税法第八章土地增值税.ppt

第八章 土地增值税法 l本章考情分析 l在最近3年的考试中，土地增值税一章的平均分值 为6分，在税法考试中属于比较重要的一章。这个 税种综合性和被综合性都很强，土地增值税很容 易与其它税种混合命题。考生在复习时可通过研 究观摩以往年度的考题，结合土地增值税的清算 ，以达到掌握重点考点的目的。近三年本章题型 题量如下： 年度 题型 2008年2009年2010年 题量分值题量分值题量分值 单项选择 题 111111 多项选择 题 111111 判断题 计算题131314 综合题 合计353536 l2011年教材的主要变化 l1.删除了土地增值税作用的内容； l2.进行了部分节之间的合并； l3.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定； l4.增加土地增值税清算时将已计入房地产开发成本的利息 支出调整至财务费用中计算扣除的规定； l5.对土地增值税清算的内容表述进行了调整和更正； l6.增加对转让不能取得评估价的旧房的特殊加计扣除的计 算； l7.补充细化了国家征用收回的房地产的税收优惠和因城市 实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地 产的税收优惠的政策解释； l8.在土地增值税管理中增加预征率的规定。 第一节 土地增值税基本原 理 （了解，能力等级1） l一、土地增值税的概念 l土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人 征收的一种税。 l对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为 两类：一类是财产性质的土地税；一类是收益性质 的的土地税。 l二、我国土地增值税的特点 l（一）以转让房地产的增值额为计税依据 l（二）征税面比较广 l（三）实行超率累进税率 l（四）实行按次征收 第二节 纳税义务人与征税 范围 l一、纳税义务人（了解，能力等级1） l土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和个人。 l二、征税范围（掌握，能力等级1） l土地增值税的征税范围包括： l（1）转让国有土地使用权； l（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让； l（3）存量房地产的买卖。 l【解释】土地增值税的征税范围要从行为范围和对象范围两 个方面来理解： l首先，从行为范围理解土地增值税的征税范围，土地增值税 的征税范围必须具有“国有”、“转让”两个关键特征。 房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下： l其次，从对象范围来理解土地增值税的征 税范围，不仅仅包括转让土地使用权，也 包括连同土地使用权一并转让的地上建筑 物和土地附着物。 l“地上建筑物”包括地上地下的各种附属 设施。 l“附着物”是指附着于土地上的不能移动 或一经移动即遭损坏的物品。 l【例题单选题】下列各项中，应当征收 土地增值税的是（ ）。（2006年） lA.公司与公司之间互换房产 lB.房地产开发公司为客户代建房产 lC.兼并企业从被兼并企业取得房产 lD.双方合作建房后按比例分配自用房产 l【答案】A l【例题多选题】下列行为中，应当征收 土地增值税的有( )。 lA.将房屋产权赠与直系亲属的 lB.由双方合作建房后分配自用的 lC.以房地产抵债而发生房地产产权转让的 lD.以房地产作价入股投资房地产开发公司 的 l【答案】CD 第三节 税 率 （掌握，能力等级2） l土地增值税采用四级超率累进税率。这是 我国唯一一个采用超率累进税率的税种。 l【建议】记忆土地增值税的税率表。（教 材P185） 第四节 应税收入与扣除项 目 （掌握，能力等级2） l一、应税收入的确定 l纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的 经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入 要折合金额计入收入总额。 l二、扣除项目的确定 l（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让 ）P186 l包括地价款和取得使用权时按国家规定缴纳的费用。 l（二）房地产开发成本（适用新建房转让） l包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费 、公共配套设施费、开发间接费用。 l【例题多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（ ）。 lA.土地出让金 B.耕地占用税 C.公共配套设施费 D.借款 利息费用 l【答案】BC l（三）房地产开发费用（适用新建房转让） l1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明 的： l最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本）5%以内 l2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款 证明的（也包含全部使用自有资金的无借款的情况） l最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地 产开发成本）10%以内 l3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发 费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法（P187新增）。 也就是说，房地产开发企业多渠道借款，部分借款能取得金融机构借款 利息证明，但是部分其他借款不能取得金融机构借款证明，只能使用上 述1或2的公式计算开发费用，不能把不同借款分开来分别运用公式计算 可扣除的开发费用。 l【案例】企业开发房地产取得土地使用权所支付 的金额10000万元；房地产开发成本60000万元； 向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供 银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的 金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金 2000万元，（不能提供银行贷款证明）。该省规 定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。 该企业允许扣除的房地产开发费用=（4000-1000 ）+（10000+60000）5%=6500（万元）。 l（四）与转让房地产有关的税金（适用新 建房转让和存量房地产转让） l包括营业税、城建税、印花税。教育费附 加视同税金扣除。 企业状况可扣除税金详细说明 房地产 开发企业 （1）营业税 （2）城建税 和教育费附加 （1）销售自行开发的房地产时计算 营业税的营业额为转让收入全额，营 业税税率为5% （2）由于印花税（0.5）包含在管 理费用中，故不能在此单独扣除 非房地产 开发企业 （1）营业税 （2）印花税 （3）城建税 和教育费附加 （1）销售自行开发的房地产时计算 营业税的营业额为转让收入全额，营 业税税率为5%；销售或转让其购置的 房地产时，计算营业税的营业额为转 让收入减除购置后受让原价后的余 额；营业税税率为5% （2）印花税税率为0.5（产权转移 书据） l【例题单选题】房地产开发企业在确定 土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的 税金是（ ）。（2005年） lA.营业税，印花税 lB.房产税,城市维护建设税 lC.营业税,城市维护建设税 lD.印花税,城市维护建设税 l【答案】C l（五）其他扣除项目（适用房地产开发企业新建 房转让） l从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地 使用权所支付的金额+房地产开发成本）20% l【提示】 l1.此项加计扣除金对房地产开发企业有效，非房 地产开发企业不享受此项政策； l2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加 计扣除。 l【案例】某房地产开发公司整体出售了其新建的 商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开 发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目 计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定 计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国 家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关 税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地 增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣 除项目”的金额为10000（10%+20%）=3000（万 元）。 