第5年开始根据市场运营发展状况，对商铺租金另 作评估，确定租金递增幅度。 六、招商人员 v以招商部为为主，全员员招商、全员销员销售。 v在整个项目的运营过程中，要形成每个人的服务意识和主动意识，上至总 经理、下到每个保安保洁，都要对每一个业主、每一位顾客进行主动的、 热情的、周到的服务。 v针对项目的招商，要对所有人员进行培训，让每一个人都熟悉和了解项目 的整体情况和各个具体细节，包括：业态的分布、租金情况、销售价格、 签约条件、招商政策、宣传方法、后期运营管理、物业情况等等。 v每一个人员都要主动地向身边的每个人介绍项目的情况并挖掘潜在的招商 对象和销售目标，形成以每个员员工和客户为户为媒体和终终端的宣传传模式，形成“ 每位员员工都是宣传员传员，都是招商员员，都是销销售员员；每位员工都为本项目的 招商和销售不停努力”的思想观念和企业文化。在奖励政策上，也对形成业 绩的人员予以现金鼓励。 七、招商优惠政策 为了促进各类商家的尽快签约，早日达到本项目的招商目标，在短期内形成 热租的场面，在保证开发商基本利润的基础上，作减免部份租金的优惠。放 水养鱼。 增加商户户装修期优优惠 通常市场场都会给予商户免租装修期，以便于商户装修、办理证照等开业筹 备事宜，越大的商户装修期越长，大型商店的装修期将长达三个月或以上， 小商户也会要求给予装修期一个月。具体装修期将视装修程度而定，在招商 前根据大小商户，制定标准的免租装修期限。 为了促进商户进驻，建议在招商的中、后期，在给予商户装修标准期的基础 上，根据商户的知名度及规模，增加一至两个月的免租期，以刺激商户的承 租。 送广告宣传传牌使用权权 除了外立面的几幅大型广告牌外，市场内也需设置一定量面积在1.53平方米的 小型广告牌，既可活跃商场的商业气氛，也可增加收入。 户外大型广告牌只送给主力商户，其他商户有需要须另行租用或优惠租用；其他 品牌商户可赠送场内小型广告牌。 广告牌的赠送只是一定时期的使用权，通常为一年，制作费用由商户负责，本项 目只提供广告位置。 试业试业期减免管理费费 很多商户对市场开业前期能否做旺都存有疑问，事实上，大部分商场在开业后的 前一、两年经营均处于发展期，营业状况有待市场培育。 为了打消品牌商户的疑虑，建议在试业阶段（需根据具体情况确定，可将试业期 设为三个月或半年）实施减少或免交管理费的优惠，以降低商户的经营风险，帮 助商户渡过经营难关。 免费费的广告宣传传 在市场整体对外电视、报纸、传单等广告宣传推广时，对于先签约或早装修的商 家可以承诺进行免费的同步宣传。 八、招商管理控制 v1、招商人员质员质素管理，针对招商人员进行上岗前岗位培训；招商分类分级 等管理手段都是有效的方式； 2、招商项项目的质质量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合项目的目标 市场定位的合作商； 3、招商项项目的风险风险控制，对有意向的合作商经营稳定性要进行一定的调查 分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉好的经营商作为合作伙伴， 避免盲目招商带来的隐形风险； 4、招商项项目的进进度控制，项目筹备阶段招商工作有别于营业后的调整性招 商，要求在有限的时间段内完成全部招商项目的80%以上，项目才能顺利开 张营业。 九、招商铺位控制 主力商家预预留 对于整体市场业态定位不可或缺的主力商家，应预留相应口岸，不能够出租给其他业态或商 家，宁愿在开业前降低谈判条件吸引入场。 好口岸预预留 在合理安排完毕应有业态的情况下，尽可能在较好的口岸预留适当的铺面，放在开业之前 另行出租，不仅预防了实力商家临时决定进场却无好铺面安排的难为局面，可以有较好的 租金收益。 铺铺位安排 在对各个业态的商家进行铺面安排时，不能够够按照“先来先选选”的原则由商家自由挑选铺面 。要充分考虑整体各个业态的实际情况和特点，首先进行业态规划和区域安排，各个商家 只能在指定的区域进行有限的选择。以免发生业态混乱、布局不合理、楼层空置等情况。 铺铺位调调整根据业态规划和实际招商的情况对铺位进行合理的调整，以形成商业的最优化配 置。 业态优业态优化 在各个业态的铺面安排时，尽可能的让各个铺面相互关联、相互补充，根据业态的性质及 风格整合起来。但不能距离太远无法照应，也不要离得太近以免形成直接的竞争格局。 十、招商渠道 v全国招商辐辐射周边边 v常州本地招商 可以通过导入强有力的品牌，提升本商场价值和经营管理水平，同时，建议 申请成为中国电子行业协会、江苏省电子行业协会、华东地区会员单位电子 行业协会。 二级级城市招商 v 重点城市可以进行一次人员访谈，收集资料后进行电话拜访、电子邮寄、招 商推介会等方式开展。 v 外地招商 可以通过当地行业协会、行业领先者、代理公司等进行招商。 十一、招商流程 确定招商条件 寻找目标客户 客户洽谈 条件谈判 招商定位、业态分布、商铺面 积、租金确定、年期确定 寻找方式、圈定范围 客户接触、客户意向 谈判手段、谈判技巧 合同细则签署时间、定金数额 客户进驻 进驻时间、装修情况、交铺标 准、试业及开业时间 试业、开业 营业成功 苏州本地区招商 市场对口行业招商 后期周边省市外地招商 筛 选 挖掘主力商家普通商户补充 十二、招商活动的组织 v品牌主力店的签约仪签约仪式 为了吸引中小商家的进驻，与品牌主力店确定进驻意向后，根据招商进度的情 况，组织举行开发商与品牌主力店的签约仪式，并邀请当地的媒体参加，进行 大力的宣传、报道，扩大本项目的知名度。通过开发商与品牌主力商店的强强 联合的组合，给各类商家创造经营信心的保证。 v1、活动动意义义 通过本项目与品牌主力商家的签约仪式，形成强强联合的组合强势，进一步加 强中小型商家的入驻信心。 v2、活动动安排 邀请意向已定的品牌主力商家与开发商在项目现场举行入驻签约仪式，让各类 中小型商家明确地知道本项目已有了品牌主力商家进驻，加强持有观望心态的 中小型商家的进驻欲望与提供信心的保证。 十三、招商推广策略 v采用招商手册、宣传页派发和人员推广的方法扩大宣传面； v前期招商手册等资料的派发仅针对主力目标商户展开，不对其它商户派发招商手册 ； v充分利用销售推广和宣传，来提高招商的影响力； v全面撒网，重点捕捉 v利用媒介媒体的大力推广炒作，广撒鱼网，捕捉尽可能多的客户商家，然后，经过 筛选，重点选出适合本项目的有效商家，争取早日达到本项目的招商目标。 v立体推进进，全面覆盖 v招商推广的形式