l（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地 产转让） l税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评 估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国 家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳 的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 l1.“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用 过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产 评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的 价格。评估价格须经当地税务机关确认。 P188 l评估价格=重置成本价成新度折扣率 lP188新增内容：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评 估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根 据取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成 本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载 金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。 计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发 票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个 月但超过6个月的，可以视同为一年。 l对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的， 准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作 为加计5%的基数。 l对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购 房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第35条 的规定，实行核定征收。 l【例题单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月 购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票 注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳 营业税、城建税、教育费附加合计5.5万元，缴纳印花税 0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认， 则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（ ）万元 。 lA.314.7 B.359.7 C.374.7 D.376.5 l【答案】C l【解析】该房产计算土地增值税时可扣除的金额=300（ 1+5%4）+9+5.5+0.2=374.7（万元）。 l2.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的 地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金 额。 l【例题单选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额 时准予扣除的项目有（ ）。（2009年原制度） lA.旧房产的评估价格 lB.支付评估机构的费用 lC.建造旧房产的重置成本 lD.转让环节缴纳的各种税费 l【答案】ABD l【例题判断题】转让旧房的，应按房屋 的净值、取得土地使用权所支付的地价款 和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转 让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征 土地增值税。( )（2000年） l【答案】 l【难点归纳1】从不同转让标的看扣除项目的差异。 l新建房地产转让时可扣除： l1.取得土地使用权所支付的金额； l2.房地产开发成本； l3.房地产开发费用； l4.与转让房地产有关的税金； l5.其他扣除项目（从事房地产开发的）。 l存量房地产转让时可扣除： l1.取得土地使用权所支付的金额； l4.与转让房地产有关的税金； l6.旧房及建筑物的评估价格。 l【例题多选题】以下项目中，转让新建 房地产和转让旧房产计算其土地增值税增 值额均能扣除的项目有（ ）。 lA.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 lC.与转让房地产有关的税金 D.旧房及建筑物的评估价格 l【答案】AC 第五节 应纳税额的计算 l一、增值额的确定 l（一）通过收入减除扣除项目求得 l（二）关于评估价格的使用 l纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收 ：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣 除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产 评估价格，又无正当理由的。 l【解释】 l1.房地产评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根 据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。不是由税 务机关进行评估。 l2.税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。 l3.税务机关可根据评估价格确定扣除项目金额。 l【提示】评估价有评估找收入和评估成本之分。 l【例题单选题】按照土地增值税有关规定，纳 税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值 税时，应按照（ ）。（2001年） lA.税务部门估定的价格扣除 lB.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除 lC.房地产评估价格扣除 lD.房地产原值减除30%后的余值扣除 l【答案】C l二、应纳税额的计算方法 l（一）计算土地增值税的步骤和公式 l第一步，计算收入总额 l第二步，计算扣除项目金额 l第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额 l土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额 l第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用 税率的档次和速算扣除系数 l第五步，套用公式计算税额。公式为： l应纳税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数 l（二）土地增值税计算的命题规律 l关于土地增值税的计算的命题，已经经历了从传统“步骤 型”到“关系加分摊型”的变化。 l【例题计算题】某房地产开发公司与某单位于1997年3 月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元 ，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城 建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税 税额的3%，印花税税率为0.5）。已知该公司为取得土 地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费 用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产 开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项 目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知 该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除 比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税 额。（1997年） l【答案及解析】这是一个传统的土地增值税的计算题，考核传统的计算步骤 和各项目的基本扣除规定。 l（1）确定转让房地产的收入： l转让收入为15000万元。 l（2）确定转让房地产的扣除项目金额： l取得土地使用权所支付的金额为3000万元 l房地产开发成本为4000万元 l房地产开发费用为： l（3000+4000）10%=700（万元） l与转让房地产有关的税金为: l150005%+150005%（7%+3%）=825（万元） l从事房地产开发的加计扣除为： l（3000+4000）20%=1400（万元） l转让房地产的扣除项目金额为： l3000+4000+700+825+1400=9925（万元） l（3）计算转让房地产的增值额: l15000-9925=5075（万元） l（4）计算增值额与扣除项目金额的比率: l5075992551.13% l（5）计算应纳土地增值税税额： l第一种计算方法： l应纳土地增值税税额=992550%30%+（ 5075-992550%）40%=1533.75（万元） l第二种计算方法： l应纳土地增值税=507540%- 99255%=1533.75（万元）。 l【例题计算题】李某系某市居民，于2005年2月以 50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费1万元 ，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺 改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构 评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率 为80。 l要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题， 每问需计算出合计数。（2009年原制度） l（1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教 育费附加。 l（2）李某转让商铺应缴纳的印花税。 l（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。 l（4）李某转让商铺应缴纳的个人所得税。 l【答案及解析】 l（1）营业税、城建税和教育费附加（80-50）5%（ 17%3%）1.65（万元） l（2）印花税800.05%0.04（万元） l（3）可扣除项目7080%1.650.0457.69（万元 ） l增值额80-57.6922.31（万元） l增值率22.31/57.6938.67%50% l土地增值税22.3130%6.69（万元） l（4）略。 要点主要规定 清算 单位 （1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算 （2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额 清算 条件 纳税人应进行土地 增值税的清算的三 种情况 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的 （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的 （3）直接转让土地使用权的 主管税务机关可要 求纳税人进行土地 增值税清算的四种 情况 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该 比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或 自用的 （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手 续的 （4）省税务机关规定的其他情况 三、房地产开发企业土地增值税清算 非直 接销 售和 自用 房地 产的 收入 确定 将开发产品用于职工福 利、奖励、对外投资、 分配给股东、偿债、换 取非货币性资产等，发 生所有权转移时应视同 销售房地产 收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的 平均价格确定 （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价 格或评估价值确定 房地产企业用建造的该 项目房地产安置回迁户 的，安置用房视同销售 处理 将开发的部分房地产转 为企业自用或用于出租 等商业用途时，产权未 发生转移的情况下 不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应 的成本和费用 扣除项 目规定 可据实扣除的项目 （1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（ 库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园 、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：建成后产权属于全体业主所有 的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用 于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让 的，应计算收入，并准予扣除成本、费用 （2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发 成本 （3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施 工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值 税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按 发票所载金额予以扣除 （4）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统 一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除 （5）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户 支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费 （6）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费 可核定扣除项目 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料 不符合清算要求或不实的 不可扣除的项目 （1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让 房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予 扣除 （2）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除 （3）竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发 票的，扣留的质保金不得计算扣除 （4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 土地增值 税的核定 征收（新 变化） 税务机关可以参照与其 开发规模和收入水平相 近的当地企业的土地增 值税税负情况，按不低 于预征率的征收率核定 征收土地增值税的五种 行为 （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置 账簿的 （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的 （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入 凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣 除项目金额的 （4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限 办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍 不清算的 （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的 核定征收率的规定 为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5 ，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地 产类型制定核定征收率 清算后再 转让房地 产 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按 规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本 费用乘以销售或转让面积计算 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积 清算后应 补税与滞 纳金 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规 定的期限内补缴的，不加收滞纳金 第六节 税收优惠 l主要税收优惠如下： l1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。 l普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，在2005年以前